LVwG-150273/4/VG

Linz, 15.09.2014

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seine Richterin Dr. Verena Gubesch über die Beschwerde der E. L. GmbH in L., vertreten durch P. Rechtsanwälte in W., xstraße x, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz vom 25. Jänner 2012, GZ PPO-RM-Bau-110078-09, betreffend einen baupolizeilichen Auftrag, in Bindung an das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 24. Juni 2014, Zl. 2012/05/0166,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

 

II.       Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.             Verfahrensgang, Sachverhalt

 

Die E. L. GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) ist grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft EZ x, KG L., wozu das Grundstück Nr. x gehört. Der B. D.fonds L. ist grundbücherlicher Eigentümer des Grundstückes Nr. x, das ob der Liegenschaft EZ x, KG L., eingetragen ist. Die I. L. GmbH  & Co. KG. ist Eigentümerin des Grundstückes Nr. x, das ob der EZ x derselben KG eingetragen ist.

 

Mit Bescheid des Magistrats der Landeshauptstadt Linz vom 13. September 2011, GZ x, wurde der Beschwerdeführerin als Eigentümerin der baulichen Anlagen „Pyramidenförmige Betonaufsätze mit quadratischem Grundriss der Lüftungsschächte für das Stollensystem“ im Standort L., xstr. x (B. G.), Grundstücksnummer: x, x, x, x Einlagezahl: x, x, Katastralgemeinde: L., der folgende Instandsetzungs- bzw. Sicherungsauftrag erteilt:

„Die Öffnungen mit einem Querschnitt von ca. 30/60 cm in den im Lageplan der Stadtvermessung der Landeshauptstadt Linz GZ x, Stand 14.12.2010, mit offen bezeichneten Lüftungsaufsätzen sind mit einem Gitter mit einer max. Maschenweite von 10/10 zu verschließen. Der Verschluss des Gitters hat so zu erfolgen, dass er nicht ohne Werkzeug geöffnet werden kann.

Die Instandsetzungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen sind bis spätestens 31.12.2011 durchzuführen.“

Dazu führte der Magistrat (u.a.) aus, bei einer am 25. Mai 2005 durchgeführten Überprüfung durch einen bautechnischen Amtssachverständigen sei festgestellt worden, dass sich bei den genannten Anlagen (pyramidenförmige Betonaufsätze) der Zustand so verschlechtert habe, dass ein Baugebrechen vorliege. Die Lüftungsschächte aus dem Stollensystem führten verzogen an die Oberfläche und seien dort mit Betonaufsätzen nach oben hin abgeschlossen. Diese Betonaufsätze, die als Splitterschutz und Druckwellenschutz ausgebildet seien, bestünden aus bewehrtem Beton. Auf quadratischem Grundriss, in dessen Mitte sich das Lüftungsrohr mit einem Durchmesser von ca. 50 cm befinde, sei eine Pyramide aus Beton aufgesetzt. Die Lüftungsöffnungen in Form von Schlitzen mit einem Ausmaß von ca. 60 cm/30 cm führten an den vier Seitenflächen waagrecht unterhalb des Pyramidenaufsatzes zum Freien. Aus der Konstruktion sei ersichtlich, dass diese Öffnungen ursprünglich mit einer Rahmenkonstruktion und, auf Grund der Einfräsung ersichtlich, mit einem dichtschließenden Deckel versehen gewesen seien. Im gegenständlichen Fall sei die bergseitige Ausmündung eben mit dem angrenzenden Gelände, sodass kein senkrechtes Hindernis bestehe, in diesen Lüftungsaufsatz einzudringen. Bei einem Querschnitt von ca. 60 cm/30 cm könne somit nicht ausgeschlossen werden, dass unbeaufsichtigte Kleinkinder in diesen Aufsatz und in weiterer Folge in das abfallende Lüftungsrohr gelangen könnten. Es hätten bei keinem der Schächte ein entsprechender Verschluss, sondern nur noch Teile des Rahmens vorgefunden werden können.

 

Mit Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz vom 25. Jänner 2012 wurde die dagegen von der Beschwerdeführerin erhobene Berufung als unbegründet abgewiesen und der Spruch des erstinstanzlichen Bescheides dahingehend abgeändert, dass die Grundstücksnummern x und x entfielen sowie die Bezeichnung „EZ x“ durch „EZ x“ ersetzt und die Erfüllungsfrist neu festgesetzt wurde.

 

Dazu führte der Stadtsenat aus, dass im Grundbuch ob dem Grundstück Nr. x unter C-LNR 1a die „DIENSTBARKEIT der Duldung eines Kellers unterhalb der Gst x gem Pkt 2 Dienstbarkeitsvertrag 1952-08-27 für Gst x“ und unter C-LNR 8a die „DIENSTBARKEIT der Duldung von Kellern unterhalb des Gst x gem Pkt II Dienstbarkeitsvertrag 1968-04-18 für Gst x“ eingetragen seien.

 

Der in C-LNR 1a genannte Dienstbarkeitsvertrag vom 27. August 1952 laute:

„Dienstbarkeitsvertrag

welcher zwischen der Stadtgemeinde L als Eigentümerin des dienenden Grundstückes einerseits und der Ö. B.-Aktiengesellschaft als Servitutsberechtigte andererseits abgeschlossen wurde wie folgt:

1.

Die Ö. B.-Aktiengesellschaft hat mit Tauschvertrag vom 15.3.1950 aus der E.Z. x Kat.Gem. L. die Parzelle x an die Stadtgemeinde L. zur Errichtung eines botanischen Gartens abgetreten und es wurde hiefür im Grundbuche der Kat.Gem. L. die E.Z. x neu eröffnet. Somit wurde die Stadt L. grundbücherliche Eigentümerin des von der B.-Aktiengesellschaft eingetauschten Grundstückes.

Beim Abschluß dieses Tauschvertrages war den Vertragspartnern bekannt, jedoch nicht darüber abgesprochen worden, dass sich unter dem eingetauschten Grundstück x Sandsteinkeller der Ö. B.-Aktiengesellschaft befinden, die von dem im Miteigentum der Ö. B.-Aktiengesellschaft stehenden Grundstück x (richtig wohl: x), vorgetragen in der E.Z. x Kat.Gem. L., zugänglich sind und welche nach dem Willen der beiden Vertragsteile durch den Tauschvertrag nicht berührt werden sollten.

2.

Die Stadt L. erklärt sich durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter loyalerweise damit einverstanden, daß auf der E.Z. x Kat.Gem. L. die Dienstbarkeit, unterhalb der Grundparzelle x Keller zu dulden, und daß diese Dienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzelle x Hofraum, vorgetragen in der E.Z. x Kat.Gem. L. einverleibt werden könne.

3.

Sie erklärt sich weiters bereit, die auf dem Grundstück x aus diesen Kellern ausmündenden Entlüftungsschächte zu dulden, keine Veränderung an den Entlüftungsschächten zukünftig vorzunehmen und Beschädigungen derselben, soweit solche allenfalls durch Vertreter, Angestellte oder Besucher des botanischen Gartens möglich wären, durch geeignete Maßnahmen (Bepflanzung) zu verhindern.

4.

Schließlich wird durch die Verpflichtete der Servitutsberechtigten eingeräumt, dass zum Zwecke der Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung der Entlüftungsschächte Vertreter der B.-Aktiengesellschaft oder deren Beauftragte zu den durch Anschlag verlautbarten Besuchszeiten das botanischen Gartens diesen (Grundstück x) begehen oder befahren dürfen. Soweit hiedurch Beschädigungen an der Anlage des botanischen Gartens entstehen, ist die Servitutsberechtigte verpflichtet, für diese Schäden aufzukommen.

5.

Die Servitutsberechtigte verpflichtet sich jedoch durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter andererseits, daß zukünftig, in allen Sandsteinkellern unter dem Grundstück x keine Sachen gelagert werden, die übelriechende Gase durch die Luftschächte ausströmen lassen oder Abgase erzeugen, die den Pflanzenwuchs des botanischen Gartens beeinträchtigen. Sie verpflichtet sich daher, in Hinkunft in den jeweiligen Mietverträgen festzuhalten, daß im Hinblick auf den bestehenden botanischen Garten in die Keller keine Sachen eingelagert werden, welche sich erwiesenermaßen nachteilig auf den Pflanzenwuchs und den botanischen Garten auswirken.

6.

Die von der Stadtgemeinde L. hergestellten und gegen eindringende Niederschläge gesicherten 19 Schachtausmündungen, die je einen Durchmesser von 50 cm haben und sich samt Deckel 60 cm vom Erdboden erheben, dürfen in ihrer heutigen und oben festgehaltenen Form zukünftig keine Änderung mehr erfahren, da dadurch der ästhetische und optische Eindruck des botanischen Gartens leiden würde. Das gleiche gilt natürlich auch für den Entlüftungsschacht unter der Erde.

7.

Die schon vor Jahrzehnten von der B.-A.G. zugemauerten anderen 19 Lüftungsschächte bleiben zugemauert und bilden somit keinen Gegenstand dieses Vertrages. Jede Erweiterung dieser Servitut bezgl. der 19 zugemauerten Luftschächte würde als Anmaßung eines nicht bestehenden Rechtes die gerichtliche Klage auslösen.

8.

Alle Rechte und Pflichten, welche die Servitutsberechtigte mit diesem Vertrag übernimmt, gehen auf die allfälligen Rechtsnachfolger im Besitz der Keller über.

9.

Die mit der Errichtung und Durchführung dieses Dienstbarkeitsvertrages verbundenen Kosten trägt gem. § 483 ABGB die Österreichische Brau-Aktiengesellschaft allein.

10.

Die Bestellung der Dienstbarkeiten erfolgt unentgeltlich.

11.

Gerichtsstand für Streitigkeiten aus diesem Vertrage ist das sachlich zuständige Gericht in L.

12.

Die Stadtgemeinde L. erteilt somit durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter ihre ausdrückliche Einwilligung, daß auf Grund dieses Dienstbarkeitsvertrages auf dem Grundstück E.Z. x, KG L.,

a)  die Dienstbarkeit, unterhalb der Grundparzelle x, gemäß Punkt 2. dieses Vertrages, Keller zu dulden,

b)  die Dienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechtes zwecks Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung der auf Grundparzelle x befindlichen Entlüftungsschächte gemäß Punkt 4. dieses Vertrages 

zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzelle x, vorgetragen in der E.Z. x K.G. L., einverleibt werden könne.“

 

Der in C-LNR 8a genannte Dienstbarkeitsvertrag vom 18. April 1968 habe nachstehenden Inhalt:

„Dienstbarkeitsvertrag

welcher zwischen der STADT L. als Eigentümerin der dienenden Grundstücke einerseits und der „Ö. B.-Aktiengesellschaft“ als Servitutsberechtigte andererseits wie folgt abgeschlossen wurde:

I.

Die Ö. B.-Aktiengesellschaft hat mit Kaufvertrag vom 26.10. bzw. 14.11.1960 aus der EZ. x des Grundbuches der KG L. die Parzellen x, x, x, x, x, x, x je Wiese, x, Teil aus x als neues Grundstück x je Wald, x Weide und x Straße an die Stadt L. unter gleichzeitiger Zuschreibung dieser Grundstücke zur EZ. x des Grundbuches der KG L. verkauft. Somit wurde die Stadt L. grundbücherliche Eigentümerin der von der Ö. B.-Aktiengesellschaft verkauften Grundstücke.

Beim Abschluß dieses Kaufvertrages war den Vertragspartnern bekannt, jedoch nicht darüber abgesprochen worden, dass sich unter den verkauften Grundstücken x, x, x und x Sandkeller der Ö. B.-Aktiengesellschaft befinden, welche nach dem Willen der beiden Vertragsteile durch den Kaufvertrag nicht berührt werden sollten.

 

II.

Die Stadt L. erklärt sich durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter loyalerweise damit einverstanden, unterhalb der Grundparzellen x, x, x und x Keller zu dulden, sodaß diese Dienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzelle x Hofraum, vorgetragen in der EZ. x KG L. und zulasten der EZ x KG L. einverleibt werden könne.

III.

Die Stadt L. erklärt sich weiters bereit, die auf den dienenden Grundstücken aus diesen Kellern ausmündenden Entlüftungsschächten zu dulden, keine Veränderungen an diesen vorzunehmen und Beschädigungen derselben durch geeignete Maßnahmen zu verhindern.

IV.

Weiters wird durch die Stadt L. der Ö. B.-Aktiengesellschaft eingeräumt, daß zum Zwecke der Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung der Entlüftungsschächte Vertreter der Ö. B.-Aktiengesellschaft oder deren Beauftragte die dienenden Grundstücke begehen oder befahren dürfen. Soweit hierdurch Beschädigungen an den Anlagen der dienenden Grundstücke entstehen, ist die Ö. B-Aktiengesellschaft verpflichtet, hiefür aufzukommen.

V.

Die Ö. B.-Aktiengesellschaft verpflichtet sich jedoch andererseits, dass zukünftig in diesen Kellern keine Sachen gelagert werden, die übel riechende Gase durch die Luftschächte ausströmen lassen oder Abgase erzeugen. Sie verpflichtet sich daher, in Hinkunft in den jeweiligen Mietverträgen festzuhalten, dass im Hinblick auf diese Verpflichtung in die Keller keine Sachen eingelagert werden, welche eine Beeinträchtigung der Besitzausübung an den dienenden Grundstücken durch Ausströmen übel riechender Gase oder anderer Abgase hervorrufen.

VI.

Alle Rechte und Pflichten, welche die Ö. B.-Aktiengesellschaft mit diesem Vertrag übernimmt, gehen auf allfällige Rechtsnachfolger im Besitze der Keller über.

VII.

Die mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Dienstbarkeitsvertrages verbundenen Kosten trägt die Ö. B.-Aktiengesellschaft allein.

VIII.

Die Bestellung dieser Dienstbarkeit erfolgt unentgeltlich.

IX.

Die Stadt L. erteilt somit durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter die ausdrückliche Einwilligung, daß auf Grund dieses Dienstbarkeitsvertrages in der EZ. x des Grundbuches der KG L.

a)  die Dienstbarkeit, unterhalb der Parzellen x, x, x und x gemäß Punkt II. dieses Vertrages Kellers zu dulden,

b)  die Dienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechtes zwecks Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung der auf den Parzellen x, x, x und x befindlichen Entlüftungsschächte gemäß Punkt IV. dieses Vertrages

zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzelle x, vorgetragen in der EZ. x des Grundbuches der KG L., einverleibt werden könne.“

 

Die in den beiden Dienstbarkeitsverträgen erwähnten Grundstücke seien in der Folge mit dem Grundstück Nr. x, welches nunmehr gemeinsam mit dem Grundstück Nr. x die Liegenschaft EZ x bilde und auf der sich der B. G. der Stadt L. befinde, vereinigt worden.

 

Im Grundbuch finde sich ob dem Grundstück Nr. x (Eigentümer: B. D.fonds L.) unter C-LNR 3a die Eintragung der „DIENSTBARKEIT der Duldung von Kellern hins Gst x gem Pkt II ‑ V Dienstbarkeitsvertrag 1968-08-26 für Gst x“.

 

Der dieser Eintragung zugrundeliegende Dienstbarkeitsvertrag vom 26. August 1968 laute:

„DIENSTBARKEITSVERTRAG

welcher zwischen der Firma „L. G. W & Co. KG.“, L., xstraße x, als Eigentümerin der dienenden Grundstücke einerseits und der Firma „Ö. B.-Aktiengesellschaft“, L., xstraße x, als Servitutsberechtigter andererseits wie folgt abgeschlossen wurde:

I.

Die Ö. B.-Aktiengesellschaft hat auf Grund des Gesellschaftsvertrages vom 4.4.1949 unter anderem die heutigen Grundstücke

Parzellen x Baufläche

x Hofraum

x Baufläche

x Wald

in die Firma L. G. W. & Co. KG. eingebracht. Für die eingebrachten Grundstücke wurde die EZ. x des Grundbuches der Katastralgemeinde L. eröffnet. Somit wurde die Firma L. G. W. & Co. KG. grundbücherliche Eigentümerin der von der Ö. B.-Aktiengesellschaft eingebrachten Grundstücke.

Beim Abschluß des Gesellschaftsvertrages war den Vertragspartnern bekannt, jedoch nicht darüber abgesprochen worden, dass sich unter den eingebrachten Grundstücken x und x Sandkeller der Ö. B.-Aktiengesellschaft befinden, welche nach dem Willen der Vertragsteile im Eigentum der Ö. B.-Aktiengesellschaft verbleiben sollten. Der Zugang zu diesen Kellern führt über die Parzellen x Baufläche, x Hofraum und x Baufläche. Die Kellereinfahrt führt durch das auf der letztgenannten Parzelle bestehende Bauwerk.

II.

Zur Herstellung der Grundbuchsordnung erklärt sich die L. G. W. & Co. KG. durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter damit einverstanden, unterhalb der Parzellen x Baufläche und x Wald Keller zu dulden, sodaß diese Dienstbarkeiten zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzelle x Hofraum, vorgetragen in der E.Z. x KG. L. zu Lasten der EZ x KG. L. einverleibt werden können.

III.

Die L. G. W. & Co. KG. erklärt sich weiters bereit, der Ö. B.-Aktiengesellschaft und all ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum der Parzelle x das Geh- und Fahrtrecht von der Toreinfahrt Parzelle x über die Parzelle x zur Kellereinfahrt auf Parzelle x einzuräumen. Die L. G. W. & Co. KG. hat davon Kenntnis, dass dieses Geh- und Fahrtrecht auch durch die jeweiligen Bestandnehmer und sonstigen Nutzungsberechtigten der Sandkeller ausgeübt wird.

IV.

Die L. G. W. & Co. KG. erklärt sich schließlich bereit, die auf den Grundstücken aus diesen Kellern ausmündenden Entlüftungsschächte zu dulden und keine Veränderungen an diesen vorzunehmen. Sie räumt der Ö. B.-Aktiengesellschaft das Recht ein, zum Zwecke der Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung der Lüftungsschächte durch Beauftragte die dienenden Grundstücke zu begehen und zu befahren. Soweit hiedurch Beschädigungen an den dienenden Grundstücken entstehen, ist die Ö. B.-Aktiengesellschaft verpflichtet, hiefür aufzukommen.

V.

Die Ö. B.-Aktiengesellschaft verpflichtet sich, diese Dienstbarkeiten in einer für die L. G. W. & Co. KG. und deren Rechtsnachfolger im Eigentum der dienenden Grundstücke möglichst schonenden Weise auszuüben und allfälligen Verlegungen des Zufahrtsweges je nach den Bebauungsabsichten auf den dienenden Grundstücken zuzustimmen.

VI.

Alle Rechte und Pflichten, welche die Österreichische Brau-Aktiengesellschaft mit diesem Vertrag übernimmt, gehen auf allfällige Rechtsnachfolger im Besitze der Keller über.

Die L. G. W. & Co. KG. übernimmt die im Punkt II. und im Punkt III. angeführten Pflichten ebenfalls für sich und Ihre Rechtsnachfolger.

VII.

Die Bestellung dieser Dienstbarkeit erfolgt unentgeltlich.

 

VIII.

Die L. G. W. & Co. KG erteilt somit durch ihre zeichnungsberechtigten Vertreter die ausdrückliche Einwilligung, daß auf Grund dieses Vertrages in der EZ. x des Grundbuches der KG L.

a)  die Dienstbarkeit, unterhalb der Parzellen x und x Keller zu dulden,

b)  die Dienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechtes über die Parz. x, x zur Kellereinfahrt auf Parz. x, und

b)  die Dienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechtes zwecks Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung der auf den Parzellen x und x befindlichen Entlüftungsschächte

gemäß der Punkte II. bis V. dieses Vertrages zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzelle x, vorgetragen in der EZ. x des Grundbuches der KG. L., einverleibt werden können.“

 

Die in diesem Dienstbarkeitsvertrag angeführten Grundstücke Nrn. x und x seien in der Folge mit dem Grundstück Nr. x vereinigt worden.

 

Die Beschwerdeführerin sei Alleineigentümerin des Grundstückes Nr. x, EZ x, KG L. Im Grundbuch sei ob dieser Liegenschaft im A2-Blatt unter A‑LNR 2a bis 5a das Recht der Duldung von Kellern ersichtlich gemacht worden. Die Beschwerdeführerin bekämpfe lediglich die Annahme, tauglicher Adressat des Instandsetzungsauftrages zu sein. Mit ihrer Auffassung, die Stadt L habe der Ö. B.-Aktiengesellschaft die Dienstbarkeit der Benützung der unter den bezeichneten Grundstücken befindlichen Kelleranlage eingeräumt, unterstelle sie den erwähnten Verträgen einen Inhalt, der weder im Wortlaut der Verträge noch im erschließbaren Willen der Vertragsparteien eine Deckung finde. Schon aus Pkt. I. bzw. 1. in den Verträgen vom 27. August 1952 und 18. April 1968 werde deutlich, dass nach dem Willen der Vertragsparteien zwar näher bezeichnete Grundstücke von der Ö. B.-Aktiengesellschaft an die Stadt L. übereignet werden sollten, die darin befindlichen - der Ö. B.-Aktiengesellschaft gehörenden - Keller jedoch nicht in das Eigentum der Käuferin übergehen sollten. Dementsprechend habe sich die Stadt L als Käuferin der Grundstücke bereit erklärt, im Wege einer Dienstbarkeit die in den erworbenen Grundstücken befindlichen, aber im Eigentum der Verkäuferin verbliebenen Keller zu dulden, was die Käuferin offensichtlich daran habe hindern sollen, im Wege einer Eigentumsfreiheitsklage die Beseitigung der in ihrem Grundstück befindlichen fremden Sachen (Keller) zu verlangen (siehe Punkt II. bzw. 2. in den Dienstbarkeitsverträgen). Noch deutlicher gehe dies aus Punkt I. des Dienstbarkeitsvertrages vom 26. August 1968 hervor, worin ausdrücklich davon die Rede sei, dass sich unter den eingebrachten Grundstücken Sandkeller der Ö. B.-Aktiengesellschaft befänden, welche nach dem Willen der Vertragsteile im Eigentum der Ö. B.-Aktiengesellschaft verbleiben sollten. Die sachenrechtliche Umsetzung der erwähnten Dienstbarkeitsverträge im Grundbuch sei dann insofern erfolgt, als die Dienstbarkeit der Duldung von Kellern hinsichtlich des herrschenden Grundstückes und der dienenden Grundstücke eingetragen bzw. ersichtlich gemacht worden sei. Die Dienstbarkeitsverträge und deren grundbücherliche Umsetzung beinhalteten daher nicht die Einräumung des Rechtes auf Nutzung von fremden Kellern zu Gunsten des Dienstbarkeitsberechtigten, sondern vielmehr die Pflicht des Eigentümers des mit der Servitut belasteten Grundstückes, die in seinem Grundstück befindlichen – im Eigentum des Servitutsberechtigten stehenden – Keller zu dulden. Dies schließe aus, dass die Eigentümer der Grundstücke Nr. x und Nr. x auch Eigentümer der in ihren Grundstücken befindlichen Teile der Kelleranlage seien, würde man doch ansonsten dem Grundbuchsgericht unterstellen, es hätte die Grundeigentümer (bzw. deren Rechtsvorgänger) im Wege einer Dienstbarkeit dazu verpflichtet, in den ihnen gehörigen (dienenden) Grundstücken eigene Keller zu dulden, was jedoch zivilrechtlich nicht möglich sei.

 

Zu erörtern bleibe allerdings, ob eine Vertragsgestaltung in der Form, dass von der Ö. B.-Aktiengesellschaft Grundstücke verkauft bzw. in eine Gesellschaft eingebracht worden seien, die in diesen Grundstücken befindlichen Keller jedoch von der Eigentumsübertragung nicht berührt werden sollten, überhaupt sachenrechtlich möglich sei. Die in Rede stehenden Keller (Stollen) seien offenkundig von der Ö. B.-Aktiengesellschaft lange vor dem Zweiten Weltkrieg auf ihren eigenen - später an die Stadt L verkauften bzw. in die L. G. W. & Co. KG. eingebrachten - Grundstücken errichtet worden. Die Annahme eines Superädifikates scheide bereits deshalb aus, weil es sich bei einem Superädifikat im Zeitpunkt seiner Errichtung um ein Bauwerk auf fremdem Grund handeln müsse. Was die vom Magistrat thematisierte Sonderrechtsfähigkeit der Kelleranlage im Lichte des § 300 ABGB bzw. des Hofkanzleidekretes vom 2. Juli 1832 anlange, so sei auf die Entscheidung des OGH vom 9. Juni 2009, 5 Ob 99/09h, zu verweisen. Ob für die im vorliegenden Fall erfolgte nachträgliche Trennung des Grundeigentums vom Eigentum eines im Grundstück eingebauten Kellers im Lichte des § 300 ABGB bzw. des Hofkanzleidekretes die (hier nicht gegebene) Verbücherung des (Keller‑)Eigentums (also die Schaffung einer eigenen Grundbuchseinlage) konstitutiv erforderlich gewesen wäre, lasse sich anhand der vorliegenden Judikatur nicht eindeutig beantworten. Aus der Entscheidung des OGH vom 22. März 1993, 1 Ob 513/93, wonach nur dann, wenn das Eigentum am Keller oder an den gleichzuhaltenden unterirdischen Anlagen in der Folge durch Eröffnung einer besonderen Grundbuchseinlage verbüchert werde, die Kelleranlage zur unbeweglichen Sache werde, könnte allerdings abgeleitet werden, dass die (offenbar nach der Eigentumsbegründung zu erfolgende) Verbücherung in diesen Fällen in Bezug auf die Eigentumsbegründung am Kellerobjekt selbst nur deklarativen Charakter habe. Im vorliegenden Fall erscheine daher die Annahme der Sonderrechtsfähigkeit der Kelleranlage unter Heranziehung des im Zeitpunkt des Abschlusses der Dienstbarkeitsverträge maßgeblichen Hofkanzleidekretes vom 2. Juli 1832 nicht denkunmöglich.

 

Für eine Sonderrechtsfähigkeit unterirdischer (auch nicht verbücherter) baulicher Anlagen spreche auch das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 26. April 1984, Zl. 83/05/0213, wonach ein Hauskanal ein integrierender Bestandteil des Hauses sei, und zwar auch in seiner Fortsetzung unter dem Straßenniveau bis zur Einmündung in den Straßenkanal, sodass der Hauseigentümer auch Eigentümer jenes Kanalbereiches sei, der sich nicht mehr auf bzw. in seinem Grundstück befinde. Hervorzuheben sei auch die Entscheidung des OGH vom 22. November 1978, 1 Ob 33/78, dem die Annahme zugrunde liege, dass der unter ein fremdes Grundstück reichende Teil eines - im Grundbuch nicht aufscheinenden - Kellers unselbständiger Bestandteil jener Liegenschaft sei, der der Keller zugeordnet sei. Nach Ansicht der Berufungsbehörde könne es keinen Unterschied machen, ob es sich dabei nur um einen Teil eines Kellers oder um ein von einem Grundstück ausgehendes unterirdisches Stollensystem (wie im vorliegenden Fall) handle. Aus all dem ergebe sich, dass der aus § 297 ABGB ableitbare Grundsatz „superficies solo cedit“ für unterirdische Bauwerke nicht (zwingend) gelte und diese daher –unabhängig von der Verbücherung des (Keller-)Eigentums – eine Sonderrechtsfähigkeit besitzen könnten. Vor diesem Hintergrund sei durch die Verbücherung der Dienstbarkeitsverträge die „sachenrechtliche Klammer“ zwischen der den Gegenstand der Dienstbarkeit bildenden Kelleranlage und dem herrschenden Grundstück hergestellt worden, sodass die Kelleranlage – gleichsam als unselbständiger Bestandteil des herrschenden Grundstückes – das sachenrechtliche Schicksal dieses Grundstückes teile und somit der jeweilige Eigentümer des Grundstückes Nr. x auch Eigentümer (zumindest der in den Grundstücken Nr. x und Nr. x befindlichen Teile) des „Aktienkellers“ sei.

 

Mit Bescheid vom 24. Juli 2012 wies die Oö. Landesregierung die von der Beschwerdeführerin gegen diesen Berufungsbescheid erhobene Vorstellung als unbegründet ab.

 

Dazu führte die Landesregierung nach Darstellung des Inhaltes der genannten Dienstbarkeitsverträge und des bisherigen Ganges des Verwaltungsverfahrens aus, die Beschwerdeführerin habe nicht bestritten, dass ein Baugebrechen vorliege und ein baupolizeiliches Vorgehen erforderlich sei. Der Auftrag zur Behebung von Baugebrechen gemäß § 48 BauO 1994 richte sich an den jeweiligen Eigentümer der baulichen Anlage. Was diese Frage anlange, so habe die Berufungsbehörde schlüssig und nachvollziehbar ausgeführt, aus welchen Gründen die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der gegenständlichen Keller bzw. Stollen anzusehen und daher zur Behebung des Baugebrechens verpflichtet sei. Darüber hinaus sei im Grundbuch ausdrücklich die „Duldung“ eines Kellers bzw. von Kellern eingetragen. Der wesentlichste Argumentationspunkt der Beschwerdeführerin gehe hingegen von der „Benützung“ der Keller aus und widerspreche somit diesem eindeutigen Grundbuchsstand. Allein wegen der Verkennung dieser Tatsache gehe die Argumentation der Beschwerdeführerin ins Leere. Würde die vorliegende Dienstbarkeit – nach dem Vorbringen der Beschwerdeführerin – in einer Benützung bestehen, so würde dies tatsächlich lediglich auf eine Berechtigung hinweisen, ohne dass Eigentum an diesen Räumlichkeiten bestünde. Hingegen sei bei der – ohne Zweifel vorliegenden –Duldung davon auszugehen, dass der Eigentümer die Existenz fremder Sachen (oder auch fremdes Verhalten) auf seinem Grundstück zulasse bzw. billige. In diesem Zusammenhang wäre die Eintragung einer Dienstbarkeit, welche die Duldung eines eigenen Raumes bzw. allgemein einer eigenen Sache zum Gegenstand habe, widersinnig. Es bestünde nämlich kein Bedarf, keine Notwendigkeit oder keinerlei Sinn und Zweck in der Regelung einer Duldung, weil der Eigentümer ohnehin (uneingeschränkt) zur Verfügung und Benützung berechtigt wäre. Somit sei – im Ergebnis der Argumentation der Berufungsbehörde folgend – zweifelsfrei davon auszugehen, dass die unter den Grundstücken Nr. x und Nr. x befindlichen Kellerräumlichkeiten bzw. Stollensysteme im Eigentum der Beschwerdeführerin stünden und deren Existenz von der jeweiligen Grundstückseigentümerin auf Grund der eingetragenen Dienstbarkeit der „Duldung“ gebilligt werde.

 

Auf Grund der dagegen erhobenen Beschwerde der Beschwerdeführerin hob der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 24. Juni 2014, Zl. 2012/05/0166, den Bescheid der Oö. Landesregierung vom 24. Juli 2012 wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes auf.

 

 

II.            Beweiswürdigung

 

Der unter Punkt I. dargestellte Verfahrensgang und Sachverhalt ergibt sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt und insbesondere aus dem bezughabenden Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 24. Juni 2014, Zl. 2012/05/0166.

 

 

III.           Maßgebliche Rechtslage

 

Gemäß Art. 151 Abs. 51 Z 9 B-VG ist die Zuständigkeit zur Weiterführung des gegenständlichen Verfahrens auf das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich übergegangen. Die ursprünglich an die Landesregierung gerichtete Vorstellung, die auf Grund der ex tunc Wirkung des aufhebenden Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes vom 24. Juni 2014, Zl. 2012/05/0166 (siehe § 42 Abs. 3 VwGG in der Fassung vor der Novelle BGBl. I. Nr. 33/2013, siehe § 79 Abs. 11 letzter Satz VwGG) wieder unerledigt ist, ist daher als Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich im Sinne des VwGVG zu werten.

 

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

 

§ 48 Abs. 1 und 2 Oö. BauO 1994 in der hier maßgeblichen Stammfassung LGBl. Nr. 66/1994 lautet:

㤠48

Baugebrechen

(1) Hat sich der Zustand einer baulichen Anlage so verschlechtert, daß

1.  eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit, die Hygiene oder die körperliche Sicherheit von Menschen oder für fremde Sachwerte entsteht,

2.  das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet wird oder

3.  schädliche Umwelteinwirkungen entstehen,

liegt, gleichgültig worauf die Verschlechterung zurückzuführen ist, ein Baugebrechen vor.

(2) Erlangt die Baubehörde Kenntnis vom Vorliegen eines Baugebrechens, hat sie die allenfalls erforderlichen Sicherungsmaßnahmen anzuordnen und dem Eigentümer unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des festgestellten Baugebrechens durch Instandsetzung oder, wenn eine Instandsetzung nicht mehr möglich ist oder so weitgehend wäre, daß sie einer Erneuerung der baulichen Anlage gleichkommen würde, die Abtragung aufzutragen. Ein Instandsetzungsauftrag steht der Erteilung einer Abbruchbewilligung nicht entgegen.“

 

 

IV.          Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat erwogen:

 

Die Beschwerdeführerin hat – wie unter Punkt I. dargestellt – erfolgreich Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben. Der Verwaltungsgerichtshof konstatierte in seiner Entscheidung vom 24. Juni 2014 unter Hinweis auf seine bisherige Rechtsprechung im Wesentlichen, dass sich der Auftrag zur Behebung eines Baugebrechens an den jeweiligen Eigentümer der baulichen Anlage zu richten habe, wobei von der Baubehörde als Vorfrage zu prüfen sei, wer Eigentümer der baulichen Anlage sei (vgl. Neuhofer, Oberösterreichisches Baurecht⁶, zu § 48 Oö. BauO 1994 Erl 5 und 6; ferner etwa den Beschluss des VwGH vom 16. September 2009, Zl. 2007/05/0153, mwN).

 

Nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsprache sei davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im Bereich des öffentlichen Rechts im Zivilrecht bereits festgelegte und von ihm insofern vorgefundene Begriffe nicht in anderer Bedeutung als jener verstehe, die sie im Privatrechtsbereich hätten (vgl. etwa das Erkenntnis des VwGH 27. Mai 2004, Zl. 2003/07/0119, mwN). Für die Beantwortung der Frage, wer Eigentümer der vom gegenständlichen Bauauftrag erfassten Lüftungsschachtaufsätze sei, könne daher auf die zivilgerichtliche Lehre und Judikatur zurückgegriffen werden.

 

Das Eigentumsrecht an einer Liegenschaft bzw. an einem Teil davon ergebe sich aus der Eintragung im Grundbuch im Zeitpunkt der Erlassung des baupolizeilichen Auftrages, sofern nicht der Eintragungsgrundsatz (§ 431 ABGB, § 4 GBG) – wie etwa bei der Einantwortung, der Enteignung, der Ersitzung oder beim Grenzüberbau – durchbrochen sei (vgl. dazu etwa Spielbüchler in Rummel, ABGB Kommentar³, § 431 ABGB Rz 1, 2). 

 

Gemäß § 297 ABGB würden zu einer Liegenschaft grundsätzlich auch die darauf errichteten Bauwerke gehören (Grundsatz „superficies solo cedit“), wobei das Gesetz von diesem Grundsatz Ausnahmen wie etwa für Superädifikate (§ 435 ABGB) sowie für Räume und Bauwerke unter der Erdoberfläche (§ 300 ABGB) vorsehe. Sofern nicht erwiesen sei, dass eine solche Ausnahme vorliege, sei davon auszugehen, dass auch die unterhalb der Erdoberfläche stehenden Bauwerke im Eigentum des Liegenschaftseigentümers stünden; verbleibende Unklarheiten hinsichtlich des Bestehens eines Sondereigentums würden somit zu Lasten desjenigen gehen, der sich auf ein solches Sondereigentum berufe (vgl. zur Judikatur des OGH RIS-Justiz RS0009887). Die Auffassung der Landesregierung, dass die gegenständliche Kelleranlage kein Superädifikat im Sinn des § 435 ABGB darstelle, werde von keiner der Parteien in Zweifel gezogen und erscheine bereits auf Grund der offenkundigen Belassungsabsicht (vgl. dazu etwa den Beschluss des OGH vom 19. Februar 2008, 5 Ob 278/07d) als unbedenklich. 

 

Den Feststellungen der Baubehörden und dem insoweit damit übereinstimmenden Beschwerdevorbringen zufolge seien die in Rede stehenden Kellerbauwerke bereits lange bzw. mehrere Jahrzehnte vor dem Zweiten Weltkrieg auf der damals im bücherlichen Eigentum der Ö. B.‑Aktiengesellschaft, der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin, stehenden Liegenschaft errichtet worden, welche im Wege des Tauschvertrages vom 15. März 1950 bzw. Kaufvertrages vom 26. Oktober/14. November 1960 an die Stadt L. veräußert worden sei. Die Berufungsbehörde und mit ihr die Landesregierung verträten die von der Beschwerdeführerin bekämpfte Auffassung, dass (nunmehr) der Beschwerdeführerin das nicht grundbücherlich eingetragene (Keller-)Eigentum im Sinn des Hofkanzleidekretes vom 2. Juli 1832 bzw. des § 300 ABGB an den Kellerräumen bzw. dem Stollensystem unter den Grundstücken Nr. x und Nr. x zukomme. Mit ihren Ausführungen, es sei davon auszugehen, dass der Eigentümer (der Grundstücke) die Existenz fremder Sachen auf seinem Grundstück zulasse bzw. billige, und es sei, weil die Eintragung einer Dienstbarkeit, welche die Duldung eines eigenen Raumes bzw. allgemein einer eigenen Sache zum Gegenstand habe, widersinnig sei, – im Ergebnis der Argumentation der Berufungsbehörde folgend – davon auszugehen, dass die unter den Grundstücken befindlichen Kellerräumlichkeiten bzw. Stollensysteme im Eigentum der Beschwerdeführerin stünden, unterliege die Landesregierung aber einem Rechtsirrtum in Bezug auf das Wesen einer Servitut. Denn gemäß den §§ 472, 473 ABGB liege das Wesen einer Grunddienstbarkeit darin, dass dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes das Recht der Nutzung einer fremden (dienenden) Liegenschaft zukomme, dem die Pflicht des jeweiligen Eigentümers des dienenden Grundstückes zur Duldung dieser Nutzung oder zur Unterlassung der eigenen Nutzung entspreche (vgl. dazu etwa Hofmann in Rummel, aaO, § 472 ABGB Rz 1). Ferner liege es im Wesen einer Servitut, dass ein Verhältnis vom herrschenden zum dienenden Grundstück bestehe, so insbesondere bei Grunddienstbarkeiten, dass eine vorteilhaftere oder bequemere Benützbarkeit des berechtigten Grundstückes ermöglicht werde (vgl. Hofmann, aaO, § 473 ABGB Rz 2).

 

Die Nutzung eines fremden Grundstückes im Rahmen einer Servitut in der Form, dass „unter“ diesem Grundstück „berechtigte“ Kellerräumlichkeiten bzw. Stollensysteme als sonderrechtsfähiges Kellereigentum bestünden und diese zu „dulden“ seien, sei bereits deshalb rechtsbegrifflich nicht möglich, weil der vom Kellereigentum umfasste Liegenschaftsbereich eben nicht Teil des fremden Grundstückes sei, sodass – abgesehen von Lüftungsöffnungen, für welche eine Dienstbarkeit bestellt werden könne (vgl. dazu etwa Höller in Kodek, Kommentar zum Grundbuchsrecht, § 2 GBG Rz 9 mwN; ferner den Beschluss des OGH vom 19. März 1964, 5 Ob 69/64, EvBl 1964/260) – es bereits am Tatbestandsmerkmal, dass die Nutzung eines fremden Grundstückes zugunsten einer anderen Sache vorliege, fehle. 

 

Der Verwaltungsgerichtshof gelangte zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass die Grundbuchseintragungen und die ihnen zugrunde liegenden Dienstbarkeitsverträge so zu verstehen seien, dass die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des herrschenden Grundstückes Nr. x die Servitut der Nutzung der Kellerräumlichkeiten bzw. Stollensysteme einschließlich der Lüftungsrohre und Lüftungsöffnungen, die gemäß § 294 ABGB (Grundsatz „superficies solo cedit“) zu den durch diese Servitut belasteten Grundstücke gehören würden, zukomme. Entgegen der Auffassung der Landesregierung könnten die genannten grundbücherlichen Eintragungen der „Dienstbarkeit der Duldung eines Kellers [...]“ bzw. „Dienstbarkeit der Duldung von Kellern [...]“ jedenfalls nicht dazu führen, dass die gegenständliche Kelleranlage samt Lüftungsöffnungen als im Eigentum der Beschwerdeführerin stehend anzusehen wäre. Wenn die Berufungsbehörde – und mit ihr die Landesregierung – unter Bezugnahme auf Vorjudikatur für ihre Auffassung anführe, dass auch ein über ein fremdes Grundstück verlaufender Hauskanal Bestandteil dieses Hauses sei, so sei daraus für deren Auffassung nichts gewonnen, weil diese Rechtsprechung in landesgesetzlichen Bestimmungen ihre Grundlage finde (vgl. in diesem Zusammenhang etwa Spielbüchler, aaO, § 294 ABGB Rz 7; ferner z.B. § 5 Abs. 2 des Wiener Gesetzes über Kanalanlagen und Einmündungsgebühren).

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich ist im hier zu beurteilenden Übergangsfall im Sinne des Art. 151 Abs. 51 Z 9 B-VG gemäß § 63 Abs. 1 VwGG an die vom Verwaltungsgerichtshof im zitierten Erkenntnis vom 24. Juni 2014 vertretene Rechtsanschauung gebunden (vgl. das Erkenntnis des VwGH vom 27. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062, zur insofern vergleichbaren Regelung des Art. 151 Abs. 51 Z 8 B-VG). Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes ist davon auszugehen, dass die gegenständliche, unterhalb der Erdoberfläche bestehende Kelleranlage einschließlich der gegenständlichen Lüftungsrohraufsätze nicht im Sondereigentum der Beschwerdeführerin steht. Da sich der Auftrag zur Behebung eines Baugebrechens an den jeweiligen Eigentümer der baulichen Anlage zu richten hat und ein (bloß) Servitutsberechtigter (Eigentümer des herrschenden Grundstückes) nicht Adressat eines baupolizeilichen Auftrages nach § 48 Oö. BauO 1994 sein kann, war die Beschwerdeführerin keine taugliche Adressatin des gegenständlichen Instandsetzungs- bzw. Sicherungsauftrages.

 

Somit war der angefochtene Berufungsbescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz (und damit der erstinstanzliche Bescheid des Magistrates der Landeshauptstadt Linz vom 13. September 2011, GZ 501/N055017g, der in dieser Berufungsentscheidung aufgegangen ist) ersatzlos zu beheben.

 

 

V.            Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Vielmehr basiert das gegenständliche Erkenntnis auf der bezughabenden Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 24. Juni 2014, Zl. 2012/05/0166. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Dr. Verena Gubesch