LVwG-150203/4/DM/FE

Linz, 28.01.2015

I M N A M E N D E R R E P U B L I K

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seine Richterin Mag. Doris Manzenreiter über die Beschwerde der S, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. G L, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Altheim vom 7.1.2014, Zl. 153/9/2013-3310, betreffend einen baupolizeilichen Auftrag,

zu Recht e r k a n n t :

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. Der Spruch des angefochtenen Bescheides wird dahingehend abgeändert, dass die gegenständliche bauliche Anlage binnen einer Frist von vier Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung abzutragen ist.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang, Sachverhalt

I.1. Mit Schreiben der Baubehörde erster Instanz vom 27.3.2007 wurde erstmals die Rechtsvorgängerin der nunmehrigen Beschwerdeführerin (im Folgenden kurz: Bf) allgemein aufgefordert, auf Grundstück Nr. x und x, beide KG x Abfälle zu entsorgen und "die offensichtlichen und gravierenden Baumängel" zu beheben.

Mit weiteren Schreiben der Baubehörde erster Instanz vom 24.9.2007 und 4.2.2008 wurde die Rechtsvorgängerin der Bf wiederum zur Behebung der Baugebrechen im Sinn des § 48 Oö. BauO 1994 aufgefordert.

Nachdem die Rechtsvorgängerin die Gemeinde mit Schreiben vom 10.4.2008 darüber informiert hat, dass sie die gegenständliche Liegenschaft an die nunmehrige Bf verkauft habe, beantragte die Bf mit schriftlicher Eingabe vom 29.9.2008 die Erteilung einer Baubewilligung für den Umbau des in Rede stehenden Objektes.

Mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 10.3.2009, Zl. 153/9/2009-3310, wurde der Bf die beantragte Baubewilligung unter Vorschreibung verschiedener Auflagen und Bedingungen erteilt und erwuchs diese mangels Anfechtung in Rechtskraft.

I.2. Nach einer weiteren Aufforderung der Bf zur Mängelbehebung vom 28.5.2009 seitens der Baubehörde und einem am 12.11.2009 durchgeführten Lokalaugenschein wurde sodann mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 9.12.2009 ein baupolizeilicher Auftrag gemäß §§ 47 und 48 Oö. BauO 1994 über die Behebung verschiedener Mängel beim in Rede stehenden Objekt wie folgt erteilt:

"...

Es ergeht daher folgender

Spruch:

Gemäß der §§ 47 und 48 Oö. BauO wird Ihnen die Behebung nachstehender Mängel bei ihrem Wohnhaus J aufgetragen:

1. Die schadhaften Stellen im Bereich des Außenputzes sind zu sanieren.

2. Die Eternittafeln an der Ortgangverblendung sind unverzüglich zu befestigen (Gefahr für vorbeifahrende Personen)

3. Die Ablagerungen von lose herumliegenden Baumaterialien und Bauschutt sind binnen 2 Wochen zu entfernen.

4. Sämtliche unzureichend befestigte Bauteile bzw. aus der Verankerung gelöste Bauteile sind unverzüglich zu entfernen oder zu befestigen, sodass keine Gefahr für die körperliche Sicherheit von Menschen besteht.

..."

Dieser Bescheid erwuchs unbekämpft in Rechtskraft.

I.3. Mit weiterem Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 22.3.2010 wurde ein neuerlicher baupolizeilicher Auftrag dasselbe Objekt betreffend, aber nunmehr über eine Abtragung desselben binnen vier Wochen unter Vorschreibung verschiedener Auflagen erteilt und die aufschiebende Wirkung einer allfälligen Berufung dagegen gemäß § 64 Abs. 2 AVG aberkannt. Dieser Bescheid wurde im Wesentlichen zusammengefasst damit begründet, dass sich der Bescheidadressat (Herr Wolfgang B als Gesellschafter der Bf) im Rahmen des Ermittlungsverfahrens nicht geäußert und die Baugebrechen nicht beseitigt hätte. Der Zustand der baulichen Anlage habe sich zusehends verschlechtert. Gemäß § 48 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 35 Abs. 1 und 2 der Oö. BauO 1994 bestünde Gefahr für das Leben, die Gesundheit, die Hygiene und die körperliche Sicherheit von Menschen oder für fremde Sachwerte.

Der dagegen erhobenen Berufung wurde Folge gegeben und der baupolizeiliche Auftrag erster Instanz ersatzlos aufgehoben. Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen zusammengefasst damit begründet, dass der Bescheidadressat mangels Eigentümereigenschaft (nicht im Grundbuch eingetragen) falsch gewesen sei.

I.4. Daraufhin erging mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 1.7.2010, Zl. 153/9/2010-3310, gegenüber der nunmehrigen Bf ein neuerlicher baupolizeilicher Abtragungsauftrag gemäß § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 mit einer eingeräumten Frist bis 31.8.2010. Es wurde neuerlich die aufschiebende Wirkung einer allfälligen Berufung gemäß § 64 Abs. 2 AVG aberkannt. Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen zusammengefasst damit begründet, dass dem erteilten Sanierungsauftrag nicht nachgekommen worden sei und sich der Zustand der baulichen Anlage zusehends verschlechtere. Die bauliche Anlage würde in erheblichem Maße fremde Sachwerte beeinträchtigen. Eine hergestellte Öffnung zwischen dem an der Grundgrenze in gekuppelter Bauweise zusammengebauten Objekt sei nicht verschlossen worden und stelle dies einen bau- und feuerpolizeilichen Mangel dar. Die im Zuge der Umbauarbeiten entfernte Holztramdecke verursache die Gefahr, vom Dachboden des Nachbarobjektes in das erste Obergeschoß des gegenständlichen Objektes zu stürzen. Es würden sich auch immer wieder größere Flächen von der nördlichen Außenfassade des Altbestandes lösen, in den Garten der angrenzenden Liegenschaft fallen und dort Rasen und Sträucher beschädigen. Es sei auch nicht auszuschließen, dass die abfallenden Putzflächen, die unzureichend befestigten Eternittafeln oder die sich sonst von der Bauruine lösenden oder abbrechenden Bauteile eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit von Menschen darstellen. Schließlich verunstalte die Bauruine in ganz erheblicher Weise das Orts- und Landschaftsbild der Stadtgemeinde Altheim. Dies umso mehr, als sich die Liegenschaft im Kreuzungspunkt der stark befahrenen Gemeindestraße Jungerstraße und der Treubacher Landesstraße befinde. Nachdem seit geraumer Zeit in Altheim das Projekt "Parkplatz- und Straßenraumgestaltung Altheim" realisiert werde und in diesem Rahmen mit großem finanziellem Aufwand verbundene Schritte zur Attraktivierung des Ortsbildes unternommen würden, sei der "erbärmliche und durch nichts zu entschuldigende Zustand" der Liegenschaft der Bf diesem Vorhaben kontraproduktiv und ein Schandfleck im Ortszentrum. Das als grob fahrlässig zu bezeichnende Verhalten der Bf, welches sich im Ignorieren der Baumängel und dem damit verbundenen Inkaufnehmen der oben angeführten Folgen äußere, lasse der Baubehörde nach eingehender Interessensabwägung keine andere Möglichkeit, als einen Abbruchauftrag zu erteilen. Dies umso mehr, als eine etwa erwogene Instandsetzung der baulichen Anlage so weitgehend wäre, dass sie einer Erneuerung gleichkommen würde. Die aufschiebende Wirkung sei wegen Gefahr in Verzug auszuschließen gewesen.

Dagegen erhob die Bf rechtzeitig Berufung, welche im Wesentlichen zusammengefasst damit begründet wurde, dass die angesprochene Interessensabwägung nicht nachvollziehbar wäre. Es würden konkrete Baugebrechen im angefochtenen Bescheid nicht festgestellt werden, wonach dem rechtskräftigen Sanierungsauftrag entsprochen werden würde. Es sei auch die Frist zur Beseitigung des Wohnhauses mit 31.8.2010 zu kurz und nicht angemessen. Es hätte außerdem vor Erlassung des gegenständlichen Bescheides die Androhung eines Beseitigungsauftrages gegenüber der nunmehrigen Eigentümerin erfolgen müssen.

I.5. Daraufhin wurde eine baupolizeiliche Überprüfung des gegenständlichen Objektes unter Beisein eines bautechnischen Amtssachverständigen sowie der Eigentümerin der benachbarten Liegenschaft J durchgeführt und in einem Aktenvermerk vom 12.8.2010 anhand von Fotos dokumentiert. Ein Vertreter der Bf wurde nicht beteiligt.

Dabei hat sich auszugsweise Folgendes ergeben:

"...

Im Zuge des heutigen Lokalaugenscheines wurde das Objekt mit der Grundstücksnummer .x, auf dem Grundstück Nr. x, KG x, des Besitzers S, besichtigt.

Einleitend wird erwähnt, dass das Objekt von außen besichtigt wurde und ist das Gebäude an der nordwestlichen Außenwand mit dem Nachbarobjekt, auf dem Grundstück Nr. x, zusammen gebaut. Dieses benachbarte Objekt (R F und H) konnte zum Zeitpunkt der Besichtigung betreten werden und war es möglich, vom Dachgeschoß aus in das Obergeschoß des zu besichtigenden Gebäudes einzusehen.

Beide Objekte werden im Erd- und Obergeschoß durch eine massive Wand getrennt. Im Dachgeschoß erfolgte die Trennung durch eine Holzbeplankung, die großteils entfernt wurde. Die Dachstuhlkonstruktion läuft über beide Objekte. Dem Besitzer des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. x wurde mit Bescheid vom 10.3.2009 der Umbau des Wohnhauses bewilligt, wobei mit der Errichtung des südöstlich liegenden Abstellraumes auch begonnen wurde.

Bei der heutigen Besichtigung wurde speziell der Bauzustand des Objektes überprüft und wurde im Obergeschoß festgestellt, dass die Decke über diesem Geschoß bis auf die Bundträme der Dachstuhlkonstruktion abgetragen worden ist. Die Dachstuhlkonstruktion selbst weist massive Feuchtigkeitsschäden in den Auflagebereichen auf, das auf eine unzureichende Abdeckung schließen lässt. So konnten starke Schäden des Binderbalkens, des Pfettendachstuhles festgestellt werden, die auf einen Fäulnisbefall der tragenden Holzteile schließen lässt. Weiters wurde festgestellt, dass die Abstrebung der Mittelpfette im Speziellen die beiden Knotenpunkte des Stieles keine kraftschlüssige Verbindung mehr aufweisen. Die einzelnen Knotenpunkte gewähren keinen Kraftschluss und sind die damals zur Verwendung gelangenden Holznägel zum Teil stark verfault. Die kraftübertragenden Bauteile weisen einen Abstand von augenscheinlich mehr als 1 cm auf und ist somit die statische Tragfähigkeit der Dachstuhlkonstruktion nicht mehr in einem ausreichenden Maß gegeben. Diese Tatsache wurde möglicherweise vom Besitzer des Objektes erkannt, da einer der Bundträme unterhalb der Dachstuhlstrebe untergestellt wurde. Die Unterstellung erfolgte jedoch unfachgemäß mit Hilfe einer Leiter. Von außen her betrachtet sind bereits Verformungserscheinungen der Dachhaut feststellbar, die auf die groben Mängel der bestehenden Dachstuhlkonstruktion zurückzuführen sind. (Bilder 1, 2 und 3)

Weiters konnten im Zuge der Besichtigung große Mängel der tragenden Außenwände festgestellt werden. So wurden entlang der nordöstlich liegenden Außenwand Mauerwerksausbrüche festgestellt, wobei ein größerer Versatz der im Erdgeschoß liegenden Wand mit der im Obergeschoß befindlichen Mauer gesichtet wurde. Die Außenwand im Obergeschoß weist eine Schiefstellung in Richtung des Gebäudeinneren auf. Zusätzlich wurden an dieser Ecke und an der südöstlich liegenden Gebäudeecke Gebäudesetzungen festgestellt, die sich in Form von Rissen in der Außenwand bemerkbar machen. (Bilder 4, 5, 6 und 7)

Überdies konnten im Nachbarobjekt im Bereich der Gebäudetrennwand massive Feuchtigkeitsschäden festgestellt werden, die nach Angaben der Besitzerin erst mit Beginn des mit Bescheid vom 10.3.2009 bewilligten Bauvorhabens aufgetreten sind. (Bild 8)

Auf Grund des oben beschriebenen Sachverhaltes liegt beim gegenständlichen Bauvorhaben gemäß § 48 Oö. BauO ein Baugebrechen vor, wobei bei diesem Zustand von Gefahr in Verzug ausgegangen werden kann und eine Gefahr für das Leben oder die körperliche Sicherheit der Benützer dieser baulichen Anlagen vorliegt.

..."

Der daraufhin ergangene Bescheid der Baubehörde vom 24.9.2010 wurde von der Oö. Landesregierung als Gemeindeaufsichts- bzw. Vorstellungsbehörde mit Bescheid vom 14.12.2010, Zl. IKD(BauR)-014276/1-2010, aufgehoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Stadtgemeinde Altheim zurückverwiesen. Begründet wurde dies damit, dass beim angefochtenen Bescheid objektiv ausschließlich der Bürgermeister als bescheiderlassende Behörde hervorgehe, gemäß § 55 Abs. 4 Z 1 Oö. BauO 1994 zur Entscheidung über Berufungen jedoch ausschließlich der Gemeinderat gesetzlich vorgesehen sei. Somit verletze der angefochtene Bescheid die Bf in ihrem subjektiven Recht auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter. Aus verfahrensökonomischen Gründen wies die Oö. Landesregierung über diesen tragenden Aufhebungsgrund hinaus aber noch darauf hin (obiter dicta), dass sich dem Verfahrensakt weder dem Verfahrensrecht entsprechende Ermittlungsergebnisse noch eine verfahrensleitende Verfügung zwecks Wahrung des Parteiengehörs der Bf in Bezug auf alle der Entscheidung zugrunde gelegten Beweisergebnisse entnehmen ließen. Insbesondere sei keine Niederschrift (§§ 14 und 15 AVG) über eine baupolizeiliche Überprüfung vorhanden, der sich ein den Anforderungen des § 52 AVG entsprechendes Gutachten über die festgestellten Mängel bzw. Baugebrechen sowie der Frage der Instandsetzungsmöglichkeit und ‑wirtschaftlichkeit im Sinn des § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 entnehmen ließe.

Daraufhin wurde im Rahmen einer neuerlichen baupolizeilichen Überprüfung des Bauzustandes der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft J vom bautechnischen Amtssachverständigen in der Niederschrift vom 23.2.2011 unter Beifügung von Fotos Folgendes festgehalten:

„Im Zuge des heutigen Lokalaugenscheines wurde die oben angeführte Liegenschaft besichtigt, wobei von Seiten des Herrn B jun. (Eigentümer der Fa. S) der Zutritt zum Gebäude ermöglicht worden ist.

Einleitend wird auf die Besitzverhältnisse eingegangen: Das Wohngebäude befindet sich auf der Baufläche .x, KG. x, und bildet mit dem Nachbarobjekt, welches sich auf der Baufläche .x, KG. x, und im Besitz von H und F R, wohnhaft in H, befindet, eine bauliche Einheit. Das Grundstück Nr. x, KG. x, welches östlich der Parzelle .x, KG. A, liegt, befindet sich ebenfalls im Besitz der Fa. S, und ist derzeit nicht bebaut.

Das zweigeschoßige Gebäude wurde zum Teil in massiver-sowie in Holzriegelbauweise errichtet und mit einem Satteldach abgedeckt. Im Zuge des Lokalaugenscheines wurden die einzelnen Geschoße besichtigt und stellte sich folgender Sachverhalt heraus, auf welchen nachgehend näher unter Beilage eine Fotodokumentation bautechnisch eingegangen wird:

Der Zutritt zum Gebäude erfolgte über die östliche Eingangstüre, wobei diese Türe sich bereits aus der Verankerung im oberen Bereich gelöst hat. Herr B sicherte die Türe und wird dies auf den Fotos 1, 4 und 5 dokumentiert.

Im Hobbyraum unmittelbar hinter dem Eingang konnten im Eckbereich erhebliche Setzungsrisse, mit einer Rissbbreite von ca. 1,5 cm festgestellt werden (siehe Foto 6).

Im Vorraum wurde ersichtlich, dass in diesem Raum eine Bautätigkeit stattgefunden hat und dabei ein Fenster eingesetzt worden ist. Die Bautätigkeit wurde jedoch nicht abgeschlossen. Zusätzlich sind dabei einzelne Fensterscheiben zerbrochen (siehe Foto 7 und 8).

Die Decke im nachstehenden Büro weist ein Loch mit den Abmessungen von ca. 50 x 50 cm auf, welches laut den Angaben des Herrn B auf einen längeren Feuchtigkeitseintritt zurückzuführen ist. Das Loch geht durch die gesamte Deckenkonstruktion bis ins Obergeschoß und konnte dabei augenscheinlich festgestellt werden, dass die Tramkonstruktion der Decke stark verfault ist, was sogar soweit führt, dass einzelne Träme bereits abgerissen sind und diese somit keine Tragfähigkeit mehr aufweisen. Im Obergeschoß wurde diese Öffnung durch OSB-Platten abgedeckt. (siehe Foto 9,10 und 17)

Bemerkt wird, dass sämtliche elektrischen Leitungen lose verlegt wurden bzw. die Schaltkästen, hervorgerufen durch die starke Setzung des Gebäudes, von den Verankerungen in der Wand herausgerissen worden sind. Nach Auskunft des Herrn B ist dieses Objekt von der Stromversorgung abgeschlossen. (siehe Foto 11)

Über eine Treppenkonstruktion wurde das Dachgeschoß besichtigt. Hierbei wurde eine Dachstuhlkonstruktion (Kehlbalkendach) vorgefunden, welche den statischen Anforderungen augenscheinlich nicht entspricht. Herr B gab an, dass durch Undichtheiten in der Dachhaut diese Konstruktion stark in Mitleidenschaft gezogen wurde, was sich auch im Zuge des Lokalaugenscheines bestätigte. Die einzelnen Verbindungsanschlüsse im Stoßbereich der Holzbauteile sind stark verfault und weisen zum Teil keine kraftschlüssige Verbindung mehr auf. Die umlaufende Mauerbank ist sogar so weit von der Verfaulung durch den Wassereintritt betroffen, dass diese in sich zerbröckelt. Auch konnten einige Undichtheiten der Dachhaut gesichtet werden und lässt sich somit auf anhaltenden Feuchtigkeitseintritt schließen. (siehe Foto 12,13,14)

Überdies wird festgehalten, dass die Wand, welche die beiden Gebäudehälften trennen soll (Gebäude auf den Bauflächen .x und .x) teilweise entfernt worden ist. Herr B stellte klar, dass dies nicht durch ihn geschehen ist. Aus bautechnischer Sicht wird jedoch festgehalten, dass dies den bautechnischen Bestimmungen im Hinblick auf die Feuermauer und den Brandschutz entlang einer Grundgrenze widerspricht. (siehe Foto 15 ,16 und 19)

Allgemein wird festgestellt, dass das Gebäude im Inneren von mehreren länger anhaltenden Wassereintritten gekennzeichnet ist, was sich an den einzelnen Mauerwerken bemerkbar macht. In diesen Bereichen ist der Verputz teilweise in einer größeren Fläche abgeplatzt. (siehe Foto 18 und 20)

Von außen betrachtet weist das Gebäude massive Risse auf, wobei diese einerseits auf Gründungsproblemen und andererseits auf das Versagen der Holzbauteile durch den anhaltenden Feuchtigkeitseintritt zurückzuführen ist. Speziell im nordöstlichen Eck des Gebäudes ist dies soweit fortgeschritten, dass es bereits zu einer augenscheinlich erkennbaren Horizontalverschiebung (2,5 cm) des Gebäudes in Vergleich zum Sockelbereich führt. (siehe Foto 23, 25, 2, 3, 27, 28)

Auch sind einige Fassadenelemente stark beschädigt und lösen sich aus der Verankerung. Angeführt werden hier die Eternittafeln im Ortgangbereich sowie die großflächigen Abplatzungen des Außenputzes. (siehe Foto 26)

Abschließend wird bemerkt, dass der Vorgartenbereich (Grundstück x, KG. x) zur Lagerung von sämtlichen Baumaterialien sowie anderen nicht definierbaren Gegenständen, die nicht unmittelbar dem Bau dienen, verwendet wird. Die Lagerung erstreckt sich bereits seit ca. 2,5 Jahren. (siehe Foto 21, 22, 24)

Gutachten

Aus bautechnischer Sicht wird erwähnt, dass sich das Gebäude in einem baulichen Zustand befindet, sodass augenscheinlich die Tragfähigkeit nicht gewährleistet ist. Dies betrifft die Dachstuhlkonstruktion sowie die Außenwände an der Nord- bzw. nordöstlichen Seite des Gebäudes. Der Bauzustand hat sich sogar soweit verschlechtert, dass aus fachlicher Sicht eine Gefahr für die darin sich aufhaltenden Personen und sich dem Gebäude näherndenden Personen besteht und von Gefahr in Verzug ausgegangen werden muss, da die Standsicherheit des Objektes nicht gegeben ist.

In erster Linie gilt es die statisch wirksamen Bauteile, unter Zuhilfenahme einer Fachperson, dementsprechend zu sichern, sodass keine Einsturzgefahr des Objektes besteht. In weiterer Hinsicht sind die schadhaften Bauteile durch tragfähige Bauteile, mit ausreichend dimensionierten Querschnitten, zu ersetzen.

Im Hinblick auf die fehlende Feuermauer im Dachgeschoß zur Baufläche Nr. x wird bemerkt, dass dies den derzeit gültigen bautechnischen Bestimmungen (§ 12 Oö. BauTG) nicht entspricht.

In wie weit Instandsetzungsarbeiten des Gebäudes durchgeführt werden können und ob diese wirtschaftlich vertretbar sind, kann bei derartigen Mängeln im Zuge eines kurzzeitigen Lokalaugenscheines nicht beurteilt werden und ist hierfür sicherlich eine detaillierte Überprüfung inklusive einer genauen statischen Untersuchung samt Berechnung der tragenden Bauteile notwendig.

Dem Gutachter erscheint jedoch im Hinblick auf die Vielzahl der vorherrschenden gravierenden Mängeln, ohne einer genaueren statischen Untersuchen des Gebäudes vorzugreifen, ein Abbruch und neuerlicher Aufbau des Gebäudes als sinnvoll.

In Bezug auf die vor dem Gebäude lagernden Gegenstände ist den Besitzer der Liegenschaft aufzutragen, diese Fläche so zu gestalten, dass das Orts- und Landschaftsbild nicht gestört wird.“

I.6. Mit Bescheid vom 18.4.2011, Zl. 153/9/2010, wurde der Bf sodann gemäß § 48 Abs. 3 Oö. BauO 1994 aufgetragen, von einem befugten Bausachverständigen einen Untersuchungsbefund vorzulegen, aus dem insbesondere Art und Umfang der einzelnen Baugebrechen hervorgehen und ob eine Instandsetzung möglich sei oder so weitreichend wäre, dass sie einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen würde. Die Untersuchung habe im Beisein eines Vertreters der Baubehörde zu erfolgen.

Bei einem neuerlichen Lokalaugenschein am 24.1.2012 wurde vom bautechnischen Amtssachverständigen Folgendes festgehalten:

„Im Zuge des heutigen Lokalaugenscheines wurde eine neuerliche Besichtigung der oben angeführten Liegenschaft durchgeführt, wobei bei diesem Lokalaugenschein auch der Eigentümer des Gebäudes anwesend war.

Die Besitzverhältnisse der obigen Liegenschaft stellen sich wie folgt dar: Das Wohngebäude befindet sich auf der Baufläche x, KG. x, und bildet mit dem Nachbarobjekt, welches auf der Baufläche .x, KG. x, und im Besitz von H und F R, wohnhaft in H, befindet, eine bauliche Einheit. Das Grundstück Nr. x, KG. x, welches östlich der Parzelle .x, KG. x, liegt, befindet sich ebenfalls im Besitz der Fa. S, und ist derzeit nicht bebaut.

Eingangs wird festgehalten, dass sich der angetroffene Bauzustand in einem derartigen Zustand befindet, welcher grundsätzlich im Befund und Gutachten des bautechnischen Sachverständigen vom 23.2.2011 bereits näher beschrieben ist. Der in diesem Befund beschriebene Bauzustand hat sich jedoch seit dem damaligen Lokalaugenschein (23.2.2011) bis heute durch folgende augenscheinlich festgestellte Mängel noch wesentlich verschlechtert:

• Grobe Undichtheit der Dacheindeckung und dadurch bereits großflächiger Eintritt von Niederschlagswasser in das Obergeschoß (siehe Foto 1), was zur Folge hat, dass die bereits schwer desolate Deckenkonstruktion über dem Erdgeschoß noch weiter in Mitleidenschaft gezogen wird.

• In den Außenwänden stellen sich starke Auswölbungen im Bereich der Geschoßdecken dar, was zusätzlich zu den bereits festgestellten Baumängeln aus dem Befund vom 23.2.2011 auf erhebliche Setzungen der tragenden Bauteile hinweist.

Grundsätzlich wird festgestellt, dass seit dem Lokalaugenschein vom 23.2.2011 keine Bautätigkeiten durchgeführt wurden und auch keinerlei Sicherungsmaßnahmen getroffen wurden.

Abschließend kann festgestellt werden, dass durch die Unterlassung von Sanierungsarbeiten oder sonstigen Sicherungsmaßnahmen sich der Bauzustand des Gebäudes wesentlich verschlechtert hat.

Gutachten

Wie bereits im Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 23.2.2011 festgestellt wurde, befindet sich das Gebäude in einem baulichen Zustand, welcher augenscheinlich die Tragfähigkeit und die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gewährleistet. Dies betrifft insbesondere die Dachstuhlkonstruktion, die Außenwände an der Nord- bzw. Nordostseite des Gebäudes.

Durch die, wie im Befund beschriebenen, unterbliebenen Sanierungs- und Sicherheitsmaßnahmen hat sich der Bauzustand des Gebäudes derart verschlechtert, dass aus fachlicher Sicht eine Gefahr für Personen im Inneren des Gebäudes bzw. auch für Personen, welche sich dem Gebäude nähern, besteht und muss diesbezüglich von Gefahr im Verzug ausgegangen werden. Eine Standsicherheit des Gebäudes ist nicht mehr gegeben.

Auf Grund der oben beschriebenen bzw. im Gutachten vom 23.2.2011 bereits erwähnten gravierenden Baumängel erscheint dem Gutachter das Gebäude als nicht mehr sanierungsfähig im Hinblick auf die Bestimmungen des § 48 Oö. BauO. bzw. würde eine Instandsetzung zur Sichersteilung der Standsicherheit des Gebäudes einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen.

Es erscheint daher als sinnvoll, das Gebäude umgehend abzutragen und durch einen neuerlichen Aufbau zu ersetzen, wobei dies insbesondere darauf begründet werden kann, dass sämtliche tragenden Bauteile des Objekts gravierende Mängel aufweisen und die Standsicherheit nicht mehr gegeben ist. Mit dieser Maßnahme wäre auch der Gefahr im Verzug Abhilfe geleistet.

Im Hinblick auf die Bestimmungen der § 48 Oö. Bauordnung sind folgende Auflagen notwendig:

Der Eigentümer hat durch geeignete Sicherungsmaßnahmen oder Instandsetzung das festgestellte Baugebrechen und die oben beschriebenen bzw. im Befund und Gutachten vom 23.2.2011 festgestellten Baumängel zu beheben. Diesbezüglich wird eine Frist bis 29.2.2012 als angemessen erachtet und einvernehmlich mit dem Eigentümer festgesetzt.

2. Die geplanten Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind vor Durchführung der Baubehörde schriftlich mitzuteilen und ist der Baubehörde bis spätestens 31.1.2012 ein befugter Bauführer schriftlich bekanntzugeben.

3. Bleiben die geplanten Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ohne Erfolg, oder werden keine Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, ist seitens der Baubehörde eine Ersatzvornahme im Hinblick auf die gegebene Gefahr für vorbeigehende Personen vorzuschreiben.“

Mit weiterem Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 25.1.2012 wurden der Bf schließlich die vom bautechnischen Amtssachverständigen vorgeschlagenen Auflagen bezüglich der erforderlichen Sicherungs- und Instandsetzungs-maßnahmen vorgeschrieben. Dieser Bescheid erwuchs unbekämpft in Rechtskraft.

Mit Eingabe vom 8.2.2012 gab Baumeister E R der Baubehörde bekannt, dass er der Bauführer betreffend das gegenständliche Objekt sei.

Im Aktenvermerk eines Vertreters der Behörde vom 21.2.2012 wird betreffend einem Telefonat mit Baumeister R ua festgehalten, dass dieser nochmals auf den Ernst der Lage verwiesen und gebeten worden sei, nach Auftrag durch Herrn B mit den Sicherungsmaßnahmen der festgestellten Baumängel dringendst zu beginnen. Über das geführte Telefonat sei der amtliche Bausachverständige informiert worden. Dieser habe ihm mitgeteilt, dass er von Baumeister R bereits telefonisch kontaktiert worden sei. Der Bausachverständige habe dem Baumeister aufgrund des desolaten Bauzustandes der Liegenschaft mitgeteilt, dass aus seiner Sicht ein Neubau sinnvoll wäre und eine Sanierung aus Kostengründen zu überlegen sei. Der Bausachverständige habe den Baumeister auf den von der Baubehörde am 29.2.2012 festgelegten Termin verwiesen, die festgestellten Baugebrechen durch geeignete Sicherungsmaßnahmen oder Instandsetzung über Auftrag des Herrn B zu beheben. ... Der Bausachverständige habe den Baumeister bis Ende nächster Woche um Vorlage eines Sanierungskonzeptes ersucht.

In der Niederschrift der Baubehörde vom 28.2.2012 wurde Folgendes festgehalten:

„Im Zuge des neuerlichen Besprechungstermines mit Herrn B wurde seitens Herrn R bekannt gegeben, dass das betreffende Gebäude durch umfangreiche Sanierungsarbeiten wieder Instand gesetzt werden soll und die derzeit nicht mehr gegebene Standsicherheit des Gebäudes wieder einwandfrei hergestellt wird.

Mit Bescheid vom 25.1.2012 wurde der Fa. S, vertreten durch Herrn R, die Instandhaltungsarbeiten für die Baumängel gemäß dem Befund und Gutachten vom 24.1.2012 aufgetragen und wurde diesbezüglich eine Frist bis 29.2.2012 festgelegt.

Da bis heute kein Sanierungskonzept vorliegt und auch sonst keine wirksamen Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden, wird Herrn R eine Nachfrist bis 6.3.2012 gewährt. Innerhalb dieser Frist ist von Herrn R ein vollständiges Sanierungskonzept mit Angaben der erforderlichen Sanierungsarbeiten, sowie Bekanntgabe der Fertigstellungstermine der entsprechenden Arbeiten vorzulegen. Die erforderlichen Arbeiten haben sich vor allem auf die Bauteile tragende Wandkonstruktion, tragende Decken, Dachstuhlkonstruktion, Fenster, Fassadengestaltung zu beziehen.

Weiters wurde mit Herrn Bmst. R besprochen, dass er sich hinsichtlich der statischen Ausführung bzw. des Nachweises der Standsicherheit einen Ziviltechniker für Statik beizieht. Das heißt, es sind die erforderlichen Sanierungsarbeiten auch mit einem Statiker abzuklären.

Bezüglich der Fertigstellungstermine der einzelnen Gewerke wird seitens der Baubehörde nach Bekanntgabe des Sanierungskonzeptes überprüft, ob diese so festgelegt sind, dass von einer raschen Bauausführung zu sprechen ist und es nicht zu einer neuerlichen „Verzettelung" kommt.

Sollte bis 6.3.2012 kein Sanierungskonzept mit entsprechenden Terminangaben vorliegen bzw. es zu einer neuen „Verzettelung" der Sanierungsarbeiten kommen, sind seitens der Baubehörde entsprechende Ersatzvornahmen vorzunehmen.“

Mit Eingabe vom 5.3.2012 legte die Bf schließlich ein Sanierungskonzept und mit weiterer Eingabe einen Zeitplan für dessen Umsetzung vor, wobei der Baubeginn mit 29.5.2012 festgesetzt wurde. Mit E-Mail vom 22.6.2012 ersuchte die Bf um eine Fristverlängerung für den Baubeginn bis spätestens 10.7.2012, da sie noch keine verbindliche Finanzierungszusage habe.

I.7. Die Bf kam in der Folge den Sanierungsmaßnahmen jedoch nicht nach, sondern gab offensichtlich dem Abbruch des gegenständlichen Objekts in der J den Vorzug. Das baubehördliche Verfahren wurde dementsprechend weitergeführt.

Nachdem der Antrag auf Erteilung der Abbruchbewilligung von der Bf jedoch wieder zurückgezogen wurde, führte die Baubehörde schließlich das Verfahren gemäß § 48 Oö. BauO 1994 weiter fort.

I.8. Mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 7.1.2013, Zl. 153/9/2010-3310, wurde der Bf sodann gemäß § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 aufgetragen, das Wohnhaus einschließlich des in Rohbau hergestellten Zubaues (in der J, Grundstücksnummer x und .x) abzutragen. Die dagegen erhobene Berufung wurde zunächst mittels Berufungsvorentscheidung vom 29.1.2013 und nach erfolgtem Vorlageantrag mit Berufungsentscheidung des Gemeinderates als Baubehörde zweiter Instanz vom 20.3.2013 abgewiesen und der Bescheid des Bürgermeisters vom 7.1.2013 voll inhaltlich bestätigt.

Der angefochtene Bescheid des Gemeinderates vom 20.3.2013 wurde sodann von der Oö. Landesregierung als Gemeindeaufsichtsbehörde mit Bescheid vom 5.11.2013, Zl. IKD(BauR)-014276/7-2013, neuerlich aufgehoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeinderat der Stadtgemeinde Altheim zurückverwiesen. Im gegenständlichen Bescheid des Gemeinderates werde der Spruch der Baubehörde erster Instanz voll inhaltlich bestätigt, was auch die (ursprüngliche) Frist bis 31.3.2013 mit umfasste. Da der Bescheid der Baubehörde zweiter Instanz erst am 4.4.2013 zugestellt worden sei, könne die Frist nicht erfüllt werden und sei daher nicht angemessen, was den Bescheid rechtswidrig mache.

I.9. Mit dem nun angefochtenen Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Altheim vom 7.1.2014 wurde die Berufung der Bf gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 7.1.2013 abgewiesen und der Bescheid des Bürgermeisters, mit Ausnahme der Frist zur Durchführung des Abbruchauftrages, bestätigt. Der Bf wurde gemäß § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 aufgetragen, das Wohnhaus einschließlich des in Rohbau hergestellten Zubaues bis spätestens 31.3.2014 abzutragen. Der Bescheid wurde umfangreich begründet.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Bf vom 5.2.2014, welche im Wesentlichen damit begründet wurde, der Bürgermeister habe rechtswidrigerweise am Zustandekommen des angefochtenen Bescheides mitgewirkt und die gesetzlichen Voraussetzungen für den Auftrag zum Abbruch des Wohnhauses würden auf der Grundlage des § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 nicht vorliegen. Es wurde beantragt, den beschwerdegegenständlichen Bescheid wegen Verletzung in den dargelegten Rechten der Bf zu beheben. Aus Gründen der Vorsicht wurde weiters beantragt, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

II. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat Beweis erhoben durch die Einsichtnahme in den vorgelegten Verwaltungsakt (einschließlich der Schriftsätze der Bf) und durch Einholung eines aktuellen Grundbuchsauszuges (ON 3 des verwaltungsgerichtlichen Aktes). Der unter I. dargestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus dem vorgelegten Verwaltungsakt.

III. Maßgebliche Rechtslage

III.1. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Die hier maßgebliche Bestimmung der Oö. BauO 1994, LGBl. Nr. 66/1994, in der gemäß Abs. 2 des Art. II der Oö. Bauordnungs-Novelle 2013, LGBl. Nr. 34/2013 (das baupolizeiliche Verfahren wurde vor dem 1.7.2013 eingeleitet), anzuwendenden Fassung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 36/2008 lautet auszugsweise:

„§ 48

Baugebrechen

(1) Hat sich der Zustand einer baulichen Anlage so verschlechtert, daß

1. eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit, die Hygiene oder die körperliche Sicherheit von Menschen oder für fremde Sachwerte entsteht,

2. das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet wird oder

3. schädliche Umwelteinwirkungen entstehen,

liegt, gleichgültig worauf die Verschlechterung zurückzuführen ist, ein Baugebrechen vor.

(2) Erlangt die Baubehörde Kenntnis vom Vorliegen eines Baugebrechens, hat sie die allenfalls erforderlichen Sicherungsmaßnahmen anzuordnen und dem Eigentümer unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des festgestellten Baugebrechens durch Instandsetzung oder, wenn eine Instandsetzung nicht mehr möglich ist oder so weitgehend wäre, daß sie einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen würde, die Abtragung aufzutragen. Ein Instandsetzungsauftrag steht der Erteilung einer Abbruchbewilligung nicht entgegen.

...

(5) Für den Instandsetzungs- oder Abtragungsauftrag gilt § 35 Abs. 2 sinngemäß.

...“

IV. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat im Rahmen des durch die §§ 27 und 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG normierten Prüfungsumfanges erwogen:

Erlangt die Baubehörde Kenntnis vom Vorliegen eines Baugebrechens, hat sie die allenfalls erforderlichen Sicherungsmaßnahmen anzuordnen und dem Eigentümer unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des festgestellten Baugebrechens durch Instandsetzung oder, wenn eine Instandsetzung nicht mehr möglich ist oder so weitgehend wäre, dass sie einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen würde, die Abtragung aufzutragen (§ 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994).

IV.1. Die Bf ist Alleineigentümerin der Gst. Nr. x mit der sich darauf befindlichen Baufläche .x, KG x, und somit nach dem Grundsatz „superficies solo cedit“ Eigentümerin der beschwerdegegenständlichen baulichen Anlage (vgl. dazu VwGH 24.6.2014, 2012/05/0166).

IV.2. Das Vorliegen eines Baugebrechens entsprechend der Definition des § 48 Abs. 1 Oö. BauO 1994 wird von der Bf nicht bestritten. Es würden jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erlassung eines „Abbruchauftrages„ gemäß § 48 Abs. 2 leg.cit. nicht vorliegen, zumal sich dies nach den bisherigen Verfahrensergebnissen, auch nicht auf Grund der im beschwerde-gegenständlichen Bescheid erwähnten Niederschrift vom 24.1.2012 (Lokalaugenschein) ergebe. Bestritten werde jegliche Gefährdung iSd § 48 Oö. BauO 1994. Es könne auch nicht das Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 24.1.2012 herangezogen werden, da dieses Gutachten nicht schlüssig sei und folglich der behördlichen Entscheidung nicht zu Grunde gelegt werden dürfe. Der Sachverständige sage, das Gebäude wäre nicht mehr sanierungsfähig „im Hinblick auf die Bestimmungen des § 48 Oö. BauO“ bzw. würde eine Instandsetzung zur Sicherstellung der Standsicherheit des Gebäudes einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen. Die Bf wisse nicht, was das heißen solle. Wenn der Eigentümer das Gebäude mit großem Aufwand sanieren wolle, ohne den Altbestand abzureißen, sei dies offensichtlich nach den eigenen Aussagen des Amtssachverständigen möglich. Dann sei aber die Schlussfolgerung des bautechnischen Amtssachverständigen, wonach die Voraussetzungen des § 48 Abs. 2 leg.cit. im gegenständlichen Fall vorlägen, nicht nachvollziehbar, weil dies eine rechtliche Beurteilung darstelle, welche dem Sachverständigen nicht zukomme. Im Übrigen seien seit Erstellung des Gutachtens im Jahr 2012 zahlreiche Sanierungsmaßnahmen (Einrichtung eines Bauzaunes und Absperrung des Grundstückes, versperrte Zugangstüre zum Grundstück, regelmäßige Kontrollen) durchgeführt worden.

Der Argumentation der Bf, die gesetzlichen Voraussetzungen, die Abtragung des gegenständlichen Gebäudes gemäß § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 aufzutragen, lägen nicht vor, kann das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich nicht nachvollziehen. Die massiven Baumängel wurden anhand von Fotos von einem bautechnischen Amtssachverständigen erstmals im Befund im Rahmen der Niederschrift vom 23.2.2011 beschrieben. So konnten etwa im Hobbyraum erhebliche Setzungsrisse mit einer Rissbreite von ca. 1,5 cm festgestellt werden; die Decke im Büro weise ein Loch mit den Abmessungen 50 x 50 cm auf, welches laut Angaben des Vertreters der Bf auf einen längeren Feuchtigkeitseintritt zurückzuführen sei; dieses Loch gehe durch die gesamte Deckenkonstruktion bis ins Obergeschoß und habe dabei augenscheinlich festgestellt werden können, dass die Tramkonstruktion der Decke stark verfault sei, was sogar soweit führe, dass einzelne Träme bereits abgerissen seien und dies somit keine Tragfähigkeit mehr aufweisen würden; die vorgefundene Dachstuhlkonstruktion entspreche augenscheinlich nicht den statischen Anforderungen, die einzelnen Verbindungsanschlüsse im Stoßbereich der Holzbauteile seien stark verfault und würden zum Teil keine kraftschlüssige Verbindung mehr aufweisen, die umlaufende Mauerbank sei sogar so weit von der Verfaulung durch den Wassereintritt betroffen, dass diese in sich zerbröckle; von außen betrachtet weise das Gebäude massive Risse auf, wobei diese einerseits auf Gründungsprobleme und andererseits auf das Versagen der Holzbauteile durch den anhaltenden Feuchtigkeitseintritt zurückzuführen seien, speziell im nordöstlichen Eck des Gebäudes sei dies soweit fortgeschritten, dass es bereits zu einer augenscheinlich erkennbaren Horizontalverschiebung (2,5 cm) des Gebäudes im Vergleich zum Sockelbereich führe ... . Im anschließenden Gutachten kam der Amtssachverständige sodann zum Ergebnis, dass sich das Gebäude in einem baulichen Zustand befinde, sodass augenscheinlich die Tragfähigkeit nicht gewährleistet sei. Dies betreffe die Dachstuhlkonstruktion sowie die Außenwände an der Nord- bzw. nordöstlichen Seite des Gebäudes. Der Bauzustand habe sich sogar soweit verschlechtert, dass aus fachlicher Sicht eine Gefahr für die darin sich aufhaltenden Personen und sich dem Gebäude nähernden Personen bestehe und von Gefahr in Verzug ausgegangen werden müsse, da die Standsicherheit des Objektes nicht gegeben sei. Die Beurteilung gemäß § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994, ob eine Instandsetzung noch möglich wäre bzw. so weitgehend wäre, dass sie der Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen würde, führte der bautechnische Amtssachverständige jedoch nicht durch.

Bei einer weiteren Besichtigung des gegenständlichen Gebäudes wurde vom bautechnischen Amtssachverständigen im Rahmen der Niederschrift vom 24.1.2012 in seinem Befund festgehalten, der angetroffene Bauzustand befände sich in einem derartigen Zustand, welcher grundsätzlich im Befund und Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 23.2.2011 bereits näher beschrieben worden sei. Der in diesem Befund beschriebene Bauzustand habe sich jedoch seit dem damaligen Lokalaugenschein bis heute durch folgende augenscheinlich festgestellten Mängel noch wesentlich verschlechtert: grobe Undichtheit der Dacheindeckung und dadurch bereits großflächiger Eintritt von Niederschlagswasser in das Obergeschoß, was zur Folge habe, dass die bereits schwer desolate Deckenkonstruktion über dem Erdgeschoß noch weiter in Mitleidenschaft gezogen werde; in den Außenwänden würden sich starke Auswölbungen im Bereich der Geschoßdecken darstellen, was zusätzlich zu den bereits festgestellten Baumängeln aus dem Befund vom 23.2.2011 auf erhebliche Setzungen der tragenden Bauteile hinweise. Abschließend wurde festgestellt, dass sich der Bauzustand des Gebäudes durch die Unterlassung von Sanierungsarbeiten oder sonstigen Sicherungsmaßnahmen wesentlich verschlechtert habe.

In seinen Ausführungen im Gutachten weist der bautechnische Amtssachverständige zunächst neuerlich auf den baulichen Zustand des Gebäudes hin, welcher augenscheinlich die Tragfähigkeit und die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gewährleiste. Dies betreffe insbesondere die Dachkonstruktion, die Außenwände an der Nord- bzw. Nordostseite des Gebäudes. Er kommt sodann zu dem fachlichen Schluss, dass eine Instandsetzung des beschwerdegegenständlichen Gebäudes einer Erneuerung gleichkommen würde: Unter Bezugnahme auf die Formulierung in § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 führt der Amtssachverständige in seinem Gutachten (3. Absatz) aus, „ ... eine Instandsetzung zur Sicherstellung der Standsicherheit des Gebäudes [würde] einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen.“ Eine explizite Aussage dahingehend, ob „eine Instandsetzung nicht mehr möglich wäre“ (vgl. Abs. 2 par.cit.), kann sohin dahingestellt bleiben (arg.: „oder“ in Abs. 2 par.cit.). Eine Abtragung begründet der Amtssachverständige sodann noch einmal ausdrücklich mit gravierenden Mängeln an sämtlichen tragenden Bauteilen des Objekts und dass die Standsicherheit nicht mehr gegeben sei. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich kann unter Zugrundelegung dieses schlüssigen Gutachtens der belangten Behörde somit nicht entgegentreten, wenn diese mit dem angefochtenen Bescheid einen Abtragungsauftrag erteilt.

Dem Vorbringen der Bf, die Schlussfolgerung des Amtssachverständigen, die Voraussetzungen des § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 lägen im gegenständlichen Fall vor, sei nicht nachvollziehbar, weil es offensichtlich nach dessen eigenen Aussagen möglich sei, das Gebäude mit großem Aufwand zu sanieren, ohne den Altbestand abzureißen, werden die obigen Ausführungen entgegengehalten. Maßgeblich für eine Abtragung gemäß § 48 Abs. 2 leg.cit. ist daher, dass 1. eine Instandsetzung nicht mehr möglich ist, oder 2. diese so weitgehend wäre, dass sie einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen würde. Ein großer Sanierungsaufwand würde im gegenständlichen Fall daher entsprechend dem Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen der Erneuerung der baulichen Anlage im Sinne dieses Tatbestandsmerkmales des § 48 Abs. 2 Oö. BauO 1994 gleichkommen, weshalb der Auftrag zur Abtragung die gesetzliche Folge darstellt.

IV.3. Die Bf rügt in ihrer Beschwerde hinsichtlich der Erfüllungsfrist im angefochtenen Bescheid, dass keinesfalls von einer angemessenen Frist die Rede sein könne. Die mit dem am 8.1.2014 zugestellten Bescheid gesetzte Frist („bis spätestens 31.3.2014“) sei schon auf Grund der zu berücksichtigenden Wintermonate zu kurz, auch ohne Berücksichtigung der Jahreszeit sei diese für die Erfüllung eines weitreichenden Bauauftrages unter Berücksichtigung der erforderlichen Vorarbeiten und Sicherungsmaßnahmen, Fristen für die Ausschreibung und Auftragserteilung, objektiv zu kurz bemessen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es hinsichtlich der Angemessenheit der Erfüllungsfrist (lediglich) darauf an, dass die Frist objektiv geeignet ist, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung aller seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen. Dies setzt voraus, dass innerhalb der festgelegten Frist die erforderlichen Arbeiten technisch durchgeführt werden können [vgl dazu die Judikaturhinweise bei Hengstschläger/Leeb, AVG (2. Ausgabe 2014), § 59 Rz 63; jüngst VwGH 30.1.2014, 2013/05/0204]. Die belangte Behörde setzte eine Frist von etwas mehr als neun Wochen. Warum die Erfüllung des gegenständlichen Abtragungsauftrages in der festgesetzten Frist nicht grundsätzlich möglich sein soll, ist angesichts der Größe der baulichen Anlage (siehe die Fotos im verwaltungsbehördlichen Akt) nicht ersichtlich. Auch legt die Beschwerde keine substantiierten Umstände dar, die einer Erfüllung des Bauauftrages innerhalb dieser Frist entgegenstünden. Wenn die Bf pauschal die zu berücksichtigenden Wintermonate offensichtlich als für die Erfüllung des Bauauftrages erschwerend anführt, so ist dem entgegenzuhalten, dass gerade in den Wintermonaten die allgemein bekannte schlechtere Auftragslage in der Baubranche die Verfügbarkeit einer Baufirma zur Durchführung des Bauauftrages erleichtert. Trotz dieser grundsätzlichen Möglichkeit der Erfüllung des erteilten Bauauftrages innerhalb der gesetzten Frist wird der Bf insofern entgegengekommen, als das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Erfüllungsfrist auf vier Monate verlängert, womit jedenfalls von einer angemessenen Frist ausgegangen werden kann.

IV.4. Inwiefern die Bf eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides durch die behauptete Mitwirkung des Bürgermeisters aufzuzeigen versucht, kann dies vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich nicht nachvollzogen werden. Sowohl aus der Präambel als auch aus der Fertigungsklausel („Für den Gemeinderat:“) ergibt sich, dass der Gemeinderat der Stadtgemeinde Altheim die bescheiderlassende Behörde ist. Weiters ist dem Sitzungsprotokoll der Gemeinderatssitzung vom 12.12.2013 zu entnehmen, dass sich der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz des Vorsitzes und der Abstimmung enthielt und somit vom Vorliegen eines rechtmäßigen Gemeinderatsbeschlusses auszugehen ist.

Es war spruchgemäß zu entscheiden.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Doris Manzenreiter