LVwG-550286/33/GK/AK

Linz, 04.11.2014

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seine Richterin
Mag^a. Gertraud Karl-Hansl über die Beschwerde des Stadtrates der Stadtgemeinde x, vertreten durch Dr. A M, Rechtsanwalt in T, gegen den Bescheid der Bezirks­grund­ver­kehrskommission Linz-Land vom 4. März 2014,
GZ: Agrar-942323/1-2013,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abge­wiesen.

 

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

 

 

I. 1. Verfahrensgegenständlich ist die Beschwerde des Stadtrates der Stadt­gemeinde x (Bf) gegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufver­trages zwischen dem Antragsteller M J und der Verkäuferin E H vom
10. April 2013 über 376 von 10.000 Anteilen an der Liegen­schaft EZ x, Grundbuch x, verbunden mit Wohnungs­eigentum an x, Adresse x, in x.

 

Die belangte Behörde erließ bereits - vor Ablauf der Stellungnahmefrist für die Stadtgemeinde x - am 18. April 2013 zu Agrar-942.323/1-2013 einen das Rechtsgeschäft genehmigenden Bescheid, bei welchem die Begründung gemäß
§ 58 Abs. 2 AVG entfiel; dieser wurde seitens der Bf bekämpft. Mit Bescheid vom 19. November 2013 hob die Landesgrundverkehrskommission als Berufungs­behörde zu Agrar-900.633/12-2013 den Bescheid vom 18. April 2013 als nichtig auf. Begründet wurde dies mit einer fehlerhaften Zusammensetzung der entschei­denden Behörde sowie mit dem von der Bf monierten Begründungs­mangel.

 

I. 2. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 4. März 2014 genehmigte die Bezirks­grund­­verkehrskommission Linz-Land (BGVK) im Spruchpunkt I. diesen Kauf­vertrag aufgrund der §§ 1 und 8 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994
(Oö. GVG 1994), LGBl. Nr. 88 in der Fassung des LGBl. Nr. 54/2012.

Im Spruchpunkt II. wurde M J eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 650 Euro aufgetragen.

 

Die Grundverkehrskommission begründete die Genehmigung an Herrn J, der x Staatsbürger ist, im Wesentlichen damit, dass der Antragsteller seit
31. August 2001 in Österreich gemeldet und aufhältig sei sowie über eine gültige Aufenthaltsbewilligung verfüge. Er beabsichtige den Erwerb der österreichischen Staatsbürgerschaft. Es lägen keine Bedenken aus Sicht der öffentlichen Ordnung oder Sicherheit vor. Bereits 2012 sei eine Überprüfung von M J im Rahmen des Rechtserwerbes einer anderen Wohnung in der Stadtgemeinde x durchgeführt und nunmehr wiederholt worden. Versagungsgründe des Kaufvertrages aus Sicht der öffentlichen Ordnung oder Sicherheit oder staats­politischer Interessen lägen nicht vor.

Seitens der Stadtgemeinde x sei aus sozialpolitischen Interessen eine Ableh­nung des Rechtsgeschäftes beantragt worden. Dies sei damit begründet worden, dass der Ausländeranteil in den Schulen und den Kindergärten in x bereits sehr hoch sei und ein weiterer Zuzug aus sozialpolitischen Interessen nicht vertretbar sei. Der Zuzug von Nicht-EU-Bürgern in das Gemeindegebiet von x bei einem Ausländeranteil von 20 % führe zu erheblichen Spannungen und erschwere auch die Integration der bereits ansässigen Nicht-EU-Bürger. Im Einzugsgebiet der gegenständlichen Eigentumswohnung finden sich beispiels­weise im Kindergarten x 31,53 % Ausländer. Es wurde die Einholung eines soziologischen Gutachtens beantragt.

Herr J sei verheiratet, habe zwei Kinder und sei berufstätig. Er verfüge bereits über eine Eigentumswohnung, die er aufgrund der Familiensituation veräußere und die verfahrensgegenständliche Wohnung im Gegenzug erwerben möchte. Diese Tatsachen und sein bisheriges Verhalten in Österreich würden von einem starken Integrationswillen zeugen und auch von der Absicht, seinen Aufenthalt in Österreich zu verfestigen. Alleine der Umstand, dass der Ausländeranteil in der Stadtgemeinde x bereits 20 % betrage und somit auch in den Schulen und Kindergärten bereits sehr hoch sei, kann für sich alleine noch zu keiner Versagung der Genehmigung führen. Es seien die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Konkrete Nachteile durch den Zuzug des Rechts­erwerbers seien von der Stadtgemeinde x nicht bekanntgegeben worden. Der Anteil von Ausländern, welche in Mietwohnungen wohnen, weiche wesentlich vom Ausländeranteil im Bereich der Eigentümer ab und auch bei österreichischen Eigentümern könne nicht ausgeschlossen werden, ob nicht eine Vermietung an Nicht-EU-Bürger in der Folge stattfinde. Aufgrund der Lebenserfahrung sei auch davon auszugehen, dass Bewohner von eigenen Eigentumswohnungen länger an diesem Wohnort verbleiben, als im Bereich der Mietwohnungen. Langfristig sei es aber für die Integration von Nicht-EU-Bürgern in einem Stadtteil auch dienlich, wenn sie länger verbleiben.

Aufgrund der Familiensituation, des bisherigen Verhaltens während seines bereits 13jährigen Aufenthaltes in Österreich und seines Willens, die österreichische Staatsbürgerschaft zu erwerben, sei davon auszugehen, dass die kulturellen und sozialpolitischen Interessen von x oder Oberösterreich bei einer Geneh­migung dieses Kaufvertrages nicht beeinträchtigt würden. Eine Einholung eines soziologischen Gutachtens werde daher nicht für notwendig erachtet.

 

I. 3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die rechtzeitige Beschwerde der Bf mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid als rechtswidrig aufzuheben, den gegenständlichen Kaufvertrag nicht zu geneh­migen, in eventu das Verfahren an die belangte Behörde zur Verfahrens­ergänzung, insbesondere durch Einholung eines soziologischen Gutachtens, zurückzuverweisen. Weiters wurde die Durch­führung einer mündlichen Verhand­lung beantragt.

 

Als Beschwerdegründe wurden einerseits die Mangelhaftigkeit des Verfahrens und andererseits die unrichtige rechtliche Beurteilung angeführt.

Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens wurde ausgeführt, dass trotz Hinweises des Bürgermeisters der Stadtgemeinde x auf die Beeinträchtigung sozial­politischer Interessen durch den gegenständlichen Ankauf der Eigentums­woh­nung durch einen Ausländer die Einholung eines soziologischen Sachverstän­digengutachtens zur konkreten Situation der Bevölkerung im Hinblick auf den überaus hohen Ausländeranteil in x nicht erfolgt sei, dies ohne eine konkrete Begründung.

Es gäbe keine Legaldefinition der Sozialverträglichkeit und ließe sich diese auch nicht abstrakt bestimmen. Es müsse ein jeweils konkreter örtlicher Bezug auf die Gemeinde oder den entsprechenden Stadtteil herausgearbeitet werden. Dazu würden Beurteilungskriterien, wie insbesondere stadtentwicklungspolitische Ziele, soziale Infrastruktur, Interessen und Bedürfnisse der dort wohnenden Menschen, Ein­bindung in soziale Netzwerke, dienen. All diese Umstände hätten von der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid berücksichtigt und konkret festgestellt werden müssen, was durch ein Sachverständigengutachten aus dem Gebiet der Soziologie möglich gewesen wäre. Die Feststellung, wonach aufgrund der geordneten Familienverhältnisse des ausländischen Käufers die sozialpoli­tischen Interessen nicht beeinträchtigt würden, sei jedenfalls unrichtig. Gemäß   § 8 Abs. 4 Z 2 Oö. GVG müssen zwei Voraussetzungen für die Genehmi­gung eines Kaufvertrages vorliegen, nämlich einerseits, dass kulturelle und sozialpoli­tische Interessen nicht betroffen seien und andererseits Belange der öffentlichen Ordnung oder Sicherheit.

In die Gruppe der öffentlichen Ordnung oder Sicherheit würden Einwände in der Person des ausländischen Käufers oder seiner Familie, wie z.B. Vorstrafen, fallen. Davon zu unterscheiden aber sei die erste Gruppe, bei der es um sozialpolitische Belange der Menschen geht, die in diesem Wohngebiet leben und arbeiten. Eine Schlussfolgerung, dass bei geordneten Lebens- und Familienverhältnissen des ausländischen Käufers automatisch auch keine Umstände gegen sozialpolitische Interessen vorliegen könnten, widerspreche der Gesetzeslage. Dazu ist auch fest­zuhalten, dass, wie den Medien zu entnehmen war, der Ausländeranteil in x derart hoch sei, beispielsweise in der Volksschule 1 ein Anteil von Kindern mit nicht deutscher Muttersprache von 97 %. Man könne hier wohl nicht davon sprechen, dass ein weiterer Zuzug keine sozialpolitischen Probleme schaffe.

 

Zur unrichtigen rechtlichen Beurteilung führt die Bf aus, dass die von der belangten Behörde gezogenen rechtlichen Schlussfolgerungen unrich­tig seien, als zwei selbstständige rechtliche Tatbestände vorliegen müssten. Bei gegebenem Wohlverhalten im Sinne der öffentlichen Sicherheit und Ordnung sei immer noch die Frage der sozialpolitischen Interessen zu klären und auf diese Bedacht zu nehmen. Dies habe die belangte Behörde unterlassen. Im Bescheid habe sie hierzu auch nicht entsprechend konkret Stellung genommen, sodass eine Prüfung durch den Bescheidadressat nicht möglich sei. Bei einem Ausländer­anteil von über 20 %, einem Anteil an nicht deutsch sprechenden Schülern in der Volksschule 1 von kolportierten 97 % kann wohl nicht davon gesprochen werden, dass keine sozialpolitischen Probleme vorliegen. Trotz größter Bemühungen der Stadtpolitik, insbesondere der Einrichtung eines Integrationsbüros, bestehen große Probleme im Bereich der Integration und Schaffung der erforderlichen Infrastruktur. Es sei daher zusammenfassend festzuhalten, dass die sozialpoli­tischen Interessen im Bescheid völlig außer Acht gelassen werden, ein Antrag auf Einholung eines soziologischen Gutachtens negiert werde.

 

Am 26. August 2014 erging ein Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Ober­österreich an die Bf mit der Aufforderung, das Vorbringen hinsichtlich der geltend gemachten Untersagungsgründe zu konkretisieren, nämlich, welche sozialpoli­tischen Gründe bestehen sollen, die Bewilligung des gegenständlichen Woh­nungs­kaufes an diesen Antragsteller zu untersagen.

 

Am 2. September 2014 langten zwei Äußerungen der Bf ein. Das erste Schreiben bezog sich auf vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich zugestellte Urkunden (Teilnahmebestätigung sowie Diplom über den Besuch eines Deutschkurses) sowie den Vorlagebericht. Die Bf führte zu den Urkunden aus, dass diese die rechtliche Beurteilung nicht zu verändern vermögen, dadurch würde nur gezeigt, dass der Antragsteller zwar an einem Deutschkurs teil­genommen, diesen aber nicht bestanden habe.

Betreffend eines entsprechenden Vorbringens der belangten Behörde im Vorlageschreiben, wonach Herr J bereits im Großraum x gelebt habe und seit
1. August 2013 im Kaufgegenstand wohne, weshalb keine Auswirkungen auf sein näheres oder weiteres Lebensumfeld zu erwarten seien, führte die Bf aus, dass die Aussagen unzutref­fend seien. Es sei das konkrete Gemeindegebiet detailliert zu betrachten und ver­fehlt, von den sozialen Verhältnissen in x auf jene in x schließen zu wollen. Herr J habe bisher an keinem Hauptwohnsitz lange gewohnt und es sei sein bisheriger Lebensmittelpunkt wohl eher in der Region x gelegen. Es gehe bei der Beurteilung um die sozial­politischen Belange der Menschen, die in dem konkreten Wohngebiet leben und arbeiten. Es hätte ein konkreter örtlicher Bezug zu der Gemeinde x bzw. dem entsprechenden Stadtteil herausgearbeitet werden müssen, dies durch Einholung eines soziologischen Gutachtens.

Die Stadtgemeinde x sei für ihre kulturelle Vielfalt bekannt, dies könne jedoch nicht zur Begründung für einen ungebremsten Zuzug von ausländischen Mitbürgern ins Treffen geführt werden. Oberstes Ziel der Stadtgemeinde x sei, ein friedliches Miteinander aller Gemeindebürger sicherzustellen, es könne nicht negiert werden, dass die Stadtgemeinde x einen sehr hohen Ausländer­anteil aufweise. Diese Menschen in die Gesellschaft zu integrieren sei kein Prozess, der in wenigen Wochen vollbracht sei. Dass Herr J seit 1. August 2013 im Kaufgegenstand wohne, vermag nichts an der rechtlichen Position des Einschreiters zu ändern, es handle sich hierbei offenbar um einen Einzug in das Wohnobjekt in Erwartung der Genehmigung des Kaufes. Dies sei Vereinbarungssache zwischen den Vertragsparteien, vermag aber an der Beur­teilung nach § 8 Abs. 4 Z 2 GVG nichts zu ändern, da ansonsten die Bestim­mungen ausgehöhlt und umgehungsanfällig würden.

 

In der zweiten, am 2. September 2014 eingelangten Äußerung gab die Bf an, es handle sich gegenständlich nicht um einen Willkürakt der Gemeinde, sondern um politisch notwendige Überlegungen, um auch in Zukunft ein gutes soziales Miteinander aller Bürger in x zu ermöglichen. Der Vorwurf der Ausländer­feindlichkeit gehe daher ins Leere, vielmehr wäre es unverantwortlich, dem unbegrenzten Zuzug und der damit einhergehenden Problemstellungen hinsichtlich der Integration untätig gegenüberzustehen.

Sollte das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich der Auffassung sein, die sozialpolitischen Gründe müssten nur hinsichtlich des konkreten Antragstellers geprüft werden, sei dies unrichtig. Es wurde wiederum darauf verwiesen, dass Handlungsbedarf bestehe, um ein künftiges friedliches Miteinander zu ermöglichen, die Integration hinke bereits hinterher, die kulturelle Vielfalt und ein friedliches Miteinander seien nur dann ein Erfolgsprojekt, wenn die Integration zeitgerecht erfolge. Aus 1000 genehmigten, im Einzelfall vielleicht auch vertretbaren Erwerben entstehe ein sozialpolitisches Gesamtproblem. Es würden klare Richtlinien fehlen, wann die Grundverkehrsbehörde einen Erwerb genehmigen dürfe und welche Erhebungsschritte seitens dieser angestellt werden müssen.

 

In einer Stellungnahme vom 17. Oktober 2014 wird noch einmal auf die Notwendigkeit der Einholung eines Gutachtens verwiesen und darauf, dass dieses zeigen werde, dass ein weiterer Zuzug nicht verträglich sei.

 

I. 4. Die BGVK als belangte Behörde verwies im Vorlageschreiben auf die Begründung im Bescheid und führte zu den Beschwerdegründen an, dass eine schwierige sozialpolitische Lage der Stadt x speziell in einigen Ortsteilen nicht negiert werde, dies treffe generell auf einige Wohngebiete der Landeshauptstadt und der Umlandbezirke zu. Es werde das räumliche Umfeld bei der Betrachtung, ob kulturelle oder sozialpolitische Interessen beeinträchtigt würden, seitens des Gesetzgebers nicht eingegrenzt. Aus diesem Grund betrachte die BGVK sowohl das konkrete Gemeinde­gebiet als auch die einzelne Region. Im gegenständlichen Fall habe der Erwerber mit seiner Familie bereits im Großraum x und Umgebung gelebt, verkaufe seine bisher erworbene Eigen­tums­wohnung in x und wohne seit 1. August 2013 im Kaufgegenstand. Es sei daher durch die Veränderung der Rechtsposition des Erwerbers keine weitere Auswirkung auf sein näheres und auch weiteres Lebensumfeld zu erwarten. Sozialpolitische Auswirkungen seien daher nach Ansicht der BGVK nicht gegeben. Ein eigenes Gutachten sei dafür nicht erforderlich. Zur behaup­teten unrichtigen rechtlichen Beurteilung wurde ausgeführt, dass die Bf eine Verletzung der sozialpolitischen und kulturellen Interessen geltend mache, seitens der BGVK sei die konkrete Lebenssituation des einzelnen Antragstellers geprüft worden, auch inwieweit konkrete Anhaltspunkte für eine Integration des ausländischen Mitbürgers bestünden. Bereits in der Bescheidbegründung sei ausgeführt worden, dass es einige gewichtige besondere Umstände gebe, die dafür sprechen, dass der Käufer seinen Aufenthalt in Österreich verfestigen und sich integrieren möchte, sofern nicht bereits von einer Integration gesprochen werden könne. Wie durch den Erwerb der Eigentumswohnung die kulturellen Interessen der Stadtgemeinde x gefährdet werden könnten, sei auch von der Bf nicht erläutert. Soweit vorgebracht werde, es gebe bereits Schulen in x mit einem Anteil von kolportierten 97 % nicht deutsch sprechenden Schülern, werde darauf hingewiesen, dass die Kinder des Antragstellers noch klein seien. Zu erwarten, dass diese Kinder bis zum Schuleintritt keine Deutschkenntnisse aufweisen, sei eine sehr gewagte negative und sogar diskriminierende Prognose und ein Miss­trauen gegen die eigene Stadtverwaltung, die bekanntlich in den Kindergärten und Schulen ein sehr hohes Engagement in der Sprachförderung zeige. Solche Förder- und Integrationsmaßnahmen seien wesentlich geeigneter, als die Verwei­ge­rung eines Wohnungskaufes, da der Zuzug ausländischer Mitbürger in den Anfangsjahren, vor allem im Wege von Mieten, erfolge. Eine konkrete sozialpoli­tische Gefährdung werde nicht gesehen.

 

I. 5. Der Antragsteller M J brachte durch seinen Rechtsvertreter vor, dass die Bf keine Gründe nenne, weshalb in Ansehung des Einschreiters und insbesondere seines 13jährigen Aufenthaltes in Österreich Versagungsgründe vorliegen sollten. Allgemeine Ausführungen zur Situation in der Stadtgemeinde x hätten keine Relevanz für den konkreten Rechtserwerb. Er wies auf die Eigentümerstruktur in der Liegenschaft EZ x, KG x BG x, hin, wonach von 10.000 Anteilen 9.182 und somit 91,82 % Österreicher seien. 818 Anteile, somit 8,18 % seien von Drittstaatsangehörigen erworben worden. Aufgrund der lange zurückliegenden Genehmigungsbescheide könne davon ausgegangen werden, dass auch diese 8,18 % zwischenzeitlich die öster­reichische Staatsbürgerschaft verliehen bekommen hätten, der Eigentümer D R habe die österreichische Staatsbürger­schaft, der Anteil sei daher geringer. Der Einschreiter halte sich seit dem Jahr 2001 in Österreich auf, er erfülle praktisch alle Voraussetzungen für die Verleihung der österreichischen Staatsbürgerschaft, ausgenommen der Deutschprüfung B1. Er habe die Deutschprüfung A1 mit ausgezeichnetem Erfolg bestanden und er werde nach bestandener Deutschprüfung B1 um Verleihung der Staatsbürgerschaft ansuchen. Hingewiesen werde darauf, dass andere Drittrechtserwerbe Dritt­staatsangehöriger für x genehmigt worden seien, in welchen die Stadtge­meinde x kein Rechtsmittel eingelegt habe.

 

I. 6. Die Verkäuferin E H führte zur Beschwerde der Stadt­gemeinde x aus, dass durch die Familie J keine Beeinträchtigungen, weder der kulturellen, noch der sozialpolitischen Interessen, gegeben seien, Herr J spreche fließend deutsch, seine Kinder verstünden deutsch und die öffent­liche Sicherheit und Ordnung sei ebenfalls nicht gefährdet. Herr J sei ein sehr fleißiger und auf seine Frau und seine zwei Kinder sehr bedachter Mensch, er habe auch keinerlei finanzielle Schwierigkeiten. Sie verwies auf den schon erfolgten Kauf der ersten Eigentumswohnung, welche aber jetzt zu klein sei. Herr J sei ein unbescholtener Bürger mit sehr gutem Leumund und keinerlei Vor­strafen. Sein Chef sei Betreiber von zwei Pizzerien und bestätige, dass Herr J voll integriert sei, sehr fleißig sei und fließend deutsch spreche und sogar die Urlaubsvertretung der Pizzerien aufgrund seiner guten Deutschkenntnisse bestens erledige. Er habe sich auch ehrenamtlich beim Roten Kreuz angemeldet, er integriere sich in der Gemeinde und auch seine Gattin besuche Deutschkurse, um besser mit den Kindern deutsch lesen und schreiben zu können. Die Stadt­gemeinde x bewillige seit über einem Jahr weitere Anträge von Migranten, die Menschenrechte würden grundlegende Freiheiten gewähren, die allen Menschen um ihrer Würde willen für sich und die Gemeinschaft mit anderen zustünden. Auch sie selbst fühle sich diskriminiert, da sie für die Eigentumswoh­nung fleißig gearbeitet und alles aus eigenen Mitteln erspart und finanziert habe. Sie empfinde dies als Verletzung der eigenen freien und persönlichen Rechte sowie auch der Behinderung ihrer finanziellen Veranlagung des rechtmäßig geschaffenen Eigentums.

 

I. 7. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich führte am
30. September 2014 eine öffentliche mündliche Verhandlung in Anwesenheit des Rechtsvertreters der Bf, des Vertreters der belangten Behörde, des Antragstellers und seines Rechtsvertreters sowie der Verkäuferin E H durch.

 

I. 8. Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung brachte der Rechts­vertreter der Bf vor, dass es der Stadtgemeinde um ein soziales Miteinander aller Mitbewohner gehe, trotz integrativer Maßnahmen sei das in x nicht mehr möglich. Es werde auf die Schulsituation und den Anteil an nicht deutsch sprachigen Kindern im Kindergarten hingewiesen.

 

Über Frage, wie sich die Nichtintegration darstelle bzw. äußere, verwies der Rechtsvertreter ohne Nennung konkreter Beispiele auf die Gesamtsituation.

 

I. 9. Der Rechtsvertreter des Antragstellers verwies in der Verhandlung auf seine bisherigen Ausführun­gen und Äußerungen und legte weiters vor einen Bescheid der Bezirksgrund­verkehrskommission, mit welchem in einer vergleichbaren fami­liären Gesamt­situation ein Kaufvertrag durch einen Drittstaatsangehörigen geneh­migt wurde, bei welchem seitens der Stadtgemeinde x trotz einer zum verfahrens­gegenständlichen Kauf gleichlautenden Stellungnahme kein Rechtsmit­tel eingelegt wurde. Weiters legte der Rechtsvertreter des Antragstellers eine Stel­lung­nahme des Dienstgebers zur Frage der Integration vor.

 

I. 10. Der Vertreter der belangten Behörde verwies in der öffentlichen mündlichen Verhandlung ebenfalls auf die bisherigen Ausführungen und Stellungnahmen und führte an, dass x schon immer eine Zuzugsgemeinde mit großer kultureller Vielfalt war. Als Zielsetzung im Rahmen des Grund­verkehrsgesetzes 1994 hinsichtlich der genannten sozialpolitischen und kultu­rellen Gründe wurde der Schutz vor Ghettoisierung und Massenquartieren angesprochen. Im vorliegenden Fall aber ziehe eine Familie mit zwei Kindern ein, es war daher die Genehmigung aus Sicht der Grundverkehrskommission zu erteilen. Aufgrund der großen kulturellen Vielfalt in x sah man auch keine kulturellen Gründe für eine Versagung. Bei einer Betrachtung des Großraumes x und x finde keine Verän­derung statt, es werde auf der Ebene der Gemeinde das Problem der hohen Aufwendungen für Sprachförderungen in Kindergärten und Schulen gesehen. Es wurde auf den Anteil an ausländischen Bürgern hingewiesen, der von 2001 bis 1. Jänner 2013 in x von 15,8 auf 18,3 % gestiegen sei, in x von 11,2 auf 17,2 %, in x von 7,7 auf 10,4 % und in x gesamt von 8,6 auf 11 %. Dieses Wachstum sei zum Teil auf Immigration zurückzuführen und das sei teilweise auch eine Stärkung des Wirtschaftsraumes. Die Eigentumsver­hältnisse würden nur bedingt die tatsächliche Bevölkerungs­zusammenset­zung widerspiegeln, da Bestandsverträge ohne Genehmigung abgeschlossen werden können. Der Eigentumserwerb an sich diene der Verfestigung des Bezuges des Antragstellers.

 

I. 11. Die Verkäuferin E H verwies ebenfalls auf ihre Ausführungen im Behördenakt sowie ihr Schreiben und brachte vor, dass die Schulprobleme durch zusätzliche von der Stadtgemeinde zu finanzierende Lehrer gelöst werden sollten. Sie empfinde das Vorgehen sowohl hinsichtlich ihrer Person, als auch hinsichtlich des Antragstellers als diskriminierend.

 

I. 12. Beweis wurde erhoben durch Einholung einer Kopie der Verhandlungsschrift des Stadtrates über die am 15. Mai 2014 stattgefundene Sitzung, in welcher die Beschwerdeeinbringung einhellig beschlossen wurde, sowie der Beschlussfassung der belangten Behörde hinsichtlich der Bevoll­mächtigung des Vorsitzenden zur Vertretung, durch die Einvernahme des Antragstellers im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung, durch Einsicht in und Erläuterung des Aktes der BGVK sowie in die von den Parteien eingebrachten Schriftsätze und vorgelegten Unter­lagen (insbesondere Grund­buchsauszug betreffend die Liegenschaft, Strafregisterauskunft, Schreiben des Dienstgebers des Antragstellers, Urkunden über die Teilnahme an einem Deutschkurs sowie das Prüfungszertifikat), in die von Seiten des Landesverwal­tungs­gerichtes Oberösterreich eingeholten und erläuterten statistischen Daten der Statistik Austria, die Auskunft des Meldeamtes der Stadtgemeinde x zu den aktuellen Meldedaten in der Gemeinde sowie der Liegenschaft, die Aktualisierung der Auskunft der Landespolizeidirektion Linz über den Antragsteller durch die jetzt zuständige Bezirkshauptmannschaft Linz-Land sowie in den Akt der Landespolizeidirektion Linz III WA 332/WL/07, weiters wurden Auskünfte eingeholt zur Frage der Staatsbürgerschaft der Eigentümer der Liegenschaft sowie der Bewohner der Liegenschaft x und x.

 

I. 13. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht in Ergänzung zu den unter I.1. genannten Feststellungen nachfolgender Sachver­halt als erwiesen fest:

 

Der Antragsteller M J ist x Staatsbürger. Er ist verheiratet und hat zwei Kinder, die Tochter S (geb. x) und den Sohn H (geb. am x). Seine Frau ist seit Jänner 2009 in Österreich.

Der Antragsteller ist seit 31. August 2001 in Österreich. Er hat derzeit einen befristeten Aufenthaltstitel bis 9. November 2014 (Rot-Weiß-Rot-Karte Plus, Personenauskunft Bezirkshauptmannschaft x, Sub 22). Er wird auch weiterhin einen Aufenthaltstitel beantragen. Da er die übrigen Voraussetzungen für die Verleihung der Staatsbürgerschaft erfüllt, wird er die österreichische Staatsbürgerschaft beantragen, sobald er die noch fehlende Deutschprüfung B1 besteht. Zur Erlangung dieser wird er von 10. November bis 28. November 2014 und von 1. Dezember bis 19. Dezember 2014 erneut an einem Deutschkurs teilnehmen.  Ziel dieses Kurses ist die positive Absolvierung der Prüfung B1 (PV des Antragstellers in der Verhandlung vom 30. September 2014).

Er hat von 23. April 2012 bis 11. Mai 2012 sowie von 30. September 2013 bis 18. Oktober 2013 an einem Deutsch-Integrationskurs der Stufe 5 mit je 75 Unterrichtseinheiten teilgenommen (siehe Teilnahmebestätigung, Sub 2). Die Deutschprüfung B1 besteht schriftlich aus den Teilbereichen Leseverstehen (30 von 75 Punkten), Sprachbausteine (4,5 von 30 Punkten), Hörverstehen (52,5 von 75 Punkten), Schreiben (6 von 45 Punkten), die schriftliche Prüfung bestand er nicht. Den mündlichen Teil „Sprechen“ bestand er mit 61 von 75 Punkten. Insgesamt bestand er, obwohl er sehr gut deutsch spricht und versteht, die Prüfung B1 am 12. Oktober 2013 nicht (Diplom, Sub 2). Der Druck, diese Deutschprüfung zu bestehen, war aufgrund der Staatsbürgerschaftssituation und der Wohnsituation für ihn insgesamt sehr groß (PV des Antragstellers in der Verhandlung vom 30. September 2014).

 

Die Gattin ist x Staatsbürgerin und hat im Mai 2014 rechtskräftig Asyl gewährt bekommen, ebenso wie die Kinder.

 

Der Antragsteller arbeitet seit 2002 bis auf wenige Tage Unterbrechung durchge­hend in Österreich, in dieser Zeit war er zumeist für längere Zeiträume bei unterschiedlichen Dienstgebern, teilweise auch parallel, beschäftigt. Bei der ersten Firma war er 6 Jahre lang durchgehend; zusätzlich zu dieser Tätigkeit war er von Ende 2005 bis März 2007 bei der Firma x beschäftigt. Von
März 2007 war er über ein Jahr lang bei der Firma x beschäftigt. Danach war er bei der Firma x als Pizzakoch. Er war auch ein Jahr selbstständig als Zeitungsverteiler von 01/2009 bis 09/2009. Nach einem Monat Beschäftigung bei der Pizzeria x war er bei der Firma x in x. Seit 28. Oktober 2010 ist er bei der Firma Pizzeria x beschäftigt, ab und zu arbeitet er nebenbei auch noch bei der Pizzeria x (PV des Antragstellers in der Verhandlung vom 30. September 2014). Der Antrag­steller hat großes Interesse an seiner Arbeit.

Der Antragsteller ist bei den Gästen der Pizzeria x außergewöhnlich beliebt, auch bei den Mitarbeitern der umliegenden Geschäfte. Er hat mit diesen überwiegend österreichischen Mitarbeitern ein äußerst gutes Einvernehmen. Er ist nicht nur bei seinen Kollegen und Nachbarn beliebt, es bestehen auch soziale Kontakte nicht nur beruflicher, sondern auch privater Natur (Schreiben des Arbeitgebers).

Der Arbeitgeber passt den Dienstplan des Antragstellers auf das Bedürfnis des Besuches von Deutschkursen von ihm selbst und seiner Frau an. Die Kinder und seine Frau nimmt der Antragsteller oft mit in die x Innenstadt, damit regelmäßig Kontakt mit dem Inhaber sowie Arbeitskollegen besteht (Schreiben des Arbeitgebers). Auch sonst zeigt er den Kindern in der Freizeit gerne die Umgebung (PV des Antragstellers in der Verhandlung vom 30. September 2014).

Auch die Frau von Herrn J machte nach drei unentgeltlichen Schnuppertagen einen positiven Eindruck auf den Dienstgeber (Schreiben des Arbeitgebers).

 

Der Antragsteller spricht in der Öffentlichkeit fast ausschließlich in deutscher Sprache mit seinen Kindern. Zu Hause spricht er grundsätzlich mit ihnen in der Muttersprache x, wobei er ihnen Begriffe auf Deutsch erklärt (PV in der Verhandlung vom 30. September 2014, Schreiben des Arbeitgebers).

Die Tochter S ist am x geboren. Sie versteht vieles in deutscher Sprache, aber nicht alles. Sie spricht Worte in Deutsch, kann aber noch keine Sätze formulieren.

Der Sohn H, geboren am x, geht seit einem Monat in den Gemeindekindergarten in x. H versteht fast alles in deutscher Sprache und er kann auch alles sagen. Es ist nicht zu erwarten, dass er in der Schule wesentliche Sprachprobleme haben wird.

Der Antragsteller und seine Frau haben für H schon früher einen Kindergartenplatz beantragt, er hat auch 2013 schon einen Platz in x bekommen. Aufgrund des Wohnsitzwechsels nach x war die Distanz zwischen Wohnung und Kindergartenplatz zu weit (PV des Antragstellers am 30. September 2014).

Die Frau des Antragstellers ist seit Jänner 2009 in Österreich. Sie ist auf Arbeitssuche und hat schon etwa 50 Bewerbungen als Putzhilfe oder Kochhilfe abgeschickt. Sie hat ein paar Tage zum Schnuppern in der Pizzeria x gearbeitet. Sie besucht derzeit den Deutschkurs A1 beim WIFI. Sie wird die österreichische Staatsbürgerschaft beantragen, wenn sie die Voraussetzungen erfüllt
- angestrebt ist die Antragstellung im Jahr 2015 (PV des Antragstellers am 30. September 2014). Auch sie hat Kontakte zum beruflichen Umfeld des Antragstellers sowie zu den Nachbarn.

Der Antragsteller wohnt mit seiner Familie seit 1. August 2013 in der verfah­rensgegenständlichen Wohnung. Diese ist sein Hauptwohn­sitz. Sollte der Kaufvertrag nicht genehmigt werden, müssen der Antragsteller und seine Familie aus der kaufgegenständlichen Wohnung ausziehen (Auskunft des Zentralen Melderegisters, PV des Antragstellers am 30. September 2014).

 

Er und seine Familie haben an ihrem jetzigen Wohnort mit allen Nachbarn Kontakt, z.B. bringt die Nachbarin, Frau S, den Kindern Süßigkeiten und sie bekommt manchmal Essen von der Familie des Antragstellers. Auch mit einer in der Nachbarschaft wohnenden x Familie besteht viel Kontakt.

Es gab an den früheren Wohnsitzen nie Probleme mit Nachbarn.

Der Antragsteller beabsichtigt, ehren­amtlich beim Roten Kreuz zu arbeiten (PV des Antragstellers in der Verhandlung vom 30. September 2014).

 

Bei den Adressen x und x handelt es sich um einen gemeinsamen Wohnblock.

Insgesamt leben dort 68 Personen, davon inklusive der vierköpfigen Familie des Antragstellers 14 Drittstaatsangehörige sowie 6 EU-Staatsangehörige.

Die Drittstaatsangehörigen sind x, x, x und eben x StaatsbürgerInnen. Die EU-Staatsangehörigen haben x und x Staatsbürgerschaften (Schreiben des Meldeamtes der Stadt x, Sub 19 und 21).

 

4,32 % der Miteigentumsanteile der EZ x der KG x, bestehend aus der x und x, befinden sich in Händen von Personen, welche nicht im Besitz einer österreichischen Staatsbürgerschaft oder einer eines EU-Staates sind (Grundbuchsauzug, Haushaltsliste, Aktenvermerk vom 13. Oktober 2014).

 

Am 22. September 2014 waren in x 25.590 Personen aufrecht gemeldet, davon sind 3.036 Personen solche, die die Staatsbürgerschaft eines Nicht-EU-Staates besitzen.

Am 1. Jänner 2014 lebten in x 19,16 % ausländische Staatsangehörige; davon kamen 1,75 % aus Drittstaaten außerhalb Europas und 10,55 % aus europäischen Drittstaaten (inklusive x) (Sub 23).

 

Staatsangehörige aus Drittstaaten außerhalb Europas lebten am 1. Jänner 2014 z.B. in x 1,52 %, in x 1,98 %, in x 0,94 %. In allen x Gemeindebezirken von 2 bis 23 waren z.B. die Anteile an nichteuropäischen Drittstaatsangehörigen zwischen 1,83 % und 5,47 %.

 

Staatsangehörige aus Drittstaaten innerhalb Europas lebten am 1. Jänner 2014 in x 10,32 %, in x 11,41 %, in x 9,34 % und in x 9,6 %.

 

Ausländische Staatsangehörige gesamt lebten zum 1. Jänner 2014 in x 20,05 %, in x 20,20 % und in x 17,99 %. In den x Gemeindebezirken 2 bis 23 liegt dieser Prozentsatz mit Ausnahme der Bezirke 13, 21 bis 23 jedenfalls (teils erheblich) über dem Wert von x.

 

Der Anteil an ausländischen Staatsangehörigen stieg von 2001 bis
1. Jänner 2013 in x von 15,3 % auf 18,3 %, in x von 11,2 % auf 17,2 %, in x von 7,7 % auf 10,4 % und in x gesamt von 8,6 % auf 11 %. In der Stadt x stieg der Anteil von Ausländern im selben Zeitraum von 12,1 % auf 16,4 %
(Beilage ./A).

 

In der Schule in x ist der Anteil an Kindern mit nichtdeutscher Muttersprache bei kolportiert 97 %. Den Kindergarten x besuchen zu 31,53 % ausländische Kinder (Vorbringen Bf).

 

Gegen den Antragsteller besteht ein aufrechtes Waffenverbot; seine Straf­register­auskunft bescheinigt seine Unbescholtenheit.

 

 

II. Beweiswürdigung:

 

Die Feststellungen gründen sich insbesondere auf die in Klammer zitierten Beweismittel.

Besonders hervorzuheben ist der positive Eindruck, den der Antragsteller auf das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich machte; die getroffenen Aussagen zu seiner eigenen sowie der familiären Gesamtsituation sind glaubwürdig und in sich schlüssig.

Zu den Deutschkenntnissen wird besonders auf die Situation in der Verhandlung verwiesen, der der Antragsteller trotz der für ihn sicherlich schwierigen Situation nicht nur gut folgen konnte, sondern auch die an ihn gestellten Fragen zutreffend beantwortete. Auch wenn man die Voraussetzungen für das positive Absolvieren der Deutschprüfung B1 betrachtet, muss man sehr gute Deutschkenntnisse aufweisen. Den mündlichen Teil dieser Prüfung hat der Antragsteller positiv absolviert. Dass Druck auf den Antragsteller, diese Prüfung zu bestehen, um die Staatsbürgerschaft zu erlangen, sowie die ungeklärte Wohnsituation selbst zu schlechteren Prüfungsergebnissen führen können, ist ebenfalls nicht außerhalb der allgemeinen Lebenserfahrung.

Die Integration an seiner jetzigen Wohnadresse ist nachvollziehbar dargestellt, die von ihm genannten Personen scheinen auch in der Haushaltsliste auf. Der Umstand, dass sich der Antragsteller ehrenamtlich beim Roten Kreuz engagieren möchte, wurde festgestellt, weil er sich sogar schon erkundigt hat, welche Voraussetzungen - nämlich das Ablegen von Prüfungen - dafür nötig sind, und nachvollziehbar ist, dass im Moment für ihn andere Prüfungen sicherlich wichtiger sind, wie etwa die Deutschprüfung B1.

Dass der Antragsteller an seinem Arbeitsplatz und in dieser Umgebung eine wichtige und positive Rolle spielt und auch private Kontakte pflegt, ergibt sich aus der Bestätigung des Arbeitgebers sowie dem nach Ansicht des Landesver­waltungsgerichtes Oberösterreich ebenfalls gewichtigen Umstand, dass sogar der Arbeitsplan des Antragstellers so ausgerichtet ist, dass dessen Frau einen Deutschkurs besuchen kann, den diese wiederum für die Verleihung der öster­reichischen Staatsbürgerschaft benötigt.

Zu den Deutschkenntnissen der Kinder ist darauf zu verweisen, dass der Sohn des Antragstellers schon im Kindergarten in x ist und derzeit offen­sichtlich keine speziellen Programme zur Sprachförderung notwendig sind, über die die Eltern informiert worden wären. In den Kindergartenjahren werden sich die Deutschkenntnisse sicherlich noch weiter vertiefen, so wie das auch bei deutschmuttersprachigen Kindern ist, sodass durchaus eine positive Prognose zum Schulbesuch getroffen werden kann. Bei diesem Thema zeigt sich wiederum der Integrationswille der Familie: schon letztes Jahr hätte der Antragsteller den Sohn H für einen Kindergartenplatz angemeldet gehabt, nachvollziehbar war, dass dieser aufgrund der räumlichen Distanz durch den Umzug nach x organisatorisch nicht angenommen werden konnte. Zur Tochter ist auszuführen, dass diese das 3. Lebensjahr noch nicht vollendet hat und die Erwartungen an ihre Deutschkenntnisse bei bilingualer Erziehung nicht zu hoch angesetzt werden dürfen, aber auch bei ihr ist wie bei ihrem Bruder - der keine den Eltern bekannte Sprachförderung bekommt und so gut deutsch spricht, dass er fast alles versteht und alles sagen kann - zu erwarten, dass sie den Kindergarten besuchen wird und dort ihre Deutschkenntnisse vertiefen kann, sodass bei einem Schulbesuch nicht mit wesentlichen Schwierigkeiten zu rechnen ist.

Die Angaben des Antragstellers zu seiner Ehefrau waren ebenfalls nach­vollziehbar und glaubwürdig, diese besucht trotz der noch jungen Kinder einen Deutschkurs und sucht Arbeit. Sogar die Arbeitszeiten des Antragstellers werden so ausgerichtet, dass sie diesen Kurs besuchen kann, was als außerordentlicher Einsatz beurteilt wird, alle Voraussetzungen für den Erwerb der Staatsbürger­schaft zu erlangen.

Die Daten der Statistik Austria wurden dem Inhalt nach erörtert und es wurde den Parteien ausdrücklich zur Kenntnis gebracht, dass diese für die Entschei­dungsfindung herangezogen werden können.

 

 

III. Rechtsgrundlagen:

 

Das Oö. Grundverkehrsgesetz 1994, LGBl. 88/1994, zuletzt geändert durch LGBl. 90/2013, sieht Folgendes vor:

 

2. Hauptstück

III. ABSCHNITT
Rechtserwerb durch Ausländer

§ 8
Genehmigungsbedürftigkeit

(1) Rechtserwerbe gemäß § 1 Abs. 2 durch Ausländer (§ 2 Abs. 4) bedürfen der Genehmigung der Behörde.

 

(2) Für Rechtserwerbe gemäß § 1 Abs. 2 Z 4 an Baugrundstücken und sonstigen Grundstücken gilt Abs. 1 nur, wenn der Rechtserwerb zu Wohnzwecken erfolgt und         

1.    das Bestandrecht ins Grundbuch eingetragen werden soll oder

2.    der Rechtserwerb zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes in einem Vorbehaltsgebiet dient.

....

 

(4) Rechtserwerbe nach Abs. 1 bis 3 sind zu genehmigen, wenn

1.    der Rechtserwerb für einen Inländer genehmigungsfrei zulässig wäre oder die Voraus­setzungen für eine erforderliche Genehmigung gemäß §§ 4 oder 7 erfüllt sind,

2.    kulturelle oder sozialpolitische Interessen sowie die öffentliche Ordnung oder Sicherheit und

3.    staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.

 

1. HAUPTSTÜCK
Allgemeine Bestimmungen

§ 1
Zielsetzung, Geltungsbereich

(1) Dieses Landesgesetz hat zum Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse

....

7.    an der Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer, sofern sie nicht auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Bestimmungen österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind,

zu wahren.

 

(2) Dem Geltungsbereich dieses Landesgesetzes unterliegen folgende zivilrechtliche Rechtserwerbe unter Lebenden an Grundstücken oder Grundstücksteilen (z. B. Wohnung):

1.    die Übertragung des Eigentums;

 

§ 2
Begriffsbestimmungen

....

 

(4) Ausländer sind

1.    natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen;

....

 

 

IV. Erwägungen:

 

Der vorliegende Kaufvertrag ist unstrittig ein Rechtsgeschäft gemäß § 1 Abs. 2
Z 1 Oö. GVG 1994. Der Käufer ist x Staatsbürger. Als solcher fällt er klar unter die Begriffsdefinition des Ausländers im Sinne des genannten § 2
Abs. 4 Oö. GVG 1994. Eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht, wie sie für EU- bzw. EWR-Staatsangehörige besteht (§ 9 Oö. GVG 1994), kommt nicht zur Anwendung, ebenso wenig wie ein völkerrechtlicher Vertrag existiert, der diese Genehmigungspflicht ausschließen würde.

 

Der Vertrag ist daher gemäß § 8 Abs. 1 Oö. GVG 1994 genehmigungsbedürftig.

 

Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Genehmigung von Rechts­ge­schäften, die den Kauf von Liegenschaften durch ausländische Staatsangehörige zum Inhalt hat, regelt der § 8 Abs. 4 Oö. GVG 1994. Nach dieser Bestimmung ist ein Rechts­geschäft dann zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb für einen Inländer genehmigungsfrei zulässig wäre, kulturelle oder sozialpolitische Interessen sowie die öffentliche Ordnung oder Sicherheit und staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.

 

Im vorliegenden Fall wäre der Kauf der Liegenschaft durch Inländer genehmi­gungsfrei zulässig. Im Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission wurde fest­ge­stellt, dass die unter 2. und 3. genannten Interessen in § 8 Abs. 4
Oö. GVG 1994 durch die Genehmigung des Kaufvertrages nicht beeinträchtigt werden.

 

Im Rahmen des Grundverkehrs wird dem Landesgesetzgeber zugestanden, öffentliche Interessen zu berücksichtigen, die sich durch den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer ergeben, wie etwa der Schutz von Grund und Boden vor Überfremdung (vgl. Schneider Handbuch, Österreichisches Grund­verkehrsrecht, Verlag Österreich, Österreichische Staatsdruckerei 1996, Seite 39 und dort angeführte Judikatur des Verfassungsgerichtshofes); abgestellt wird in den Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes und des Verwaltungs­ge­richtshofes auf die Anteile des von Ausländer gehaltenen Eigentums bzw. die Anzahl der ausländischen Grundbesitzer im gesamten Gemeindegebiet. Es spielt keine Rolle, ob die Ausländer in der Gemeinde tatsächlich wohnen (siehe Schneider, aaO, 309f, mit Nennung vieler Entscheidungen des Verwaltungsge­richtshofes).

 

Der Anteil der von Ausländern gehaltenen Grundbesitzanteile stellt aber nur eine von mehreren Beurteilungskriterien dar. Darüber hinaus müssen durch den Erwerb auch negative Auswirkungen auf konkrete öffentliche Interessen vorliegen (vgl. Schneider, aaO, Seite 310 und dort angeführte Judikatur des Verfassungsgerichtshofes sowie des Verwaltungsgerichtshofes). So widerspricht es etwa den sozialpolitischen Interessen, wenn durch die Genehmigung das den Inländern zur Verfügung stehende Bauland verknappt würde (VwGH vom 25.3.1980, 1188/79).  Auch nachteilige Überfremdungstendenzen für die Preis­ent­wicklung auf dem heimischen Siedlungsmarkt stellen berücksichtigungs­würdige Interessen dar (Schneider, aaO, 310, mit Verweis auf VfSlg 6431, VfSlg 8501), ebenso wie etwa die Verwendung für Ferienzwecke oder zu anderen der sparsamen Verwendung von Grund und Boden zuwiderlaufenden Zwecken (Schneider, aaO, 310, mit Verweis auf VfSlg 7073, VfSlg 7212).

 

Für eine Überfremdung des Grundeigentums mit negativen Auswirkungen, wie etwa die Preisgestaltung oder Wohnraumverknappung für Inländer, ergibt sich aus dem bisherigen Verfahren kein Hinweis. Derartige Bedenken macht auch die Bf nicht geltend. Sie bezieht sich vielmehr darauf, es lägen sozialpolitische und die Genehmigung verhindernde Interessen vor, welche im Bereich der Inte­gration der zuziehenden Ausländer liegen. Zu dieser Thematik wird ausgeführt, dass das friedliche Zusammenleben gestört werde und eine Integration der jetzt schon in x lebenden Ausländer gefährdet sei. Unter Berufung auf den Anteil aller Ausländer wäre ein soziologisches Gutachten zur Situation der Bevölkerung in x einzuholen gewesen.

 

In den Ausführungen wird die Frage der Sozialverträglichkeit angesprochen und ausgeführt, es hätten Beurteilungskriterien, wie stadtentwicklungspolitische Ziele, soziale Infrastruktur, Interessen und Bedürfnisse der in der Gemeinde  wohnenden Menschen, Einbindung in soziale Netzwerke, untersucht werden müssen. Dies sei nicht erfolgt und die Ergebnisse hätten für eine Versagung der Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages gesprochen.

 

Wie festgestellt, hält sich der Antragsteller seit 13 Jahren in Österreich auf. Er spricht so gut deutsch, dass er der Verhandlung ohne Probleme folgen und die Fragen beantworten konnte. Er absolvierte den mündlichen Teil der Prüfung B1 positiv und erreichte auch beim schriftlichen Teil im Bereich Hörverstehen eine hohe Punkteanzahl, auch absolvierte er sowohl 2012 als auch 2013 den Deutsch-Integrationskurs Stufe 5. Nach den Feststellungen ist er seit 2002 (mit wenigen Tagen Unterbrechung) durchgehend und überwiegend auch über längere Zeit­räume bei denselben Arbeitgebern beschäftigt; für den Arbeitgeber, bei dem der Antragsteller seit 2010 arbeitet, ist er ein wertvoller und interessierter Mitar­beiter. Er hat in seinem beruflichen Umfeld aber auch an seinem neuen Wohnort - er wohnt mit seiner Familie seit 1. August 2013 in der x,
x - Kontakt zu seinem Chef, seinen Kollegen sowie Gästen und Mitarbeitern der umliegenden Betriebe sowie den Nachbarn österreichischer und anderer Nationalität. Die Bf wendet ein, der Antragsteller sei öfter umgezogen; die langdauernden Arbeitsverhältnisse aber weisen auf konstante Beziehungen zu seinem Lebensumfeld hin. Der Antragsteller zeigt Interesse an seiner Umgebung und achtet darauf, dass auch seine Familienangehörigen in Kontakt mit ihrer Lebensumgebung stehen. Er beabsichtigt, sich ehrenamtlich zu engagieren und damit auch am Gemeinschaftsleben teilzunehmen und einen aktiven Beitrag zu leisten. Er geht aktiv auf seine Umgebung zu und fördert diesen Austausch mit der Umgebung auch bei seiner Frau und seinen Kindern. Er weist mit Ausnahme der positiven Deutschprüfung B1 alle notwendigen Voraussetzungen für die Verleihung der Staatsbürgerschaft auf und wird diese nach dem Bestehen der Deutschprüfung umgehend beantragen.

Er spricht mit seinen Kindern in der Öffentlichkeit deutsch, was auch einen Teil des Willens der Familie zur Integration zeigt.

Er möchte mit dem gegenständlichen Vertrag eine größere Liegenschaft für sich und seine Familie erwerben, weil die Eltern die Kinder in eigenen Zimmern unterbringen möchten.

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich übersieht dabei nicht, dass neben dem Antragsteller und Erwerber auch die Ehefrau und die Kinder zuziehen werden. Auch unter Berücksichtigung der sich daraus ergebenden Auswirkungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich zum selben Ergebnis. Die Ehefrau ist noch nicht so lange in Österreich, aber auch sie setzt trotz des jungen Alters der Kinder schon Schritte für die Erlangung der österreichischen Staats­bürgerschaft. Sie ist auf Arbeitssuche, was eine Vielzahl an Bewerbungen sowie die Schnuppertage beim Arbeitgeber des Antragstellers zeigen, auch sie hat persönliche Kontakte mit den Nachbarn und dem Arbeitsumfeld des Antragstellers.

Der Sohn H geht bereits in den Kindergarten und spricht so gut deutsch, dass er keine spezielle, den Eltern bekanntgegebene Sprachförderung benötigt. Der Sohn wird in den nächsten Jahren auch weiterhin den Kindergarten besuchen. Auch hinsichtlich der Tochter wird davon ausgegangen, dass sich ihre sprachlichen Fähigkeiten ähnlich wie bei ihrem Bruder entwickeln. Eine negative Prognose zum Schulbesuch ist zu diesem Zeitpunkt nach Ansicht des Landesverwaltungsge­richtes Oberösterreich nicht angebracht, insbesondere weil der Sohn und (voraussichtlich) auch die Tochter länger als das verpflichtende Kindergartenjahr diesen besuchen.

Die Eltern achten auf einen Austausch der Kinder mit ihrer Lebensumgebung, sie zeigen ihnen die Dinge und der Antragsteller spricht mit den Kindern in der Öffentlichkeit deutsch; die Eltern gehen aktiv auf die Umwelt zu, etwa hätten sie ihren Sohn schon letztes Jahr zum Besuch des Kindergartens angemeldet gehabt, durch den Besuch des Kindergartens nimmt der Sohn auch am Gemeinschafts­leben teil.

Aus all diesen Umständen geht hervor, dass der Antragsteller in den Augen des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich bereits sehr gut integriert ist und auch die Familienmitglieder einen Grad an Integration und einen ersichtlichen Integrationswillen haben, der durch den Kauf der Wohnung und Begründung des Hauptwohnsitzes auch noch verfestigt wird.

Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb der Erwerb der Wohnung durch eine derart integrierte Person oder der Zuzug der Familie des Antragstellers auf sozial­politische Interessen, insbesondere im Hinblick auf die genannten Themen­bereiche „stadtentwicklungspolitische Ziele, soziale Infrastruktur, Interessen und Bedürfnisse der in der Gemeinde wohnenden Menschen, Einbindung in soziale Netzwerke“, negative Auswirkungen entfalten sollte. Die Bf hat mit Ausnahme des Hinweises auf die Situation in Schule und Kindergarten trotz Aufforderung eine Darstellung unterlassen, welche sozialpolitischen Gründe sie konkret durch den Erwerb durch den Antragsteller berührt sieht und wie sich diese Auswir­kungen darstellen.

 

Zweifelsfrei gibt es in x einen im Vergleich zum Durchschnittswert des Bezirkes x höheren Anteil an Personen mit nicht­öster­reichischer Staatsbürger­schaft. Auch ist dieser zwischen 2001 und 2013 leicht überdurchschnittlich (3 Pro­zent­­punkte) verglichen mit der Entwicklung im gesamten Bezirk x (2,5 Prozentpunkte) gewachsen. Eine abstrakte Begutachtung der sozialen Gesamtsituation in x
- unabhängig vom konkreten Antragsteller - kann aber nicht zielführend sein, weil es unab­hängig von der vorliegenden tatsächlichen Situation vor Ort wohl jedenfalls von Merkmalen in der Person des Käufers bzw. allenfalls seiner Familie abhängt, ob und in welchem Umfang die von der Bf angesprochenen unterschiedlichen Themenkreise und damit im Zusammenhang stehenden sozialpolitischen öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden.

 

Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich kann es - mit Ausnahme der marktorientierten Faktoren (z.B. Wohnraumknappheit, Preisent­wicklung), welche sich auf die Liegenschaft an sich beziehen - für die Verletzung von öffentlichen Interessen, wie hier des geltend gemachten Vorliegens von sozialpolitischen Gründen, wohl nur auf die konkreten Familien- und Lebens­verhältnisse der Person des Käufers, allenfalls der ebenfalls zuziehenden Familie ankommen.

Ohne Zweifel hat es unterschiedliche Auswirkungen auf sozialpolitische Inter­essen, ob jemand eine Liegenschaft kauft, der, so wie der Antragsteller, in diesem Verfahren bereits sehr gut integriert ist oder ob jemand eine Liegenschaft erwerben möchte, der dies eben nicht ist. Auch im Hinblick auf die Recht­sprechung der Landesgrundverkehrskommission sind daher die allgemein gehaltenen Hinweise auf generelle Beeinträchtigung der sozialpolitischen Inter­essen, wie ausgeführt, durch einen hohen Anteil von Bewohnern mit Migra­tionshintergrund nicht geeignet, den Eigentumserwerb durch den nach den Feststellungen äußerst gut integrierten Käufer samt seiner Familie zu verhindern (siehe etwa auch Oö. LGVK vom 26. November 2012,
Agrar-900.653/10-2012-Rt/Ti).

 

Abschließend ist auszuführen, dass auch die Untersagung bei einer Betrachtung der Bewohnerstruktur der Liegenschaft nicht angezeigt ist. Die Bewohnerstruktur der Liegenschaft ist neben einer weit überwiegenden Mehrheit österreichischer Staatsangehöriger (48 von 68 Personen) vielfältig. Eine Bildung eines Zuwan­dererghettos, deren Verhinderung als Schutzzweck des Gesetzes zu einem Zeitpunkt genannt  wurde, als noch weitere Bestandsverhältnisse einer Genehmigungspflicht unterworfen waren (Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 -
Oö. GVG 1994), Beilage 471/1994 zum kurzschriftlichen Bericht des
Oö. Landtages, XXXIV. Gesetzgebungsperiode, 43), liegt ebenfalls nicht vor (vgl. etwa LGVK vom 4. April 2005, Agrar-900.482/7-2005-IV/Rt/Ti, LGVK vom
23. April 2007, Agrar-900.551/8-IV-2007/Rt/Ti). Aufgrund der vielfältigen Kontakte und Beziehungen des Antragstellers und seiner Familie (auch) zu Öster­reichern besteht auch nicht die Gefahr der Bildung einer Parallelgesellschaft, wie sie bei einer Ghettobildung befürchtet wird.

 

Obwohl die Bf sich in ihren Beschwerdeausführungen lediglich auf das Vorliegen von sozialpolitischen Gründen stützt, die die Situation in der Stadtgemeinde x betreffen, wurde auch der Akt der Landespolizeidirektion Linz
III WA 332/WL/07 eingesehen und wurden im Hinblick auf die Unbescholtenheit laut Strafregisterauskunft keine Gründe für eine Untersagung aus Gründen der öffentlichen Ordnung und Sicherheit gefunden.

 

Bei dem vorliegenden Ergebnis kann es dahingestellt bleiben, ob der durch die Novelle 2006 (LGBl. Nr. 59/2006) geänderte Umfang der genehmigungs­pflichtigen Rechtsgeschäfte Auswirkungen auf die zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen, insbesondere die sozialpolitischen Gründe, hat. Vor der Novelle waren neben dem Erwerb von Liegenschaften nach dem ursprünglichen
§ 13 bzw. nach der Novelle 2002, LGBl. Nr. 85/2002, nach § 8 des Oö. GVG alle Rechtsgeschäfte genehmigungspflichtig, welche eine Bestandnahme oder Über­lassung auf unbestimmte Zeit bzw. einen 10 Jahre übersteigenden Zeitraum zum Inhalt hatten. Mit der Novelle 2006 (LGBl. Nr. 59/2006) wurde die Genehmi­gungspflicht auf solche Rechtsgeschäfte eingeschränkt, die ins Grundbuch eingetragen werden, d.h. rein obligatorische Rechtsverhältnisse sind nicht mehr genehmigungsbedürftig.

Bei der Frage der Beurteilung von allenfalls vorliegenden Beeinträchtigungen in räumlicher Hinsicht (Gemeindegebiet/Wohnumgebung o.ä.) ergibt sich dieser Bereich aus den geltend gemachten sozialpolitischen Gründen.

 

Zum Vorbringen der Verkäuferin zu ihrer eigenen Person wird ausgeführt, dass Anknüpfungspunkt für die gesetzlichen Regelungen betreffend den Rechtserwerb durch Ausländer ausschließlich die Person des Erwerbers, nicht jedoch die des Veräußerers ist (Thomas Walzel von Wiesentreu, Ausländergrundverkehr in Österreich, RFG 2009/23, S5).

Weiters wird auf die grundsätzliche Zulässigkeit für Beschränkungen des rechts­geschäftlichen Verkehrs mit Liegenschaften zu Wohnzwecken mit drittaus­ländischen Käufern oder Bestandnehmern verwiesen, ein Recht auf freien Liegenschaftserwerb besteht nicht (vgl. etwa VwGH vom 31.7.1998, 97/02/01451).

 

Zum Antrag auf Einholung eines soziologischen Gutachtens mit dem Beweisthema, die sozialpolitischen Interessen speziell in der Stadtgemeinde x und der näheren Wohnumgebung der Familie J würden durch die Genehmigung des gegenständlichen Ankaufes unzulässig und entgegen § 8
Abs. 4 Z 2 Oö. GVG beeinträchtigt werden (Bf in der Verhandlung vom
30. September 2014), wird ausgeführt, dass eine Beeinträchtigung der sozial­politischen Interessen durch den gegenständlichen Kauf durch diesen Käufer nach den Feststellungen nicht gegeben ist. Die Bf bezieht sich in ihren Ausführungen darauf, dass für die Gemeinde x - unabhängig von im Einzel­fall im Hinblick auf den Käufer möglicherweise vertretbaren Liegen­schaftserwerben - ein weiterer Zuzug und Erwerb von Liegenschaften bzw. Teilen davon durch ausländische Mitbürger nicht mehr verträglich sei (Äußerung der Bf vom
2. September 2014, Sub 11). Dieser abstrakten, vom konkreten Käufer mit Ausnahme der Berücksichtigung der Herkunft aus einem Drittstaat abgekop­pelten Art der Auslegung kann nicht gefolgt werden. Nach Ansicht des Landes­verwaltungsgerichtes Oberösterreich muss die Möglichkeit der Berührung von sozialpolitischen Interessen durch den konkreten Antragsteller bestehen, würde doch eine andere Auslegung bedeuten, dass ausschließlich abhängig von der Staatsangehörigkeit eine Untersagung der Genehmigung erfolgen würde.  

Grundsätzlich steht der Rechtserwerb nach § 8 Oö. GVG 1994 auch Staats­angehörigen „dritter Länder“ offen. Bei einer Genehmigungserteilung nach § 8 Oö. GVG soll jedoch überprüft werden, ob nicht Gründe für eine Versagung vorliegen. Liegen die einzelnen Versagungstatbestände nicht vor, so „sind“ Rechts­erwerbe durch Ausländer „zu genehmigen“. Das vorgesehene Regelungs­system erlaubt daher nur eine Überprüfung, jedoch keine willkürliche Verhin­derung des Grunderwerbes durch EU-Ausländer und entspricht somit den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit (Fischer/Lukas in Fischer/Jordan/ Lienbacher/Lukas/Müller/Putz/Ronacher/Schöffmann/Walzel v. Wiesentreu, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer, Oberösterreich, Stand 32. Ergänzungslieferung, O, S 50). Eine Untersagung der Genehmigung aus sozialpolitischen Gründen ohne Prüfung der konkreten Auswirkungen des Rechtsgeschäftes durch die Person des Erwerbers kann nach Ansicht des Landes­verwaltungsgerichtes Oberösterreich nicht in der Intention des Gesetzgebers liegen.

 

V. Insgesamt hat sich für das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich das Bild eines sehr gut in die österreichische Gesellschaft integrierten Käufers samt einer ebenfalls schon integrierten und aktiv weitere integrierende Schritte setzenden Familie gezeichnet, eine Beeinträchtigung von sozialpolitischen öffentlichen Interessen durch den Antragsteller sowie Familie konnte, ebenso wie weitere Untersagungsgründe, nicht festgestellt werden. Die Beschwerde war daher abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen.

 

VI. Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechts­frage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil zur Frage der berücksichti­gungs­würdigen sozialpolitischen Interessen gemäß § 8 Abs. 4 Z 2 Oö. GVG 1994 soweit ersichtlich eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht vorliegt, insbesondere ob im Hinblick auf die von der Bf angeführte Gefährdung des friedlichen Miteinanders der Bevölkerung in x bei der Beurteilung abstrakt auf die bloße Staatsangehörigkeit des Käufers oder seiner Familie abzustellen ist oder ob für eine Untersagung der Genehmigung eine Beein­trächtigung sozialpolitischer Interessen konkret durch den Käufer selbst bzw. seiner Familie vorliegen muss.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsge­richtshof und/oder einer ordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzu­bringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwal­tungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsan­walt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240,- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag^a. Gertraud Karl-Hansl

Beachte:

Die Revision wurde zurückgewiesen.

VwGH vom 9. September 2016, Zl.: Ro 2015/02/0016-5