LVwG-550409/17/HW

Linz, 30.04.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzende: Mag^a. Sigrid Ellmer, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerde von S E, x, x, vertreten durch Mag. S G, Rechtsanwältin, x, x, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt vom 17. November 2014, GZ: Agrar20-164-2014 (mitbeteiligte Parteien: F und C G),

 

zu Recht  e r k a n n t :

 

I.               Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes am aus der Liegenschaft
EZ x, GB x, BG F, neu vermessenen Grundstück
Nr. x im Ausmaß von 422 m² laut Vermessungsurkunde von Herrn DI Dr. R W vom 28. August 2014, GZ: 10738/12T1, durch F und C G, x, x, an S E, x, x, aufgrund des Kaufvertrages vom
11. November 2014 mit der folgenden Auflage genehmigt wird:

 

S E hat als Eigentümer des kaufgegenständlichen neu vermessenen Grundstückes Nr. x laut Vermessungsurkunde von Herrn DI Dr. R W vom 28. August 2014, GZ: 10738/12T1, dafür zu sorgen, dass dieses Grundstück, solange es als Grünland gewidmet ist, an einen Landwirt zu ortsüblichen Bedingungen weiterhin verpachtet wird.

 

II.            S E, x, x, hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 65 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten.

 

III.          Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4
B-VG unzulässig.

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. S E (in der Folge kurz „Bf“) beantragte mit Eingabe vom
12. November 2014 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufver­trages vom 11. November 2014 betreffend das gemäß Vermessungsurkunde von Herrn DI Dr. R W vom 28. August 2014, GZ: 10738/12T1, aus der Liegenschaft EZ x, GB x, BG F, neu vermessene Grundstück Nr. x im Ausmaß von 422 m², abgeschlossen zwischen dem Bf als Käufer und F und C G als Verkäufer. Die Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt (in der Folge kurz „belangte Behörde“) versagte mit Bescheid vom 17. November 2014, GZ: Agrar20-164-2014, die beantragte Genehmigung. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst im Wesentlichen aus, dass im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG keine Genehmigung erteilt werden könne. Das Rechtsgeschäft widerspreche den Zielen des Oö. GVG. Es werde ohne zureichenden Grund eine landwirtschaftliche Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

 

I.2. In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde wird die Aufhebung des angefochtenen Bescheides sowie die Genehmigung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes beantragt. Begründend wird im Wesentlichen kurz zusammen­gefasst vorgebracht, dass das gegenständliche Grundstück der landwirtschaft­lichen Nutzung unterliege und weiter verpachtet werde. Eine Nutzung als Garten beziehe sich auf einen späteren Zeitpunkt. Es handle sich um Bauerwartungsland und es könne eine Umwidmung in Bauland unschwer vorgenommen werden.

 

I.3. Die Gemeinde äußerte sich nicht.

 

I.4. Am 24. April 2015 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt.

 

I.5. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

F und C G sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft
EZ x, GB x, BG F. Diese Liegenschaft weist laut Grundbuchsauszug eine Gesamtfläche von 169.932 m² auf, wobei der überwiegende Teil dieser Liegen­schaft land- bzw. forstwirtschaftliche Flächen aufweist (Grundbuchsauszug).

 

Mit Kaufvertrag vom 11. November 2014 kauft der Bf ein aus der Liegenschaft EZ x, GB x, BG F, neu vermessenes Grundstück im Ausmaß von 1.165 m² um einen Preis von € 25.630,00 sowie das verfahrensgegenständliche, daran direkt angrenzende aus der Liegenschaft EZ x, GB x, BG F, neu vermessene Grundstück Nr. x im Ausmaß von 422 m² laut Vermessungsurkunde von Herrn DI Dr. R W vom 28. August 2014, GZ: 10738/12T1, um einen Preis von € 3.376,00. Das Grundstück Nr. x neu ist als Grünland gewidmet. Im örtlichen Entwicklungskonzept ist dieses Grundstück als Bauerwartungsland ausgewiesen (Kaufvertrag; Schreiben der Gemeinde).

 

Bezüglich des Grundstückes Nr. x neu ist beabsichtigt, einen Antrag auf Umwidmung zu stellen. Das Grundstück Nr. x neu ist derzeit an einen Landwirt verpachtet. Der Bf beabsichtigt, das Grundstück Nr. x neu bis zu einer Umwidmung weiter zu verpachten und erklärte in der mündlichen Verhandlung seine ausdrückliche Zustimmung zur Erteilung einer diesbezüglichen Auflage (Angaben in der Verhandlung).

 

I.6. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aufgrund folgender Beweiswürdigung: Der Sachverhalt war im Wesentlichen unstrittig und gründet vor allem auf dem Akt der Erstbehörde, insbesondere den Verträgen, dem Grundbuchsauszug und dem Genehmigungsantrag, sowie auf den Angaben im Rahmen der mündlichen Verhandlung und dem Schreiben der Gemeinde. Die jeweiligen Feststellungen unter Punkt I.5. dieses Erkenntnisses ergeben sich vor allem aus den bei den jeweiligen Feststellungen in Klammer angeführten Beweis­mitteln.

 

 

II. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

II.1. Gemäß § 31 Abs. 6 des Landesgesetzes vom 7. Juli 1994 über den Verkehr mit Grundstücken (Oö. Grundverkehrsgesetz 1994) idF LGBl. Nr. 90/2013 (in der Folge kurz Oö. GVG) hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

II.2. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an einem Teil eines land- oder forstwirt­schaftlichen Grundstückes einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG).

II.3. Das Oö. GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z 1, 2, und 5 Oö. GVG).

 

II.4. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungs­fähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaft­lich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grund­besitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Oö. GVG nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wo hingegen die Genehmigung versagt werden kann, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden sollen (vgl. Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN; VwGH 17.11.2000, 98/02/0053). Mit dem Tatbestandsmerkmal „wirtschaftlich gesunden“ wird umschrieben, dass ein Widerspruch zu grundverkehrsrechtlichen Interessen jedenfalls dann vorliegt, wenn die Gefahr der nicht kostendeckenden Bewirtschaftung besteht (vgl. VwGH 17.11.2000, 98/02/0053). Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden.

 

II.5. Durch die Übertragung des Grundstückes Nr. x neu an den Bf als Ergänzungsfläche zum anderen Grundstück im Ausmaß von 1.165 m² wird den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen. Es kommt durch den Kaufvertrag zur Herauslösung einer kleinen Grünlandfläche (422 m²) aus einem größeren Bestand und es würde dies auch bei einer entsprechenden Nutzung durch den Bf die bestehende Besitzstruktur verschlechtern. Auch der Verfassungsgerichtshof ging in Bezug auf eine Abspaltung einer kleinen Fläche (Erwerb einer 1.362 m² großen Fläche aus einem Besitzbestand im Ausmaß von rund 19 Hektar) bereits davon aus, dass in der Beurteilung, dass ein solches „Rechtsgeschäft den in § 4 Abs. 2 und 5 Oö. GVG geschützten öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines wirtschaft­lich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht und die Abspaltung einer kleinen landwirtschaftlichen Fläche [...] zu agrarstrukturellen Nachteilen führt“, keine Verfassungswidrigkeit liege (VfGH 11.06.2007, B957/06). Durch den Erwerb des Grundstückes Nr. x neu würde kein selbständiger leistungsfähiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geschaffen werden. Durch das Rechtsgeschäft wird daher den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG.

 

II.6. Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich sind jedoch trotz dieser Umstände die Voraussetzungen für die Genehmigung der Eigentumsüber­tragung an Grundstück Nr. x neu gegeben: Das Grundstück weist lediglich eine Fläche von 422 m² auf und es beeinträchtigt dessen Abtrennung von der Liegenschaft EZ x, GB x, deren Ertragskraft nur geringfügig. Das Grundstück wird im örtlichen Entwicklungskonzept als Bauerwartungsland ausgewiesen, sodass eine Umwidmung, die laut dem Bf auch beabsichtigt ist, wahrscheinlich erfolgt. Im Übrigen soll das Grundstück bis zur Umwidmung verpachtet bleiben, sodass es vor einer Umwidmung ohnedies nicht der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Im konkreten Fall sind nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich angesichts der Ausweisung des Grundstückes im örtlichen Entwicklungskonzept als Bauerwartungsland, dessen geringer Größe und des Umstandes, dass es vorerst verpachtet bleibt (und diesbezüglich eine Auflage erteilt wird), bei sorgfältiger Interessenabwägung gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG die Voraussetzungen für die Genehmigung gegeben.

 

II.7. Gemäß § 12 Abs. 1 Oö. GVG kann die Genehmigung unter Vorschreibung von Auflagen erteilt werden, wenn dies zur Sicherung der nach dem Oö. GVG geschützten Interessen notwendig ist. Gegenständlich ist zwar eine Umwidmung von Grundstück Nr. x neu wahrscheinlich, jedoch derzeit noch nicht  geschehen und es ist auch kein Antrag auf Umwidmung gestellt, sodass nach Ansicht des erkennenden Gerichtes (derzeit) eine Genehmigung nur dann zulässig ist, wenn auch sichergestellt ist, dass bis zur Umwidmung das gegenständliche Grundstück (noch) nicht der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Der Bf gab an, dass das Grundstück Nr. x neu bis zur Umwidmung verpachtet wird und erklärte sich mit einer dahingehenden Auflage einverstanden, sodass spruchgemäß die Genehmigung unter Vorschreibung der im Spruch enthaltenen Auflage zu erteilen war.

 

II.8. Zur Klarstellung sei hinsichtlich dieser Auflage auf Folgendes hingewiesen: Durch diese Auflage wird der Bf (nur) dazu verhalten, das in seiner Macht Stehende dazu beizutragen, um (bis zur Umwidmung) eine Verpachtung an einen Landwirt weiterhin zu gewährleisten. Sollte trotz nachweislichen Bemühens des Bf kein Landwirt zur Pacht des gegenständlichen Grundstückes zu ortsüblichen Bedingungen bereit sein, so liegt nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich ein besonders berücksichtigungswürdiger Umstand im Sinne des § 12 Abs. 5 letzter Satz Oö. GVG vor (vgl. dazu auch VwGH 05.09.2008, 2007/02/0303). Kann daher die Auflage nicht erfüllt werden, weil kein Landwirt zur Pacht zu ortsüblichen Bedingungen bereit ist, so hat die Behörde von der Verpflichtung zur Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 5 letzter Satz Oö. GVG abzusehen.

 

 

III. Die Verpflichtung zur Tragung der Kosten ergibt sich aus § 32 Oö. GVG in Verbindung mit der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002. Gemäß § 1 Abs. 1 der genannten Verordnung sind Verwaltungsabgaben für die Genehmigung von Rechtserwerben gemäß § 4 Oö. GVG zu entrichten. Aufgrund der Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes waren daher Abgaben in Höhe von 65 Euro (§ 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002) vorzuschreiben.

 

IV. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Es liegt zwar keine gesicherte Recht­sprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 4 Abs. 2 und § 12 Oö. GVG 1994 vor, jedoch konnte zur Auslegung der in § 4 Abs. 2 genannten Interessen bzw. betreffend die Formulierung der Auflage auf Entscheidungen des Höchstgerichtes zu vergleichbaren Regelungen in anderen Bundesländern zurückgegriffen werden (siehe vor allem die zitierten Erkenntnisse) und es weicht das vorliegende Erkennt­nis nicht von dieser Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ab. Die Genehmigung war aufgrund der Interessenabwägung nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG zu erteilen und es war diese Interessenabwägung anhand der konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalles vorzunehmen, sodass diesem Ergebnis keine Bedeutung über den gegenständlichen Einzelfall hinaus zukommt (vgl. VwGH 22.05.2014, Ra 2014/21/0014: Eine auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles vorgenommene Interessenabwägung ist im Allgemeinen nicht revisibel).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsge­richtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsge­richtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landes­verwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsan­walt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240,- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag^a. Sigrid Ellmer