LVwG-550608/5/HW/MD LVwG-550609/5/HW/MD LVwG-550610/5/HW/MD

Linz, 04.08.2015

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzender: Mag. Dr. Johannes Fischer, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. D L, I, S, 2. R L, I, S, 3. I S, H, X, alle vertreten durch Mag. R L, LL.M., öffentlicher Notar, P, F, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt vom 18. Juni 2015, GZ: Agrar20-81-2015, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz den

B E S C H L U S S

gefasst:

 

I. Den Beschwerden wird stattgegeben und der angefochtene Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt vom 18. Juni 2015, GZ: Agrar20-81-2015, aufgehoben sowie die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG an die Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt zurückverwiesen.

 

II. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 23. April 2015 beantragte die Dritt-Bf die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts am Grundstück Nr. x der Liegenschaft EZ x, KG St. x, im Ausmaß von 850 m², durch den Erst-Bf und die Zweit-Bf aufgrund des Kaufvertrags vom 22. April 2015. Zur Begründung dieses Antrags brachte die Dritt-Bf vor, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Grundstück um Bauerwartungsland handle, das im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde X als Grünland ausgewiesen sei. Die Käuferin sei Eigentümerin des unmittelbar an das Kaufgrundstück angrenzenden Grundstücks H, St. x, und werde das Kaufgrundstück mähen und die Mährückstände der Kompostierung zuführen. Bisher sei das Kaufgrundstück von einem Bewirtschafter gemäht worden. Es bleibe daher die Nutzung des Grundstücks gleich bzw. erfolge eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung. Die Käuferin habe bereits den Baulandkaufpreis zu bezahlen. Der Landwirtschaft werde durch diesen Erwerb keine wertvolle Grundfläche entzogen, da eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks im engen Sinn auch bisher nicht erfolgt sei.

 

I.2. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 18. Juni 2015 wurde dieses Ansuchen abgewiesen. Zur Begründung führte die belangte Behörde aus, dass der Erst-Bf und die Zweit-Bf das gegenständliche Grundstück im Ausmaß von 850 m², welches im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde St. x als Grünland ausgewiesen sei, aber Bauerwartungsland darstelle, mit Kaufvertrag vom 12. August 2014 gemeinsam mit dem Grundstück Nr. x im Ausmaß von 1.240 m² zu einem Kaufpreis von € 20.000,-- von der P-I GmbH gekauft hätten. Dieser Rechtserwerb sei von der belangten Behörde in der Sitzung vom 9. April 2015 nachträglich genehmigt worden, nachdem der Rechtserwerb bereits entgegen den gesetzlichen Bestimmungen ohne grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit Rechtserklärung grundbücherlich durchgeführt worden sei. Erwähnenswert sei, dass die Verkäufer alleinige Gesellschafter der P-I GmbH seien und der Erst-Bf als handelsrechtlicher Geschäftsführer fungiere. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag würden der Erst-Bf und die Zweit-Bf das 850 m² große Grundstück nunmehr zu einem Kaufpreis von € 60.000,-- an die Dritt-Bf verkaufen, welche bereits das unmittelbar angrenzende Baugrundstück Nr. x von der P-I GmbH erworben habe. Der Erst-Bf und die Zweit-Bf hätten somit das Grundstück im August 2014 zu einem Quadratmeterpreis von rund € 9,50 gekauft und würden es nunmehr zu einem Quadratmeterpreis von rund € 70,50 verkaufen. Der Baulandpreis in der Marktgemeinde St. x betrage laut Auskunft der Marktgemeinde rund € 55,-- pro Quadratmeter. Für Bauerwartungsland solle der Preis zumindest rund 20 % niedriger liegen. Wenn die Verkäufer das Grundstück rund 8 Monate vor dem jetzigen Verkauf um € 9,50 pro Quadratmeter gekauft hätten und nunmehr ohne Änderung des rechtlichen Status des Grundstückes um das mehr als 7-fache zu einem Quadratmeterpreis von € 70,50 verkaufen würden, sei davon auszugehen, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt. Auch gegenüber den ortsüblichen Bauland- bzw. Bauerwartungslandpreisen sei der Kaufpreis um rund 60 % höher.

 

I.3. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 13. Juli 2015 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den beantragten Grunderwerb zu genehmigen. In eventu wurde beantragt, auszusprechen, dass der gegenständliche Erwerb genehmigungsfrei zulässig sei, bzw. die Angelegenheit an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Zur Begründung bringen die Bf im Wesentlichen vor, dass mit Kaufvertrag vom 15./22. April 2015 der Erst-Bf und die Zweit-Bf das Grundstück Nr. x im Ausmaß von 850 m² aus der Liegenschaft EZ x, KG St. x, an die Dritt-Bf zu einem pauschalen Gesamtkaufpreis von € 60.000,-- (€ 70,58/m²) verkauft hätten. Das Grundstück sei im Grundbuch als „Gärten“ ausgewiesen, dies entspreche im Grundbuch der Bezeichnung von Baugrundstücken. Das Grundstück liege am Rande eines Siedlungsgebietes der Marktgemeinde St. x bei F in ruhiger Lage, direkt angrenzend an die Liegenschaft H der Dritt-Bf. Es handle sich gegenständlich um eine Grünlandwidmung, das Grundstück sei aber tatsächlich Bauerwartungsland und seien die Vertragsparteien bereits bei der Kaufpreisbildung von der Baulandeigenschaft des Grundstücks wirtschaftlich ausgegangen. Die belangte Behörde behaupte – ohne entsprechende Sachverhaltsermittlungen durchzuführen – die Gegenleistung übersteige den Verkehrswert des Grundstücks erheblich. Diese rechtliche Beurteilung der belangten Behörde sei unrichtig. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung der Sache durch die belangte Behörde hätte der gegenständliche Grunderwerb grundverkehrsbehördlich genehmigt, bzw. der Antrag der Dritt-Bf zurückgewiesen und ausgesprochen werden müssen, dass eine Genehmigungspflicht nicht vorliege. Dem Geltungsbereich des Oö. GVG unterliege unter anderem die Übertragung des Eigentums an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. Gemäß § 2 Abs. 1 Oö. GVG seien land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bebaute und unbebaute Grundstücke, die nach ihrer Beschaffenheit zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet seien und nicht zweifelsfrei zur Gänze für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden würden. Das gegenständliche Grundstück in Siedlungslage erfülle genau diese Tatbestandsmerkmale. Es handle sich um ein Wiesengrundstück in unmittelbarer Nachbarschaft von Einfamilienhäusern und werde dieses an der nördlichen Grenze vom Einfamilienhaus der Dritt-Bf, in östlicher Richtung von der Siedlungsstraße, und anschließend einem weiteren Einfamilienhaus begrenzt. Derzeit werde dieses Grundstück zweifelsfrei zur Gänze für andere Zwecke als der Land- und Forstwirtschaft, nämlich als bloße Wiesenfläche in Ergänzung zum Hausgarten der Dritt-Bf genutzt. Das Grundstück werde bei Bedarf gemäht, sonst würden die Ehegatten S das Grundstück prekaristisch als Garten nutzen. Abgesehen davon, dass es sich ohnedies um Bauerwartungsland handle und die entsprechenden Anschlussmöglichkeiten (Wasser, Kanal und Strom) für das Grundstück bereits auf dem Nachbargrundstück der Ehegatten S vorbereitet seien, werde dieses Grundstück daher zweifelsfrei zur Gänze überhaupt nicht zum Zweck der Land- und Forstwirtschaft verwendet. Das bloße Mähen einer Wiesenfläche stelle per se schon keine landwirtschaftliche Nutzung dar. Wenn die belangte Behörde vom Gegenteil ausgehe, würde dies ja bedeuten, dass jedes Einfamilienhaus, dessen Gartenfläche gemäht wird eine Kleinlandwirtschaft darstelle. Dies sei selbstverständlich nicht der Fall und liege daher gegenständlich kein genehmigungsbedürftiger Grunderwerb vor. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung der Sache hätte die belangte Behörde den Genehmigungsantrag zurückweisen und aussprechen müssen, dass eine Genehmigungspflicht nicht gegeben ist. Die belangte Behörde führe aus, dass der Baulandpreis in der Marktgemeinde X laut Auskunft der Marktgemeinde bei rund € 55,--/m² liege. Für Bauerwartungsland solle der Preis zumindest rund 20 % niedriger liegen. Bereits aus der Diktion der belangten Behörde „soll....liegen“ gehe hervor, dass es sich nicht um eine Sachverhaltsfeststellung im Sinne eines ordnungsgemäßen Verwaltungs-verfahrens, sondern um eine bloße Mutmaßung aufgrund einer - wie auch immer erfolgten - Umfrage bei der für Liegenschaftsbewertungsfragen unzuständigen Marktgemeinde St. x handle. Diese Vorgehensweise verletze - abgesehen davon, dass sie zu einem inhaltlich unrichtigen Ergebnis führe - sämtliche Verfahrensvorschriften des AVG und sei daher der bekämpfte Bescheid bereits aufgrund der Verletzung von maßgeblichen Verfahrensvorschriften rechtswidrig und aufzuheben. Insbesondere verletze die belangte Behörde zum wiederholten Male ihre Verpflichtung zur amtswegigen Ermittlung des tatsächlichen Sachverhalts eklatant. So hätte etwa bereits die Durchführung des von den Antragstellern beantragten Lokalaugenscheins völlig eindeutig zu Tage gebracht, dass es sich gegenständlich nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück, sondern inhaltlich um Bauland handelt. Auch die „Erhebung“ des Verkehrswertes des konkreten Grundstücks durch „Erhebung“ welcher Art auch immer bei der Marktgemeinde X entspreche weder den gesetzlichen Verfahrensvorschriften noch der einer Verwaltungsbehörde, die um die Feststellung eines Sachverhalts bemüht ist, gebotenen Vorgangsweise. Der für das Grundstück vereinbarte Kaufpreis entspreche selbstverständlich vollinhaltlich dem Verkehrswert dieses Grundstücks, bzw. unterschreite der Kaufpreis den Verkehrswert. Dazu sei auf folgenden Sachverhalt hinzuweisen, der von der belangten Behörde in rechtswidriger Weise nicht erhoben worden sei: Grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft EZ x, Gb. St. x, mit Grundstücken im Ausmaß von 39.175 m² und den Liegenschaftsanschriften M und S sei Herr F S gewesen, der Gatte der Dritt-Bf. Auf dieser Liegenschaft habe sich das Hotel S befunden und hätte der Betrieb verschiedene wirtschaftliche Schwierigkeiten gehabt. Mit Kaufvertrag vom 15. September 2011 habe Herr F S unter anderem diese Liegenschaft an die P-I GmbH, FN 311102d, J W S, I, verkauft, deren Gesellschafter der Erst-Bf und die Zweit-Bf seien (die nunmehrigen Verkäufer). Mit Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. R W vom 19. September 2011, GZ: 10370-T1/11, seien die Grundstücke Nr. x (das sei die nunmehrige Liegenschaft der Dritt-Bf, H) und das nunmehrige Kaufgrundstück Nr. x, beide aus dem verkauften Grundstück Nr. x neu geschaffen worden. Das Grundstück Nr. x sei mit Kaufvertrag vom 18. November 2011 an die Dritt-Bf verkauft worden. Das nunmehrige Kaufgrundstück Nr. x sei im Eigentum der P-I GmbH verblieben: Mit Kaufvertrag vom 19. März 2014 sei die Liegenschaft EZ x, Gb. St. x, von der P-I GmbH an die S I GmbH & Co. KG weiterverkauft worden, dies ausdrücklich mit Ausnahme der Grundstücke Nr. x (aus dem die Grundstücke Nr. x und Nr. x stammen) und Nr. x. Schließlich sei das Grundstück Nr. x mit Kaufvertrag vom 12. August 2014 gemeinsam mit dem Grünlandgrundstück Nr. x zum Gesamtkaufpreis von € 20.000,-- von der P-I GmbH an deren Gesellschafter, den Erst-Bf und die Zweit-Bf - zu einem sehr günstigen Preis – verkauft worden. Dabei handle es sich allerdings um einen Gesamtkaufpreis und sei das Grundstück Nr. x ausdrücklich nicht, wie von der belangten Behörde behauptet, vor rund 8 Monaten um € 9,50/m² gekauft worden. Es handle sich eben bei dem Kaufpreis von € 20.000,-- um einen Mischpreis für das Grünlandgrundstück Nr. x und das Bauerwartungsland Nr. x und könne daher nicht einfach der Gesamtkaufpreis von € 20.000,-- durch die Gesamtfläche des Gründlandgrundstücks und des Baulandes dividiert werden. Es sei daher bereits dieser Kaufpreis von der belangten Behörde völlig unrichtig ermittelt worden. Tatsächlich sei aber das Baugrundstück Nr. x von dem Erst-Bf und der Zweit-Bf von der eigenen GmbH sehr günstig erworben worden, was selbstverständlich zulässig sei. Der von der belangten Behörde angenommene m²-Preis von € 9,50 sei aber jedenfalls unrichtig. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag sei das Grundstück Nr. x zu einem dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis durch die Familie S daher „zurückgeholt“ worden. Tatsächlich könne nämlich von einem Grundpreis, der sich in einer Bandbreite von € 50,-- bis € 56,--/m² bewege ausgegangen werden. Der diese Bandbreite übersteigende Mehrbetrag pro m² von ca. € 15,--/m² und die Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises würden sich aus zumindest folgenden Umständen ergeben: Im Hinblick darauf, dass es sich beim Grundstück Nr. x um Bauerwartungsland handle, seien von dem Erst-Bf und der Zweit-Bf auf dem Nachbargrundstück Nr. x, das später an die Dritt-Bf verkauft und von dieser mit dem Haus H bebaut worden sei, technische Vorbereitungsarbeiten in der Form geleistet worden, dass sämtliche Leitungen, nämlich Strom- und Wasserleitung, sowie Kanal an die Grenze des Grundstücks Nr. x gelegt worden seien, sodass ein Anschluss des Grundstücks Nr. x später technisch einfach und günstig möglich sei. Dies sei mit einem finanziellen Mehraufwand von insgesamt ca. € 26.000,-- verbunden gewesen und hätten der Erst-Bf und die Zweit-Bf diesen Mehraufwand nunmehr auf die Käuferin des Grundstücks Nr. x überwälzt, dies durch Aufschlag auf den Kaufpreis. Es errechne sich daher ein sich aus den Aufschließungskosten ergebender m²-Betrag von € 30,50. Wenn man diesen Gesamtbetrag von € 30,50 in den tatsächlich verrechneten m²-Preis von € 70,58 einrechnet, ergebe sich ein verrechneter m²-Preis für den Grund von lediglich € 40,08, der Restbetrag von € 30,50 entfalle auf die Anschlusskosten für das Kaufgrundstück. Der Gesamtkaufpreis von € 70,58/m² hätte im gegenständlichen Kaufvertrag dahingehend gesondert aufgeteilt werden können, was aus Vereinfachungsgründen unterblieben sei, da dies grunderwerbsteuerrechtlich keine Relevanz habe. Auch von diesen „Aufschließungskosten“ falle nämlich Grunderwerbsteuer an. Im Ergebnis sei daher für den bloßen Grund ein m²-Preis von € 40,08 zur Verrechnung gebracht worden, was den durchschnittlichen Grundstückspreis von € 50,-- bis € 56,--/m² sogar erheblich unterschreite. Das gegenständliche Grundstück Nr. x schließe südlich an die Liegenschaft H an. Da es sich um Bauerwartungsland handle, habe die Dritt-Bf damit rechnen müssen, dass dieses Grundstück von dem Erst-Bf und der Zweit-Bf in Zukunft verkauft und in weiterer Folge von dritten Käufern bebaut wird. Dies solle aus nachvollziehbaren Gründen durch den Erwerb des Nachbargrundstücks verhindert werden, was selbstverständlich ein zulässiges Kaufmotiv sei. Das Grundstück Nr. x stamme aus der wirtschaftlichen Sphäre der Familie S. Die Veräußerung sei durch die Familie S aus einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage heraus erfolgt und sei gegenständlich die Möglichkeit, das Grundstück zurückzukaufen genutzt worden. Wenn schon der Traditionsbetrieb Hotel S verkauft werden habe müssen, so wolle man - nach Maßgabe der verfügbaren wirtschaftlichen Mittel - zumindest einen ganz kleinen Teil des ehemaligen Grundbesitzes in das Eigentum der Familie zurückholen. Dies sei ein selbstverständlich zulässiges und psychologisch nachvollziehbares Kaufargument. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass der gegenständliche Grunderwerb nicht genehmigungsbedürftig sei. Gehe man aber von einer Genehmigungs-bedürftigkeit aus, so ergebe sich kein Versagungsgrund. Die gegenständliche Wiesenfläche werde von den Ehegatten S gemäht und daher - wenn man überhaupt von einer Bewirtschaftung sprechen kann - ordnungsgemäß selbst bewirtschaftet, was der bisherigen Nutzung des Grundstücks entspreche. Durch den Erwerb wird der Landwirtschaft selbstverständlich keine wertvolle Nutzfläche entzogen, was bereits aufgrund des geringen Flächenausmaßes des Kaufgrundstückes von vornherein ausgeschlossen sei. Da das Grundstück in etwa zu einem dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis veräußert worden sei (der Verkehrswert werde eigentlich nicht unerheblich unterschritten) und der Erwerb durch die Dritt-Bf aus nachvollziehbaren wirtschaftlichen und familienhistorischen Gründen erfolge, könne von Spekulationsabsichten, die durch das Oö. GVG verhindert werden sollten, in keiner Weise gesprochen werden.

 

II.1. Mit Schreiben vom 17. Juli 2015, eingelangt am 24. Juli 2015, wurde die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt dem Landesverwaltungs-gericht Oberösterreich vorgelegt.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (ergänzend zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Der Erst-Bf und die Zweit-Bf sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG St. x, bestehend aus den Grundstücken Nr. x im Ausmaß von 1.240 m² und Nr. x im Ausmaß von 850 m². Mit Kaufvertrag vom 22. April 2015 verkauften der Erst-Bf und die Zweit-Bf an die Dritt-Bf das Grundstück Nr. x der Liegenschaft EZ x, KG St. x, zu einem Kaufpreis von € 60.000,--.

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Nach § 4 Abs. 1 Oö. GVG bedürfen Rechtserwerbe gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 Oö. GVG an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon der Genehmigung der Behörde. Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind gemäß § 2 Abs. 1 Oö. GVG bebaute oder unbebaute Grundstücke, die nach ihrer Beschaffenheit zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht zweifelsfrei zur Gänze für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden, ausgenommen Grundstücke nach § 2 Abs. 2 Z 1 Oö. GVG.

 

Um beurteilen zu können, ob der gegenständliche Rechtserwerb überhaupt einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, sind unter anderem die derzeitige bzw. bisherige Verwendung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks zu ermitteln. Dabei ist insbesondere zu erheben, ob die Grundfläche ausschließlich durch die Dritt-Bf als Garten genutzt wird oder ob das Grundstück nicht auch (zumindest teilweise) in einer für Land- oder Forstwirte signifikanten Art verwendet wird, etwa durch eine Verfütterung oder sonstige betriebliche Verwertung des Grasschnittes (vgl. Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 110 ff mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Im Falle einer gänzlichen nicht land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung wäre weiters zu erheben, wie lange diese Verwendung bereits besteht, um beurteilen zu  können, ob es sich bei der nicht-landwirtschaftlichen Nutzung bereits um einen „gefestigten Zustand“ handelt. Ausreichende derartige Ermittlungen bzw. Feststellungen sind jedoch weder dem angefochtenen Bescheid, noch dem vorliegenden Behördenakt zu entnehmen.

 

III.3. Nach § 4 Abs. 6 Z 4 Oö. GVG sind Rechtserwerbe nach § 4 Abs. 1 Oö. GVG jedenfalls zu untersagen, wenn anzunehmen ist, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt. Die belangte Behörde stützt sich im angefochtenen Bescheid zur Begründung der Versagung der Genehmigung alleine auf diesen Tatbestand und führt dazu aus, dass der Baulandpreis in der Marktgemeinde St. x „laut Auskunft der Marktgemeinde“ rund € 55,--/m² betrage bzw. dass der Preis für Bauerwartungsland zumindest rund 20 % niedriger liegen solle. Diese Feststellungen stützen sich offenkundig auf einen auf der Rückseite des Sitzungsprotokolls vom 18. Juni 2015 handschriftlich festgehaltenen (undatierten), vierzeiligen Aktenvermerk, demzufolge laut „Auskunft von Fr. [...] (MG St. x)“ zurzeit rund € 55,--/m² im Spiegelfeld verlangt werden würden und dass für Bauerwartungsland mit mindestens € 10,-- Abzug zu rechnen seien.

 

Dieser Aktenvermerk bzw. die darin dokumentierte – formlose und allgemein gehaltene – Auskunft durch (vermutlich) eine Bedienstete des Gemeindeamts St. x stellen für sich allein gegenständlich aber keine den gesetzlichen Anforderungen an ein behördliches Ermittlungsverfahren genügende Grundlage für die Abweisung eines Antrags auf Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung dar. Eine solche Auskunft kann im vorliegenden Fall zwar zu einer ersten groben Einschätzung, ob weitergehende Ermittlungen im Hinblick auf § 4 Abs. 6 Z 4 Oö. GVG erforderlich sind oder nicht, herangezogen werden, für eine Versagung der Genehmigung eines Rechtserwerbs reicht eine derartige Auskunft in der vorliegenden Fallkonstellation jedoch nicht aus: Zum einen fehlt der in diesem Aktenvermerk festgehaltenen Annahme des Verkehrswertes jedwede nähere Begründung, weshalb diese Einschätzung der Preissituation samt Abzug für Bauerwartungsland für das Landesverwaltungsgericht auch in keiner Weise nachvollziehbar bzw. auf ihre Schlüssigkeit hin überprüfbar ist. Zum anderen handelt es sich nur um eine allgemeine Auskunft ohne Bezugnahme auf das konkrete Grundstück. Die Beantwortung der Frage, ob der gegenständliche Kaufpreis den Verkehrswert erheblich übersteigt, bedarf aber auch Feststellungen zu den konkreten Gegebenheiten des in Frage stehenden Grundstücks, welche anschließend in die rechtliche Beurteilung miteinzubeziehen sind. So wäre insbesondere zu ermitteln, ob bzw. in wie weit die Verlegung von Strom-, Wasser- und Kanalanschlüssen erfolgte und im Hinblick auf den Kaufpreis bzw. Wert des Grundstücks von Bedeutung ist. Allfällige derartige speziell für das verfahrensgegenständliche Grundstück wertbildende Faktoren bzw. die für den zwischen den Bf vereinbarten Kaufpreis maßgebenden Umstände wurden von der belangten Behörde jedoch nicht erhoben.

 

III.4. Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Landesverwaltungsgericht in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungs-gericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat (VwGH 26.6.2014, Ro 2014/03/0063).

 

Gegenständlich steht der maßgebliche Sachverhalt nicht fest und es ist auch nicht davon auszugehen, dass eine Ermittlung des Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht selbst im Interesse der Kostenersparnis oder Raschheit gelegen ist. Insbesondere angesichts des Umstandes, dass der belangten Behörde nach § 26 Oö. GVG ein landwirtschaftlicher Sachverständiger angehört, ist davon auszugehen, dass die belangte Behörde, deren Sitz sich nur einige wenige Kilometer vom gegenständlichen Grundstück entfernt befindet, in der Lage ist, einfach und rasch (etwa durch einen Ortsaugenschein unter Beiziehung des der Behörde angehörigen landwirtschaftlichen Sachverständigen) zu ermitteln, ob unter Berücksichtigung der noch zu ergründenden gegenwärtigen bzw. bisherigen Nutzung der gegenständlichen Grundfläche ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 2 Abs. 1 Oö. GVG vorliegt.

 

Zur Ermittlung des Verkehrswertes des gegenständlichen Grundstücks hat die belangte Behörde lediglich eine allgemeine Auskunft bei der Marktgemeinde St. x eingeholt, die in einem unbegründeten, vierzeiligen handschriftlichen Aktenvermerk festgehalten wurde. Den übrigen Ermittlungen, die sich auf die Anfertigung von zwei DORIS-Ausdrucken und der Einräumung einer Möglichkeit zur Stellungnahme für die Marktgemeinde St. x beschränken, lässt sich insbesondere nicht entnehmen, wie die gegenwärtige bzw. bisherige konkrete Nutzung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks aussieht bzw. ob sich auf dem Nachbargrundstück Nr. x Strom-, Wasser- und Kanalanschluss in der von den Bf behaupteten Form befinden und in wie weit dies eine Auswirkung auf den Wert des Grundstücks hat. Da hinsichtlich dieser und der Frage nach der bisherigen Nutzung des Grundstücks keinerlei Ermittlungstätigkeit der belangten Behörde erkennbar ist und zur Ermittlung des Verkehrswerts keine ausreichenden Ermittlungsschritte gesetzt wurden, sind im gegenständlichen Fall die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung erfüllt.

 

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

 

III.5. Für das weitere Verfahren gilt:

Die belangte Behörde wird zunächst Ermittlungen zur bisherigen Verwendung des Grundstücks durchzuführen und dann zu beurteilen haben, ob das gegenständliche Grundstück überhaupt einer Genehmigungspflicht unterliegt.

Bejahendenfalls wird – sollten weiterhin Gründe für die Annahme vorliegen, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt - unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des konkreten Grundstücks (allenfalls durch ein Sachverständigengutachten) eine Ermittlung des Verkehrswerts zu erfolgen haben. Die Frage, wann die Gegenleistung den Verkehrswert im Sinne des § 4 Abs. 6 Z 4 Oö. GVG „erheblich übersteigt“, ist allerdings eine Rechtsfrage, die allein von der belangten Behörde zu lösen ist. Aufgabe eines allfälligen von der belangten Behörde heranzuziehenden Sachverständigen wäre (nur), eine Bewertung entsprechend seinem sachverständigen Wissen unter Offenlegung der angewandten bzw. in Befolgung der in Auftrag gegebenen Methode zu erstellen (vgl. VwGH 31.3.2006, 2006/02/0060). Bei der Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises wird insbesondere auch zu berücksichtigen sein, ob auf dem Nachbargrundstück die von den Bf behaupteten Leitungen für einen Anschluss des gegenständlichen Grundstücks (Wasser, Strom, Kanal) bereits vorhanden sind.

Sollte danach eine Untersagung gemäß § 4 Abs. 6 Z 4 Oö. GVG nicht in Betracht kommen, so hat die Behörde zu prüfen, ob eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 bzw. Abs. 5 Oö. GVG zu erfolgen hat. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen.

 

IV. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Ausführungen zur Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 VwGVG gründen sich auf die ständige Rechtsprechung des VwGH.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diesen Beschluss besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

 

 

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer