LVwG-150316/6/RK/WFu

Linz, 11.05.2015

I M N A M E N D E R R E P U B L I K

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Dr. Roland Kapsammer über die Beschwerde der G. H. M.S. GmbH, vertreten durch x, gegen den Bescheid des Gemeinderats der Stadtgemeinde Traun vom 4. Juni 2014 GZ. III/1-1311-107-2013/Phi, betreffend die Abweisung eines Bauansuchens

zu Recht e r k a n n t :

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. Mit Antrag vom 22.07.2013 (Eingang am 25.07.2013 beim Stadtamt Traun) suchte die G. H. M.S. GmbH als nunmehrige Beschwerdeführerin (im Folgenden: Bf) um Baubewilligung für die Errichtung eines Hotels x samt Gastronomie, Seminarräumen und Stellplätzen auf dem Grundstück x, EZ x, KG x an. Eigentümerin dieses Grundstücks ist die Stadtgemeinde Traun. Über die Nutzung des betreffenden Grundstücks wurde zwischen der Stadtgemeinde Traun und der Bf eine Grundsatzvereinbarung mit Datum vom 26.06.2012 geschlossen. Ziel der Grundsatzvereinbarung ist lt. Präambel, „da für die Verwirklichung des Hotelprojektes noch zahlreiche Planungen nötig sind, soll vorerst eine Grundsatzvereinbarung abgeschlossen werden, die die wesentlichen Eckpunkte des künftigen Baurechtvertrages festlegt [...]“. Unter anderem wird unter Punkt „III.“ vorgesehen, dass der Bf gegen Entrichtung eines Bauzinses ein Baurecht an der Liegenschaft eingeräumt werden soll. Unter dem Punkt „Gültigkeit der Vereinbarung“ enthält der Vertrag folgende Klausel:

„Sollten die wesentlichen Punkte des Baurechtsvertrages wie Lage und Größe der Liegenschaft nicht bis 30.9.2013 vollständig abgeklärt sein bzw. sollte bis zu diesem Zeitpunkt kein genehmigtes Bauprojekt vorliegen, sind beide Vertragspartner nicht mehr an die Vereinbarung gebunden und es wird kein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Liegen die genannten Voraussetzungen (spätestens bis zum genannten Zeitpunkt) vor, verpflichten sich beide Vertragspartner, einen verbücherungsfähigen Baurechtsvertrag mit den obigen wesentlichen Eckpunkten bei Baubeginn zu unterfertigen.“

Am 07.11.2013 wurde eine mündliche Bauverhandlung in Verbindung mit der gewerbebehördlichen Verhandlung durchgeführt. Da es am 07.05.2014 noch keine Entscheidung der Baubehörde gab, stellte die Bf durch ihre Rechtsvertretung einen Devolutionsantrag iSd. § 73 Abs. 2 AVG.

Mit Schreiben vom 12.05.2014 widerrief die Gemeinde Traun, vertreten durch den Bürgermeister, als Grundeigentümerin die Zustimmung zum Bauvorhaben. Bezugnehmend auf die Gemeinderatssitzung vom 28.03.2014 lehnte der Gemeinderat der Stadtgemeinde Traun den vorgelegten Kaufvertragsentwurf ab und fasste den Beschluss, dass mit der G. H. M.S. GmbH keine weiteren Verhandlungen betreffend die Errichtung eines Hotels an dieser Stelle geführt werden. Dies wurde der Bf bereits im zeitlichen Vorfeld mit Schreiben vom 02.04.2014 mitgeteilt.

2. Mit Bescheid vom 04.06.2014 (Zustellung am 06.06.2014), wurde, als Folge des Devolutionsantrages, durch Beschluss des Gemeinderates der Stadtgemeinde Traun vom 22.05.2014 als Baubehörde II. Instanz das Ansuchen der Bf auf Erteilung der Baubewilligung abgewiesen.

In der Begründung wurde im Wesentlichen darauf abgestellt, dass durch den Widerruf der Zustimmung zum Bauvorhaben durch die Stadtgemeinde Traun als Grundeigentümerin, eine Voraussetzung für die positive Erledigung des Bauansuchens fehlen würde und so der Antrag mit Eingang vom 25.07.2013 abzuweisen war.

3. Dagegen richtet sich die Beschwerde vom 03.07.2014 an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Begründend wurde unrichtige rechtliche Beurteilung in der Form geltend gemacht, dass jedenfalls eine gültige Zustimmung der Stadtgemeinde Traun vorgelegen wäre, hätte der Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz fristgerecht im Sinne des § 73 AVG über das gegenständliche Ansuchen entschieden. Jene Ansicht spiegle sich auch durch einen Bescheidentwurf vom 20.02.2014 über die Erteilung der Baubewilligung wieder. Der Bf würden durch die Säumigkeit des Bürgermeisters, der Baubehörde I. Instanz und Vertreter der Grundeigentümerin zugleich ist, Nachteile erwachsen, weshalb der Bescheid abzuändern sei und die Baubewilligung erteilt werden müsse.

4. Mit Schreiben vom 22.07.2014 wurde die Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich unter Angabe einer sachverhaltsbezogenen Stellungnahme inkl. Verfahrensakt vorgelegt (Eingang am 31.07.2014) und bekannt gegeben, dass von der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung abgesehen werde.

II.

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verwaltungsakt der Behörde inkl. der Schriftsätze der Bf. Daraus ergibt sich der unter Punkt I. dargelegte Sachverhalt und Verfahrensablauf widerspruchsfrei. Auf dessen Grundlage konnten weitere Ermittlungsschritte – insbesondere die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gem. § 24 VwGVG – unterbleiben, da keine weitere Klärung des Sachverhaltes zu erwarten war. Es waren ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen.

III.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Die nachstehenden maßgeblichen Bestimmungen der Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1994) sowie des Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), sind zu berücksichtigen:

„§ 35 Oö. BauO 1994

Entscheidung über den Baubewilligungsantrag

(1) Die Baubehörde hat über den Antrag gemäß § 28 einen schriftlichen Bescheid zu erlassen. Sofern nicht eine Zurückweisung oder eine Abweisung nach § 30 zu erfolgen hat, ist die beantragte Baubewilligung zu erteilen, wenn

1. die erforderliche Zustimmung des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin vorliegt,

2. das Bauvorhaben in allen seinen Teilen den Bestimmungen des Flächenwidmungsplans und des Bebauungsplans sowie sonstigen baurechtlichen Vorschriften nicht widerspricht und

3. das Bauvorhaben auf Grund seiner Nähe zu einem bestehenden Betrieb im Sinn der S II-Richtlinie das Risiko eines schweren Unfalls im Hinblick auf die menschliche Gesundheit weder vergrößern noch die Folgen eines solchen Unfalls im Hinblick auf die menschliche Gesundheit verschlimmern kann.

Andernfalls ist die beantragte Baubewilligung zu versagen.

(...)“

„AVG 3. Abschnitt: Entscheidungspflicht

§ 73. (1) Die Behörden sind verpflichtet, wenn in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, über Anträge von Parteien (§ 8) und Berufungen ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach deren Einlangen den Bescheid zu erlassen. Sofern sich in verbundenen Verfahren (§ 39 Abs. 2a) aus den anzuwendenden Rechtsvorschriften unterschiedliche Entscheidungsfristen ergeben, ist die zuletzt ablaufende maßgeblich.

(2) Wird ein Bescheid, gegen den Berufung erhoben werden kann, nicht innerhalb der Entscheidungsfrist erlassen, so geht auf schriftlichen Antrag der Partei die Zuständigkeit zur Entscheidung auf die Berufungsbehörde über (Devolutionsantrag). Der Devolutionsantrag ist bei der Berufungsbehörde einzubringen. Er ist abzuweisen, wenn die Verzögerung nicht auf ein überwiegendes Verschulden der Behörde zurückzuführen ist.

(3) Für die Berufungsbehörde beginnt die Entscheidungsfrist mit dem Tag des Einlangens des Devolutionsantrages zu laufen.“

IV.

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat über die rechtzeitige und zulässige Beschwerde im Rahmen des durch §§ 27 und 9 Abs 1 Z 3 und Z 4 VwGVG normierten Prüfungsumfangs durch seinen gemäß § 2 VwGVG zuständigen Einzelrichter erwogen:

Die Bf bringt auf das Wesentliche zusammengefasst unrichtige rechtliche Beurteilung in der Form vor, dass die Baubewilligung aufgrund der Säumigkeit des Bürgermeisters als Baubehörde I. Instanz nicht erteilt worden sei, da innerhalb der Entscheidungsfrist des § 73 AVG die Zustimmung der Stadtgemeinde Traun als Grundeigentümerin sehr wohl vorgelegen wäre.

Das AVG statuiert in § 73 leg. cit. eine allgemeine Entscheidungspflicht der Verwaltungsbehörde über Anträge von Parteien ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach deren Einlagen, einen Bescheid zu erlassen. Ohne unnötigen Aufschub bedeutet, dass das Verfahren nicht ungebührlich verzögert werden darf, beispielsweise durch grundloses Zuwarten seitens der Behörde. Verzögert sie schuldhaft die Entscheidung und erwächst der Partei daraus ein Schaden, können daraus in eventu Amtshaftungsansprüche abgeleitet werden (vgl. Hengstschläger/Leeb, AVG² [2014] § 73 Rz 46/47). Anzumerken ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass aus § 73 AVG kein subjektives öffentliches Recht der Parteien auf einen bestimmten Zeitpunkt der Bescheiderlassung, resultiert (VwGH 14.12.1993, 93/07/0089; sowie Hengstschläger/Leeb, Verwaltungsverfahrensrecht⁵ Rz. 626). Dem Einzelnen wird aber die Möglichkeit eröffnet, sich bei Untätigkeit der Behörde mittels eines Devolutionsantrages zur Wehr zu setzen, was in der verfahrensgegenständlichen causa von Seiten der Bf als Verfahrenshandlung in Anspruch genommen wurde (vgl. Hengstschläger/Leeb, AVG² (2014) § 73 Rz 1). Durch den bezeichneten Devolutionsantrag gem. § 73 Abs. 2 AVG vom 07.05.2014 ging die Angelegenheit zur Entscheidung auf den Gemeinderat der Stadtgemeinde Traun als Baubehörde II. Instanz über, der in der Folge das Bauansuchen mangels vorliegender Zustimmung der Stadtgemeinde Traun als Grundstückseigentümerin im Sinne des § 35 Abs.1 Z. 1 Oö. BauO 1994 abgewiesen hat. Im gegebenen Zusammenhang ist auf das in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Ausdruck kommende Erfordernis des Nachweises der Zustimmung des Grundeigentümers als notwendiger Bestandteil eines Bauansuchens (Baubewilligungsantrages) hinzuweisen (vgl. zB. VwGH 11.10.1994, 94/05/0229).

Zur Frage des Erfordernisses der Zustimmung des Eigentümers zu einem Baugesuch hat der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 06.03.1997, VfSlg. 14783, zudem ausgeführt: die Baubewilligung als Ergebnis der materiellen Prüfung eines Bauansuchens bedeute die Verleihung des subjektiv öffentlichen Rechts, einen Bau nach Maßgabe der bewilligten Pläne zu errichten. Normativer Gehalt einer Baubewilligung sei nur der Ausspruch, dass dem zur Bewilligung beantragten Bau kein im öffentlichen Recht fußendes Hindernis entgegenstehe. Die Baubewilligung sage nichts darüber aus, ob der bewilligte Bau nicht etwa mit den Mitteln des Privatrechts verhindert werden könne.

Der Grund, weshalb beinahe alle Bauordnungen der Länder als Formerfordernis eines Bauantrages die Zustimmung des Eigentümers fordern, liegt unter anderem darin, dass dadurch ein aufwändiges Verwaltungsverfahren bezüglich eines Vorhabens vermieden werden soll, das letztlich mangels Zustimmung des Grundeigentümers nicht realisiert werden könne (siehe hiezu: VwGH 24.02.2004, 2002/05/0013).

Für das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich ergibt sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt, dass mit Schreiben vom 12.05.2014 unter Bezugnahme auf den Gemeinderatsbeschluss vom 28.03.2014 die Zustimmung zum Bauansuchen widerrufen wurde. Bereits zeitlich zuvor war die, mit Datum vom 26.06.2012 geschlossene Grundsatzvereinbarung, per 30.09.2013 abgelaufen, deren Inhalt darauf abstellt, dass, wenn bis zum genannten Zeitpunkt kein genehmigtes Bauprojekt vorliegen sollte, die Vertragsparteien nicht mehr an die getroffene Vereinbarung gebunden sind.

Unbeschadet der in eventu vorliegenden Säumigkeit des Bürgermeisters als Baubehörde I. Instanz ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Zustimmung des Eigentümers bis zur Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides rechtlich erheblich, dh. die Zustimmung kann auch im Berufungsverfahren mit der Wirkung zurückgezogen werden, dass die Baubewilligung nicht mehr erteilt werden kann. Die Zustimmung muss nämlich auch im Zeitpunkt der Erlassung der Berufungsentscheidung „liquid“ vorliegen, dh. es darf nicht strittig sein, ob der Grundeigentümer seine Zustimmung erteilt hat (VwGH 27.05.2008, 2007/05/0147; K. Giese, Zustimmung des Eigentümers zur Bauführung; Zurückziehung der Zustimmung, bbl 2008/5/190). Aus welchen Gründen die Grundeigentümerin, insbesondere hinsichtlich der abgeschlossenen „Grundsatzvereinbarung vom 26.06.2012“, zum Widerruf der bereits erteilten Zustimmung berechtigt ist, ist keine im Verwaltungsverfahren zu lösende Frage, sondern vielmehr ist darüber eine gerichtliche Entscheidung zu erwirken (vgl. VwGH 27.05.2008, 2007/05/0147, mwN). Auch stellt die Frage der Berechtigung zum Widerruf der bereits erteilten Zustimmung zum Bauvorhaben (in Bezug auf die abgeschlossene Grundsatzvereinbarung) keine Vorfrage für die baurechtliche Entscheidung da (vgl. VwGH 30.06.1987, 86/05/0109). In casu konnte die Stadtgemeinde Traun als Grundeigentümerin, unabhängig von einer durch Säumigkeit entfallenen Entscheidung durch den Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz, innerhalb der in § 73 AVG bezeichneten Frist, spätestens aber innerhalb der Berufungsfrist, die Zustimmung zum Baugesuch zurückziehen. Auch ein allenfalls angefertigter Entwurf eines Bescheides über eine Baubewilligung ändert diesbezüglich nichts.

Von der Bf wird zusätzlich vorgebracht, dass der Bürgermeister Vertreter der Grundstückseigentümerin sowie gleichzeitig Baubehörde I. Instanz ist. Der Verwaltungsgerichthof hat in seinem Erkenntnis vom 26.06.1997, 96/06/0145, ausgeführt, dass Organen der Gemeinde grundsätzlich zuzubilligen ist, dass sie ungeachtet der jeweiligen Interessenslage ihre Entscheidungen in behördlichen Angelegenheiten dem Gesetz entsprechend treffen. Nach der Oö. Gemeindeordnung 1990 vertritt der Bürgermeister die Gemeinde nach außen und führt die von den Kollegialorganen gefassten Beschlüsse durch. Im Sinne der Rechtsprechung des VwGH ist dem Bürgermeister somit zuzubilligen, dass er in seiner Funktion als Baubehörde I. Instanz, sowie zusätzlich die Agenden der Beschlüsse des Gemeinderates, wie in casu des Beschlusses über die Zurückziehung der Zustimmung der Stadtgemeinde Traun als Grundstückseigentümerin zum Baugesuch, in rechtmäßiger Weise vollzieht.

In Anbetracht der oben bezeichneten Umstände liegen für das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich, unabhängig von der bezeichneten zivilrechtlichen Grundsatzvereinbarung, die Voraussetzungen betreffend die Erteilung einer Baubewilligung nicht vor.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Dr. Roland Kapsammer