LVwG-550177/8/HW/BD

Linz, 26.05.2014

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzende: Mag. Gertraud Karl-Hansl, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl. Ing. Päd. Peterseil ) über die Beschwerde von Herrn x und Frau x, x, x, und von Herrn x, x, x, alle vertreten durch x, Öffentlicher Notar, x, x, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt vom 24.2.2014, GZ: Agrar20-188-2013,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

 

II.       Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. x und x beantragten die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 9.12.2013 betreffend das gemäß Vermessungsurkunde von x vom 25.9.2013, GZ 447313, aus der Liegenschaft x, KG x, neu vermessene Grundstück Nr. x im Ausmaß von x m² abgeschlossen zwischen x und x einerseits und x andererseits. Die Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt („belangte Behörde“) versagte mit Bescheid vom 24.2.2014, GZ: Agrar20-188-2013, die beantragte Genehmigung. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst im Wesentlichen aus, dass durch das Rechtsgeschäft ohne Notwendigkeit eine landwirtschaftliche Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde. Auch im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG könne keine Genehmigung erteilt werden.

 

2. In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde wird die Aufhebung des angefochtenen Bescheids sowie die Genehmigung des Kaufvertrages vom 9.12.2013 beantragt. Begründend wird im Wesentlichen vorgebracht, dass das kaufgegenständliche Grundstück nicht der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde, die Käufer würden eine landwirtschaftliche Nutzung beabsichtigen. Die Käufer seien bereits Eigentümer des Grundstücks Nr. x im Ausmaß von x m² und würden beabsichtigen, sowohl auf diesem Grundstück als auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück Nr. x Sorten von alten Obstbäumen zu pflanzen und auf der Wiese freilaufende Hühner zu halten. Vor Abschluss des Kaufvertrages habe das Kaufobjekt als Wiese gedient. Das dort wachsende Gras sei vom Voreigentümer an zwei Kühe verfüttert worden. Diese zwei Rinder seien verkauft worden und der Verkäufer habe keinen Viehbestand mehr, so dass auch kein Bedarf mehr an Tierfutter bestehe. Der Verkäufer betreibe die Landwirtschaft nicht selbst, weshalb er an die Käufer herangetreten sei, ob sie das Kaufobjekt zu erwerben beabsichtigten. x habe die Jagdprüfung erfolgreich absolviert. Er sei am landwirtschaftlichen Anwesen seiner Eltern aufgewachsen. Beide Käufer wären zur Absolvierung einer allfällig erforderlichen landwirtschaftlichen Zusatzausbildung bereit.

 

In der mündlichen Verhandlung wurde ergänzend vorgebracht, dass es sich bei der geplanten Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstücks durch die Käufer nicht um ein reines Hobby handle, sondern um eine Lebenseinstellung, da die Käufer sich mit den aus der geplanten Nutzung gewonnenen Waren selbst versorgen wollten.

 

3. Die Gemeinde x äußerte sich dahingehend, dass sie den Kaufvertrag zur Kenntnis nimmt.

 

4. Am 8.5.2014 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Beweisaufnahme durch Einvernahme der Bf und Dartuung des Akteninhaltes kam.

 

5. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird in Ergänzung zu Punkten 1. bis 3. folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

x ist Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG x, bestehend aus den Grundstücken mit den Nr. .x, x, x, x und x, und einer Gesamtfläche von x m².
x betreibt keinen eigenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, sondern er hat die land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Ausmaß von rund x an x verpachtet. x betreibt keine Tierhaltung und verkauft die Erträgnisse der landwirtschaftlichen Grünflachen (Grundbuchsauszug; Aussage x; Aussage x).

 

x und x sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG x, bestehend aus den Grundstücken Nr. x und x im Gesamtausmaß von x m². Das Grundstück Nr. x ist als Bauland gewidmet und es befindet sich darauf ein Wohnhaus. Das Grundstück Nr. x mit einer Fläche von x m² ist als Grünland gewidmet und es wird derzeit als Wiese genutzt. Außer dieser Liegenschaft gehören den Ehegatten x keine weiteren Liegenschaften (Grundbuchsauszug; Angaben im Antrag; Aussage x).

 

Mit Kaufvertrag vom 9.12.2013 verkauft x an x und x je zur Hälfte aus dem Gutsbestand der Liegenschaft EZ x, KG x, das aufgrund der Vermessungsurkunde des x vom 25.9.2013 neu vermessene Grundstück Nr. x im Ausmaß von x m². Die Vermessungsurkunde sieht auszugsweise wie folgt aus (Kaufvertrag; Vermessungsurkunde):

 

xxxxxx

 

Das als Grünland gewidmete kaufgegenständliche Grundstück Nr. x neu wird derzeit als Wiese genutzt. Die Ehegatten x beabsichtigen, auf diesem Grundstück ein fahrbares Hühnerhaus mit einer Grundfläche von etwa x bis x m² zu errichten, um ca. 12 bis 15 Hühner zu halten, etwa 10 Obstbäume zu setzen, eine Wildblumenwiese mit Kräutern anzulegen und Verbissgehölze zu setzen. Die zwischen den Obstbäumen geplante Streuobstwiese soll zwei Mal pro Jahr händisch mit einer Sense gemäht werden, wobei aus dem Gras Heu gemacht und für die Hühner verwendet werden soll.  Das Heu soll beim etwa 50 Meter entfernten landwirtschaftlichen Betrieb des Onkels von x zwischengelagert werden. Die Eier und das Obst wollen die Ehegatten x selbst nutzen und allenfalls auch Mitgliedern ihrer Familie zukommen lassen (Aussage x).

 

Die östlich an das kaufgegenständliche Grundstück Nr. x neu angrenzende Fläche wird als Wiese bewirtschaftet. Das im Norden an das Grundstück Nr. x neu angrenzende Grundstück Nr. x gehört x. Die Form bzw. Ausmaße von Grundstück Nr. x neu wurden so gewählt, dass ein einfaches gemeinsames Bewirtschaften der Grundstücke Nr. x und Nr. x ermöglicht wird (Aussage x). Durch die Abtrennung des Grundstücks Nr. x neu würde jedoch die schmalste Stelle des Grundstücks Nr. x zwischen den Nr. x und Nr. x nur mehr ca. 5,70 Meter betragen (Vermessungsurkunde).

 

6. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aufgrund folgender Beweiswürdigung: Der Sachverhalt war im Wesentlichen unstrittig und gründet auf den Angaben der Parteien (im Rahmen der mündlichen Verhandlung und im Antrag) sowie dem Akt der Erstbehörde, insbesondere dem Kaufvertrag, dem Doris-Ausdruck, den Grundbuchsauszügen und der Vermessungsurkunde. Aus letzterer lässt sich vor allem auch ablesen, dass zwischen den Punkten x und x (= schmalste Stelle des Grundstücks Nr. x zwischen den Nr. x und Nr. x) ein Abstand von etwa 5,70 Meter besteht. Die jeweiligen Feststellungen unter Punkt 5. dieses Erkenntnisses ergeben sich vor allem aus den bei den jeweiligen Feststellungen in Klammer angeführten Beweismitteln.

 

7. In rechtlicher Hinsicht ist folgendes auszuführen:

 

7.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

7.2. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an einem Teil eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG).

 

7.3. Das Oö. GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum, und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z 1, 2, und 5 Oö. GVG).

 

7.4. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu berücksichtigen (LVwG-550003/11/HW/BRe).

 

7.5. Durch die Übertragung des Grundstücks Nr. x neu an die Ehegatten x als Ergänzungsfläche zu ihrer Liegenschaft mit Haus für Hühner, Obstbäume, Verbissgehölze und eine Wildblumenwiese wird den Interessen an der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen. Es kommt durch den Kaufvertrag zur Herauslösung eines kleinen (nur x m² großen) Grünlandgrundstücks (Nr. x neu) aus einem größeren Bestand (EZ x) und es würde dies auch bei einer entsprechenden Nutzung durch die Bf die bestehende Besitzstruktur verschlechtern (vgl. bereits LGVK 19.7.2005, Agrar-900.493/10-2005: Verschlechterung der Besitzstruktur bei Herauslösung eines kleines Grünlandgrundstückes ohne wirtschaftlichen Grund). Auch der VfGH ging in Bezug auf eine Abspaltung einer kleinen Fläche (Erwerb einer x m² großen Fläche zwecks Nutzung zur Pferdehaltung aus einem Besitzbestand im Ausmaß von rund x Hektar) bereits davon aus, dass in der Beurteilung, dass ein solches „Rechtsgeschäft den in § 4 Abs. 2 und 5 Oö. GVG geschützten öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht und die Abspaltung einer kleinen landwirtschaftlichen Fläche [...] zu agrarstrukturellen Nachteilen führt“ keine Verfassungswidrigkeit liege (VfGH 11.06.2007, B957/06). Die Bf besitzen zudem außer der Liegenschaft EZ x im Gesamtausmaß von x m² keine weiteren Grundstücke, sodass durch den Erwerb von Grundstück Nr. x neu kein selbständiger leistungsfähiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geschaffen wird, wobei die Bf ohnedies die Erträgnisse aus der Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstücks (nur) selbst verwenden bzw. allenfalls auch Mitgliedern ihrer Familie zukommen lassen wollen, sodass der gegenständliche Erwerb keine Schaffung landwirtschaftlicher Besitzflächen zum Betrieb einer landwirtschaftlichen Produktion zwecks Erzielung eines landwirtschaftlichen Einkommens darstellt. Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in
§ 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet aber, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN). Durch das Rechtsgeschäft wird daher den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes (im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG).

 

7.6. In Bezug auf das in § 1 Abs. 1 Z 1 Oö. GVG genannte Ziel der Wahrung einer geordneten Siedlungsentwicklung führte die Landesgrundverkehrskommission im Übrigen auch bereits aus, dass es nicht einer geordneten Siedlungsentwicklung entspreche, wenn bei der Schaffung eines Wohnsitzes aus dem als Einheit anzusehenden umliegenden Grünland eine zusätzliche Fläche herausgeschnitten wird, weil dieses Grünland eine gute Ergänzung zum Baugrundstück als Gemüse- und Obstgarten darstellen könnte. Eine solche Vermengung von Bau- und Grünland sei sowohl dem Oö. GVG als auch dem Oö. Raumordnungsgesetz und auch allen anderen gesetzlichen Materien in ihrer Zielsetzung fremd, welche sich mit geordneter Siedlungsentwicklung befassen (vgl. LGVK 19. Juli 2005, Agrar-900.493/10-2005).

 

7.7. Hinsichtlich der Eigentumsübertragung an Grundstück Nr. x neu sind nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts bei der Interessenabwägung gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG unter Berücksichtigung der konkreten Umstände, insbesondere der Größe und Lage dieses Grundstücks, dem (unter Berücksichtigung von Größe und Bebauung der im Eigentum der Bf stehenden Liegenschaft EZ x) bestehenden Interesse der Bf am Erwerb der Ergänzungsfläche für Hühner, Obstbäume, Verbissgehölze und eine Wildblumenwiese, der Ziele des Oö. GVG (vgl. dazu oben Punkte 7.3. und 7.6.) und der durch den Kaufvertrag erfolgenden Herauslösung des Grundstücks Nr. x neu aus der x und der damit verbundenen Beeinträchtigung des öffentlichen Interesses gemäß § 4 Abs. 2
Oö. GVG (siehe dazu bereits oben Punkt 7.5.) die Voraussetzungen für die Genehmigung nicht gegeben. Angesichts der Herauslösung eines rund xm² großen Grünlandgrundstücks (Nr. x) aus einem größeren Bestand kann im Übrigen auch nicht mehr davon gesprochen werden, dass bloß (aus landwirtschaftlicher Sicht völlig unbedeutende) Kleinstflächen zur Besitzarrondierung erworben werden würden. Nach sorgfältiger Interessenabwägung liegt der Erwerb des Grundstücks Nr. x neu durch die Bf nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts daher in keinem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse. Die Beschwerde war daher als unbegründet abzuweisen.

 

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Die Interessenabwägung gemäß § 4
Abs. 5 Oö. GVG war anhand der konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen, sodass dem Ergebnis dieser Abwägung keine Bedeutung über den konkreten Einzelfall hinaus zukommt.

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Gertraud Karl-Hansl