LVwG-550247/5/HW/IH

Linz, 25.06.2014

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den
Senat I (Vorsitzende: Mag. Karl-Hansl, Berichter: Mag. Dr. Wiesinger, Beisitzer: Dipl. Päd. Ing. Peterseil) über die Beschwerde von x und x, x gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vom 8.April 2014,
GZ. Agrar20-32-9-2013 (mitbeteiligte Partei: x und x), den

B E S C H L U S S

gefasst:

 

I. Der Beschwerde wird stattgegeben und der Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vom 8. April 2014,
GZ. Agrar20-32-9-2013, aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 VwGVG an die Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck zurückverwiesen.

 

II. Gegen dieses Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. x und x beantragten mit Eingabe vom
Dezember 2013 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 16. Dezember 2013 betreffend das Grundstück Nr. x neu, EZ x,
GB x, im Ausmaß von 38.346 m², abgeschlossen zwischen x und x (gemeinsam „Bf“) als Verkäufer und x und x  als Käufer. Die Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck („belangte Behörde“) versagte mit angefochtenem Bescheid vom 8. April 2014 die beantragte Genehmigung. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst im Wesentlichen aus, dass es sich beim Grundstück x neu im Ausmaß von 38.346 m² um Grünland handle, welches von den Erwerbern für die Errichtung eines Streuobstgartens verwendet werden solle. Falls dies aufgrund des Schotterbodens nicht möglich wäre, werde das Grundstück an einen Landwirt verpachtet. Nach Einreichen des Kaufvertrages sei wegen nicht dauerhaft gesicherter Selbstbewirtschaftung eine Ediktalisierung erfolgt und ein Angebot der Ehegatten x eingelangt. x und x seien aktive Landwirte. Das kaufgegenständliche Grundstück liege im Nahbereich des landwirtschaftlichen Betriebs, weshalb die Voraussetzungen des § 5 Abs. 3
Oö. GVG erfüllt seien.

 

2. In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde werden die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Genehmigung des Kaufvertrages beantragt. Begründend wird im Wesentlichen kurz zusammengefasst vorgebracht, dass das Grundstück für die Gründung einer Streuobstwiese verwendet werden solle. Der Zusatz „Falls auf Grund des Schotterbodens dies nicht möglich ist“ sollte nur ein Hinweis darauf sein, dass das Grundstück jedenfalls ordnungsgemäß verwendet werde. Das Ehepaar x habe die notwendigen Fachkenntnisse. Eine dauerhafte Bewirtschaftung sei somit gegeben. Da ein blühender Obstgarten für die Bf besser sei als eine intensive Landwirtschaft sei das Grundstück verkauft worden. Es sei auch zu klären, ob das Angebot der Ehegatten x rechtzeitig eingelangt sei. Außerdem habe Herr x versichert, dass er das Kaufangebot zurückziehe.

 

3. Die Gemeinde x äußerte sich dahingehend, dass kein grundsätzlicher Einwand bestehe, es jedoch wünschenswert wäre, wenn das Kaufgrundstück von einem (möglichst regionalen) praktizierenden Landwirt erworben werden würde.

 

4. Den Antragstellern wurde mit Schreiben vom 26. Mai 2014 Gelegenheit eingeräumt sich zur Beschwerde zu äußern.

 

5. Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den mit Schreiben vom
7. Mai 2014 (eingelangt am 13. Mai 2014) vorgelegten Akt. Da bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist, konnte eine Verhandlung gemäß § 24 Abs. 2 VwGVG entfallen.

 

6. Aufgrund der im Akt aufliegenden Unterlagen, insbesondere aufgrund der Bekanntmachung gemäß § 5 Oö. Abs. 1 GVG und dem Kaufangebot, ergibt sich – in Ergänzung zu Punkten 1. bis 4. – (widerspruchsfrei) folgender Sachverhalt:

 

Von der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck erfolgte eine Bekanntmachung gemäß § 5 Abs. 1 Oö. GVG (angeschlagen am 2.1.2014), die unter anderem folgenden Inhalt hat:

„Gemäß § 5 Abs. 1 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994, LGBl. Nr. 88 idgF. sind grundverkehrsrechtlich genehmigungspflichtige Eigentumserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken mit einem Gesamtausmaß von mehr als
5000 m², bei denen die Erwerberin oder der Erwerber nicht glaubhaft macht, diese selbst zu bewirtschaften, durch Anschlag an der Amtstafel bekannt zu machen. Verbindliche Kaufanbote von Personen, die die Selbstbewirtschaftung glaubhaft machen, die Flächen für die Aufstockung ihres land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes benötigen und die auch den Nachweis erbringen (z.B. mittels Bankbestätigung), zum Kauf in der Lage zu sein, hat die Bezirksgrundverkehrsbehörde bei ihrer Entscheidung über die Genehmigung des Rechtserwerbes zu berücksichtigen. Dafür ist es erforderlich, dass das Kaufanbot

-      alle in der Bekanntmachung angeführten Flächen umfasst,

-      einen mindestens ortsüblichen Preis enthält,

-      bis mindestens ein Monat nach Rechtskraft der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren verbindlich erklärt wird und

-      innerhalb der Bekanntmachungsfrist bei der Bezirksgrundverkehrskommission einlangt.

Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Flächen ist nicht verpflichtet, ein derartiges Kaufanbot auch anzunehmen!

Entsprechend der Bestimmung des § 5 Abs. 1 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994, LGBl. Nr. 88 idgF., kann für folgende land-/forstwirtschaftliche Flächen schriftlich ein verbindliches Kaufanbot bei der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck [...] innerhalb der Bekanntmachungsfrist (Einlangen) eingereicht werden.

Grundstücksdaten: EZ x, neu Grst. x GB. x , Gesamtfläche: 38.346 m2 [...] Bekanntmachungsfrist: 3.2.2014“.

 

Am 3.Februar 2104 langte ein von x und x unterfertigtes Angebot ein, das folgenden Wortlaut aufweist:

„Kaufangebot:

Sehr geehrte Kommission wir x und x x als aktive Landwirte, stellen ein Kaufanbot über das Grundstück Katastralgemeinde x, EZ x, Gesamtfläche: 38.346 m² zu einem Pries von € 4,20/m²“.

 

Weitere (rechtzeitige) Angebote sind im vorgelegten Akt der belangte Behörde nicht vorhanden.

 

7. In rechtlicher Hinsicht ist folgendes auszuführen:

 

7.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch den  Senat zu entscheiden. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an einem (Teil eines) land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück(s) einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z 1 und 2 Abs. 1 und
2 Oö. GVG).

 

7.2. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Nach § 5 Abs. 1 Oö. GVG sind Rechtserwerbe an Flächen mit einem Gesamtausmaß von mehr als 5.000 m2 durch einen Rechtserwerber, der nicht glaubhaft macht, dass er diese selbst ordnungsgemäß bewirtschaften wird, unverzüglich dem Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich mitzuteilen sowie durch Anschlag an der Amtstafel bei der Geschäftsstelle bekannt zu machen. Soweit nicht im Sinne des § 5 Abs. 2 erster Satz Oö. GVG zu entscheiden ist, ist ein Rechtserwerb zu untersagen, wenn eine Person, die die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der Flächen glaubhaft macht, diese Flächen für die Aufstockung ihres land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs benötigt und auch den Nachweis erbringt, zum Rechtserwerb in der Lage zu sein, innerhalb der Bekanntmachungsfrist der Behörde ein Kaufanbot für alle in der Bekanntmachung angeführten Flächen zu einem mindestens ortsüblichen Preis vorlegt. Verspätete Angebote sind nicht zu berücksichtigen. Ein Kaufanbot gemäß § 5 Abs. 3 Oö. GVG muss mindestens bis einen Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der Behörde über den ursprünglichen Rechtserwerb verbindlich sein (§ 5 Abs. 4 Oö. GVG).

 

7.3. Das Oö. GVG (vgl. abweichend etwa § 4 Abs. 3 Z 2 GVG-S) enthält keine ausdrückliche gesetzliche Anordnung dahingehend, dass einem aufgrund einer Bekanntmachung gemäß § 5 Abs. 1 Oö GVG gemachten Angebot eine Bindungswirkung für eine bestimmte Dauer zukommen würde. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Oö. GVG („muss [...] bis [...] verbindlich sein“ anstatt „ist bis ... verbindlich“), sondern auch daraus, dass § 5 Abs. 4 Oö. GVG keine bestimmte Bindungsfrist festsetzt, sondern nur eine Mindestfrist vorschreibt („mindestens bis einen Monat nach Rechtskraft“). Mangels Anordnung einer Bindungsdauer im Oö. GVG kommt es daher auf primär auf die Erklärung des Offerenten an (vgl. allgemein zur Festsetzung der Bindungswirkung Rummel in Rummel³, § 862 Rz 1 mwN). Im Angebot der Ehegatten x wird keine bestimmte Bindungsdauer angeführt, insbesondere wird nicht erklärt, dass dieses Angebot bis (mindestens) einen Monat nach Rechtskraft der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren verbindlich sein würde. Mangels ausdrücklicher Erklärung zur Dauer der Bindungswirkung im Angebot der Ehegatten x bestimmt sich die Bindungsdauer nach § 862 ABGB (Rummel in Rummel³,
§ 862 Rz 1 ff mwN). Nach § 862 ABGB behält ein Angebot unter Abwesenden mangels Fristsetzung seine Wirksamkeit während einer aus drei Teilen bestehenden Frist (Postlauf hin, angemessene Überlegungsfrist, Postlauf zurück), wobei sich die Teilfristen nach Verkehrsüblichkeit aus der Sicht des Offerenten beurteilen (OGH 8 Ob 59/73; Rummel in Rummel³, § 862 Rz 3). Die angemessene Dauer einer Frist für die Annahme eines Angebots bestimmt sich dabei nach den Umständen des Einzelfalles (OGH 2 Ob 301/05m). In der Entscheidung OGH 7 Ob 69/05f wurde etwa im Zusammenhang mit einem Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über Liegenschaftsanteile im dort vorliegenden Einzelfall nicht von einer Annahme innerhalb der angemessenen Bindungsfrist iSd § 862 ABGB ausgegangen und davon gesprochen, dass ein rund zwei Monate zuvor gestelltes Anbot jedenfalls erloschen sei. Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass das Angebot der Ehegatten x nach einer Bekanntmachung gemäß § 5 Abs. 1 Oö. GVG erfolgte. Berücksichtigt man, dass in der verfahrensgegenständlichen Bekanntmachung ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, dass „es erforderlich [ist], dass das Kaufanbot [...] bis mindestens ein Monat nach Rechtskraft der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren verbindlich erklärt wird“, so kann nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts nicht angenommen werden, dass die Ehegatten x trotz des Unterlassens einer solchen (ausdrücklichen) Erklärung zur Bindungsdauer an ihr Angebot bis (mindestens) einen Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der Behörde über den Rechtserwerb gebunden sind (bzw. sein wollen). Würde man hingegen – entgegen der vom Landesverwaltungsgericht vertretenen Ansicht – davon ausgehen, dass mangels ausdrücklicher Erklärung zur Bindungsdauer die Angebotssteller bis mindestens einen Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der Behörde gebunden wären, so stellt sich prima vista auch die Frage, weswegen dann z.B. mangels Anführung eines Kaufpreises in einem Angebot konsequenterweise nicht auch von einem mindestens ortsüblichen Angebotspreis auszugehen wäre. Weiters ist zu berücksichtigen, dass der Zeitraum bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Entscheidung der Behörde über den Rechtserwerb im Zeitpunkt Angebotsstellung in einem Verfahren nach § 5 Oö. GVG nicht feststeht und ein Genehmigungsverfahren unter Umständen mehrere Monate oder sogar Jahre dauern könnte, sodass eine gegenteilige Auffassung zur Folge hätte, dass Angebotssteller auch ohne einer ausdrücklichen Erklärung (und ohne einer ausdrücklichen gesetzlich angeordneten Bindungswirkung für eine bestimmte Dauer) unter Umständen jahrelang an ihr Angebot gebunden wären. Eine derart unbestimmte und möglicherweise jahrelange Bindungswirkung ist aber bei Grundstückskäufen nicht verkehrsüblich und mangels ausdrücklicher Erklärung (bzw. ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung) im vorliegenden Fall auch nicht anzunehmen (hinreichende Umstände, die für eine gegenteilige Beurteilung sprechen würden, liegen nicht vor). Das Angebot der Ehegatten x ist daher entgegen § 5 Abs. 4 Oö. GVG nicht bis mindestens einen Monat nach Rechtskraft der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren verbindlich. Eine Untersagung des Rechtserwerbs gemäß § 5 Abs. 3 Oö. GVG aufgrund des Angebotes der Ehegatten
x kommt daher – mangels ausreichender Dauer der Bindungswirkung dieses Angebots – nicht in Betracht. Andere rechtzeitige Angebote sind im vorgelegten Akt der belangten Behörde nicht enthalten. Im Ergebnis ist daher der verfahrensgegenständliche Rechtserwerb nicht nach § 5 Abs. 3 Oö. GVG zu untersagen.

 

7.4. Um abschließend beurteilen zu können, ob der verfahrensgegenständliche Rechtserwerb gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG zu genehmigen ist, ist – auch wenn keine Untersagung nach § 5 Abs. 3 Oö. GVG in Betracht kommt – zu prüfen, ob die in § 4 Abs. 2 Oö. GVG genannten (sonstigen) Voraussetzungen erfüllt sind, also insbesondere, ob eine ordnungsmäße Selbst- oder Fremdbewirtschaftung glaubhaft gemacht wird. Aus dem angefochtenen Bescheid lässt sich entnehmen, dass die belangte Behörde davon ausgeht, dass das Grundstück zur Errichtung eines Streuobstgartens verwendet werden soll bzw., falls dies aufgrund des Schotterbodens nicht möglich wäre, das Grundstück an einen Landwirt verpachtet werden soll. (Ausreichende) Ermittlungen bzw. Sachverhaltsfeststellungen zur Frage, ob ein Streuobstgarten angesichts der Bodenverhältnisse nun tatsächlich möglich ist, sind dem Akt aber ebenso wenig zu entnehmen, wie Sachverhaltsfeststellungen zur Frage, ob durch die erwähnte Verpachtung an einen Landwirt eine ordnungsgemäße Fremdbewirtschaftung gewährleistet wäre. Der für eine Beurteilung des Rechtsgeschäfts maßgebliche Sachverhalt steht daher (noch) nicht fest, wobei dessen Feststellung durch das Verwaltungsgericht selbst weder im Interesse der Raschheit gelegen noch mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist. Nach der Aktenlage hat sich die Bezirksbauernkammer Vöcklabruck offenbar bereits mit dem verfahrensgegenständlichen Grundstück auseinander gesetzt (vgl. Schreiben vom 18. September 2013 und 4. Oktober 2013 betreffend die Voranfrage) und es erscheint daher die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch die belangte Behörde unter Beziehung des landwirtschaftlichen Sachverständigen zweckmäßig(er). Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

 

7.5. Für das weitere Verfahren gilt: Es ist davon auszugehen, dass (trotz des Angebots der Ehegatten Kronberger) der verfahrensgegenständliche Rechtserwerb nicht nach § 5 Abs. 3 Oö. GVG zu untersagen ist. Ausgehend von dieser Rechtsansicht ist daher zu ermitteln, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG vorliegen, also insbesondere, ob eine ordnungsgemäße Selbst- oder Fremdbewirtschaftung glaubhaft gemacht wird.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Zwar liegt zu § 5 Abs. 4 Oö. GVG keine Rechtsprechung des VwGH vor, doch liegt trotz Fehlens einer Rechtsprechung zu einer konkreten Fallgestaltung dann keine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn das Gesetz selbst – wie in § 5 Abs. 4 Oö. GVG – eine eindeutige Regelung enthält (ebenso zu den §§ 500 ff ZPO, an welchen sich das Revisionsmodell der Verwaltungsgerichtsbarkeit orientiert [ErläutRV 1618 BlgNR 24. GP 16], jüngst etwa OGH 5 Ob 209/12i; OGH 1 Ob 189/13w und OGH 1 Ob 65/14m jeweils mwN). Die angemessene Dauer einer Frist für die Annahme eines Angebots bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles (OGH 2 Ob 301/05m), sodass einer solchen Beurteilung in der Regel keine Bedeutung über den konkreten Einzelfall hinaus zukommt und daher insoweit ebenfalls keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG vorliegt.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diesen Beschluss besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Karl-Hansl