LVwG-150504/2/MK

Linz, 21.05.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Mag. Markus Kitzberger über die Beschwerde von Frau I P, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Roßleithen vom 30.09.2014, GZ. 031-7,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs.1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

 

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs.4 B-VG unzulässig.

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1.         Vorauszuschicken ist, dass für die beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Jahr 1973 bereits eine Bauplatzbewilligung ausgestellt worden war, dass dies aber infolge der Nichtinanspruchnahme nach Ablauf der seinerzeit vorgesehenen dreijährigen Frist wieder erloschen ist.

 

I.2.         Mit Eingabe vom 03.04.2014  beantragte Frau I P, M (in der Folge: Bf) die Erteilung einer Bauplatzbewilligung für die Gst.Nr. x und x, beide KG R, Gemeinde R. Der Antrag enthielt die erforderlichen Angaben bzw. Unterlagen.

 

Im Zuge des amtswegigen Ermittlungsverfahrens wurden von der Baubehörde fachliche Stellungnahmen aus den Bereichen Forstwirtschaft, Wildbach- und Lawinenverbauung sowie Bautechnik eingeholt. Im Ergebnis ist Folgendes festzuhalten:

Aus forstfachlicher Sicht sei die Erteilung einer für die Bauplatzbewilligung notwendigen Rodungsbewilligung unproblematisch. In der Folge aber sei entlang der Rodungsgrenze eine bebauungsfreier Schutzstreifen von mind. 30 m (entspricht einer Baumlänge) zu fordern. Da dies aber ziemlich genau der gesamten Grundstücksbreite entsprechen würde, könne aus fachlicher Sicht eine gefahrlose Bebauung der Grundstücke nicht angenommen werden.

Aus Sicht der Wildbach- und Lawinenverbauung könne infolge stattgefundener Massenbewegungen im Östlichen Bereich des zu beurteilenden Areals einer Bauplatzbewilligung nur auf der Grundlage eines geologisch-geotechnischen Gutachtens, dessen allfällige  Empfehlungen in eine Bewilligung übernommen werden müssten, zugestimmt werden.

Auf der Grundlage dieser bereits vorliegenden Beurteilungen sei auch aus bautechnischer Sicht die Bauplatzeigenschaft nicht gegeben.

 

In einer Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme teilte die Bf mit, dass die forstliche Situation bereits bei der Umwidmung der betreffenden Grundstücke in Bauland [Anm.: „WE – Zweitwohngebiet“] vorgelegen hätte. Zudem sei nirgends eine Schutzzone eingetragen, weshalb eine solche jetzt von der Baubehörde für ein gewidmetes Gebiet nicht verlangt werden könne.

Auf Grund der bestehenden Neigungsverhältnisse (mittlere Hanglage) sei auch die Gefahr von Baumwurf oder Steilschlag nicht besonders groß bzw. unwahrscheinlich. Auch die topographischen Umstände bestünden seit Jahrzehnten und seien der Behörde bekannt. Eine Rückwidmung sei bislang (auch auf Grund des Widerstands der Bf) nicht erfolgt. Es würde auch keinerlei Gründe vorliegen, die eine Änderung der derzeit bestehenden Widmung rechtfertigen würden.

Es seien seitens der Behörde auch laufend Aufschließungsbeiträge  vorgeschrieben worden, die nur anfallen würden, wenn ein Grundstück bebaubar sei.

Die Kosten für ein u.U. notwendiges geologisch-geotechnisches Gutachten würden auf keinen Fall übernommen werden. Der Umstand, dass eventuelle Hangrutschungen (als einziger neu hinzugekommener Aspekt) abzuklären seien sei nachvollziehbar, es sei aber auch darauf hinzuweisen, dass ein unmittelbares Nachbargrundstück, worauf mit Sicherheit dieselben Parameter anzuwenden wären, bereits bebaut ist.

Die bautechnische Beurteilung beziehe sich nur auf die beiden angeführten Stellungnahmen und würde keine eigenen Aspekte aufwerfen.

Darüber hinaus sei die Bf aber bereits, das gesamte verfahrensgegenständliche Areal der Gemeinde R zum Preis von 15,- €/m² zu verkaufen.

 

I.3.         Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Gemeinde Roßleithen vom 21.07.2014, GZ. 031-7, wurde der Antrag der Bf abgewiesen. In der Begründung wurde – neben der Wiedergabe der angewendeten Gesetzesbestimmung – das Ergebnis des oben dargestellten Ermittlungsverfahrens zusammengefasst und daraus der Schluss gezogen, das die Eignungskriterien für Bauland nicht erfüllt würden.

 

I.4.         Dagegen brachte die Bf mit Schriftsatz vom 28.07.2014 rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung ein. Dabei wurde im Wesentlichen das Vorbringen im Rahmen des erstinstanzlichen Parteiengehörs wiederholt.

 

I.5.         Im Zuge eines ergänzenden Ermittlungsverfahrens beurteilte der Ortsplaner der Gemeinde die Anregung der Wildbach- und Lawinenverbauung als stichhaltig und schlug vor, auf die Anregung eines geologischen Gutachtens einzugehen. Die Ausführungen aus forstfachlicher Sicht würden hingegen insoweit zu relativieren sein, als darin die Erteilung einer Rodungsbewilligung als unproblematisch bewertet worden sei und die Baubehörde den Antrag auf Erteilung einer Bauplatzbewilligung unabhängig von der Frage einer Rodungsbewilligung zu behandeln habe. Auch das Gebot der Gleichbehandlung sei vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauung auf einem unmittelbaren Nachbargrundstück kritisch zu betrachten.

 

In der Folge wurde die Angelegenheit auch im Ausschuss für Bau- und örtliche Raumplanungsangelegenheiten diskutiert. Dieses Gremium kam einstimmig zu der Auffassung, dass dem Gemeinderat die Ablehnung des Antrages zu empfehlen sei. Das Parteiengehör wurde gewahrt.

 

I.6.         Mit Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Roßleithen (in der Folge: belangte Behörde) vom 30.09.2014, GZ. 031-7, dem ein ordnungsgemäßer Akt der Willensbildung vorangegangen ist, wurde die Berufung abgewiesen und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz bestätigt.

 

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es zwar zutreffe, dass im Flächenwidmungsplan keine Schutzzone ausgewiesen sei, dass die Behörde im Bauplatzbewilligungsverfahren die Baulandeignung aber eigens zu prüfen habe. Trotz der Möglichkeit einer positiven Rodungsbewilligung sei dadurch aber das Problem der Gefährdung eines allfälligen Bauplatzes durch umstürzende Bäume udgl. nicht gelöst. Schadenersatzforderungen wären dann nicht ausgeschlossen.

Die Vorschreibung von Aufschließungsbeiträgen ergebe sich aus der Flächenwidmung und nicht aus dem Vorliegen einer Bauplatzbewilligung. Zudem habe die Bf 2012 eine Bausperre beantragt, weshalb seither auch keine Beiträge mehr vorgeschrieben worden wären.

Die Kosten eines geologischen Gutachtens hätte die Bf zu tragen, das gegenständliche Areal sei vom Land Oö. im Sommer 2013 mit dem Vermerk „Geogenes Baugrundrisiko II – Hangrutschung“ versehen worden.

Am angebotenen Erwerb der Grundstücke bestehe seitens der belangten Behörde kein Interesse.

 

I.7.         Mit Schriftsatz vom 26.10.2014 brachte die Bf innerhalb offener Frist Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht ein und verwies darin auf ihr bisheriges Vorbringen.

 

Im Besonderen sei hervorzuheben, dass die beiden Grundstücke als Bauland gekauft worden sei und seit Jahrzehnten die anfallenden Gebühren bezahlt worden wären.

Im Bebauungsplan sei das Areal als Bauland eingetragen und es sei unverständlich weshalb dies nun im Flächenwidmungsplan nicht mehr der Fall sein solle bzw. warum ein Flächenwidmungsplan höher bewertet würde als ein Bebauungsplan. Die Bf sei von der Zulässigkeit der Bebauung ausgegangen und sei nicht davon ausgegangen, dass eine zusätzliche Bewilligung eingeholt werden müsse. Es sei deshalb ein erheblicher Aufwand umsonst betrieben worden, interessierte Käufer zu finden. Durch die Ablehnung des gegenständlichen Antrages sei das Areal praktisch wertlos.

Die Begründung der Bescheide sei deshalb nicht akzeptabel, weil sämtliche darin angeführten Umstände bereits bei der Widmung der Grundstücke vorgelegen hätten. Für die Gewährleitung der Sicherheit infolge des angrenzenden Waldbestandes sei nicht die Bf verantwortlich, sondern der betreffende Grundnachbar. Weitere Kosten für die Klärung der Angelegenheit, insbesondere jene für ein geologisches Gutachten würden von der Bf nicht übernommen.

Es bestehe nach wie vor die Möglichkeit des Grundkaufes durch die belangte Behörde bzw. würde die Bf einer Rückwidmung bei entsprechender Entschädigung u.U. auch zustimmen.

Die Rechte der Bürger dürften nur deshalb, weil eine Gemeinde unterschiedliche Pläne betreffend örtliches Entwicklungskonzept habe, nicht derart ignoriert werden. Auch verschiedene Abteilungen des Landes Oö. hätten bei Anfragen bzw. Auskunftsersuchen diese Auffassung vertreten.

 

I.8.         Von der belangten Behörde wurde der Verfahrensakt unter Anschluss einer Ausfertigung der Übertragungsverordnung über das verwaltungsgerichtliche Vorverfahren zu Gunsten der Bürgermeisterin sowie mit dem Hinweis vorgelegt, dass für das betreffende Gebiet – entgegen des Beschwerdeausführungen – kein Bebauungsplan existiere.

 

 

II.              Das Landesverwaltungsgericht Oö. hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verfahrensakt. Auf dieser Grundlage konnten weitere Ermittlungsschritte – insbesondere die Durchführung einer mündlichen Verhandlung – unterbleiben, da eine weitere Klärung des in diesem Verfahren gegenständlichen Sachverhaltes nicht zu erwarten war.

 

Im Zuge der Entscheidungsfindung waren ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen. Der Sachverhalt steht, was seine entscheidungsrelevanten Aspekte anbelangt, fest. 

 

 

III.            Für die Beurteilung der hier relevanten Rechtsfragen sind insbesondere nachstehende Bestimmungen zu berücksichtigen:

 

III.1.       In der Sache:

 

Gemäß § 5 Abs.1 Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1994) hat die Baubehörde über einen Antrag gemäß § 4 [Anm.: Bauplatzbewilligungsantrag] einen schriftlichen Bescheid zu erlassen. Die Bauplatzbewilligung ist zu erteilen, wenn

1.       die erforderliche Zustimmung des Grundeigentümers vorliegt,

2.       der Erteilung nicht gesetzliche Bestimmungen oder Bestimmungen eines Flächenwidmungsplanes oder eines Bebauungsplanes entgegenstehen und

3.       die Bauplatzbewilligung mit den Grundsätzen der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung vereinbar ist.

Dabei sind die öffentlichen Interessen der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs und der Wahrung eines ungestörten Orts- und Landschaftsbildes besonders zu beachten. […]

Nach Abs.2 dieser Bestimmung dürfen Grundflächen, die sich wegen der natürlichen und tatsächlichen Gegebenheiten (wie Grundwasserstand, Hochwassergefahr, Steinschlag, Rutschungen, Lawinengefahr) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen oder deren Aufschließung unvertretbare öffentliche Aufwendungen (für Straßenbau, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Energieversorgung und dergleichen) erforderlich machen würde, nicht als Bauplätze bewilligt werden.

 

Abs.3 leg.cit. legt fest, dass die Bauplatzbewilligung auch unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden kann, die der Sicherung der in Abs.1 und 2 angeführten Interessen dienen.

 

III.2.       Verfahren vor dem Verwaltungsgericht:

 

Gemäß § 24 Abs.4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht, sofern durch Bundes- oder Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrages von der Durchführung einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs.1 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

 

Nach § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs.1 Z3) […] zu überprüfen.

 

Nach § 28 Abs.1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

 

 

IV.            Das Landesverwaltungsgericht Oö. hat erwogen:

 

IV.1.    Vorab ist festzuhalten, dass die Tatsche einer in der 70er-Jahren erteilten und wegen Fristablaufs erloschenen Bauplatzbewilligung keinerlei Einfluss auf das gegenständliche Verfahren hat. Insbesondere ist daraus keine wie immer geartete präjudizielle Wirkung abzuleiten.

 

IV.2.    Diese mutmaßliche Berechtigungsfiktion zieht sich argumentativ aber auch durch das gesamte weitere Beschwerdevorbringen im Zusammenhang mit der hier zu beantwortende Rechtsfrage, ob nämlich die beantragte Bauplatzbewilligung zu erteilen ist oder nicht.

 

IV.2.1. Eine Legal- bzw. Formalvoraussetzung für die Erteilung einer Bauplatzbewilligung ist die Baulandwidmung des betreffenden Areals. Diese Baulands- bzw. Wohngebietswidmung ist unstrittig.

 

Unstrittig ist auch, dass die Widmung als Bauland nur bei Vorliegen bestimmter Kriterien erfolgen darf und dies wohl auch zum Zeitpunkt der seinerzeitigen Widmung grundsätzlich der Fall war. Aus dem Widmungsakt an sich ist aber – ungeachtet der dabei zu berücksichtigenden Kriterien – noch kein unmittelbares Bebauungsrecht abzuleiten. Gerade natürliche Gegebenheiten schließen die Bebauung bestimmter Bereiche eines (ordnungsgemäß als Bauland) gewidmeten Areals aus und diese Bereiche sind – nach dem Willen des Gesetzgebers vollkommen innerhalb des Planungs- und Widmungsrahmens – auch speziell auszuweisen (etwa durch die Plansignatur „Bm“, also das Freihalten von jeglichen baulichen Maßnahmen).

 

Dass als Ergebnis eines Ermittlungsverfahrens im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung einer Grundfläche festgestellt wird, dass bestimmte Bereiche des Baulandes nicht bebaut werden dürfen, ist demnach per se nicht systemwidrig oder gar unzulässig.

 

IV.2.2. Die im Beschwerdevorbringen wiederholt angeführten Schutzzonen haben ihre Grundlage nicht in den Regelungen des Baurechts im weiteren Sinn, sondern basieren auf anderen materienrechtlichen Normüberlegungen.

 

Sie dienen deshalb – zwar maßgeblich aber dennoch wohl nicht zwingend durchschlagend – als Beurteilungsgrundlage für die raumordnungsrechtliche Qualifikation und Ausweisung eines Gebietes. Ganz sicher aber ist der Schluss unzulässig, dass überall dort, wo eine gesetzliche Schutz- oder Sperrzone nicht besteht, gebaut werden darf.

 

IV.2.3. Dass aus fachlicher Sicht heute, d.h. annähernd 40 Jahre nach seit dem Erlöschen (!) der seinerzeitigen Bauplatzbewilligung, durchaus andere Überlegungen (wie etwa die Änderung geoklimatischer Faktoren und die daraus resultierend erhöhte Gefahr starker Unwetter) und darauf basierende Fakten (wie etwa der erst kurze Zeit zurückliegende Erdrutsch in der unmittelbaren Umgebung des beantragten Bauplatzes) Grundlage der Beurteilung sind und somit zu einem abweichenden Ergebnis führen können, ist schlüssig und nachvollziehbar.

 

Auf das laienhafte Beschwerdevorbringen, die Bewaldung bzw. die damit verbundene Gefährdungslage habe sich seit Jahrzehnten unverändert so dargestellt wie heute, trifft das hingegen nicht zu. Schon die Tatsache, dass die derzeit vorliegende Bestockung eine gesonderte Rodungsbewilligung erforderlich macht, dokumentiert die faktische Entwicklung des als Bauland gewidmeten (!) Gebietes.

Die grundsätzliche Möglichkeit, auf der Grundlage der Schutzinteressen des Forstgesetzes dieser kleinräumigen Rodung problemlos zustimmen zu können ist daher ebenso schlüssig wie die Notwendigkeit einer einzuhaltenden (baurechtlichen) Schutzzone.

 

Auf Grund der dokumentierten und von der Bf auch inhaltlich anerkannten Veränderungen in den Untergrundverhältnissen erweist sich im Ergebnis auch die Forderung nach einer geologisch-geotechnischen Untersuchung des Untergrundes nachvollziehbar. Auch dieser Umstand ist Folge eines dynamischen natürlichen Prozesses, der sowohl zum Zeitpunkt der Widmung als Bauland als auch bei der seinerzeitigen Erteilung der Bauplatzbewilligung nicht zwangsläufig gegeben oder aber vorherzugehen war.

 

Aus aktueller Sicht ist diese Entwicklung aber nicht „ausblendbar“ und eine Nichtberücksichtigung der geänderten Umstände mit der lapidaren Aussage, dass eben Baulandwidmung vorliegt, in keinem Fall zu begründen.

 

IV.3.    Im Hinblick auf die aus dem vorgelegten Verfahrensakt ersichtliche Genese des nunmehr vorliegenden und für alle Beteiligten tendenziell unzufriedenstellenden Ist-Standes sei aber auch angemerkt, dass eine Rückwidmung des betreffenden Areals nach den maßgeblichen Kriterien der Baulandwidmung wohl schon seit geraumer Zeit auf der Grundlage der einschlägigen Bestimmungen des Oö. ROG 1994 (vgl. § 39 Abs.4 bzw. § 18 Abs.1) hätte erfolgen können bzw. müssen. Allfälligen Ersatz- bzw. Entschädigungsansprüchen kommt dabei keine Bedeutung zu.

 

Nur am Rande sei abschließend festgehalten, dass die Kostentragungspflicht für ein in der Sache notwendiges geologisches Gutachten im Rahmen eines amtswegigen Ermittlungsverfahrens wohl die Behörde trifft. Die in der stRsp des VwGH manifestierte Mitwirkungspflicht der Parteien geht nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht so weit. Mangels einer gesetzlichen Verpflichtung zu Lasten einer Partei (Antragsteller) hat grundsätzlich die Behörde für die Beischaffung der erforderlichen Beweise zu sorgen. Der (allgemeinen) Mitwirkungspflicht kommt immer (erst) dort besondere Bedeutung zu, wo – und das ist im gegenständlichen Sachverhalt aber nicht anzunehmen– die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes ohne Zutun der Partei nicht möglich ist (vgl. VwGH vom 15.12.2014, Ro 2014/17/0121).

 

 

V.           Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass auf Grund der besonderen örtlichen Verhältnisse und der konkret vorliegenden (Gefahren-)Situation eine geordnete und zweckmäßige Bebauung der Gst.Nr. x und x, beide KG R, Gemeinde R, nicht festgestellt werden kann. Die beantragte Bauplatzbewilligung war daher zu versagen.

 

 

VI.          Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Markus Kitzberger