LVwG-550001/29/GK/AK

Linz, 25.06.2014

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender: Mag. Dr. Wiesinger, Berichter: Mag^a. Karl-Hansl, Beisitzer: Dipl.Päd. Ing. Peterseil) über die als Beschwerde zu behandelnde Berufung von x, geboren am x, x,
und x, geboren am x, x, beide vertreten durch
Dr. x, öffentlicher Notar in x, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vom
28. Oktober 2013, GZ: Agrar20-39-12-2013 (mitbeteiligte Parteien: x und x),

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Grundstücken Nr. x neu, Grundstück Nr. x, beide EZ x, und Grundstück Nr. x,
EZ x, alle Grundbuch x, im Gesamtausmaß von 23.613 m² durch x und x an x und x aufgrund des Kaufvertrages vom 1. Juli 2013 mit den folgenden Auflagen genehmigt wird:

1.)  Die Erwerber haben die vertragsgegenständliche Liegen­schaft ordnungsgemäß selbst zu bewirtschaften.

2.)  Die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der erworbenen Grundstücke ist jeweils jährlich bis spätestens Ende des Kalenderjahres oder, falls ein solcher erstellt wird, unver­züglich nach Erstellung des Jahresabschlusses z.B. durch Vorlage von Rechnungen oder anderen Belegen über den Ankauf von Betriebsmitteln und den Verkauf von selbst erzeugten Produkten zu dokumentieren und der Behörde beginnend mit 2015 nachzuweisen.

3.)  Die Erwerber besuchen einen 2-tägigen Kurs „Basisseminar Grünlandwirtschaft“ bei der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich oder einen vergleichbaren 2-tägigen Kurs und legen den Nachweis des Kursbesuches innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft dieses Erkenntnisses unaufgefordert der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vor.

4.)  Die Erwerber kaufen bis zum 30. Juni 2015 mindestens
10 Mutterschafe und weisen dies der Bezirksgrundver­kehrs­kommission Vöcklabruck bis 15. Juli 2015 unaufgefordert nach.

II.      x und x, x, haben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von EUR 472,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. x und x haften für diese Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 1 Z 1 iVm Abs. 2 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 idgF. zur ungeteilten Hand. Die Verkäufer x und x haften für die Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grund­verkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 idgF. iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG als Gesamtschuldner.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1.           X und x (Antragsteller und Beschwerdeführer) als Käufer und x und x  als Verkäufer beantragten die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes an den landwirtschaftlich genutzten Flächen der EZ x, Grundstück Nr. x neu, Grundstück Nr. x und EZ x, Grundstück Nr. x, Grundbuch x, im Gesamtausmaß von 23.613 m² aufgrund des Kaufvertrages vom 1. Juli 2013 mit einem Kaufpreis von EUR 94.452,00.

 

Die Bezirksgrundverkehrskommission versagte mit Bescheid vom
28. Oktober 2013 die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes.

 

2.           Begründet wurde dies im Wesentlichen mit dem Fehlen des Nachweises der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung, trotzdem die Antragsteller mehrmals darauf hingewiesen worden seien.

 

Im Antrag auf Einverleibung hätten die Antragsteller angegeben, die Grundstücke selbst zu bewirtschaften. Mit Schreiben vom 24. Juli 2013 bzw. nach neuerlicher Aufforderung der Behörde zur Konkretisierung der Bewirtschaftung mit dem Hinweis auf das anstehende Ediktalisierungsverfahren mit Schreiben vom
30. Juli 2013 hätten sie bekanntgegeben, die Grundstücke im Jahr 2013 durch die Verkäufer x bewirtschaften zu lassen, sofern sie nicht anderen landwirtschaftlichen Besitzern zum Abmähen überlassen würden. Ab 2014 würden sie die Grundstücke selbst bewirtschaften bzw. der Lebensgefährte der Tochter, x, unterstützt.

Die Bezirksgrundverkehrskommission habe in der Sitzung vom 13. August 2013 aufgrund des Umstandes, dass eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung nicht ausreichend glaubhaft gemacht worden sei, eine Ediktalisierung vorgenommen und dies am selben Tag den Antragstellern mitgeteilt. x habe ein den Bestimmungen des § 5 Oö. GVG entsprechendes Angebot gelegt, was in der Sitzung der Bezirksgrundverkehrskommission vom 17. September 2013 einstimmig festgestellt worden sei; der Kaufpreis sei angemessen und der Betrieb von x aufstockungswürdig. Am 17. September 2013 (irrtümlich im Bescheid datiert mit 17. August 2013) habe man den Antragstellern mitgeteilt, dass ein Versagungsgrund im Sinne des § 5 Abs. 3 Oö. GVG 1994 idgF. vorliege und nach dem derzeitigen Stand des Ermittlungsverfahrens ein negativer verfahrensrechtlicher Bescheid ergehen müsse.

In einer Stellungnahme vom 2. Oktober 2013 hätten die Antragsteller angegeben, dass die Verkäufer nicht an x verkaufen wollen.

Die Antragsteller hätten 5 Schafe erworben und bereits landwirtschaftlichen Besitz im Ausmaß von 1,9 ha, insgesamt daher nach Bewilligung der Eigentumsübertragung 4,25 ha. Die Antragsteller seien selbst in der Lage, die Bewirtschaftung mit Schafen vorzunehmen. Sie würden dabei auch von x unterstützt, der eine Schafzucht betreibe. Eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung sei anzunehmen, wenn die Beschwerdeführer ihren ordentlichen Wohnsitz in unmittelbarer Nähe zum Grundstück haben. Überdies würde dem Grundsatz der Selbstbewirtschaftung selbst dann Rechnung getragen, wenn zum Beispiel die Bewirtschaftung durch einen Maschinen- bzw. Betriebshilfering unter Anleitung des Rechtserwerbers erfolge.

 

Die Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck habe einstimmig beschlossen, dass eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung nicht glaubhaft dokumentiert worden sei. Als wesentliches Argument wurde angegeben, dass die Verkäufer zwar angekündigt hätten 5 Schafe angekauft zu haben. Trotz mehrfacher Aufforderung im Verfahren seien aber weitere Angaben über die Haltung der Schafe (Stallgebäude, Lagerraum für Winter, Futter und dergleichen) bzw. ein nachvollziehbares Bewirtschaftungskonzept nicht vorgelegt worden. Überdies stehe der Bestand von 5 Schafen in keinem Verhältnis zur Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Flächen.

Beim Grundstück von x, EZ x der KG x, im Ausmaß von 1,9 ha handle es sich um ein steil in Richtung zum x abfallendes Grundstück, welches durch die Bebauung und die Bundesstraße abgegrenzt sei. Der überwiegende Teil dieser Liegenschaft sei Wald, lediglich eine Teilfläche von 2600 m² sei als extensiv für Schafe abweidbare Fläche geeignet.

Die mit Kaufvertrag vom 15. März 2010 erworbenen Grundstücke Nr. x und Nr. x, KG x, werden fremdbewirtschaftet. Die direkt daran angrenzenden Eigentumsflächen seien im aktuellen Flächenwidmungsplan als Abstellplatz für Bootsanhänger und Retentionsflächen gewidmet, aktuell werde das gesamte Grundstück zum Abstellen von Bootsanhängern genutzt. Als Bewirtschafter scheine Gerhard Gebetsberger auf.

x, der als Unterstützung bei der Schafzucht genannt wurde, sei der Bruder des möglichen Schwiegersohnes (Verlobter) der Grunderwerber. Dessen Betrieb sei 25 km entfernt.

 

Die Urkunde zum Bewirtschafterwechsel sei lediglich ein ausgefülltes Formular, dies ohne Eingangsstempel der AMA bzw. der Bezirksbauernkammer Vöckla­bruck.

Mangels ausreichendem, konkreten und nachvollziehbaren Bewirtschaftungs­konzept sei eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung nicht glaubhaft gemacht worden, weshalb eine Ediktalisierung vorgenommen wurde. Hier habe eine Person, die eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der Flächen glaubhaft machen konnte, ein gültiges Angebot eingebracht, weshalb der Antrag abzuweisen war.

 

3.           In ihrer Berufung, nunmehr als Beschwerde zu behandeln, erachten sich die Antragsteller dadurch beschwert, dass sie laut Bescheidbegründung mehrfach aufgefordert worden seien, weitere Angaben über die Haltung der Schafe (Stallgebäude, Lagerraum für Winterfutter und dergleichen) bzw. ein nachvollziehbares Bewirtschaftungskonzept vorzulegen. Die Stellungnahme vom 2. Oktober 2013 sei jedoch von der zuständigen Behörde ohne Würdigung und Kommentar, insbesondere ohne ergänzende Stellungnahme, dass die Behörde nach wie vor davon ausgehe, es liege ein Versagungsgrund vor, hingenommen worden. Dadurch sei das Recht auf Parteiengehör verletzt worden, zu den Ermittlungsergebnissen Stellung zu nehmen.

 

Hätte die zuständige Behörde die Beschwerdeführer tatsächlich erneut und mehrfach aufgefordert, ergänzende Konkretisierungen zur beabsichtigten Schafhaltung vorzulegen, wäre dieser Aufforderung umgehend mit ent­sprechenden Konzepten, Plänen und Erläuterungen nachgekommen worden.

Im weiteren Verfahren erstatteten sie Vorbringen zur Frage der Glaubhaftmachung der Selbstbewirtschaftung  und ergänzten, dass sie auf den ihnen derzeit zur Verfügung stehenden Flächen von 17.206 m² und der 2010 gekauften und verpachteten, aber jederzeit kündbaren Fläche von 10.935 m² gemeinsam mit den verfahrensgegenständlichen Liegenschaften im Ausmaß von 23.613 m², insgesamt daher mehr als 5,17 ha, eine auf ein positives Betriebsergebnis ausgerichtete Schafzucht mit 12 bis 15 Schafen betreiben wollen.

 

4.           Die Gemeinde erhob keine Einwände gegen die Genehmigung, wies allerdings darauf hin, dass aufgrund des Gesamtausmaßes der kauf­gegenständlichen Liegenschaften und aufgrund der Tatsache, dass die Erwerber einen Bootsbau und Yachtservicebetrieb führen, eine genaue Überprüfung der Selbstbewirtschaftung bzw. Notwendigkeit der Ediktalisierung erforderlich sei.  

 

5.           Am 6. März 2014 sowie am 5. Juni 2014 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung unter Beteiligung der Beschwerdeführer, ihres Bevollmächtigten, des Vorsitzenden der Bezirksgrundverkehrskommission sowie am 5. Juni 2014 auch des landwirtschaftlichen Sachverständigen der Bezirksgrundver­kehrs­kommission Dipl.-Ing. x  vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Beweisaufnahme durch Einvernahmen und Einsichtnahmen in Urkunden und Aktenbestandteile kam.

 

6.           Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird in Ergänzung zu Punkten 1. bis 5. folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Die Ehegatten x und x sind Eigentümer eines land- bzw. forstwirtschaftlich genutzten Grundbesitzes im Ausmaß von derzeit ca. 34 ha. Aus diesem Gesamtbesitz wurden im Jahr 2010 10.935 m² (Grundstücke
Nr. x und Nr. x, EZ x, x) herausgelöst und an x verkauft (Grundverkehrseingabe, Grundbuchsauszug). Bei der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung dieses Vertrages wurde ein Ediktal­verfahren durchgeführt.

 

Mit dem jetzt zu genehmigenden Vertrag beabsichtigen die Ehegatten x und x den Verkauf von weiteren landwirtschaftlich genutzten Grundstücken an die Ehegatten x und x an den landwirtschaftlich genutzten Flächen der EZ x (Grundstück Nr. x neu, Grundstück Nr. x) und EZ x (Grundstück Nr. x), beide Grundbuch x, im Gesamtausmaß von 23.613 m² mit einem Kaufpreis von
EUR 94.452,00 (Kaufvertrag vom 1. Juli 2013). Diese liegen durch eine öffent­liche Straße getrennt angrenzend an die im Jahr 2010 erworbene Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. x und x, KG x.

 

Die Verkäufer x und x sind aus Altersgründen nicht mehr in der Lage, für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung zu sorgen. Die Verkäuferin ist die Cousine des Antragstellers x. Alle landwirtschaftlichen Flächen der Familie x sind verpachtet.

Die Käufer x und x sind von Beruf Pensionist bzw. Angestellte. Sie wohnen in einer Entfernung von etwa 1,1 km von den verfahrensgegenständlichen Grundstücken. Beide haben keine landwirtschaftliche Ausbildung. Sie haben seit 20 Jahren Schafe über den Sommer auf ihren landwirtschaftlichen Eigenflächen gehalten (Aussage x am
6. März 2014).

 

x jun., der Lebensgefährte der Tochter der Antragsteller,  ist auf einer Landwirtschaft mit Tierhaltung aufgewachsen und lebt neben den Antragstellern. Dessen Bruder x betreibt in xeine Schafzucht, der Betrieb ist etwa 25 bis 30 km vom Wohnort bzw. den verfahrensgegenständlichen Liegenschaften entfernt (Bescheid bzw. Aussage x am 5. Juni 2014).

 

Laut Bescheid des Finanzamtes Gmunden Vöcklabruck ist x Eigentümerin von landwirtschaftlich genutztem Grund von 0,6604 ha und fortwirtschaftlich genutztem Grund von 0,2007, gesamt  0,8611 ha (Grundstücke Nr. x, x, x, x, x, alle EZ x, KG x (Grundbuchsauszüge vorgelegt in der Verhandlung vom 6. März 2014, Einheitswertbescheid vom
25. April 2012). 

 

Laut Bescheid des Finanzamtes Gmunden Vöcklabruck haben x und x gemeinsam landwirtschaftlich genutzte Flächen im Ausmaß von 2,9157 ha sowie forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Ausmaß von 0,1300 ha, gesamt daher 3,0457 ha (Grundstücke Nr. x, x, x, x, x, x, KG x).

 

An selbstbewirtschafteten Flächen stehen den Ehegatten x derzeit 17.206 m² zur Verfügung (EZ x, EZ x, EZ x, EZ x, EZ x, alle
KG x). Bei dieser Gesamtfläche sind Wald, verbuschte Flächen, Gärten und Straßenflächen abgezogen (Aufstellung vorgelegt in der Verhandlung vom
5. Juni 2014). Diese Liegenschaften werden derzeit gemäht und das Gras verschenkt.

 

Die Antragsteller haben 2010 die Grundstücke Nr. x und x im Ausmaß von 10.935 m² gekauft. Das Grundstück Nr. x ist an x verpachtet und wird bewirtschaftet. Der Pachtvertrag wird jährlich abgeschlossen und kann jederzeit aufgelöst werden, außer es ist gerade vom Pächter etwas auf dem Grundstück angebaut. Ein Pachtzins wird nicht entrichtet (Aussage x am 5. Juni 2014). Dieses Pachtverhältnis wird ehestmöglich von den Antragstellern beendet. Die Liegenschaft ist durch eine kleine Straße von den kaufgegenständlichen Grundstücken getrennt.

 

Insgesamt stehen den Antragstellern mit den verfahrensgegenständlichen Grundstücken daher 5,1755 ha an landwirtschaftlicher Nutzfläche zur Verfügung.

 

Der landwirtschaftliche Betrieb der Antragsteller hat die Betriebsnummer x, der Bewirtschafterwechsel (Bewirtschafter: Ehegemeinschaft x und x) wurde mit Wirksamkeit 10. Oktober 2013 angezeigt (Privaturkunde). x wurden von der Sozialversicherungsanstalt der Bauern für das Quartal Oktober-Dezember 2013 Pflichtversicherungsbeiträge in der Höhe von EUR 395,94 vorgeschrieben (Schreiben der Sozialversicherung).

 

Die Antragsteller planen auf der gesamten Fläche im Ausmaß von 5,1755 ha Schafzucht zu betreiben. Beabsichtigt ist der Kauf von 12 bis 15 Mutterschafen einer Kreuzung der Rassen Merinoschaf und Bergschaf zur Produktion von Lämmern. Es sollen solche Mutterschafe angeschafft werden, die nicht asaisonal, sondern im Frühling Lämmer bekommen. Derzeit ist mit einem Anschaffungspreis von EUR 100,-- pro Schaf zu rechnen. Auf den gesamten landwirtschaftlichen Flächen ist die Haltung von Mutterschafen einschließlich der Bereitstellung von Winterfutter möglich. Die Lämmer sollen bis zu einem Lebendgewicht von ca. 42 kg gemästet werden, die Mastdauer beträgt 65-75 Tage. Durchschnittlich sollen 1,66 Lämmer pro Muttertier aufgezogen werden. Derzeit liegt der Verkaufspreis bei EUR 2,-- pro kg Lebendgewicht. Die Bestandergänzung kann mit eigenen Nachzuchtlämmern erfolgen. Ein Mutterschaf erwirtschaftet inklusive Alttier­verkauf und Wolle pro Jahr ca. EUR 150,--.

 

Die Antragsteller gehen von variablen Kosten von etwa 90,-- pro Muttertier für Bestandergänzung, Kraftfutter, Lecksteine, Tierarzt, Schnur, Einstreu etc. (nicht enthalten: allenfalls anfallende Kosten für die Fütterung während der Winterunterstellung) und weiteren variablen Kosten für Flächenbewirtschaftung (Heuproduktion für Winterfutter 177,00 pro Jahr und ha; Weidekosten 107,00 pro Jahr für Maschinen, Zaun und Kalkung pro ha) aus. Die Kosten für Maschinen, die bei der Heuproduktion verwendet werden, fallen voraussichtlich geringer aus, weil Maschinen aus dem Betrieb der Familie x verwendet werden können (Traktor der Eltern des Lebensgefährten der Tochter, Gerät von x; Aussagen x, x in den Verhandlungen vom 6. März 2014 und 5. Juni 2014).

 

Auf den in der EZ x enthaltenen Grundstücken Nr. x, x, x, x, x, x ist eine Teilfläche von 2600 m² als extensiv für Schafe abweidbare Fläche geeignet.

Dort werden seit 20 Jahren von den Antragstellern über den Sommer Schafe gehalten. Es ist ein Unterstand für Schafe vorhanden. Bisher werden die Schafe vor dem Winter wieder abgeholt; es entstehen für die Antragsteller weder Einnahmen noch Ausgaben durch die Schafhaltung.  Derzeit halten die Antragsteller 4 Schafe und zwei Ziegen (Aufstellung Viehverkehrsschein vom
18. April 2014).

 

Die Beschwerdeführer verfügen derzeit nicht selbst über einen winterfesten Schafstall, aber es besteht eine Vereinbarung zwischen den Antragstellern und x, wonach sich x verpflichtet, die nächsten
5 Jahre die bei den Antragstellern vorhandenen Tiere (mindestens 10 Stück) von Oktober bis April zur Überwinterung in seinem Schafstall aufzunehmen und zu versorgen. Falls das Futter nicht von den Antragstellern beigestellt werden kann, fallen pro Tag EUR 1,5 pro Tier an.  Diese Vereinbarung verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, falls keine Aufkündigung zum Ende des jeweiligen Wirtschaftsjahres erfolgt. 

In Zukunft ist es geplant, dass der Lebensgefährte der Tochter, x, die Mäharbeiten übernimmt und dazu die Maschinen von x verwendet. Das gewonnene Heu soll als Winterfutter direkt zum Betrieb von x gebracht werden. In welcher Höhe Kosten für die Wintereinstellung entstehen werden, ist nicht bekannt. Die Kosten für den Transport des Heus werden die Antragsteller tragen (Aussage x am 5. Juni 2014). Der Transport der Tiere muss von den Antragstellern durchgeführt werden (Vereinbarung zwischen den Antragstellern und x vom 2. Juni 2014).

 

Die Familie x stellt bei Bedarf einen winterfesten Stall zur Verfügung.

 

Es ist angedacht, in Zukunft vielleicht einen eigenen winterfesten Schafstall auf dem im Jahr 2010 erworbenen Grundstück x zu errichten. Dafür könnten Kosten in der Höhe von ca. EUR 25.800,-- anfallen. Für die Haltung von
15 Mutterschafen und Lämmern muss ein Schafstall bei konventioneller Tierhaltung 40 m² groß sein, bei biologischer Wirtschaftsweise benötigen die Schafe 50 m² für die Mindestbuchtenfläche samt Gang. Für die Aufbewahrung von Futter und Stroh benötigt man 70 m³, in gepresster Form 30 m³. Bei
2 Meter Lagerhöhe wären 35 m² notwendig, mit einem Zuschlag für die Manipulation 40-45 m². Ebenfalls ist eine Mistlagerstätte notwendig. Bei Annahme der Mindestgrößen ergibt sich ein Betrag von EUR 14.600,-- für den Stall, für den Bergeraum EUR 9.200,-- und für die Mistlagerstätte EUR 2.000,--, somit Gesamtbaukosten von EUR 25.800,-- und damit eine betriebswirtschaftlich zu berücksichtigende Abschreibung von EUR 1.032,-- (Vorbringen in der Verhandlung vom 5. Juni 2014 mit Verweis auf eine Aufstellung der Bezirks­bauernkammer).

 

Die Antragsteller rechnen mit Einnahmen von ca. EUR 2.250,-- pro Jahr, abzüglich der von ihnen selbst genannten variablen Ausgaben für die Muttertiere in Höhe von EUR 1350,-- sowie den Kosten der Flächenbewirtschaftung. An Einnahmen kommen öffentliche Ausgleichszahlungen in der Höhe zwischen ca. EUR 50,-- und ca. EUR 250,-- pro Hektar pro Jahr, d.h. bei einer Ausgleichs­zahlung von EUR 250,-- pro ha pro Jahr gerechnet auf die gesamte zur Verfügung stehende Fläche von 5,1755 ha ca. EUR 1.293,88.  Ohne Berück­sichtigung weiterer Kosten sind daher ca. EUR 2.193,88 erzielbar. Zieht man davon die möglicherweise in geringerer Höhe entstehenden Kosten für die Bewirtschaftung der Flächen ab - wenn je zur Hälfte Heuproduktion für Winterfutter und Weidekosten angesetzt werden, ergibt sich ein Aufwand von ca. EUR 734,92 - mit den im Bewirtschaftungskonzept angegebenen Sätzen ab, ergibt sich ein Nettoüberschuss von jährlich ca. EUR 1.458,96.

Es wird eine Betriebshaftpflichtversicherung für die Schafe abgeschlossen werden, die Höhe ist derzeit nicht bekannt.

Für den Fall, dass Maschinen seitens der Familie x nicht zur Verfügung stehen, werden Leistungen des Maschinenrings in Anspruch genommen.

 

Auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken soll ein etwa 3 x 4 m großer Unterstand errichtet werden. Die Errichtung dieses Unterstandes wird etwa
EUR 500,-- kosten.

 

Entscheidungen, die getroffen werden müssen, wenn ein Schaf im Winter erkrankt, werden auch im Winter die Antragsteller treffen.

 

Für den Fall der Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages werden bis zum Sommer mindestens 10 Schafe angeschafft.  Es wird ein Widder angeschafft werden.

 

Die Antragsteller werden im Familienverband täglich nach den Schafen sehen.

 

Bei der Vermarktung der Tiere wird x behilflich sein.

 

Die Antragsteller erklären sich mit der Auflage der ordnungsgemäßen Selbstbe­wirtschaftung einverstanden.

 

Die Antragsteller sind bereit, einen zweitägigen Basiskurs „Grünlandwirtschaft“ zu besuchen.

 

x ist Betreiber einer Landwirtschaft. Die xbank bestätigt eine Finanzierung über den Kaufpreis für die Liegenschaft in der Höhe von EUR 94.452,00. Dieser benötigt die Flächen für die Aufstockung seiner landwirtschaftlichen Flächen.

 

 

7. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aufgrund folgender Beweiswürdigung:

Der Sachverhalt gründet sich vor allem auf die in Klammer angeführten Beweismittel, insbesondere die vorgelegten Bestätigungen, Grundbuchsauszüge und Angaben der Beschwerdeführer. Auch wenn zum Zeitpunkt der Ediktalisierung eine Selbstbewirtschaftung noch nicht ausreichend dargelegt war, ist in den Augen des Gerichtes diese nunmehr ausreichend glaubhaft gemacht; auch wenn diese Bemühungen allem Anschein nach im Wesentlichen nach dem Ergebnis des Ediktalverfahrens unternommen wurden, so haben die Antragsteller nunmehr für die Unterbringung der Schafe im Winter für die nächsten 5 Jahre gesorgt, eine grobe Einnahmen/Ausgabenrechnung erstellt, konkretisiert, welche Rasse gekauft werden soll, einen Bewirtschafterwechsel vorgenommen und sie haben eine eigene Betriebsnummer, darüber hinaus werden größere im Eigentum stehende landwirtschaftlich nutzbare Flächen für die Schafzucht herangezogen, als im Behördenverfahren und auch zu Beginn des landesverwaltungs­gerichtlichen Verfahrens vorgebracht. Auch die Aufsicht über die Tiere und den Zustand der Örtlichkeiten (Zaun, etc.) wird im Großteil des Jahres glaubhaft durch die Antragsteller erfolgen, dies schon alleine durch die örtliche Distanz zum Betrieb von x. Aufgrund des persönlichen Eindruckes sind die Aussagen der Beschwerdeführer geeignet, dem Gericht zu vermitteln, dass die Beschwerdeführer ernsthaft die Schafzucht zu den festgestellten Bedingungen betreiben werden, dies wird unterstützt durch die Bereitschaft, die im Spruch genannten Auflagen zu erfüllen, trotz der drohenden Rechtsfolge des § 12 Abs. 5 Oö. GVG 1994 (Veräußerung der Liegenschaft durch den Erwerber binnen eines Jahres bzw. Versteigerung nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung) für den Fall der Nichteinhaltung der Auflagen. Auch die Erklärung der Antragsteller, die Fläche Grundstück Nr. x sei verpachtet worden, da eine Einzäunung aufgrund der zur Verfügung stehenden Gesamtfläche einen zu großen Aufwand darstelle, ist nachvollziehbar. Im Übrigen konnte der Sachverhalt aus den im Wesentlichen unstrittigen vorgelegten Urkunden festgestellt werden.

 

8. In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes auszuführen:

 

8.1. Die Berufung richtet sich an die Landesgrundverkehrskommission. Das Landesverwaltungsgericht ist gemäß § 151 Abs. 51 Z 8 B-VG in Verbindung mit
§ 31 Abs. 6 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 (Oö. GVG 1994) idgF. zur Weiterführung des Verfahrens berufen.

 

8.2. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG 1994 hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

8.3. Die von den Antragstellern zur Frage der Selbstbewirtschaftung neu beigebrachten Ausführungen und Beweismittel sind im gegenständlichen Fall zu berücksichtigen, auch wenn diese zum Zeitpunkt der Einleitung des Ediktalverfahrens noch nicht vorhanden bzw. vorgelegt waren und daher bei der Entscheidung der Bezirksgrundverkehrskommission nicht berücksichtigt werden konnten (vgl. etwa LGVK vom 9.10.2008, Agrar-900.554/33-2008 Rt/Ti).

 

8.4. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an einem Teil eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG 1994 (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG 1994).

 

8.5. Das Oö. GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z 1, 2, und 5 Oö. GVG 1994).

 

8.6. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 ist eine Genehmigung für die Übertragung von Eigentum an land- und forstwirtschaftlich genutzten Grund­stücken dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass 1. er das zu bewertende Grundstück selbst ordnungsgemäß bewirtschaftet oder 2. eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird und der Rechtserwerb nicht gemäß § 5 Oö. GVG 1994 zu untersagen ist.

 

Angewendet auf den vorliegenden Fall haben die Antragsteller nunmehr ausreichend die Selbstbewirtschaftung (Unterbringung im Winter, grobe Einnahmen/Ausgabenrechnung, konkretisiert welche Rasse, Betriebsnummer, Sozialversicherungszahlungen) glaubhaft gemacht und wird dies auch durch die aufgetragenen Auflagen der Selbstbewirtschaftung, des Kursbesuches sowie der Anschaffung der Schafe bis 30. Juni 2015 sichergestellt. Die übrigen Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 erfordern für die Genehmigung, dass den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungs­fähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

Aus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt sich, dass das Oö. GVG 1994 durch das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand nur Betriebe mit einer über die bloße Substanz hinausgehenden Produktionskraft fördern möchte (Schneider, Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht, 1996). Ein Widerspruch zu grundverkehrsrechtlichen Interessen liegt somit dann vor, wenn der Erwerber zu einer kostendeckenden Bewirtschaftung des erworbenen Betriebes gemeinsam mit dem vorhandenen Betrieb nicht in der Lage ist (Fischer/ua., Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer, Stand 2012 mit Verweis auf VfSlg 9454/1982). Zum Begriff der landwirtschaftlichen Nutzung gehört es, dass betriebliche Merkmale vorliegen, somit eine planvolle, grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichtete nachhaltige Tätigkeit ausgeübt wird oder jedenfalls beabsichtigt ist, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen Landwirtschaftsbetriebes rechtfertigt; dadurch ist sicher­gestellt, dass die Bestimmungen des GVG nicht durch die Ausübung eines Hobbys umgangen werden. Die Beurteilung der Frage, ob ein landwirtschaftlicher Nebenbetrieb vorliegt, hängt einerseits von der Betriebsgröße ab, andererseits aber auch von dem erzielbaren Bewirtschaftungserfolg (VwGH vom 17.11.2000, 98/02/0053).

Im vorliegenden Fall haben die Antragsteller glaubhaft gemacht, ihre zur Verfügung stehenden Flächen im Gesamtausmaß von 5,1755 ha für die Schafhaltung (12 bis 15 Mutterschafe) selbst bewirtschaften zu wollen; die zusätzlichen Flächen sind geeignet, aus den derzeit im Besitz von x befindlichen Flächen, der für die extensive Schafhaltung nutzbaren Fläche gemeinsam mit weiteren derzeit nur gemähten Flächen sowie nach Auflösung des Pachtverhältnisses betreffend die 2010 erworbenen Liegenschaft einen - wenn auch kleinen, aber unter den gegebenen Umständen ein betriebs­wirtschaftlich positives Ergebnis erzielenden - landwirtschaftlichen Betrieb im genannten Ausmaß zu schaffen, ohne dass dies eine existenzgefährdende Schädigung des Betriebes des Verkäufers mit 34 ha bewirken würde. Es wird bei Übernahme der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften eine nur durch eine kleine Straße getrennte Gesamtfläche von etwa 3,455 ha geschaffen. Insgesamt stehen den Beschwerdeführern mit dem Erwerb Flächen in einem Gesamtausmaß zur Verfügung, bei welchen nicht per se von einem nicht lebensfähigen landwirt­schaft­lichen Betrieb ausgegangen werden kann (siehe auch Landesgrundverkehrskommission vom 9. Oktober 2008,
Agrar-900.554/33-2008 Rt/Ti;  Landesgrundverkehrskommission vom
2. September 2013, Agrar-900.665/11-2013-Rt/Ti) und der aufgrund des Umfanges über ein Hobby hinausgeht. Wesentlich aber ist vorliegend, dass nach Ansicht des Gerichtes durch die Auflage der Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke durch die Beschwerdeführer als nachhaltige Absicherung der künftigen Bewirtschaftung auch momentan nicht durch die Antragsteller betriebswirtschaftlich landwirtschaftlich genutzte Grundstücksteile wieder einer Nutzung zugeführt werden, welche im Rahmen einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung über das bloße Abweiden im geringen Ausmaß bzw. Mähen und Verschenken des Heus hinausgehen.

 

8.7. Die Vorschreibung der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung war im Sinne des § 12 Oö. GVG 1994 notwendig, um die Erfüllung des für die Erteilung der Genehmigung maßgebenden Verwendungszweckes sicherzustellen, ebenso wie die weiteren erteilten Auflagen der Absolvierung des Basiskurses „Grünlandwirtschaft“, weil die Antragsteller bisher zwar Schafe über den Sommer gehalten haben, eine Grünlandbewirtschaftung der vorhandenen Grundstücke aber nicht erfolgte. Ebenso war die Auflage der Anschaffung der Schafe notwendig, um den Verwendungszweck der Grundstücke sicherzustellen.

 

9. Kostenentscheidung:

Gemäß § 32 Oö. GVG 1994 iVm § 3 Abs. 1 iVm Abs. 2 iVm § 1 und § 2 der Verordnung über die Verwaltungsabgaben in Angelegenheiten des Grundverkehrs idgF (Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002) beträgt für Genehmigungen von Rechtserwerben gemäß § 4 Oö. GVG 1994 das Ausmaß der Vewaltungsabgabe an eine Grundverkehrsbehörde 5 ^0/00 der Gegenleistung, mindestens EUR 65 und höchstens EUR 650. Gemäß § 2 sind abgabepflichtige Personen die Person, die nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Rechtstitels die Kosten des Rechtserwerbes zu tragen hat. Dies sind unbeschadet einer Solidarhaftung mit den Verkäufern x und x , welche sich aus § 2 Abs. 3 der Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG 1994 ergibt, gemäß des Punktes X. des Kaufvertrages vom 1. Juli 2013 die Käufer x und x.

 

10. Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des
Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Recht­sprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer Recht­sprechung des Verwaltungsgerichtshofes; zwar liegen bisher keine Entschei­dungen zum § 4 Abs. 2 des Oö. GVG 1994 vor, es liegen aber Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes vor, welche aufgrund der Ähnlichkeit der Rechts­lage in anderen Bundesländern herangezogen werden können (vgl. etwa die zitierte Entscheidung des VwGH vom 17.11.2000, 98/02/0053).

Die zu den inhaltlich mit der Regelung des § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 vergleich­baren Bestimmungen vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungs­gerichtshofes ist nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsge­richtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsge­richtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landes­verwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsan­walt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Wiesinger