LVwG-550584/13/Fi/MD LVwG-550585/9/Fi/MD

Linz, 08.10.2015

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender und Berichter: Mag. Dr. Johannes Fischer, Beisitzer: Mag. Dr. Harald Wiesinger und Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. W M, und 2. K M, beide vertreten durch Mag. B E, öffentlicher Notar, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding vom 21. Mai 2015, GZ: Agrar20-91-7-2015, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz (mitbeteiligte Partei: J R),

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG werden die Beschwerden als unbegründet abgewiesen.

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 21. April 2015 beantragten die Bf die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts jeweils zur Hälfte am aufgrund der Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. F W vom 23. März 2015, GZ: 3102, neu gebildeten Grundstück Nr. X der Liegenschaft X, KG X, im Ausmaß von X m², durch den Mitbeteiligten aufgrund des Kaufvertrags vom 15. April 2015. Begründend führten die Bf darin aus, dass sie das gegenständliche Grundstück zur Vergrößerung ihrer Gartenflächen erwerben würden.

 

I.2. Die Gemeinde M erklärte, dass gegen den gegenständlichen Rechtserwerb keine Einwände bestünden.

 

I.3. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der beantragte Rechtserwerb von der belangten Behörde nicht genehmigt. Zur Begründung führte die belangte Behörde dazu aus, dass der Mitbeteiligte unter anderem Eigentümer des Grundstückes Nr. X, KG M, im Ausmaß von X m² (Nutzung laut Grundbuch: Landw.: X m²; Wald: X m²) sei. Dieses Grundstück weise eine Grünlandwidmung auf. Die Bf seien jeweils Hälfteeigentümer des Grundstückes Nr. X, KG M, im Ausmaß von X m². Dieses Grundstück weise die Widmung Dorfgebiet auf. Der Erst-Bf sei zudem Alleineigentümer des Grundstückes Nr. X, KG S, im Ausmaß von X m². Das Grundstück in der KG S, Gemeinde A, stehe in keinem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang mit dem verfahrensgegenständlichen Grundstück. Weitere Grundstücke stünden nicht im Eigentum der Bf. An das Grundstück Nr. X grenzten im Nordosten die Grundstücke Nr. X, X, X und X, welche alle als Dorfgebiet gewidmet seien, an. In diesem Bereich verlaufe eine schnurgerade Grenze zwischen Dorfgebiet und Grünland. Mit Kaufvertrag vom 15. April 2015 verkaufe der Mitbeteiligte unter anderem an die Bf das Grundstück Nr. X (gebildet aus „Trennstück 3“ aus Grundstück Nr. X) im Ausmaß von X m² zu einem Preis von € X (€ X/m²). Mit Antrag vom 21. April 2015 suchten die Vertragsparteien um grundverkehrsbehördliche Genehmigung an. Begründend werde angeführt: „Die Käufer erwerben das kaufgegenständliche Grundstück, welches unmittelbar an ihren Eigenbesitz angrenzt, zur Vergrößerung der Gartenfläche.“ Mit dem bereits genannten Kaufvertrag werde ferner das aus dem Grundstück Nr. X gebildete „Trennstück 1“ im Ausmaß von X m² an die Eigentümer des Grundstückes Nr. X (derzeitiges Flächenausmaß X m²) verkauft. Für dieses Rechtsgeschäft werde mit separatem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung angesucht. Mit dem bereits genannten Kaufvertrag werde ferner das aus dem Grundstück Nr. X gebildete „Trennstück 2“ im Ausmaß von X m² an die Eigentümer des Grundstückes Nr. X (derzeitiges Flächenausmaß X m²) verkauft. Für dieses Rechtsgeschäft werde mit separatem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung angesucht. Insgesamt sollten vom Grundstück Nr. X drei Flächen im Gesamtausmaß von X m² abgetrennt werden. Die Gemeinde M habe am 28. April 2015 mitgeteilt, dass gegen die Anträge keine Einwände bestünden. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedürfe aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an einem Teil eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG). Das Oö. GVG habe unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum, und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z 1, 2, und 5 Oö. GVG). Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG sei eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem habe der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürften Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei dürfe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorzunehmenden Interessenabwägung seien auch private Interessen zu berücksichtigen. Durch die Übertragung des Grundstücks Nr. X („Trennstück 3“) an die Käufer zur Vergrößerung deren Gartenfläche werde den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen. Es komme durch den Kaufvertrag zur Herauslösung einer kleinen Grünlandfläche (X m²) aus einem größeren Bestand ohne ersichtlichen wirtschaftlichen Grund und dies würde auch bei einer entsprechenden Nutzung durch die Käufer die bestehende Besitzstruktur verschlechtern. Abgesehen vom aus grundverkehrsrechtlichen Gesichtspunkten nicht relevanten Grundstück in der KG S besäßen die Käufer auch außer dem Grundstück Nr. X keine weiteren Grundstücke (in ihrem Eigentum), sodass durch den Erwerb des Grundstückes Nr. X kein selbständiger leistungsfähiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geschaffen werden würde, wobei die Käufer ohnedies nach eigenen Angaben das zu erwerbende Grundstück ausschließlich als Privatgarten und somit nicht landwirtschaftlich nutzen wollten. Die Vergrößerung einer Gartenfläche stelle keine Schaffung neuer landwirtschaftlicher Besitzflächen zum Betrieb einer landwirtschaftlichen Produktion und zur Erzielung eines landwirtschaftlichen Einkommens dar. Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeute aber, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern wolle, wohingegen die Genehmigung versagt werden solle, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN). Durch das Rechtsgeschäft werde daher den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG. Im Hinblick auf die Interessenabwägung gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG hätten weder der Verkäufer noch die Käufer ein eigenständiges Vorbringen erstattet. Im Ermittlungsverfahren seien ebenfalls keine besonderen Anhaltspunkte ins Auge gestochen. Somit sei auf das private Interesse an einer Gartenvergrößerung für die Käufer abzustellen. Aufgrund der Größe des Grundstückes Nr. X von X m² liege keine beengte Lage vor. Aufgrund der schnurgeraden und messerscharfen Trennung des Grundstückes Nr. X von den Grundstücken Nr. X, Nr. X, Nr. X und Nr. X und somit zwischen Grünland und Dorfgebiet könnten durch den verfahrensgegenständlichen Rechtserwerb auch keine Besitzarrondierungen oder Bewirtschaftungserleichterungen erzielt werden. Im Gegenteil - im Falle der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtserwerbes käme es zu einer Vermengung von Bauland und Grünland. Selbst wenn der gegenständliche Grundstückserwerb völlig isoliert von den beiden anderen Grundstückserwerben (Trennstück 1 und 2) betrachtet würde und eine Kleinfläche von X m² ins Treffen geführt würde, so würde nichts gewonnen werden. In einem solchen Fall würde es nämlich zu einem Bewirtschaftungserschwernis kommen, da die schnurgerade Trennung von Grünland zu Dorfgebiet beseitigt würde. Nach sorgfältiger Interessensabwägung liege der Erwerb des Grundstückes Nr. X daher nicht in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse.

 

I.4. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 16. Juni 2015 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid im Sinne einer Genehmigung der Eigentumsübertragung abzuändern, in eventu die Angelegenheit an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Zur Begründung führen die Bf aus, dass der für die Beurteilung relevante Sachverhalt von der belangten Behörde unvollständig festgestellt worden sei, wobei derselbe durch Lokalaugenschein und Parteieneinvernahme leicht festgestellt hätte werden können. Auf der Hochschacher Straße Nr. X sei vom Land Oberösterreich, Landesstraßenverwaltung bei km X - km X unmittelbar vor Beginn der Ortschaft O zum Zwecke der Erreichung einer besseren Verkehrssicherheit ein Fahrbahnteiler errichtet worden. Durch diesen Fahrbahnteiler und die in der Natur vorhandene Böschung sei es dem Verkäufer nicht mehr möglich, ungehindert zu jenem Grundstreifen zuzufahren, aus welchem die Grundstücke X, X, X je KG X M gebildet werden. Die Zufahrt sei daher im Anschluss an die Böschung neu hergestellt worden. Durch den Abverkauf werde in die Bearbeitungs- und Bewirtschaftungsverhältnisse des Grundstückes X KG X M in keinster Weise negativ eingegriffen; gerade das Gegenteil sei der Fall. Mit der Bewirtschaftung des Grundstückes X könne nun sofort im Anschluss an die Einfahrt begonnen werden. Die durch den Fahrbahnteiler und die vorhandene Böschung hervorgerufene ungünstige Veränderung der Bewirtschaftungsverhältnisse werde beseitigt; das heiße, die Erschwernis bei der Bewirtschaftung bzw. die Behinderung durch die mangelhafte Zufahrts-möglichkeit werde aufgehoben. Durch die belangte Behörde sei nicht festgestellt worden, dass durch den Ankauf auch eine Fläche für eine alternative Wasserversorgungsanlage des auf Grundstück X KG M befindlichen Wohnhauses O geschaffen werde. Diesbezüglich werde darauf verwiesen, dass die Wassergenossenschaft O auf Grundstück X KG M eine Brunnenanlage errichtet habe, von welcher die auf den Grundstücken X, X und X je KG M befindlichen Wohnhäuser mit Trinkwasser versorgt werden würden. Nachdem anfänglich die Wasserversorgung aus dieser Brunnenanlage einwandfrei funktioniert habe, sei es im Dezember 2013 zu einer starken Abnahme der Ergiebigkeit gekommen. Die Wassergenossenschaft habe sich daher nach Einschaltung eines Radiästheten für die Durchführung einer neuen Probebohrung auf dem dem Verkäufer gehörigen Grundstück X KG M entschieden. Der gewählte Standort liege ca. X m von den vorbezeichneten Wohnhäusern entfernt in der Talsohle des O Baches. Im Zuge der Bohrung sei man zwar auf ausreichend Wasser gestoßen, jedoch habe eine Wasseruntersuchung aufgrund der hohen Eisenkonzentration keine Trink-wasserqualität ergeben. Es sei sodann östlich des Grundstückes X KG M und zwar unmittelbar auf dem neu vermessenen Grundstück X KG M eine neuerliche Bohrung (auch wiederum nach Einschaltung eines Radiästheten) vorgenommen worden. Die Bohrung sei auf 82 m abgeteuft worden; sie habe keine wasserführenden Schichten erreicht, wobei nach Meinung einiger Experten eine Weiterführung der Bohrung sehr wohl von Erfolg gekrönt gewesen wäre. Summa summarum sei das Wasserproblem bis dato nicht gelöst und sei der Grund hauptsächlich auch zu dem Zweck gekauft worden, um eventuell weitere Probebohrungen durchführen zu können sowie zu einer allfälligen Brunnenanlage zufahren und allfällige Wasserleitungen verlegen zu können. Zum Beweis werde diesbezüglich auf das Gutachten des staatlich befugten und beeideten Ingenieurkonsulenten für Kulturtechnik und Wasserwirtschaft DI J G verwiesen. Zur rechtlichen Beurteilung sei auszuführen, dass der Rechtserwerb nicht dem in § 4 Abs. 2 Oö. GVG ausgedrücktem Interesse an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspreche. Fakt sei, dass der Verkäufer aus dem Verkauf nur Vorteile lukriere, die Erschwernis bei der Bewirtschaftung werde beseitigt und die Besitzstruktur verbessert. Es werde gerade jener Grundstreifen, welcher bis dato nicht oder nur sehr schwer zugänglich gewesen sei, abgestoßen, sodass der Abverkauf in keinster Weise einen nachteiligen Einfluss auf die Bewirtschaftung habe. Eine Verminderung der Ertragskraft des Betriebes des Verkäufers sei im Hinblick auf die geringe Größe des Kaufobjektes und die verbleibende Betriebsgröße von X ha X a X m² nicht zu befürchten. Es komme zu keiner Verschlechterung der Flächenausstattung und damit verbunden zu keiner Schwächung der Leistungsfähigkeit des Betriebes. Nicht unerwähnt sollte bleiben, dass in fast allen Grundverkehrsgesetzen der übrigen Bundesländer Bagatellerwerbe keiner Genehmigungspflicht unterlägen; es gehe hier um wirtschaftlich untergeordnete Flächen, die auf die Schaffung, Erhaltung und Stärkung der Leistungsfähigkeit des Bauernstandes keinen Einfluss hätten. Bei genauer Beurteilung und Würdigung der Entscheidung der belangten Behörde komme man unweigerlich zu dem Schluss, dass nur Landwirte land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz erwerben könnten. Eine gesetzlich bevorrechtete Klasse der Landwirte zu schaffen könne dem oberösterreichischen Grundverkehrsgesetz nicht unterstellt werden und würde auch gegen Artikel 6 StGG verstoßen. Der Erwerb diene auch als Vorsorge für eine allenfalls notwendige alternative Wasserversorgungsanlage, für eine allfällige Zufahrt zu einer Brunnenanlage sowie zur Verlegung von notwendigen Wasserleitungen. Dass eine ausreichende Wasserversorgung existenznotwendig sei, bedürfe keiner näheren Ausführung. Gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG müssten öffentliche Interessen keineswegs überwiegen, sondern könnten auch private Interessen von Bedeutung sein. Die Schaffung einer Fläche für eine alternativ zu schaffende Wasserversorgungsanlage sei unbestritten ein privates Interesse, welches von der Behörde zu berücksichtigen sei. Dass die Bewirtschaftung des Kaufobjektes keine Hofstelle erfordere und hierfür auch kein Bewirtschaftungskonzept und/oder Befähigungsnachweis erforderlich sei, sei evident und sei es müßig, darüber zu diskutieren. Das Kaufobjekt werde von den Käufern bis auf weiteres zur Haltung diverser Kleintiere (insbesondere Hühner) sowie für Obst- und Gemüseanbau genutzt.

 

II.1. Mit Schreiben vom 8. Juli 2015, eingelangt am 13. Juli 2015, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor. Am 22. September 2015 wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (ergänzend zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Der Mitbeteiligte ist Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG M, bestehend aus den Grundstücken Nr. X, X, X, X und X mit einer lt. Grundbuch Gesamtfläche von X m². Dabei handelt es sich um Waldgründe im Ausmaß von insgesamt X m², landwirtschaftliche Grundflächen im Ausmaß von insgesamt X m² sowie Bau- bzw. Betriebsflächen im Ausmaß von insgesamt X m².

 

Die Bf sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG M, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. X mit einer Fläche von X m². Dieses Grundstück grenzt nordöstlich an das dem Mitbeteiligten gehörige Grundstück Nr. X an, welches aus – zuletzt als Maisfelder verwendeten –  landwirtschaftlichen Flächen im Ausmaß von X m² sowie lt. Grundbuch aus Waldflächen im Ausmaß von X m² besteht. Der Erst-Bf ist weiters Alleineigentümer der Liegenschaft EZ X, KG S, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. X im Ausmaß von X m² (davon X m² Baufläche und X m² Garten). Die Bf sind derzeit nicht Eigentümer von land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen.

 

Mit Kaufvertrag vom 15. April 2015 verkaufte der Mitbeteiligte die drei  nachstehenden, aufgrund der Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. F W vom 23. März 2015, GZ: X, aus dem Grundstück Nr. X der Liegenschaft EZ X, KG M, neu gebildeten Grundflächen:

 

a.) Das Grundstück Nr. X (Trennstück 1 aus dem Grundstück Nr. X) im Ausmaß von X m² zum Kaufpreis von € X (€ X,--/m²) zu gleichen Teilen an S S und M H. Diese sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG M, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. X mit einer Fläche von X m².

 

b.) Das Grundstück Nr. X (Trennstück 2 aus dem Grundstück Nr. X) im Ausmaß von X m² zu einem Kaufpreis von € X (€ X/m²) zu gleichen Teilen an die Ehegatten S und C G. Diese sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG M, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. X im Ausmaß von X m².

 

c.) Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. X (Trennstück 3 aus dem Grundstück Nr. X) im Ausmaß von X m², zu einem Kaufpreis von € X (€ 4 m²) zu gleichen Teilen an die Bf.

 

Das Grundstück von S S und M H (Nr. X) grenzt südlich an das Grundstück der Ehegatten G (Nr. X) an, welches wiederum südlich an das Grundstück der Bf (Nr. X) angrenzt. Die drei neu gebildeten und vertragsgegenständlichen Grundstücke grenzen jeweils westlich unmittelbar an die Grundstücke der jeweiligen Käufer an (X an X, X an X, X an X). Dabei grenzt das in der Mitte gelegene Grundstück Nr. X nördlich an das Grundstück Nr. X und südlich an das Grundstück Nr. X an.

 

Bei den drei vertragsgegenständlichen Grundstücken handelt es sich jeweils um landwirtschaftliche Grundflächen, die im Flächenwidmungsplan als Grünland (Land- und Forstwirtschaft) ausgewiesen sind. Die Grundstücke der Erwerber Nr. X, X und X sind jeweils als Bauland-Dorfgebiet gewidmet.

 

Zur Wasserversorgung der Grundstücke Nr. X, X und X wurde auf dem – im Eigentum des Mitbeteiligten stehenden – Grundstück Nr. X, welches nördlich an das Grundstück der Bf (Nr. X) angrenzt, eine Brunnenanlage errichtet. Einige Monate nach deren Errichtung kam es im Dezember 2013 zu einer Abnahme der Ergiebigkeit des Brunnens, weshalb unter anderem im September 2014 auf dem Grundstück Nr. X eine Probebohrung durchgeführt wurde. Diese Bohrung wurde bis 82 m abgeteuft, erreichte aber keine wasserführenden Schichten und wurde wieder verfüllt. Eine weitere Probebohrung wurde ca. 225 m südlich des Grundstücks Nr. X in der Talsohle des O Baches durchgeführt. Das dabei vorgefundene Wasser wies jedoch eine hohe Eisenkonzentration auf. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt hat sich der vorhandene Brunnen auf dem Grundstück Nr. X wieder erholt und versorgt derzeit zwei Grundstücke (das dritte ist noch nicht bewohnt) mit Wasser. Die Wassergenossenschaft O entschied sich im März 2015 für die weitere Nutzung des bestehenden Brunnens auf dem Grundstück Nr. X, wobei zur Abdeckung von Versorgungsspitzen ein zweiter Membrandruckkessel eingebaut wurde. Es ist derzeit weder ein wasserrechtliches Verfahren anhängig, noch gibt es konkrete Pläne bzw. Sondierungen im Hinblick auf die Errichtung einer oder mehrerer Brunnen- bzw. Wasserversorgungsanlagen auf dem vertragsgegenständlichen Grundstreifen oder auf dem Grundstück der Bf, welches im Übrigen für die Errichtung eines Brunnens auch ohne den Erwerb von zusätzlichen Grundflächen groß genug wäre. Ob man auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstreifen ausreichend Wasser vorfinden würde, welches aufgrund seiner Beschaffenheit für die Versorgung des Haushalts der Bf geeignet wäre, steht nicht fest.

 

Nördlich des verfahrensgegenständlichen Grundstreifens wurde vor einigen Monaten auf der H Straße ein Fahrbahnteiler errichtet, was zu einer Veränderung der Zufahrtsmöglichkeiten zum Grundstück Nr. X führte, ohne dabei aber die Bewirtschaftungsmöglichkeiten dieses Grundstücks relevant zu beeinträchtigen. Über die nunmehr neu geschaffene Zufahrt im Bereich des Fahrbahnteilers könnte sich die Zufahrt zum Feld bspw. mit einem großen Mähdrescher zwar als schwierig erweisen, mit einem Traktor bzw. mit Geräten von ähnlicher Größe kann aber auch im Bereich des Fahrbahnteilers diese Zufahrt ohne Schwierigkeiten benutzt werden. Es gibt darüber hinaus auch noch eine Zufahrt am anderen Ende des Grundstücks entlang der Straße, die auch mit einem Mähdrescher genützt werden kann bzw. befindet sich eine weitere Zufahrt in der Mitte des Grundstücks, von der man ebenfalls straßenseitig auf das Feld zufahren kann.

 

Ein Ansuchen auf Umwidmung des kaufgegenständlichen Grundstreifens wurde bis dato nicht gestellt.

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben des Erst-Bf, des Mitbeteiligten bzw. des Vaters des Mitbeteiligten, Herrn J R sen. im Rahmen der mündlichen Verhandlung (in den Verfahren LVwG 550580-585 wurde aufgrund des engen sachlichen Zusammenhangs der Verfahrensgegenstände eine gemeinsame Verhandlung durchgeführt).

 

Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen der Verfahrensparteien bzw. zu den geographischen Gegebenheiten ergaben sich im Wesentlichen aus den im Akt einliegenden Grundbuchsauszügen, den im DORIS abrufbaren Plänen bzw. aus den Angaben der Parteien in der mündlichen Verhandlung.

 

Die Feststellungen zur Wasserversorgung des Grundstücks der Bf gründen sich auf den vorliegenden Kollaudierungsbericht von Dipl.-Ing. J G vom 8. Mai 2015, GZ: X (vgl. insbesondere auf Seite 3: „Die WG entschied im März 2015 die Nutzung des bestehenden Brunnens. Zur Abdeckung der Versorgungsspitzen wurde ein 2. Membrandruckkessel eingebaut.“), sowie ergänzend auf die damit im Wesentlichen übereinstimmenden Angaben der Parteien bzw. von J R sen. in der mündlichen Verhandlung. Darüber hinaus wurde das E-Mail von Dipl.-Ing. G an die BH Schärding vom 4. Mai 2015 zur Beweiswürdigung herangezogen, in dem es unter anderem heißt: „Die WG hat sich entschieden, nun den ursprünglichen Brunnen zu verwenden (hat sich erholt) und keine weiteren Sondierungen mehr zu machen.“ 

 

Die die Zufahrtsmöglichkeiten zum Grundstück Nr. X betreffenden Sachverhaltsfeststellungen stützen sich im Wesentlichen auf die Angaben von J R jun. und sen. in der Verhandlung vom 22. September 2015 („Es gibt eine andere Zufahrt, die sich am anderen Ende entlang der Straße befindet. In der Mitte gibt es auch eine Zufahrt [...] Auch in der Mitte des Grundstücks besteht die Möglichkeit straßenseitig zuzufahren. [...] Mit Traktor und normalen Geräten kann ich im Bereich des Fahrbahnteilers zufahren. [...] Für einen großen Mähdrescher ist die neue Zufahrt schwierig.“) bzw. auf die im Akt befindlichen Lichtbilder.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Das gegenständliche Grundstück ist nach seiner Beschaffenheit zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet und wird nicht zur Gänze für andere Zwecke als der Land- und Forstwirtschaft verwendet. Der zwischen den Bf und dem Mitbeteiligten über die gegenständliche Grundfläche abgeschlossene Kaufvertrag vom 15. April 2015 bedarf daher, aufgrund der darin vereinbarten Übertragung von Eigentum an einem land- bzw. forstwirtschaftlichen Grundstück, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (vgl. § 4 Abs. 1 i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Z 1, 2 Abs. 1 Oö. GVG).

 

III.3. Nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

Darüber hinaus muss der Rechtserwerber glaubhaft machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.). Die Bf sind derzeit nicht Eigentümer land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke. Mit der Gründung eines landwirtschaftlichen Grundbesitzes im Ausmaß von X m² wird – insbesondere bei Fehlen eines entsprechenden Wirtschaftsprogramms für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Schaffung einer solch kleinen Einheit – kein wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen bzw. kann aus einer landwirtschaftlichen Grundfläche in dieser Größe üblicherweise kein nachhaltiges landwirtschaftliches Einkommen erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt aus diesen Gründen nicht in Betracht.

 

III.4. Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, dürfen gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen des Oö. GVG nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu beachten (VfSlg. 16.937/2003).

 

Vor dem Hintergrund des festgestellten Sachverhalts können keine – öffentlichen oder privaten – Interessen festgestellt werden, die zugunsten der Bf das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegen würden:

 

Im Zusammenhang mit der Zufahrtssituation zum Grundstück Nr. X ist festzuhalten, dass mehrere Zufahrten zum Grundstück des Mitbeteiligten vorhanden sind und es im Zuge der Errichtung des auf der H Straße nunmehr befindlichen Fahrbahnteilers zu keiner die Bewirtschaftungsmöglichkeiten wesentlich beeinträchtigenden Veränderung der Zufahrtsmöglichkeiten gekommen ist. Selbst die neu geschaffene Zufahrt im Bereich des Fahrbahnteilers kann bspw. mit einem Traktor ohne Schwierigkeiten benutzt werden. Trotz des geänderten Fahrbahnteilers bestehen ausreichend Zufahrtsmöglichkeiten. Die – nur unmaßgeblich veränderte Zufahrtssituation – vermag daher kein privates Interesse des Mitbeteiligten an der Veräußerung im Sinne des § 4 Abs. 5 Oö. GVG zu begründen.

 

Ebenso wenig ist bei gegenwärtiger Sachlage im Vorbringen der Bf zur Wasserversorgung ihres Grundstücks ein Genehmigungsgrund zu erblicken: Das durchgeführte Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass eine Änderung der gegenwärtigen Wasserversorgung durch den auf dem Grundstück Nr. X errichteten Brunnen, für die eine Inanspruchnahme des gegenständlichen Grundstreifens des Mitbeteiligten erforderlich wäre, derzeit nicht beabsichtigt ist. Abgesehen von der Durchführung einer – erfolglosen – Probebohrung auf dem gegenständlichen Grundstreifen wurden von den Bf keine Maßnahmen aufgezeigt, die den Erwerb der beantragten Grundfläche zwecks Sicherstellung der Wasserversorgung zum jetzigen Zeitpunkt notwendig erscheinen lassen. Vielmehr entschied sich die Wassergenossenschaft Oberndorf im März 2015 für die weitere Nutzung des bestehenden Brunnens unter Einbau eines zweiten Membrandruckkessels zur Abdeckung von Versorgungsspitzen. Dementsprechend ist auch kein neues wasserrechtliches Verfahren anhängig bzw. gibt es keine konkreten Pläne oder Sondierungen im Hinblick auf die Errichtung einer neuen Wasserversorgungsanlage. Es konnte im Ermittlungsverfahren auch nicht festgestellt werden, ob man auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstreifen überhaupt ausreichend Wasser vorfinden würde, welches aufgrund seiner Beschaffenheit für die Versorgung des Haushalts der Bf geeignet wäre. Schließlich weist das Grundstück der Bf für die Errichtung eines Brunnens auch ohne Erwerb von zusätzlichen Grundflächen eine ausreichende Größe auf. Insgesamt erweist sich das Vorbringen der Bf vor dem Hintergrund des festgestellten Sachverhalts daher derzeit als zu vage bzw. zu wenig substantiiert (vgl. VfSlg. 13207/1992), um daraus ein die öffentlichen Interessen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegendes Interesse ableiten zu können.

 

Schließlich vermag auch das im verfahrenseinleitenden Antrag (dort im Übrigen noch als einziges) genannte Interesse der Bf an einer Gartenerweiterung das öffentliche Interesse nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht zu überwiegen, zumal die Bf bereits über ein Grundstück mit einer Fläche von X m² verfügen. Bei dieser Größe ist neben der Errichtung eines Wohnhauses auch noch ausreichend Platz für einen Garten vorhanden. Eine Genehmigung des beantragten Rechtserwerbs würde dagegen zur Herauslösung einer Teilfläche aus einem größeren landwirtschaftlichen Besitz sowie zu einer Vermengung von Bau- und Grünland führen, weshalb das gegenständliche Rechtsgeschäft auch dem öffentlichen Interesse an einer widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden (§ 1 Abs. 1 Z 5 Oö. GVG) widerspricht.

 

IV. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten  Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/0033 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel“).

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer

Hinweis:

Dieses Dokument wurde amtssigniert. Informationen zur Prüfung der elektronischen Signatur und des Ausdrucks finden Sie unter: „https://www.lvwg-ooe.gv.at/Das Gericht/Amtssignatur des OÖ. LVWG“.