LVwG-150130/8/RK/KA

Linz, 23.03.2015

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Dr. Roland Kapsammer über die (inzwischen als Beschwerde zu wertende) Vorstellung des Herrn H-L R, O, vertreten durch B & P Rechtsanwälte, x S, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Schörfling am Attersee vom 1.10.2012, Zl. Bau-401/34-2009, betreffend die Versagung einer baubehördlichen Bewilligung den

B E S C H L U S S

gefasst:

I. Gemäß § 38 AVG 1991 iVm § 17 VwGVG wird das zu GZ: LVwG-150130/2014 anhängige Verfahren in der oben genannten Angelegenheit längstens bis 2.7.2015 ausgesetzt.

II. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Schörfling am Attersee vom 30.6.2011, Zl. Bau – 401/34-2009, wurde der Antrag des Vorstellungswerbers H-L R, x O bei S (im Folgenden Beschwerdeführer genannt; kurz: Bf) vom 6.6.2009 auf Erteilung einer Baubewilligung für das Bauvorhaben „Obstbaubetrieb x“ auf den Grundstücken Nr. x und x, KG K, EZ. x, BG x, versagt und in der dortigen Begründung zusammengefasst ausgeführt, dass das geplante Bauwerk in einer markanten Höhenlage mit deutlichem Abstand zu bereits bestehenden Hochbauten des Beurteilungsbereiches geplant wäre und somit in wesentlichen Abschnitten auch dominierend in Erscheinung treten würde, weswegen dieses Bauwerk ein für den Beurteilungsbereich fremdes und auffälliges Erscheinungsbild bieten und sich somit störend auf das Orts- und Landschaftsbild auswirken würde.

Das gegenständliche Projekt sieht die Errichtung eines zweigeschoßigen Hauptgebäudes mit einem max. Grundrissausmaß von 31,16 x 11,80 m vor.

Die Abdeckung ist mit einem 30 ° geneigten Satteldach geplant. Das Haupthaus wird zur Gänze unterkellert. An der Westseite wird eine Einfahrtsrampe zum Keller eingeschnitten. Der Keller wird für diverse Lagerräume sowie für einen Heizraum und ein Hackgutlager genutzt. Zur Vertikalerschließung sind eine zweiläufige gerade Stiege sowie ein Lift vom Keller bis zum Obergeschoß vorgesehen.

Das EG soll für den Obstbaubetrieb genutzt werden. Hier wird ein Gärraum, ein Lagerraum, eine Destillerie, eine Füllstraße und ein Raum für die Presse eingerichtet. Zusätzlich ist ein Büroraum samt barrierefreiem WC vorgesehen. Das OG wird neben einem Raum für die Darre für 2 getrennte Wohneinheiten genutzt.

Der Dachboden ist für keine bestimmte Verwendung vorgesehen.

Das Hauptgebäude soll im EG und im Keller in herkömmlicher Massivbauweise hergestellt werden. Das OG wird als Holzbau aufgesetzt. Die Fassadengestaltung ist im EG mit großformatigen Lärchentafeln und im OG sowie in den Giebelwänden mit kleinformatigen Holzelementen aus Lärchenholz vorgesehen. Die Lärchenelemente werden nicht lackiert, sondern im natürlichen Farbton der Verwitterung überlassen. Auch die Einstellhalle wird in dieser Gestaltung ausgeführt.

Östlich des Hauptgebäudes ist ein Gebäude für die Geräteeinstellung samt Werkstätte und offenem Flugdach geplant. Das Grundrissausmaß dieses Gebäudes einschließlich Flugdach beträgt 30,4 x 9,0 m. Der gesamte Trakt wird eingeschoßig ausgeführt und mit einem 30 ° geneigten Satteldach abgedeckt. Die Eindeckung sowohl des Hauptgebäudes als auch der Einstellhalle ist in roter Ziegeldeckung geplant.

Gegen diesen Bescheid wurde sodann Berufung mit Schriftsatz vom 18.7.2011 erhoben und dabei Rechtswidrigkeit des gegenständlichen erstinstanzlichen Bescheides vorgebracht und dabei im Wesentlichen Verfahrensmängel, welche die Erstbehörde wegen der Heranziehung eines mangelhaft gebliebenen Ortsbildgutachtens zu vertreten habe, vorgebracht sowie wegen der Aufzeigung weiterer Verfahrensmängel insbesondere im Zusammenhang mit der Unterlassung der Gewährung einer Möglichkeit einer Projektsänderung eine sachverständige Stellungnahme eines vom Bf beauftragten allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen vorgelegt, welche ebenfalls zum Inhalt der Berufung erhoben wurde.

Mit hierauf ergangenem Berufungsbescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Schörfling am Attersee vom 1.10.2012 wurde nach Einholung umfangreicher ergänzender sachverständiger Stellungnahmen und Gutachten samt Gewährung von Parteiengehör sodann der gegenständliche erstinstanzliche Bescheid bestätigt und die Berufung des Bf als unbegründet abgewiesen.

Überblicksweise wurde als Berufungsbegründung sodann ausgeführt, dass die im Ermittlungsverfahren eingeholten Stellungnahmen des Ortsbildbeirates entgegen dem Vorbringen des BF durchaus schlüssig und nachvollziehbar deswegen wären, weil von diesem eine detaillierte Beschreibung mit Fotos sowie eine Beschreibung der charakteristischen Merkmale des geplanten landwirtschaftlichen Gebäudes und der Umgebung mit Gutachten vom 4.4.2011 beigebracht und infolge auch entsprechend beurteilt worden wäre.

Die an ein derartiges Gutachten vom VwGH gestellten Anforderungen seien ebenfalls erfüllt worden.

Da sich das vorgelegte Privatgutachten zum Einen über weite Strecken mit anderen Fragen beschäftigt habe und es sich zum Anderen entgegen der Ansicht der BF bei der Beurteilung, ob ein Widerspruch zum Ortsbild vorliege, eben um eine Rechtsfrage handle, die die Behörde zu treffen habe, könne sich die Berufungsbehörde mit Grund den Ausführungen des Ortsbildbeirates anschließen und so zum selben Ergebnis wie die Erstbehörde kommen.

Auch wäre ein schon im frühen Stadium des Verfahrens aufgezeigter Widerspruch zur gegebenen Grünlandwidmung jedenfalls gegeben, was die Ergebnisse eines (auf Grund von vorerst aufgetretenen Widersprüchen sodann einzuholenden) Übergutachtens ergeben hätten, in welchem insbesondere ausgeführt worden wäre, dass die allgemein argumentativ ins Treffen geführte Auszugswohnung in der gegebenen Situation einer landwirtschaftlichen Neugründung aus agrartechnischer Sicht jedenfalls von vornherein nicht zulässig wäre.

Nachdem zu den diesbezüglichen Ausführungen keine die Beurteilung entscheidend abändernden Angaben bzw. Argumente gemacht worden wären bzw. diese zum Teil widersprüchlich geblieben bzw. trotz Aufforderung zur ergänzenden Unterlagenvorlage überhaupt unterlassen worden wären, wäre auch der so festgestellte Widerspruch zur Grünlandwidmung jedenfalls gegeben, weshalb die Versagung der Baubewilligung durch die Erstbehörde auch von der Berufungsbehörde aus diesem Grunde zu bestätigen gewesen wäre.

Dagegen erhob der Bf mit Schriftsatz vom 24.10.2012 Vorstellung an die Gemeindeaufsichtsbehörde und machte dort wiederum umfangreiche Mangelhaftigkeiten des Verfahrens geltend, welche sowohl in der Unterlassung der Feststellung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes bzw. auch in der Nichtgewährung von Parteiengehör bzw. in gravierenden Begründungsmängeln sowie schließlich in der Mitwirkung des Bürgermeisters im weiteren Verfahren, also unter Außerachtlassung der diesbezüglichen Vorschriften zur Befangenheit des in Unterinstanz mitwirkenden Behördenorgans gesehen würden.

Beantragt wurde sodann - unter vollinhaltlicher Stattgabe des Vorstellungsbegehrens - den Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Schörfling vom 1.10.2012, Bau-401/34-2009, aufzuheben.

Mit Schreiben vom 13.11.2012 übermittelte die belangte Behörde den Gesamtakt samt der ggst. Vorstellung sohin an die Gemeindeaufsichtsbehörde, Amt der Oö. Landesregierung, x, L, welche diese mit Schreiben vom 16.12.2013 dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich übermittelte.

Im weiteren Verlauf der Angelegenheit ist sodann das Auftreten einer kaufwilligen Person (rechtsfreundlich vertreten)zu erwähnen, welcher Umstand bezüglich der ggst. EZ. x, KG x K, BG x, - also der baugegenständlichen Liegenschaft, - im Gesamtausmaß von 101.611 m², dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich zur Kenntnis gebracht wurde.

Einem sodann beigebrachten Genehmigungsbescheid nach § 4 iVm § 12 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 durch die Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vom 30.10.2014, Zl. Agrar 20-37-10-2014, ist sodann zu entnehmen, dass mit Kaufvertrag vom 18.6.2014 die gegenständliche Liegenschaft vom Bf H-L R sowohl verkauft als auch dieses Rechtsgeschäft grundverkehrsbehördlich genehmigt und mittlerweile diesbezüglich Rechtskraft eingetreten ist.

Mit Tagebuchzahl x/2014 und Zahl x/2015 (Plombe) wurden bezüglich der EZ. x, KG K, BG x, somit in gegenständlichem Grundbuchskörper, die Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung bis 2.7.2015 eingetragen und das dem Grundbuchsgericht am 11.3.2015 übermittelte Intabulationsgesuch wegen des og. Kaufvertrages vom 18.6.2014 grundbücherlich angemerkt (Plombe).

II. Der dargestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus dem vorgelegten Gesamtakt der belangten Behörde sowie den eingeholten ergänzenden Unterlagen, wie Grundbuchsabfragen bzw. Beibringung von Grundbuchsauszügen und telefonischen Rückfragen bei der Baubehörde und dem zuständigen Grundbuchsgericht.

III. Gemäß § 102 Abs. 1 der Oö. Gemeindeordnung, LGBl. Nr. 91/1990 idF LGBl. Nr. 152/2001, kann, wer durch den Bescheid eines Gemeindeorganes in seinen Rechten verletzt zu sein behauptet, nach Erschöpfung des Instanzenzuges dagegen Vorstellung erheben.

Auf Grund der Einrichtung einer zweistufigen Verwaltungsgerichtsbarkeit mit Wirkung zum 1.1.2014 gilt die (rechtzeitige) Vorstellung gemäß Art. 151 Abs. 51 Z 8 B-VG idF der Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012, BGBl. I Nr. 51/2012 iVm §§ 3 Abs. 4 iVm 3 Abs. 1 letzter Satz Verwaltungsgerichtsbarkeits-Übergangsgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 idF BGBl. I Nr. 122/2013, als rechtzeitig erhobene Beschwerde gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG. Die Zuständigkeit des Oö. Landesverwaltungsgerichts gründet sich auf Art. 131 Abs. 2 B-VG und das Nichtvorliegen von abweichenden Regelungen in den Abs. 2 und 3 leg.cit. Die gegenständliche Beschwerde ist daher zulässig.

Folgende Rechtslage ist für den gegenständlichen Fall weiter zu berücksichtigen:

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht - anzuwendendes Recht:

§ 17 VwGVG lautet:

"Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte."

§ 38 AVG lautet:

"Sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen, ist die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens 'bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht' bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird."

§ 28 Abs. 2 Z 2 Oö. BauO 1994 lautet:

"(2) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

2. beim Neu-, Zu- und Umbau sowie beim Abbruch von Gebäuden die Zustimmung des Grundeigentümers oder der Miteigentümer, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer ist; die Zustimmung der Miteigentümer ist dann erforderlich, wenn es sich um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes oder des § 2 Wohnungseigentumsgesetzes 2002 handelt; ...

In der gegenständlichen Angelegenheit ist bereits ein Kaufvertrag zwischen dem Bf und einem als Käufer auftretenden Erwerber des gegenständlichen Grundstückes abgeschlossen worden.

Der Kaufvertrag datiert mit 18.6.2014, in grundbuchsrechtlicher Hinsicht ist in der gegenständlichen EZ x, KG x Kammer, BG x, der entsprechende Kaufvertrag (mit Tagebuchzahl x/2014 versehen) angemerkt, und das Grundbuchsgesuch des Käufers auf Einverleibung seines Eigentums wurde sodann mit einer grundbuchsrechtlichen Plombe ebenfalls in der dortigen EZ angemerkt und trägt die Zahl x/2015.

Mit jener Eintragung ist daher der offene Antrag auf Durchführung der bücherlichen Eintragung des Eigentumserwerbes des Käufers des gegenständlichen Grundstückes im Rang vorgemerkt, dies neben der schon erwähnten - unter Tagebuchzahl x/2014 einverleibten - Rangordnung für die Veräußerung des gegenständlichen Grundstückes, und zwar, bis zum 2.7.2015.

Dies führt zu folgender rechtlicher Konsequenz:

Die unter Tagebuchzahl x/2014 einverleibte Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung bis 2.7.2015, auf welche oben bereits mehrfach eingegangen wurde, genießt in grundbuchsrechtlicher Hinsicht den hier angemerkten Rang, wirkt aber nicht auf den Zeitpunkt der Anmerkung zurück.

Der Erwerber würde damit erst mit Eintragung – und zwar - im Zeitpunkt des Einlangens des Eintragungsgesuches - Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaft im Rechtssinne werden; dies wäre der 11.3.2015.

In diesem Sinne würde in eigentumsmäßiger Hinsicht sodann notwendigerweise eine (zeitliche) Rückwirkung nach tatsächlich erfolgter grundbücherlicher Einverleibung des Eigentumsrechtes auf den Zeitpunkt des Einlangens des unter Zahl x/2015 im Grundbuch angemerkten Eintragungsgesuches eintreten (zu alldem Spielbüchler in Rummel ³, §§ 440 Rz. 4f, und zu § 431 Rz. 8).

Nun ist im gegebenen Zusammenhang auch auf das in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (zB. Entscheidung vom 11.10.1994, Zl. 94/05/0229) zum Ausdruck kommende Erfordernis des Nachweises der Zustimmung des Grundeigentümers oder der Grundeigentümer als notwendiger Bestandteil eines Bauansuchens (Baubewilligungsantrages) hinzuweisen. Würde sich nämlich im anhängigen Baubewilligungsverfahren etwa ergeben, dass die Zustimmung zur Bauführung entweder im Zeitpunkt des Einbringens des Ansuchens nicht vorgelegen hat oder später weggefallen ist, so würde eine wesentliche Voraussetzung für eine allfällige Bewilligung des Bauansuchens sodann nicht mehr gegeben sein. Die Zustimmung müsste somit auch im Laufe des Instanzenweges durchgehend vorliegend sein.

Würde diese etwa nicht vorliegen, so wäre als rechtliche Konsequenz das Bauansuchen zurückzuweisen (hiezu Neuhofer, Oö. Baurecht, 7. Auflage 2014, Rz. 11 zu § 28 Oö. BauO 1994).

Nachdem also in rechtlicher Hinsicht zum derzeitigen Zeitpunkt eine Zustimmungserklärung des Käufers der Liegenschaft mangels dessen derzeitiger Eigenschaft als Eigentümer gar nicht gegenständlich sein kann, diese jedoch nach dem bereits jetzt vorhersehbaren Eigentumserwerb des Käufers von ihm sodann definitiv erst gegeben werden müsste (wozu auf die obigen Ausführungen hingewiesen wird), ergibt sich folgende rechtliche Konsequenz für das anhängige Verfahren:

Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich ist somit jede in der gegenständlichen Angelegenheit aktuell ergehende Entscheidung gleichsam mit der Gefahr ihrer nachträglichen Invalidierung deswegen behaftet, weil im Falle der Einverleibung des Eigentums des Erwerbers dessen Erwerb in jedem Falle auf einen Zeitpunkt zurückwirken würde, der schon vor einer allfälligen Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich in der Sache liegt, weshalb sodann auch dessen Entscheidung in rechtlicher Hinsicht eben davon betroffen wäre.

In diesem Sinn sieht das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich daher mit der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu diesem Themenkreis (u.a. VwGH vom 16.9.2009, Zl. 2007/05/0153) angesichts der zwingenden Vorschriften der Oö. BauO 1994 zur Eigentümerzustimmung es als Vorfrage gemäß § 38 AVG an, wer im anhängigen Verfahren tatsächlich Grundeigentümer ist bzw. im Laufe des Verfahrens, und gegebenenfalls wann, diese Eigenschaft verloren hat bzw. wer allenfalls in die Grundeigentümerposition und sodann wiederum – zu welchem Zeitpunkt – eingetreten ist, dies alles auch unter der anzustellenden Mitbedachtnahme auf die unter Tagebuchzahl x/2014 einverleibte Anmerkung der Rangordnung nur bis zum Zeitpunkt 2.7.2015.

Ab diesem Zeitpunkt würde die sodann unausgenützte Anmerkung ihre Wirksamkeit verlieren und dies auch entsprechend grundbuchsrechtlich und damit eigentumsrechtlich von Belang sein können, was sodann auch Konsequenzen für das laufende Verfahren haben würde.

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich sieht daher im gegebenen Zusammenhang ein sinngemäßes Heranziehen der Vorschriften des § 38 AVG wegen der derzeit noch nicht gelösten Vorfrage der zurzeit in Schwebe stehenden Eigentumsverhältnisse an der gegenständlichen Liegenschaft in Verbindung mit den zwingenden Vorschriften zur Eigentümerzustimmung nach der Oö. BauO 1994 in der für das aktuelle Verfahren geltenden Fassung geboten. Die aufgezeigten grundbuchsrechtlichen und somit eigentumsrechtlichen Umstände erfordern die Aussetzung des Verfahrens bis zu dem im Spruch genannten Zeitpunkt, welcher sich eben aus grundbuchsrechtlichen Besonderheiten in Zusammenschau mit den einschlägigen Bestimmungen der OÖ ergibt.

Nachdem daher zum derzeitigen Zeitpunkt über die Beschwerde nur in einer solchen Form entschieden werden könnte, welche durch künftige rechtliche und faktische Verhältnisse stark beeinflusst werden könnte und somit derzeit in Schwebe ist, war mit einer Weiterführung des Verfahrens bis zu dem im Spruch genannten Zeitpunkt zuzuwarten und somit spruchgemäß zu entscheiden.

IV. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diesen verfahrensrechtlichen Beschluss besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Dr. Roland Kapsammer