LVwG-550570/8/HW/MD LVwG-550571/4/HW/MD LVwG-550572/8/HW/MD LVwG-550573/4/HW/MD

Linz, 30.07.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzender: Mag. Dr. Johannes Fischer, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. G P, 2. W P, beide x, x, 3. G P und 4. H P, beide x, x, alle vertreten durch Dr. x, Rechtsanwalt, x, x, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden vom 1. Juni 2015, GZ: Agar20-259-2014, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrs-gesetz,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird den Beschwerden stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechts am aufgrund der Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. H P S vom 28. Juli 2014, GZ: x, neu gebildeten Grundstück Nr. x der Liegenschaft EZ x, KG U, im Ausmaß von 802 m², durch G und W P an G und H P aufgrund des Kaufvertrags vom
5. November 2014 genehmigt wird.

 

II.         G P und H P, beide x, x, haben eine Verwaltungsabgabe in Höhe von € 65,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Die Verkäufer G P und W P, beide x, x, haften für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grund­verkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung i.V.m. § 31 Abs. 2
Oö. GVG als Gesamtschuldner.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 6. November 2014 beantragten die Dritt-Bf und der Viert-Bf die Genehmigung der Eigentumsübertragung am durch die Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. H P S vom 28. Juli 2014, GZ: x, neu gebildeten Grundstück Nr. x der Liegenschaft EZ x, KG U, im Ausmaß von 802 m², durch die Erst-Bf und den Zweit-Bf aufgrund des Kaufvertrags vom 5. November 2014. Begründend wird in diesem Antrag ausgeführt, dass mit Teilungsplan des Dipl.-Ing. H P S vom
17. April 2013, GZ: x, das Grundstück Nr. x in die Baugrundstücke x, x, x und x unterteilt worden sei. Das restliche Grundstück Nr. x bestehe aus einer Straßenanlage sowie einer Baufläche, auf welcher das Gebäude der Veräußerer errichtet worden sei. Jenes Grundstück, für welches nunmehr um Genehmigung angesucht werde, sei ein Restgrundstück zwischen der Baufläche Nr. x und einem Umkehrplatz. Damit sei dieses Grundstück brachliegend und könne keiner sinnvollen Verwertung mehr zugeführt werden. Die Erwerber hätten das Grundstück Nr. x gekauft, sodass das nunmehr zu erwerbende Grundstück als Vergrößerung der Gartenfläche diene. Die Marktgemeinde B G habe mit Bescheid der Teilung des Grundstücks Nr. x in dieses und in das neu zu bildende Grundstück Nr. x ihre Zustimmung erteilt. Die Erwerber seien bereits Eigentümer der Liegenschaft EZ x, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. x, Grundbuch x. Das nunmehr zu erwerbende Grundstück Nr. x (neu) grenze unmittelbar in östlicher Richtung an das Grundstück der Erwerber an.

 

I.2. Die Marktgemeinde B G erklärte mit Schreiben vom 14. November 2014, dass gegen den gegenständlichen Rechtserwerb keine Einwände bestünden.

 

I.3. Aufgrund einer diesbezüglichen Anfrage der belangten Behörde teilte die Marktgemeinde B G mit Schreiben vom 29. Dezember 2014 hinsichtlich einer möglichen zukünftigen Bebauung des gegenständlichen Grundstücks mit, dass grundsätzlich wohl niemand mit Garantie sagen könne, wie sich die Gesetzeslage in Zukunft entwickeln werde. Das betreffende Grundstück sei im Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesen. Im örtlichen Entwicklungs­konzept sei eine weitere Baulandausweitung nicht vorgesehen und somit derzeit (Zeithorizont ca. 10 Jahre) nicht möglich. Ob die gegenständliche Fläche einer sinnvolleren Verwertung zugeführt werden könnte, sei nicht bekannt. Den Vertragsparteien sei mitgeteilt worden, dass die Nutzung auf reines Grünland beschränkt sei. Die Errichtung von Bauwerken sei somit ausgeschlossen.

 

I.4. Mit Schreiben vom 3. März 2015 teilte die belangte Behörde dem Rechtsvertreter der Bf mit, dass der gegenständliche Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung in der Sitzung vom 5. Februar 2015 abgewiesen worden sei, da das gegenständliche Rechtsgeschäft den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen widerspreche.

 

I.5. Mit Stellungnahme vom 19. März 2015 brachte der Rechtsvertreter der Bf vor, dass die belangte Behörde in ihrem Schreiben vom 3. März 2015 nicht ausgeführt habe, worin der Widerspruch zu den öffentlichen Interessen bestehe. Es werde lediglich erwähnt, dass die Erhaltung der land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen offensichtlich gefährdet wäre. Die Erwerber hätten bereits die Liegenschaft EZ x, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. x, Grundbuch x, erworben. Das Grundstück Nr. x sei zum Bauplatz erklärt worden und sei eine entsprechende Ersichtlichmachung im Grundbuch erfolgt. Die in diesem Verfahren zu bewilligende Fläche grenze in östlicher Richtung an das den Erwerbern bereits gehörende Grundstück an. Dies ergebe sich auch eindeutig aus dem vorgelegten Lageplan des Dipl.-Ing. H P S. In diesem Lageplan könne gut ersehen werden, dass die Grundstücke Nr. x und Nr. x nebeneinander lägen. Das neu zu bildende Grundstück Nr. x werde aus dem Grundstück Nr. x, das im Hälfteeigentum der Veräußerer stehe, gebildet. Dieses Grundstück sei einliegend in der Liegenschaft EZ x, Grundbuch x. Wie aus dem Grundbuch ersichtlich sei, weise das Grundstück Nr. x vor der Teilung ein Gesamtflächenmaß von 5.141 m² auf. Somit könne wohl nicht von einem landwirtschaftlichen Betrieb der Verkäufer gesprochen werden. Aus dem Grundbuch sei weiters ersichtlich, dass das Grundstück Nr. x bebaut bzw. nur ein geringer Teil unbebaut sei. Die Baubehörde habe der Grundteilung mit Bescheid vom 28. Oktober 2014,
GZ: 031-6/48-2014, zugestimmt. Das restlich gegenüberliegende Grundstück habe als Retensionsbecken zu verbleiben. Somit sei aus öffentlicher Sicht eine Abtrennung des Kaufobjektes kein Problem und genehmigungsfähig. Nach der Judikatur zu § 4 Oö. GVG sei von einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb auszugehen. Seit mehr als 35 Jahren würden die Verkäufer keine Landwirtschaft betreiben, sodass eine Abtrennung von unter 1.000 m² zu keiner Beeinträchtigung führe, da es ohnedies keine schützenwerte Landwirtschaft gebe. Eine Versagung wäre daher von der Intention des § 4 Oö. GVG nicht gedeckt. Für die Erwerber stelle dieses Kaufobjekt eine Ergänzung zur Baufläche dar und werde ausschließlich als Garten genutzt. Eine Bebauung sei nicht vorgesehen und habe das die Marktgemeinde B G in ihrer Stellungnahme vom 29. Dezember 2014, GZ: 719-0/23-2014, auch ausgeführt. Die Erwerber verweisen zudem auf § 3 des S GVG, nach dem für vergleichbare Fälle eine generelle Ausnahme von der Genehmigung bestehe. Aus dieser Bestimmung könne auch das geforderte öffentliche Interesse abgeleitet werden, da es wohl keinen Unterschied mache, in welchem Bundesland eine Fläche von unter
1.000 m² übertragen wird. Diese Bestimmung aus S zeige, dass es bei derartigen Kleinflächen kein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Landwirtschaften gebe. Umso mehr komme im gegenständlichen Fall hinzu, dass es keine Landwirtschaft gebe, die einen Schutz genießen könnte.

 

I.6. Mit Schreiben vom 4. Mai 2015 nahmen die Dritt-Bf und der Viert-Bf zum ablehnenden Beschluss der belangten Behörde Stellung und brachten im Wesentlichen vor, dass sie auf dem Grundstück Nr. x gerade ein Haus bauen würden und vorgehabt hätten, die verfahrensgegenständliche Parzelle mit Obstbäumen, Sträuchern, Blumen usw. zu bepflanzen und aus einer zurzeit ungepflegten Wiese, die ca. 2 mal im Jahr gemäht werde, ein kleines „Schmuckstück“ zu machen. Rasensamen, Bäume, Sträucher hätten sie bereits gekauft. Sie hätten nicht vor, das Grünlandgrundstück zu bebauen. Die Erwerber seien 66 Jahre alt und hätten sich gefreut, einen großen Garten zu haben. Auf beiden Seiten der Privatstraße stünden Häuser, das gegenständliche Grünlandgrundstück mit 802 m² sei das letzte Grundstück auf der linken Seite. Für einen Landwirt würde sich das Grundstück wohl nicht lohnen. Die Veräußerer  wohnten ein ganzes Stück weit entfernt. Für diese sei die Bearbeitung umständlicher.

 

I.7. Mit dem angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 1. Juni 2015, GZ: Agrar20-259-2014, wurde die Eigentumsübertragung am gegenständlichen Grundstück nicht genehmigt. Zur Begründung führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass hinsichtlich der in § 1 Oö. GVG normierten Grundsätze das Gesetz nicht bloß darauf abziele, hintanzuhalten, dass sich durch ein Rechtsgeschäft die gegenwärtige Situation aus der Sicht von Grundverkehrsinteressen nachteilig verändert, sondern auch darauf, zu verhindern, dass die Chance für eine künftige Verbesserung dieser Situation durch ein bestimmtes Rechtsgeschäft verloren geht oder geschmälert wird. Es sei aufgrund der räumlichen Lage nicht auszuschließen, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert werden. Durch die Übertragung des Grundstücks Nr. x werde den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht entsprochen. Der Rechtserwerb widerspreche den dem Oö. GVG zugrunde liegenden Grundsätzen, insbesondere jenem der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes.

 

I.8. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 30. Juni 2015 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben und dem verfahrenseinleitenden Antrag gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG stattzugeben, in eventu die Angelegenheit an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Zur Begründung führen die Bf aus, dass die Pflicht, einen Bescheid schlüssig zu begründen, keinen Selbstzweck darstelle. Ein Begründungsmangel führe daher nur dann zur Bescheidaufhebung, wenn er entweder die Parteien des Verwaltungsverfahrens an der Verfolgung ihrer Rechte oder den Gerichtshof an der Überprüfung des angefochtenen Bescheides auf seine inhaltliche Rechtmäßigkeit hindert. Dieser Grundsatz sei hier verletzt worden. Im angefochtenen Bescheid werde von der belangten Behörde ausgeführt, dass nicht auszuschließen sei, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert werden würden. Diese Formulierung lasse keine Rückschlüsse auf die Überlegungen der belangten Behörde zu. Es werde nicht angegeben, welche zukünftigen Chancen für eine Verbesserung der Situation vermindert werden. Ebenso verhalte es sich mit der Begründung, dass durch die Übertragung des Grundstückes Nr. x den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht entsprochen werde. Mit dieser Formulierung bleibe die belangte Behörde jegliche Begründung dafür schuldig, was sich im Falle der Versagung der Genehmigung im Hinblick auf die Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes verbessern würde. Auch der Zusammenfassung der ablehnenden Begründung auf Seite 4 des Bescheides sei eine Begründung für die Versagung nicht zu entnehmen. Die belangte Behörde führe nämlich aus, dass der Rechtserwerb zusammenfassend den dem Oö. GVG zu Grunde liegenden Grundsätzen widerspreche, insbesondere jenem der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Mit dieser zuletzt angegebenen Begründung verweise die belangte Behörde wohl offensichtlich auf die beiden vorstehend zitierten Begründungen. Dies bringe im Ergebnis jedoch keinen Erfolg, da auch die vorstehenden Absätze nicht geeignet seien, eine Begründung für die Versagung darzulegen. Mit dem angefochtenen Bescheid habe die belangte Behörde nicht nachvollziehbar dargelegt, warum dem Antrag nicht stattgegeben wurde. Es seien lediglich einige Bestimmungen des Oö. GVG zitiert worden. Eine Subsumtion dieser Bestimmungen mit dem entscheidungs­relevanten Sachverhalt habe jedoch nicht stattgefunden. Aus diesem Grunde verletze der gegenständliche Bescheid die subjektiv öffentlichen Rechte der Beschwerdeführer. In § 4 Oö. GVG seien zwei Tatbestände vorgesehen, die die Genehmigung von Erwerben von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken vorsehen. Es handle sich dabei einerseits um § 4 Abs. 2 Oö. GVG, andererseits um § 4 Abs. 5 Oö. GVG. In beiden Bestimmungen gehe es darum, dass den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes zum Durchbruch verholfen werden soll.  Dies bedeute aber, dass ein zu schützender Bauernstand vorhanden sein muss. Begriffsnotwendig scheide daher die Zielsetzung der genannten Bestimmungen aus, wenn es keine schützenswerten Güter gibt. Bereits in der ergänzenden Stellungnahme vom
19. März 2015 hätten die Bf darauf hingewiesen, dass von einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb nicht auszugehen sei. Seit mehr als 35 Jahren würden die Verkäufer keine Landwirtschaft betreiben und würden auch als solche in keiner zugehörigen Kammer geführt. Es mangle ihnen an einem einen Hektar übersteigenden landwirtschaftlichen Grund. Im Grundbuch sei das betroffene Grundstück mit einer Fläche von 5.141 m² vor Änderung durch den Teilungsplan ausgewiesen. Weiters werde diese Fläche aufgeteilt in 225 m² Baufläche,
1.302 m² Gartenfläche und 3.341 m² landwirtschaftlich genutzte Grundfläche. Auch eine sonstige Nutzung (Straßen) sei für 273 m² ausgewiesen. Worin in einer derartigen Konfiguration ein erhaltenswerter Bauernstand erblickt werden kann, sei unerfindlich. Hätte die belangte Behörde ein Gutachten aus dem Bereich der Landwirtschaft eingeholt bzw. einen Lokalaugenschein durchgeführt, dann hätte sie sich unschwer von dem hier vorgetragenen Sachverhalt überzeugen können. Im Übrigen habe gemäß § 26 Abs. 1 Oö. GVG der belangten Behörde neben einem rechtskundigen Verwaltungsbeamten ein landwirtschaftlicher Sachver­ständiger, ein Vertreter der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich, ein Vertreter der Wirtschaftskammer für Oberösterreich und ein Vertreter der Kammer für Arbeiter und Angestellte für Oberösterreich anzugehören. Es hätte sich also die belangte Behörde auf Grund der Zusammensetzung ihrer Mitglieder hinreichend selbstständig mit der Frage des „leistungsstarken Bauernstandes" auseinandersetzen können bzw. müssen. Der Begriff „öffentliches Interesse" sei ein unbestimmter und entsprechend den Schranken der Bundesverfassung auszulegen. Dazu seien auch Hinweise, die der Gesetzgeber als im Interesse des öffentlichen Interesses schutzwürdig erachtet, heranzuziehen. Aus diesem Grunde hätten die Erwerber in ihrer Stellungnahme vom 19. März 2015 ausdrücklich auf eine vergleichbare Regelung im S GVG hingewiesen. In § 3
Abs. 2 lit. k. S GVG werde sogar der Erwerb eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soferne die Fläche 1.000 m² nicht übersteigt, grundsätzlich aus der Beschränkung des Grundverkehrs ausgenommen. Auch im § 1 des S GVG sei die Zielrichtung die Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen strukturellen Gegebenheiten des Landes. Somit sei im Bundesland S selbst ein landwirtschaftlicher Betrieb dann nicht schützenswert, wenn dieser unter den dort genannten Voraussetzungen ein Grundstück von unter 1.000 m² abtritt. Da die Zielsetzungen beider Landesgesetze zur Regelung des Grundverkehrs beinah ident seien, sei es zulässig, das öffentliche Interesse an diesem Beispiel festzumachen. Somit bestehe auch unter dem Gesichtspunkt des „öffentlichen Interesses“ kein Hinderungsgrund, der es rechtfertige, das vorliegende Rechtsgeschäft nicht zu genehmigen. Aus all den angeführten Gründen hätte daher dem Antrag gemäß
§ 4 Abs. 5 Oö. GVG stattgegeben werden müssen.

 

II.1. Mit Schreiben vom 2. Juli 2015, eingelangt am 7. Juli 2015, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Obersterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor. Am 30. Juli 2015 wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (ergänzend zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Die Erst-Bf und der Zweit-Bf sind Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG U, bestehend aus den Grundstücken Nr. x und x im Ausmaß von insgesamt
5.927 m². Die Dritt-Bf und der Viert-Bf sind Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG U, bestehend aus dem einzigen Grundstück Nr. x mit einer Fläche von
776 m². Mit Vermessungsurkunde von Dipl.-Ing. H P S vom 28. Juli 2014, GZ: x, wurde das Grundstück Nr. x in das neu gebildete landwirtschaftliche Grundstück Nr. x im Ausmaß von 802 m² sowie in das verbleibende Restgrundstück Nr. x im Ausmaß von 4.339 m² unterteilt. Die Verkäufer betreiben keine Landwirtschaft.

 

Mit Kaufvertrag vom 5. November 2014 verkauften die Erst-Bf und der Zweit-Bf an die Dritt-Bf und den Viert-Bf je zur Hälfte das neu gebildete Grundstück Nr. x im Ausmaß von 802 m² zu einem Kaufpreis von € 12.000,--. Das Grundstück ist im Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesen.

 

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. x befindet sich nahe dem Ende einer in einen Umkehrplatz mündenden Zufahrtsstraße und grenzt unmittelbar an das Grundstück der Erwerber Nr. x an (DORIS-Ausdruck). Westlich des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Nr. x befindet sich das Grundstück der Erwerber, südlich des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Nr. x befindet sich eine Privatstraße und östlich des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Nr. x befindet sich nach wenigen Metern Grünfläche ein Umkehrplatz (DORIS-Ausdruck). Die Erwerber beabsichtigen, das Grundstück Nr. x als Gartenfläche zu nutzen. Die verfahrensgegenständliche Grundfläche wird derzeit von den Veräußerern selbst gemäht, sie wird von keinem Landwirt genutzt. Die verfahrensgegenständliche Grundfläche wird über eine im Eigentum der Veräußerer stehende Privatstraße erschlossen.

 

Absatz 2 von Punkt X. des Kaufvertrags lautet: „Die Käufer als alleinige Auftraggeber für die Errichtung und grundbücherliche Durchführung dieses Vertrages haben auch alle aus diesem Anlass entstehenden Kosten, Gebühren und Steuern aller Art gemeinsam, zur ungeteilten Hand zu tragen. Jeder Vertragspartner trägt darüber hinaus allfällige Beratungskosten je aus eigenem. Die Kosten der Lastenfreistellung gehen zu Lasten der Verkäufer, insbesondere sämtliche damit im Zusammenhang stehende Beglaubigungskosten und Gebühren.“

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben des ZweitBf im Rahmen der mündlichen Verhandlung, welche mit den schriftlichen Unterlagen im Einklang stehen.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Das gegenständliche Grundstück ist zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet und wird nicht zur Gänze für andere Zwecke als der Land- und Forstwirtschaft verwendet. Der zwischen den Bf über die gegenständliche Grundfläche abgeschlossene Kaufvertrag vom 5. November 2014 bedarf daher, aufgrund der darin vereinbarten Übertragung von Eigentum an einem landwirtschaftlichen Grundstück, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (§ 4 Abs. 1 i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Z 1, 2 Abs. 1 Oö. GVG).

 

III.3. Nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

Darüber hinaus muss der Rechtserwerber glaubhaft machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.). Mit der Gründung eines landwirtschaftlichen Besitzes im Ausmaß von 802 m² wird – insbesondere bei Fehlen eines entsprechenden Wirtschaftsprogramms für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Schaffung einer solch kleinen Einheit – kein wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner landwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen (vgl. LGVK 7.6.2005, Agrar-900.436/16-2005-IV/Rt/Ti; 28.11.2005, Agrar 900.500/11-2005-IV/Rt/Ti). Aus einer Fläche in der Größe von rund
802 m² kann üblicherweise kein nachhaltiges landwirtschaftliches Einkommen erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt aus diesen Gründen nicht in Betracht.

 

III.4. Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, dürfen gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen des Oö. GVG nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu beachten (vgl. VfSlg. 16.937/2003).

 

Gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG liegen gegenständlich die Voraussetzungen für eine Genehmigung vor: Entscheidend bei der Interessenabwägung ist im gegenständlichen Fall vor allem der Umstand, dass sich das Grundstück Nr. x nahe dem Ende einer dieses Grundstück aufschließenden Privatstraße befindet und von drei Seiten durch nicht landwirtschaftliche Flächen (Privatstraße, Baugrund der Erwerber, Umkehrplatz) umschlossen ist. Aufgrund dieser Situierung und unter Berücksichtigung der relativ geringen Grundfläche erscheint auch ein Erwerb dieser Grundfläche für einen Landwirt aus der Umgebung unattraktiv zu sein. Auf der Veräußererliegenschaft befindet sich im Übrigen auch kein landwirtschaftlicher Betrieb bzw. es führen die Veräußerer keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, der durch das gegenständliche Rechtsgeschäft in irgendeiner Form beeinträchtigt werden könnte. Eine besondere Verschlech­terung der Agrarstruktur ist durch eine Übertragung der gegenständlichen Fläche an die Dritt-Bf und den Viert-Bf nicht zu besorgen. Letztlich handelt es sich gegenständlich um die Veräußerung einer kleinen, aus landwirtschaftlicher Sicht uninteressanten Restfläche der Liegenschaft EZ x, welche von drei Seiten durch nicht landwirtschaftliche Flächen (Privatstraße, Baugrund der Erwerber, Umkehrplatz) umschlossen ist. Aufgrund der besonderen Umstände dieses vorliegenden Einzelfalls überwiegen daher nach Ansicht des erkennenden Gerichtes die Interessen am Erwerb (bzw. Verkauf) des Grundstücks Nr. x samt damit verbundener Zusammenlegung mit der angrenzenden Liegenschaft der Erwerber.

 

Es war daher spruchgemäß der Rechtserwerb zu genehmigen.

 

 

IV. Zur Kostenentscheidung

 

Gemäß § 32 Oö. GVG i.V.m. § 1 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist für die Genehmigung von Rechtserwerben nach § 4 Oö. GVG eine Verwaltungsabgabe zu entrichten. Nachdem der zwischen den Bf vereinbarte Kaufpreis für das verfahrensgegenständliche Grundstück
€ 12.000,-- beträgt, war gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung der Mindestbetrag von € 65,-- vorzuschreiben. Nach § 2 Abs. 1 Z 1 lit. a Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist die Verwaltungsabgabe von der Dritt-Bf und dem Viert-Bf zu entrichten, da diese nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Kaufvertrags die Kosten des Rechtserwerbs zu tragen haben. Die Haftung der Erst-Bf und des Zweit-Bf als Gesamtschuldner gründet sich auf § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung.

 

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten  Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/0033 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel“).

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer