LVwG-550006/14/HW/KHU

Linz, 03.03.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzender: Mag. Dr. Johannes Fischer, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl.Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerde von Mag. K B, P, H H, vertreten durch Dr. R P, öff. Notar, E, A-P, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck bei der Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck vom 12. März 2013, GZ: Agrar20-14-1-2013 (mitbeteiligte Partei: S B-H, M, R),

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.          Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Grundstücken Nr. x und x, EZ x im Ausmaß von 6.580 m², GB. M, durch S B-H an Mag. K B auf Grund des Kaufvertrages vom 11.01.2013 zu einem Kaufpreis von EUR 19.740,-- mit der folgenden Auflage genehmigt wird:

1.   Der Erwerber besucht einen 2-tägigen Kurs „Basisseminar Grünlandwirtschaft“ bei der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich oder einen vergleichbaren Kurs und legt einen Nachweis über die Absolvierung des Kurses innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft einer allfälligen Genehmigung unaufgefordert der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vor.

2.   Der Erwerber erbringt binnen einem Jahr ab Rechtskraft dieses Erkenntnisses gegenüber der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck den Nachweis der Selbstbewirtschaftung (z.B. durch Vorlage der Vorschreibung der SVB, Vorlage von Rechnungen) der zu erwerbenden Grundstücke.

 

II.         Mag. K B, P, H H, hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von EUR 98,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Die Verkäuferin Frau S B-H haftet für die Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grund­verkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 idgF. iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG 1994 als Gesamtschuldnerin.

 

III.        Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Bescheid der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung vom 15. Oktober 2012, GZ Agrar-900.651/6-2012-Rt/Ti, wurde die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ x, Grundstücke Nr. x und x im Gesamtausmaß von 6.580 m², GB M, durch Frau S B-H an Herrn Mag. K B auf Grund eines Kaufvertrages vom 29. März 2012 nicht bewilligt.

 

I.2. Mit Eingabe vom 15. Jänner 2013 beantragte der nunmehrige Beschwerdeführer (im Folgenden: Bf) Mag. K B die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes an den soeben bezeichneten Grundstücken durch Frau S B-H auf Grund des neu geschlossenen Kaufvertrages vom 11. Jänner 2013. Begründend führte er darin aus, dass er die vertragsgegenständlichen Grundstücke selbst bewirtschaften und zur Vergrößerung seines landwirtschaftlichen Betriebes heranziehen werde.

 

I.3. Mit dem angefochtenen Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck (im Folgenden: belangte Behörde) vom 12. März 2013, GZ Agrar20-14-1-2013, wurde die Übertragung des Eigentumsrechtes an der ggst. Liegenschaft nicht genehmigt. Die belangte Behörde führte zum Sachverhalt aus, dass der Erwerber seinen neuerlichen Antrag damit begründet habe, dass er nunmehr die Vorgaben der Landesgrundverkehrskommission erfülle und die Grundstücke selbst bewirtschaften werden könne. Ferner fasste sie das vom Bf vorgelegte Bewirtschaftungskonzept zusammen. In rechtlicher Hinsicht führte die Behörde aus, dass der Erwerber hinsichtlich mehrerer landwirtschaftlichen Flächen (EZ x, GB H) im Ausmaß von ca. 3 ha Miteigentümer mit seinem Vater sei. Hinsichtlich der Grundstücke in der EZ x, GB S im Ausmaß von etwa 5,9 ha sei die B I GmbH Eigentümerin. Bis auf ein Grundstück im Ausmaß von 5.775 m² seien alle Grundstücke verpachtet. Die kaufgegenständlichen Grundstücke im Ausmaß von 6.580 m² sollten entsprechend dem vorgelegten Bewirtschaftungskonzept selbst bewirtschaftet werden. Geplant sei eine Bewirtschaftungsform (2 Jahre Kleegarsmischung, anschließend je nach Bodenbeschaffenheit entsprechende Fruchtfolgen), die eine regelmäßige persönliche Anwesenheit erfordere. Es sei daher davon auszugehen, dass ein relativ häufiges Fahren zu den kaufgegenständlichen Grundstücken erforderlich sei. Die Entfernung zum Wohnort des Käufers betrage etwa 20 km. Nach Ansicht der Bezirksgrundverkehrskommission, insbesondere aus Sicht der fachkundigen landwirtschaftlichen Beisitzer, sei diese Entfernung für die angestrebte Bewirtschaftungsart – intensive landwirtschaftliche Nutzung – zu groß, um eine regelmäßige Anwesenheit sicherzustellen.

 

I.4. Gegen diesen Bescheid erhob der Bf mit Schriftsatz vom 3. April 2013 durch seinen ausgewiesenen Vertreter Berufung und beantragte, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Nr. x und x der KG M im Ausmaß von 6.580 m² auf Grund des Kaufvertrages vom 11. Jänner 2013 zwischen der Verkäuferin, Frau S B-H, und dem Käufer, Herrn Mag. K B, die Genehmigung erteilt wird; in eventu, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und zur neuerlichen Sachverhalts­feststellung und Entscheidung an die erste Instanz zurückzuverweisen.

 

Begründend wurde zum Sachverhalt zusammenfassend zunächst ausgeführt, dass der ggst. Kaufvertrag durch einen neuen Konsens der Vertragsparteien mit wesentlich niedrigerem Kaufpreis zustande gekommen sei und somit ein neues Rechtsgeschäft darstelle, das die diesbezüglichen Vorgaben der Landesgrundverkehrskommission erfülle. Die Höhe des Kaufpreises sei in der Begründung des angefochtenen Bescheides überhaupt nicht erwähnt worden, sodass davon auszugehen sei, dass die vorhergehenden Bedenken der Landesgrundverkehrskommission durch das neue Rechtsgeschäft ausgeräumt worden seien. Ebenso seien die fachlichen Fähigkeiten des Berufungswerbers in keiner Weise in Zweifel gezogen worden, sodass davon auszugehen sei, dass das im Vorverfahren dargelegte landwirtschaftliche Vorleben des Berufungswerbers, insbesondere aber seine akademische betriebswirtschaftliche Ausbildung den notwendigen Standard für die Selbstbewirtschaftung von landwirtschaftlichen Grundstücken im gegenständlichen Ausmaß übertreffen würden.

Betreffend der von der Behörde als zu weit erachteten Wegstrecke von 20 km sei vom Bf entgegengehalten worden, dass die Entfernung zum Wohnsitz des Bf nahezu irrelevant sei. Er bekomme von der Verkäuferin die gesamte notwendige landwirtschaftliche Gerätschaft nur 4 km (5 Minuten) von den vertragsgegenständlichen Grundstücken unentgeltlich zu Verfügung gestellt. Der Bf sei aus sonstigen beruflichen Gründen ohnehin derart oft in der Gegend der vertragsgegenständlichen Grundstücke unterwegs, dass jedenfalls eine ausreichende persönliche Anwesenheit gegeben sei. Ferner sei diese aus rechtlicher Sicht nicht einmal erforderlich. Dass diese Selbstbewirtschaftung perfekt funktioniere, sei bereits dadurch unter Beweis gestellt worden, dass die vertragsgegenständlichen Grundstücke (mit den von der Verkäuferin zur Verfügung gestellten Geräten) bereits vor der Sitzung der Bezirksgrundverkehrskommission umgepflügt worden seien.

Weiters hätte die belangte Behörde feststellen müssen, dass die Verkäuferin – und insbesondere ihr Vater – sich bereiterklärt hätten, die notwendige persönliche Anwesenheit des Bf (unter dessen Aufsicht) fallweise zu ersetzen und ihn tatkräftig zu unterstützen, was auch faktisch schon gelebt worden sei. Das vom Berufungswerber vorgelegte Bewirtschaftungskonzept diene in den ersten beiden Jahren der Bodenaufbereitung, weil sich herausgestellt habe, dass die Nutzung (durch einen früheren Nutzungsberechtigten) derart mangelhaft gewesen sei, dass diese Bodenaufbereitung notwendig geworden sei. Erst danach könne die eigentlich vom Berufungswerber geplante landwirtschaftliche Bewirtschaftung erfolgen.

 

Hinsichtlich der behaupteten Unrichtigkeit der rechtlichen Beurteilung wurde vom Bf ausgeführt, dass sich diese auf die Qualifikation der Entfernung der vertragsgegenständlichen Grundstücke zum Wohnsitz des Berufungswerbers reduziert habe, da die Entfernung als zu weit für die Selbstbewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Grundstücke durch den Bf angenommen worden sei. Dies widerspreche jedoch der bisherigen – in der Beschwerde näher bezeichneten – Rechtsprechung, wonach eine Anfahrzeit von 2 Stunden als zu lange angesehen worden sei. Im konkreten Fall liege diese jedoch nur bei 15 bis 20 Minuten. Ferner lägen Entscheidungen vor, wonach 20 km Entfernung keine unüberwindlichen Hindernisse für die Selbstbewirtschaftung darstellen würde. Auch eine Entfernung von 53 km sei bereits von der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung genehmigt worden. Ferner verwies der Bf auf Rechtsprechung des EuGH.

Im Ergebnis führte er aus, dass keine Entscheidung bekannt sei, deren wesentlicher Versagungsgrund eine Entfernung von 20 km darstelle.

Wie aus der Rechtsprechung hervorgehe, sei jede Entscheidung einzelfallbezogen. Im gegenständlichen Fall sei die Entfernung der vertragsgegenständlichen Grundstücke zum Wohnsitz des Bf nahezu irrelevant, da dieser zwar selbst im eigenen Familienkreis landwirtschaftliche Geräte besitze, jedoch darüber hinaus im Wesentlichen die landwirtschaftlichen Gerätschaften der Verkäuferin benützen werde und wegen seiner sonstigen beruflichen Tätigkeiten ohnehin andauernd vor Ort sei. Damit sei ausschließlich die Entfernung zu der Hofstelle der Verkäuferin – ca. 4 km bzw. 5 Minuten - ausschlaggebend. Darüber hinaus sei die aktive Mithilfe der Verkäuferin und ihres Vaters weitaus dienlicher als die in den vorstehenden Entscheidungen unbeanstandete Tätigkeit des Maschinenringes. Damit sei von einer ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung des Berufungswerbers auszugehen.

 

I.5. Die Gemeinde Manning äußerte sich mit Stellungnahme vom 20. August 2013, Zl. 719/4-2013/En, dahingehend, dass nur sehr schwer ein Erlös aus der Bewirtschaftung der Grundstücke zu erzielen sei und verwies darauf, dass Herr A B ein Nutzungsrecht an den ggst. Grundstücken habe. Der ggst. Kaufpreis von € 3,--/m² sei zwar ortsüblich, jedoch sei ursprünglich ein Kaufpreis von € 8,--/m² vereinbart worden. Die Kaufpreisdifferenz zwischen dem ersten und zweiten Kaufvertrag betrage damit € 32.900,--, womit Grund zur Annahme bestehe, dass der Differenzbetrag auf nicht offiziellem Wege beglichen werde. Daher werde vermutet, dass es sich um ein Spekulationsgeschäft handle. Sollte die Gemeinde mit dieser Annahme Recht behalten, würden die Vertragsparteien das Oö. GVG umgehen, um das Risiko einer nochmaligen Verweigerung der Genehmigung auszuschalten. Hingewiesen wurde ferner auf den Tatbestand der Abgaben- bzw. Steuerhinterziehung. Der Gemeinde sei weiters ein höheres Angebot eines anderen Käufers bekannt, weshalb unklar sei, weshalb die Veräußerin an den nunmehrigen Bf verkaufe. Abschließend wurde dargelegt, dass die ggst. Grundstücke als Grünland ausgewiesen seien und eine Änderung des Flächenwidmungsplanes weder anhängig noch vorgesehen sei.

 

I.6. Mit Bescheid der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung vom 2. September 2013, GZ Agar-900.651/35-2013-Rt/Ti, wurde das Berufungsverfahren gemäß der §§ 1 bis 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 iVm § 38 AVG ausgesetzt. Die Behörde verwies dabei darauf, dass das ggst. Grundstück bis zum Jahr 1992 im Eigentum von Herrn A B gestanden und im Kaufvertrag vom 22. Oktober 1992 vermerkt worden sei, dass ihm die unentgeltliche Nutzung der Grundstücke zugesichert werde, solange er eine Landwirtschaft betreibe. Die nunmehrige Veräußerin bestreite den Bewirtschaftungsanspruch und hätte Herrn A B zur Unterlassung weiterer Bewirtschaftungsmaßnahmen aufgefordert, wobei dieser die Grundstücke (zumindest bis zum Frühjahr 2013) weiter bewirtschaftet habe. In rechtlicher Hinsicht wurde insbesondere ausgeführt, dass die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch den Rechtserwerber gemäß § 4 Abs 2 Oö. GVG eine Genehmigungsvoraussetzung darstelle. Die Bewirtschaftung durch eine andere Person (etwa einen Pächter) komme hingegen aufgrund der Größe des ggst. Grundstückes gemäß § 4 Abs. 2 iVm § 5 Oö. GVG nicht in Betracht. Bevor nicht feststehe, ob Herrn A B ein Nutzungsrecht am Grundstück zukomme, könne über die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung des Erwerbers nicht entschieden werden. Eine Fortsetzung des Verfahrens werde daher erst nach Klärung dieser offenen Fragen durch das anhängige Gerichtsverfahren sinnvoll sein.

 

I.7. Die Berufung samt Bezug habenden Verwaltungsakt wurde von der Landesgrundverkehrskommission Oö. mit Schreiben vom 31. Dezember 2013 dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich vorgelegt.

 

I.8. Mit Urteil des Landesgerichts Wels vom 1. Oktober 2014, 22 R 186/14f, wurde das Urteil des Bezirksgerichts Vöcklabruck vom 14. April 2014, 45 C 343/13x-20, in der Rechtssache der klagenden Partei A B und der beklagten Partei Ing. S B-H dahingehend abgeändert, dass es insbes. lautet:

„Das Klagebegehren, es werde festgestellt, dass dem Kläger gegenüber der Beklagten das Recht auf unentgeltliche Nutzung der Grundstücke x und x der Liegenschaft EZ x KG M zusteht, wird abgewiesen.“

Begründend wurde im Ergebnis darauf hingewiesen, dass das bloß obligatorische Nutzungsrecht des Klägers mangels Übernahme der daraus entsprechenden Verpflichtung durch die Beklagte als Einzelrechtsnachfolgerin diese nicht binde, sodass das Feststellungsbegehren des Klägers, dass ihm gegenüber der Beklagten das Recht auf unentgeltliche Nutzung der Grundstücke x und x zustehe, nicht berechtigt sei.

 

 

II.1. Am 3. März 2015 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Erörterung der Sache und zur Beweisaufnahme durch Einvernahmen sowie durch Einsichtnahme in den Akt bzw. Dartuung des Akteninhaltes (inklusive des Aktes der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding) kam.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (in Ergänzung zu Punkten I.1. bis I.6.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Die Veräußerin Frau S B-H ist Eigentümerin von Grundstücken im Ausmaß von insgesamt rund 85 ha. Sie ist Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ x, GB M mit einer Gesamtfläche von 92.681 m². Diese Liegenschaft umfasst u.a. die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke Nr. x mit einer Fläche von 4.848 m² sowie Nr. x mit einer Fläche von 1.732 m².

 

Der Bf ist Allein- bzw. Miteigentümer (mit seinem Vater) zahlreicher Grundstücke, wovon ca. 5 ha Waldflächen oder landwirtschaftliche Flächen darstellen. Ferner befindet sich ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Ausmaß von 5,9 ha im Eigentum der B I GmbH, bei der der Bf Gesellschafter ist. Auf einem Grundstück, welches sich im Eigentum des Bf befindet, betreibt dieser eine Pferdehaltung. Die übrigen Flächen sind größtenteils verpachtet oder es wird die Waldbewirtschaftung durch den Vater des Bf organisiert. Die Eltern des Bf verfügen über umfangreiche landwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von ca. 150 bis 200 Joch, deren Bewirtschaftung der Bf für den Fall einer Erbschaft anstrebt.

 

Mit Kaufvertrag vom 11. Jänner 2013 kaufte der Bf die oben bezeichneten Grundstücke Nr. x und x, EZ x, mit einer Gesamtfläche von 6.580 m² gemäß der Vermessungsurkunde des Geometers Dipl-Ing. R V vom 2. Mai 2011 samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zugehör, jedoch ohne irgendwelche freien Fahrnisse, mit allen Rechten, Nutzen und Lasten von der Veräußerin zu einem Kaufpreis von € 3,--/m², sohin zu einem Gesamtkaufpreis von € 19.740,--. Das Bestehen von mündlichen oder schriftlichen Nebenabreden betreffend den Kaufpreis bzw. die Kaufpreishöhe konnte nicht festgestellt werden. Der ortsübliche Kaufpreis für derartige Grundstücke liegt bei durchschnittlich ca. € 2,86/m², womit der ggst. Kaufpreis den ortsüblichen Gegebenheiten entspricht.

 

Für den Fall der Erteilung der verfahrensgegenständlich beantragten Genehmigung beabsichtigt der Bf den Anbau von Gräsern auf den ggst. Liegenschaften, die zur Kompostierung, Biogasgewinnung oder Verheizung herangezogen werden können. Aufgrund der derzeitigen Umstände – insbes. die Marktpreise sowie die zur Verfügung stehenden Flächen – tendiert der Bf dazu, Elefantengras anzubauen, wobei Heizungsanlagen als Abnehmer in der Nähe zur Verfügung stehen. Eine wirtschaftliche Gestaltung des Anbaus ist auf den ggst. Grundstücken möglich und auch der Bf geht davon aus, dass er durch die geplante Bewirtschaftung einen positiven Ertrag erzielt.

 

Der Bf absolvierte ein betriebswirtschaftliches Studium und war im Bereich der Bauwirtschaft – bspw. der Errichtung von Gewerbeimmobilien – beruflich tätig. Er verbrachte in seiner Kindheit viel Zeit auf dem großelterlichen Bauernhof, wo er bei der Feld- und Stallarbeit mithalf, wobei diese Tätigkeiten mittlerweile rund 30 Jahre vergangen sind. Der Bf räumt selbst ein, dass er sich noch genauere Kenntnisse zur Bewirtschaftung der ggst. Grundstücke erwerben müsse. Er erklärte sich explizit bereit, einen Kurs „Basisbewirtschaftung-Grünlandwirtschaft“ zu besuchen, falls es zur Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes kommen würde.

 

Der Bf würde im Falle einer Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes ferner Unterstützung von der Veräußerin bzw. dem Vater der Veräußerin erhalten, indem er die dort zur Verfügung stehenden landwirtschaftlichen Maschinen zur Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke heranziehen könnte. Der Wohnsitz des Bf ist rund 20 km von den ggst. Grundstück entfernt, wobei sich der Hof der Veräußerin in einer Entfernung von rund 4 km zu den ggst. Grundstücken befindet. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Flächen erweist sich im konkreten Fall aus dieser Entfernung als organisierbar.

 

Herrn A B steht gegenüber S B-H kein Recht auf unentgeltliche Nutzung der Grundstücke x und x der Liegenschaft EZ x KG M zu.

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den aufgenommenen Beweismitteln. Im Einzelnen ist folgendes auszuführen:

 

Der Grundbesitz der Veräußerin und des Bf ergeben sich insbesondere aus dem Gutachten der Bezirksbauernkammer Vöcklabruck vom 1. Juli 2013 samt Grundbuchsauszügen, welches vom Bf in der öffentlichen mündlichen Verhandlung bestätigt und um einen nach Erstellung des Gutachtens erfolgten Grundstückserwerb ergänzt wurde. Die landwirtschaftlichen Flächen der Eltern des Bf ergeben sich aus den Darlegungen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung.

 

Die Eigentumsverhältnisse und die Widmungen der verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. x und x, EZ x, GB x, waren unstrittig und ergeben sich bereits aus dem Grundbuchsauszug, den Äußerungen der Verfahrensparteien sowie der Äußerung der Gemeinde vom 20. August 2013. Der Kaufpreis der ggst. Grundstücke ergibt sich aus dem im Akt befindlichen schriftlichen Kaufvertrag vom 11. Jänner 2013 sowie den Ausführungen des Bf und der Veräußerin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Zwar äußerte die Gemeinde schriftlich Bedenken hinsichtlich des Vorliegens eines Scheingeschäftes, welche sich insbesondere daraus ergaben, dass der – von der Landesgrundverkehrskommission mit Bescheid vom 15. Oktober 2012 nicht genehmigte – Kaufvertrag vom 29. März 2012 einen Kaufpreis von € 8,--/m² vorsah, während der nunmehr verfahrensgegenständliche Kaufvertrag vom 11. Jänner 2013 einen Kaufpreis von nur mehr € 3,--/m² enthält. Die Verfahrensparteien erklärten jedoch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung nachvollziehbar, dass sie aufgrund der Ergebnisse des Erstverfahrens sich auf einen Kaufpreis von € 3,--/m² einigten. Ferner versicherten sie, dass keine Nebenabreden zum Kaufvertrag existieren. Sowohl der Käufer als auch die Verkäuferin hinterließen im Rahmen der unmittelbaren Beweisaufnahme vor dem erkennenden Gericht einen glaubwürdigen Eindruck. Für das erkennende Gericht ist das Bestehen von Nebenabreden betreffend die Kaufpreishöhe daher nicht feststellbar, die von der Gemeinde in den Raum gestellte Vermutung konnte im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht erhärtet werden.

 

Die Angaben über die geplante Bewirtschaftung der ggst. Grundstücke mit Elefantengras sowie dessen Absatzmöglichkeiten ergeben sich aus den Darlegungen des Bf während der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Zwar hat der Bf im Verfahren vor der belangten Behörde noch ein anderes Bewirtschaftungskonzept dargelegt, jedoch hat er dieses nunmehr im Hinblick auf geänderte Marktpreise modifiziert und erscheint es angesichts der seither vergangenen Zeit (über 1,5 Jahre) auch nachvollziehbar, wenn der Bf nunmehr teilweise andere Pläne hat. Er zeigte sich dabei in der mündlichen Verhandlung über die Marktentwicklungen und Absatzmöglichkeiten informiert, was seine Ernsthaftigkeit untermauerte, zudem erklärte er sich mit einer Auflagenerteilung ausdrücklich einverstanden, sodass das Landesverwaltungsgericht die Angaben des Bf über seine Bewirtschaftungsabsicht als glaubhaft erachtet. Dass die Bewirtschaftung der ggst. Grundstücke wirtschaftlich erfolgen kann, wird im Gutachten der Bezirksbauernkammer Vöcklabruck ausgeführt und auch der Bf geht von der Erzielung eines Ertrages aus. Berücksichtigt man, dass sich der Bf von der Verkäuferin auch noch Maschinen ausborgen kann, so erscheint die Möglichkeit einer wirtschaftlichen Gestaltung jedenfalls nachvollziehbar.

 

Die Ausbildung und Erfahrungen des Bf ergeben sich insbesondere aus seinen Ausführungen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Sein Einverständnis zu der Auflage, den Kurs „Basisbewirtschaftung-Grünlandwirtschaft“ zu besuchen, erteile er in seinen schriftlichen Eingaben und wiederholte sie auch in der Verhandlung.

 

Dass der Bf auf die landwirtschaftlichen Maschinen der Veräußerin bzw. ihres Vaters zurückgreifen kann, ergibt sich schließlich aus den schriftlichen Eingaben der Verfahrensparteien und wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung bestätigt. Auch die Entfernung zwischen dem Wohnsitz des Bf bzw. dem Hof der Veräußerin und den ggst. Grundstücken ergibt sich aus dem Akteninhalt und dem mündlichen Vorbringen der Parteien. Die Annahme, dass unter den dargestellten Umständen eine Bewirtschaftung der ggst. Grundstücke organisierbar ist, deckt sich mit den Ausführungen des Gutachtens der Bezirksbauernkammer Vöcklabruck. Betrachtet man die Entfernung von 20 km zum Wohnort des Bf bzw. von bloß 4 km zum Hof der Veräußerin sowie die Tatsache, dass die gewählte Bewirtschaftungsart keiner mehrstündigen täglichen Anwesenheit bedarf, stellt sich die Machbarkeit der Selbstbewirtschaftung damit als durchaus plausibel dar.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 des Landesgesetzes vom 7. Juli 1994 über den Verkehr mit Grundstücken (Oö. Grundverkehrsgesetz 1994) i.d.F. LGBl. Nr. 90/2013 (in der Folge „Oö. GVG“) hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Da die kaufgegenständlichen Grundstücke zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden (allein durch die bloße Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung geht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht verloren: vgl. etwa VfGH VfSlg 7580/1975, 16170/2001), bedarf der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (vgl. §§ 2 Abs. 1 und 4 Abs. 1 Oö. GVG), sodass der Bf zu Recht eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung beantragte.

 

Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1.   an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2.   an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Oö. GVG hat der Rechtserwerber zudem glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Sinn des § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der (die) Bewirtschaftende

1.   seinen (ihren) Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Grundstück oder Betrieb hat, dass eine regelmäßige persönliche Anwesenheit im Betrieb bzw. eine entsprechende Bewirtschaftung des Grundstücks oder Betriebs durch ihn (sie) selbst oder unter seiner (ihrer) Anleitung erwartet werden kann und

2.   über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsausbildung in Österreich oder eine gleichwertige Ausbildung im Ausland verfügt oder eine mindestens zweijährige praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweist.

 

III.3. Im konkreten Fall zeigt sich, dass der Bf die Erzielung von Gewinn durch die Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke anstrebt. Er konnte insbesondere in der öffentlichen mündlichen Verhandlung darlegen, dass er die Entwicklung der Marktpreise verfolgt und seine Pläne hinsichtlich der Bewirtschaftung der Grundstücke an die sich ändernden Verhältnisse adaptierte. Er zeigte sich insbesondere auch über die Absatzmöglichkeiten von Elefantengras, dessen Anbau der Bf plant, in der Nähe der ggst. Grundstücke informiert. Auch das Gutachten der Bezirksbauernkammer Vöcklabruck vom 1. Juli 2013 ergab, dass eine wirtschaftliche Gestaltung möglich ist. Damit stellt sich das Vorhaben des Bf – anders als etwa bei einem bloßen Hobby – nicht als unwirtschaftlich dar bzw. kann davon ausgegangen werden, dass der Bf das Bewirtschaftungskonzept an sich allenfalls wieder verändernde Marktgegebenheiten anpasst. Hinzu kommt, dass der Bf bereits über zahlreiche weitere land- und forstwirtschaftliche Grundstücke verfügt und auch in Hinkunft den Erwerb weiterer Flächen anstrebt, sodass auch die ggst. Grundstücke letztlich dem Aufbau einer größeren Einheit dienen könnten. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die Eltern des Bf ebenfalls über erhebliche land- und forstwirtschaftliche Flächen verfügen, die im Erbfall mit den im Eigentum des Bf befindlichen Grundstücken vereinigt werden könnten. Zu beachten war im vorliegenden Zusammenhang weiters, dass der Verkauf der ggst. Grundstücke den bäuerlichen Betrieb der Veräußerin nicht beeinträchtigt, weil diese ohnehin nicht in das Bewirtschaftungskonzept der Verkäuferin passen. Die Veräußerin hat durch den Verkaufserlös auch die Möglichkeit, in Hinkunft andere – für sie besser geeignete – Grundstücke zu erwerben. Berücksichtigt man ferner, dass die vom Bf erworbenen Grundstücke weiterhin einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden (vgl. hierzu auch Auflagenpunkt 2.) und damit keinerlei Flächen der Land- und Forstwirtschaft entzogen werden, zeigt sich zusammenfassend, dass das ggst. Vorhaben den Interessen des § 4 Abs. 2 Satz 1 Oö. GVG entspricht.

 

Was die in § 4 Abs. 2 Satz 2 Oö. GVG grundgelegte „Glaubhaftmachung“ der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung betrifft, judiziert der Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung, dass die Behörde eine Prognose darüber aufzustellen hat, was mit den in Betracht kommenden Grundstücken im Falle der Erteilung der beantragten Genehmigung geschehen würde. Diese Prognose hat auf den Behauptungen des Antragstellers aufzubauen. Die Wahrscheinlichkeit des Zutreffens der behaupteten Genehmigungsvoraussetzungen ist an Hand objektiver Kriterien zu beurteilen (vgl. etwa VwGH 17.04.1991, Zl. 90/02/0159 mwN.; sowie Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 159).

 

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass der Bf eine Selbstbewirtschaftung beabsichtigt, wobei diese – wie auch im Gutachten der Bezirksbauernkammer Vöcklabruck vom 1. Juli 2013 ausgeführt – aus der gegebenen Entfernung zwischen dem Wohnsitz des Bf und den ggst. Grundstücken organisierbar ist. Dies ergibt sich im konkreten Fall auch daraus, dass der Bf – neben einem allfälligen Rückgriff bspw. auf den Maschinenring – auch die Maschinen der Veräußerin bzw. ihres Vaters heranziehen kann, wobei sich der Hof der Veräußerin in einer Entfernung von nur rund 4 km von den kaufgegenständlichen Grundstücken befindet. In Anbetracht der Größe der Grundstücke und dem geplanten Anbau von Gräsern erscheint damit die Selbstbewirtschaftung durch den Bf möglich. Wenn die belangte Behörde die Abweisung des Genehmigungsantrages im Wesentlichen damit begründet, dass die Entfernung zum Wohnort des Käufers für die angestrebte Bewirtschaftungsart zu groß sei, um eine regelmäßige Anwesenheit sicherzustellen, so ist dem daher nicht zu folgen, zumal diese Ausführungen der belangten Behörde auch im Widerspruch zu den Aussagen im Gutachten der Bezirksbauernkammer Vöcklabruck vom 1. Juli 2013 stehen.

 

Wenngleich die Verpachtung von anderen Grundstücken des Bf von der belangten Behörde nicht beanstandet wurde, könnte darin nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein Grund gesehen werden, den Willen zur Selbstbewirtschaftung durch den Bf anzuzweifeln. Diesbezüglich führte der Verwaltungsgerichtshof (vgl. etwa VwGH 11.10.2002, Zl. 99/02/0105) nämlich bereits aus, dass in der Literatur (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 159 f) die auch vom Verwaltungsgerichtshof geteilte Auffassung vertreten werde, es deute bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken auf mangelnde Selbstbewirtschaftung hin, wenn der Erwerber schon bisher seinen Eigengrund an einen Dritten verpachtet oder zur faktischen Nutzung überlassen habe, ohne dass Anhaltspunkte für eine Änderung dieses Zustandes erkennbar seien. Im gegenständlichen Fall zeigt sich jedoch, dass der Bf durch die bereits derzeit von ihm betriebene Pferdehaltung seinen Willen zur Selbstbewirtschaftung seiner Grundstücksflächen unter Beweis gestellt hat. In Anbetracht der bereits dargelegten faktischen Möglichkeit der Selbstbewirtschaftung sowie den glaubhaften Darlegungen des Bf erscheint im konkreten Fall die Annahme gerechtfertigt, dass der Bf tatsächlich eine Selbstbewirtschaftung der ggst. Grundstücke anstrebt. Dies wird auch durch den Umstand bestätigt, dass der Bf plant, in Zukunft weitere Grundstücke zur Selbstbewirtschaftung zu erwerben bzw. die elterlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Erbfalle selbst zu bewirtschaften. Hinzu kommt schließlich auch, dass durch Auflagenpunkt 2. sichergestellt wurde, dass der Bf die ggst. Grundstücke tatsächlich einer Selbstbewirtschaftung zuführt und der Bf dieser Auflage explizit zustimmte, was die Ernsthaftigkeit seiner Selbstbewirtschaftungsabsicht weiter untermauert. Damit zeigt sich, dass eine Selbstbewirtschaftung der ggst. Grundstücke angenommen werden kann und diese Verwendung durch die Auflagenvorschreibung gemäß § 12 Abs. 1 Oö. GVG sichergestellt ist, weshalb die Genehmigung des Rechtsgeschäftes zu erfolgen hatte.

 

Was die gemäß § 4 Abs. 3 Z 2 zur Annahme einer ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung geforderte land- oder forstwirtschaftliche Ausbildung bzw. praktische Tätigkeit des Bf betrifft, war zwar festzustellen, dass der Bf im großelterlichen Betrieb praktische Erfahrungen sammeln konnte, welche jedoch aufgrund der lange vergangenen Zeitdauer – der Bf gab rund 30 Jahre an – nicht als hinreichend angenommen werden können. Aus diesem Grund war dem Bf die Absolvierung des Basisseminars für Grünland (2-tägig) – oder eines vergleichbaren Kurses – mittels Auflage vorzuschreiben, womit er sich auch ausdrücklich einverstanden erklärte.

 

III.4. Den Bedenken der Gemeinde, wonach sich der Kaufpreis von € 3,--/m² zwar dem zur Genehmigung vorgelegten schriftlichen Kaufvertrag entnehmen lasse, jedoch „inoffiziell“ ein höherer Kaufpreis beglichen werde, ist schließlich entgegenzuhalten, dass im vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich durchgeführten Ermittlungsverfahren keinerlei Nebenabreden zum schriftlichen Kaufvertrag festgestellt werden konnten. Damit kommt eine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung wegen eines überhöhten Kaufpreises nicht in Betracht. Im Übrigen bezieht sich die mit dem vorliegenden Erkenntnis erteilte Genehmigung – wie sich aus der Formulierung des Spruchpunktes I. ergibt – ausschließlich auf die Übertragung des Eigentumsrechtes „zu einem Kaufpreis von EUR 19.740,--“. Sollte den Vermutungen der Gemeinde entsprechend von den Kaufvertragsparteien der verfahrensgegenständliche schriftliche Kaufvertrag nur zum „Schein“ unterfertigt und vorgelegt worden sein und in Wahrheit ein höherer Kaufpreis vereinbart worden sein, so ist zudem auf die Bestimmungen der §§ 24 und 35 Oö. GVG verwiesen.

 

III.5. Damit war spruchgemäß zu entscheiden.

 

 

IV. Kostenentscheidung:

 

Gemäß § 32 Oö. GVG 1994 iVm § 3 Abs. 1 iVm Abs. 2 iVm § 1 und § 2 der Verordnung über die Verwaltungsabgaben in Angelegenheiten des Grundverkehrs idgF (Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002) beträgt für Genehmigungen von Rechtserwerben gemäß § 4 Oö. GVG 1994 das Ausmaß der Verwaltungsabgabe an eine Grundverkehrsbehörde 5 ‰ der Gegenleistung, mindestens EUR 65,-- und höchstens EUR 650,--, wobei auf den nächsten ganzen Eurobetrag abzurunden ist. Gemäß § 2 sind abgabepflichtige Personen die Person, die nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Rechtstitels die Kosten des Rechtserwerbes zu tragen hat bzw. der Erwerber eines Rechts, wenn der Rechtstitel keine Bestimmungen über die Tragung der Kosten enthält. Die Verpflichtung trifft damit unbeschadet einer Solidarhaftung mit der Veräußerin, welche sich aus § 2 Abs. 3 der Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG 1994 ergibt, den Bf.

 

 

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Es liegt zwar keine gesicherte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 4 Abs. 2 des Oö. GVG 1994 vor, jedoch konnte zur Auslegung dieser Bestimmung, insbesondere der darin geforderten ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung, auf Entscheidungen des Höchstgerichtes zu vergleichbaren Regelungen in anderen Bundesländern zurückgegriffen werden und es weicht das vorliegende Erkenntnis nicht von der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zur Notwendigkeit einer Prognoseentscheidung betreffend die Selbstbewirtschaftung ab (vgl. etwa VwGH 17.04.1991, Zl. 90/02/0159). Im Übrigen war die Prognoseentscheidung (wie freilich auch die Beurteilung im Hinblick auf die in § 4 Abs. 2 Oö. GVG genannten Interessen) anhand der konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen, sodass diesem Ergebnis bzw. dieser Beurteilung in der Regel keine Bedeutung über den gegenständlichen Einzelfall hinaus zukommt. Zur im ggst. Verfahren angestellten Beweiswürdigung ist darauf hinzuweisen, dass der Verwaltungsgerichts­hof als Rechtsinstanz tätig wird, während er zur Überprüfung der Beweiswürdigung im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. etwa VwGH 24.04.2014, Ra 2014/01/0010; 18.06.2014, Ra 2014/01/0029).

 

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer