LVwG-550847/9/KLe - 550850/3

Linz, 15.06.2016

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Berichterin: Mag^a. Karin Lederer, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von

1.   E K, x, K,

2.   H F, x, K,

3.   A K, x, K x, K, alle vertreten durch den öffentlichen Notar Dr. M W, x, O,

gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding vom 17. März 2016, GZ: Agrar20-266-10-2015, betreffend die Untersagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG werden die Beschwerden als unbe­gründet abgewiesen.

 

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.            Mit Eingabe vom 22. Dezember 2015 beantragten die ErstBf und der ZweitBf die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Übertragung des Eigen­tumsrechtes an Teilstück 1 des Grundstückes Nr. x und Teilstück 5 des Grund­stückes Nr. x, inneliegend in EZ x, KG G, im Ausmaß von 1.646 m², auf Grund des Schenkungsvertrages vom 21. November 2015. Als Begründung wurde im Antrag angeführt, dass der Zuerwerb der Erweiterung der Hausfläche diene und landwirtschaftliche Interessen in keiner Weise berühre.

 

I.1. Seitens der M K wurden gegen dieses Rechtsgeschäft keine Einwände erhoben.

 

I.2. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der gegenständliche Rechts­erwerb nicht genehmigt. Begründend führte die belangte Behörde im Wesent­lichen aus, dass durch die Übertragung der verfahrensgegenständlichen Grundstücksteile an die Geschenknehmer den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaft­lichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen werde. Es komme durch den Schenkungsvertrag zur Herauslösung einer kleinen Grünlandfläche aus einem größeren Bestand ohne ersichtlichen wirtschaftlichen Grund und dies verschlechtere auch bei einer entsprechenden Nutzung durch die Geschenknehmer die bestehende Besitzstruktur. Die Geschenknehmer würden keinen landwirtschaftlichen Betrieb führen, sodass durch den Erwerb des verfah­rensgegenständlichen Grundstückes kein selbständiger leistungsfähiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geschaffen werde, wobei die Geschenknehmer ohnedies, nach eigenen Angaben, das zu erwerbende Grundstück nicht landwirt­schaftlich nutzen wollen. Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeute aber, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördere, wohingegen die Genehmi­gung versagt werden solle, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grund­stücke geschaffen werden würden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grund­verkehrsrecht 140 f mwN). Durch das Rechtsgeschäft werde daher den Interes­sen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauern­standes ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaf­fung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG. Im Hinblick auf die Interessenabwägung gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG könne vorweg festgehalten werden, dass das Anlie­gen der Vertragsparteien grundsätzlich nachvollziehbar sei. Bei der Interessen­abwägung seien zwei private Interessen der Käufer anzuführen: Die Geschenk­nehmer hätten zum einen ein privates Interesse an der Erweiterung der Hausfläche, zum Zweiten erfolge die Schenkung innerhalb der Familie. Auch wenn nicht ausdrücklich in der Begründung erwähnt werde, könne zusätzlich davon ausgegangen werden, dass die Vertragsparteien mit dem gegenständ­lichen Rechtsgeschäft bzw. den geplanten Grundstücksteilungen „einen gewissen Puffer und eine Abgrenzung zur Landwirtschaft" schaffen wollten. All diese Vorhaben würden jedoch in die Kompetenz der Raumordnungsbehörde fallen und könnten daher nicht - ohne Vorgriff auf fachliche und rechtliche Erwägungen der Raumordnungsbehörde - über die Bezirksgrundverkehrskommission abgewickelt werden. Dies vor dem Hintergrund, dass die verfahrensgegenständlichen Teilstücke 1 und 5 Grünlandwidmung und immerhin ein Ausmaß von 1.646 m² aufweisen würden. Der Raumordnungsbehörde würden - im Gegensatz zur Bezirksgrundverkehrskommission - geeignete Instrumente zur Erweiterung von Hausflächen und zur Schaffung von klar abgegrenzten Strukturen, insbesondere durch Sonderausweisungen im Grünland (etwa Grünzug, Trenngrün), zur Verfügung stehen. Die angesprochenen Sonderausweisungen würden zudem den Vorteil bringen, dass solche Grundstücke als „sonstige Grundstücke" im Sinne des § 2 Abs. 3 Oö. GVG zu betrachten seien und somit keiner Genehmigung § 4) durch die Bezirksgrundverkehrskommission bedürfen. Bei einer grundverkehrs­behördlichen Genehmigung würde es überdies zu einer weiteren Vermengung von Bauland und Grünland kommen. Andere als die genannten privaten Interessen seien nicht vorgebracht worden. Nach sorgfältiger Interessenabwä­gung liege der Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücksteile nicht in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Inter­esse.

 

I.3. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 8. April 2016 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den Schenkungsvertrag vom 21. November 2015 grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

 

Begründend wird ausgeführt:

„Mit vorstehend bezeichnetem Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding wurde der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des zwischen den Beschwerdeführern abgeschlossenen Schenkungsvertrages vom 21.11.2015 abgewiesen.

Diese Abweisung erfolgte aus folgenden Gründen zu Unrecht und wird daher in offener Frist (die Zustellung an den Beschwerdeführervertreter erfolgte am 31.03.2016) wegen Rechtswidrigkeit angefochten:

Im wesentlichen begründet die Behörde die Abweisung damit, dass die Übertragung der gegenständlichen Grundstücksteile im (geradezu lächerlich anmutenden) Gesamtausmaß von 1.646 m² (sic!) die bestehende Besitzstruktur verschlechtere.

Dieses Argument führt sich aufgrund der Geringfügigkeit der übertragenen Fläche unseres Erachtens selbst ad absurdum und bedarf keiner weiteren Kommentierung.

Die Intentionen des Grundverkehrsgesetzes derart zu überspannen, kann jedenfalls nicht im Interesse einer zielorientierten und daher verfassungsrechtlich (noch) tolerierten Eigentumsbeschränkung iS des § 4 OÖ GVG sein.

Einen zentralen Aspekt spricht die bekämpfte Entscheidung selbst an, führt die sich daraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen nicht zu Ende: Die Schenkung erfolgt innerhalb der Familie, und enthält der Vertrag eine essentielle Regelung:

Mit Rücksicht (auch) auf die in diesem Vertrag erhaltene Zuwendung verzichtet hiemit Frau E K für sich und ihre Nachkommen unwiderruflich auf das ihr beziehungsweise diesen gegenüber dem seinerzeitigen Nachlass der geschenkgebenden Partei zustehende Pflichtteilsrecht einschließlich sämtlicher Schenkungseinrechnungsansprüche im Sinne des Paragraphen siebenhundertfünfundachtzig des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 785 ABGB).

Gerade durch die gegenständliche Übertragung wird die Basis für eine erbrechtlich reibungslose Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebes der Geschenkgeber gelegt. Es ist unschwer zu erkennen, dass eine derart weitreichende Regelung ein Vielfaches an Bedeutung hat als der ‚Verlust‘ (der von den Geschenkgebern gerade nicht als solcher gesehen wird) von 1.646 m².

Genauso unschwer ist zu erkennen, dass eine Regelung wie die gegenständliche gerade auch die Intentionen des GVG (‚der leistungsfähige Bauernstand‘) stärkt.“

 

 

II. Mit Schreiben vom 21. April 2016, eingelangt am 22. April 2016, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor. Am 9. Juni 2016 wurde eine öffent­liche mündliche Verhandlung durchgeführt.

 

II.1. Folgender Sachverhalt wird (ergänzend zu Punkt I.) als erwiesen ange­nommen:

 

Der DrittBf und die ViertBf sind Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG G, im Ausmaß von 283.260 m². Zu dieser Liegenschaft gehören unter anderem die Grundstücke Nr. x (5.505 m²) und x (3.553 m²). Aus diesen Grundstücken werden folgende Teilstücke neu gebildet:

 

Teilstück 1 aus Grundstück Nr. x 435 m²     (Grünlandwidmung)

Teilstück 5 aus Grundstück Nr. x 1.211 m²  (Grünlandwidmung)

 

Teilstück 2 aus Grundstück Nr. x 76 m²       (Baulandwidmung)

Teilstück 4 aus Grundstück Nr. x 283 m²        (Baulandwidmung)

 

Die ErstBf und der ZweitBf sind Eigentümer der Grundstücke:

 

Grundstück Nr. x 259 m²      (Baulandwidmung)

Grundstück Nr. x          1.360 m²   (Grünlandwidmung, Sternsignatur)

Grundstück Nr. x          605 m²      (Grünlandwidmung), je KG G

 

Mit Schenkungsvertrag vom 21. November 2015 schenkten der DrittBf und die ViertBf die neugebildeten Teilstücke Nr. 1, 2, 4 und 5, im Ausmaß von gesamt 2.005 m², um 2.950,36 Euro.

 

Die Teilstücke Nr. 1 und 5 werden derzeit als Wiese genutzt. Der Preis für einen m² Grünland beträgt im Bereich der verfahrensgegenständlichen Flächen ca. 2 Euro.

 

II.2. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie aus den schlüssigen und nachvollziehbaren Anga­ben der Bf im Rahmen der mündlichen Verhandlung.

 

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Die gegenständlichen Grundstücke sind zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet und werden nicht zur Gänze für andere Zwecke als der Landwirtschaft verwendet. Der zwischen den Bf über die gegenständliche Grundflächen abge­schlossene Schenkungsvertrag vom 21. November 2015 bedarf daher, aufgrund der darin vereinbarten Übertragung von Eigentum an landwirtschaftlichen Grund­stücken, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (§ 4 Abs. 1 iVm §§ 1 Abs. 2 Z 1, 2 Abs. 1 Oö. GVG).

 

III.3. Nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutz­flächen und

1.   an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauern­standes oder

2.   an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Darüber hinaus muss der Rechtserwerber glaubhaft machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirt­schaften wird.

 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grund­verkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN).

 

Die ErstBf und der ZweitBf sind derzeit Eigentümer land- oder forstwirtschaft­licher Grundstücke im Ausmaß von 1.965 m² (Grundstück Nr. x und Grundstück Nr. x, je KG G). Mit der Gründung eines landwirtschaftlichen Grundbesitzes im Ausmaß von insgesamt 3.611 m² wird - insbesondere bei Fehlen eines entsprechenden Wirtschaftsprogrammes für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Schaffung einer solch kleinen Einheit - kein wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen bzw. kann aus einer landwirtschaftlichen Grundfläche in dieser Größe üblicherweise kein nachhaltiges landwirtschaftliches Einkommen erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaft­lichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt aus diesen Gründen nicht in Betracht.

 

III.4. Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, dürfen gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Inter­esse liegen und den sonstigen Zielen des Oö. GVG nicht widersprechen.

Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Interessen­abwägung sind auch private Interessen zu beachten (vgl. VfSlg. 16.937/2003).

 

Vor dem Hintergrund des festgestellten Sachverhaltes können keine - öffent­lichen oder privaten - Interessen festgestellt werden, die zugunsten der Bf das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegen würden:

 

Das im verfahrenseinleitenden Antrag genannte Interesse der ErstBf und des ZweitBf an einer Hausflächenerweiterung vermag das öffentliche Interesse nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht zu überwiegen, zumal sie im verfahrensgegenständ­lichen Bereich bereits über eine Grundfläche von 2.224 m² verfügen und eine Vermengung von Bauland und Grünland vorliegt und zusätzlich die beantragte Verschwenkung der Grundstücksgrenze zu einer massiven Verschlechterung der Bewirtschaftbarkeit der landwirtschaftlichen Grundfläche führen würde. Daran ändert auch das weiters geltend gemachte Interesse an einer geordneten Hof­übergabe und der damit verbundene Pflichtteilsverzicht nichts, dies auch unter Berücksichtigung des relativ geringen Gesamtwertes der verfahrensgegenständ­lichen, als Grünland gewidmeten Flächen unter Zugrundelegung eines m²-Preises von 2 Euro.

 

Eine Genehmigung des beantragten Rechtserwerbes würde dagegen zur Heraus­lösung einer Teilfläche aus einem größeren landwirtschaftlichen Besitz sowie zu einer weiteren Vermengung von Bau- und Grünland führen, weshalb das gegen­ständliche Rechtsgeschäft auch dem öffentlichen Interesse an einer widmungsge­mäßen Verwendung von Grund und Boden (§ 1 Abs. 1 Z 5 Oö. GVG) wider­spricht.

 

 

IV. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die im gegenständlichen Verfahren, unter Bedachtnahme auf die konkreten Umstände des Einzelfalles, vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeu­tung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Zl. Ro 2014/21/0033 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel").

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsge­richtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsge­richtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landes­verwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsan­walt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240,- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzu­bringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Harald Wiesinger