LVwG-150763/33/DM/FE - 150764/2

Linz, 18.05.2016

I M N A M E N D E R R E P U B L I K

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seine Richterin Mag. Doris Manzenreiter über die Beschwerde 1. des Dr. C R, K x, x R, und 2. der Dr. B R, J x, x U, beide vertreten durch o.Univ.Prof. Dr. B B, Dr. J B, Mag. M M, PLL.M. Rechtsanwälte, K x, x L, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck vom 6.7.2015, Zl. Ge20‑45-73-01-2015, betreffend Einwendungen gegen ein Bauvorhaben, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 30.3.2016

zu Recht e r k a n n t :

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang, Sachverhalt:

I.1. Mit Ansuchen vom 15.4.2015 beantragte die x I GmbH (in der Folge: Bauwerberin) die Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben "Hotel- und Wohnprojekt, bestehend aus zwei getrennten Gebäuden" auf den Grundstücken Nr. x, x und x sowie den Grundstücken Nr. x, x, x, alle KG U. Das auf den Grundstücken Nr. x und x, KG U, vorgesehene Hauptgebäude befindet sich in der Widmung "Sondergebiet des Baulandes, Tourismusbetrieb". Das Grundstück Nr. x sowie die Grundstücke Nr. x, x und x weisen die Flächenwidmung "Kerngebiet" auf.

I.2. Die Beschwerdeführer (im Folgenden kurz: Bf) sind Miteigentümer der nordöstlich direkt an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Nr. x und x, je KG U.

I.3. Mit Kundmachung vom 21.4.2015 beraumte die Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck als die im Rahmen der Oö. Bau-Übertragungsverordnung zuständige Baubehörde unter Hinweis auf die Präklusionsfolgen gemäß § 42 AVG eine mündliche Bau- und auch Gewerbeverhandlung für den 11.5.2015 an.

Im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung brachten die rechtsfreundlich vertretenen Bf Folgendes vor:

"Der Bauplatz ist nicht präzise beschrieben, weil die Grenze der Grundstücke x und x zum Grundstück x nicht feststeht. Die eingereichten Pläne beziehen sich auf eine Grundgrenze 'laut Grenzbegehung 20.11.2014. Dieser in der Grenzbegehung vorgeschlagenen Grenzziehung wurde unsererseits nicht zugestimmt. Der Bauplatz muss von den bücherlichen Grenzen ausgehen. Da die Grundgrenzen nicht feststehen, kann nicht beurteilt werden, ob die Nachbarabstände eingehalten sind. Gleiches gilt für die Höhe der Gebäude. Wir wenden die Verletzung der Nachbarabstände durch die wesentliche Erhöhung der Gebäudehöhe, die Verletzung der bezüglichen baurechtlichen Nachbarschutzbestimmungen ein. Diese Einwendung bezieht sich auf alle vom Projekt erfassten Gebäude.

Privatrechtliche Einwendung: Das nordöstliche Eck des Grundstückes x ist mit einer Hütte bebaut. Frau Dr. B R ist Eigentümerin sowohl der Grundfläche als auch der Hütte. Die Großeltern von Frau Dr. R betrieben auf den gegenständlichen Liegenschaften ein Unternehmen und verwendeten die Hütte für die Lagerung von Material und Gerätschaften. Die Hütte besteht seit Jahrzehnten, das diesbezügliche Grundstück haben die Großeltern von Frau Dr. R ersessen. Im Erbweg ging die Hütte dann auf die Eltern von Frau Dr. R und danach auf Frau Dr. R über. Zurzeit wurde Frau und Herrn Dr. W die prekaristische Nutzung der Hütte gestattet. Das Bauprojekt ist unzulässig, weil es diese Hütte offensichtlich zum Abbruch in die Planung einbezieht und die bezügliche Grundfläche für die Umleitung des Grenzbaches verwenden will. Den eingereichten Unterlagen ist zu entnehmen, dass der Grenzfluss zwischen den Grundstücken x und x und dem Grundstück x verändert bzw. umverlegt werden soll. Die Hochwassersituation des Flusses ist nicht dargestellt. Es lässt sich nicht erkennen, durch welche baulichen Maßnahmen diese Verlegung durchgeführt werden soll. Auch ist offen, ob die dafür erforderlichen wasserrechtlichen Bewilligungen vorliegen. Der gesamte Fluss liegt im geschützten Abstandsbereich unserer Grundstücke.

...

Der Flächenwidmungsplan sieht die Flächenwidmung Tourismus vor und im Bauvorhaben sind offensichtlich auch Zweitwohnungen geplant. Derartiges Mischen ist in der Flächenwidmung Tourismus nicht zulässig.

In der Gemeinderatssitzung vom 16.10.2014 fand eine Korrektur des Flächenwidmungsplanes vor dem Grundstück x in Verkehrsfläche statt. Es handelte sich bisher um eine Fehlnutzung dieser umgewidmeten Fläche.

Für das Bauvorhaben existiert kein gültiger Bebauungsplan. Nach § 31 ROG ist ein Bebauungsplan erforderlich. Das Bauvorhaben weist im Gegensatz zur bisherigen Bebauung eine wesentlich höhere Gebäudehöhe (2,1 m beim 'Z') sowie eine wesentliche Vergrößerung des Baukörpers auf. Dadurch ist eine erhebliche Beeinträchtigung der Sicht- und Lichtverhältnisse für uns sowie des Ortsbildes gegeben. Wir beantragen daher die Anbringung einer Baumaske, um die tatsächliche Gebäudehöhe in der Natur feststellen zu können. Wir beantragen auch Beweissicherung für das Gebäude."

Der gewerbe-/bautechnische Amtssachverständige führt in seinem Befund Folgendes aus:

„B) BEFUND

Aus bau- und gewerbetechnischer Sicht ist die Errichtung und der Betrieb einer Hotel-Betriebsanlage mit Wohnungen, bestehend aus:

· Hauptgebäude

o Kellergeschoss: Technik-, Personal-, Umkleide-, WC-, Lager-, Abstell- und Nebenräume, Getränkekühlraum, Lastenaufzug (KG bis EG), Personenaufzug (KG bis DG), Sicherheitsstiegenhaus (KG bis DG)

o Erdgeschoss: Gaststube, Frühstücksraum, Saal, Seminarraum mit insgesamt 132, Gastgarten mit ca. 47 und Schanigarten mit ca. 28 Verabreichungsplätzen, Windfänge, Rezeption/Foyer, Büro, Küche, Lager-und Nebenräume, Anlieferungsbereich an der nördlichen Ecke über einen gesonderten Eingang

o 1. Obergeschoss: 14 Gästezimmer mit Terrassen bzw. Balkonen und Nebenräumen

o 2. Obergeschoss: 4 Gästezimmer mit Terrassen bzw. Balkonen und Nebenräumen, 3 Wohneinheiten mit Terrassen bzw. Balkonen und Nebenräumen

o Dachgeschoss: 1 Wohneinheit mit Terrassen und Balkonen samt Nebenräumen

· Nebengebäude

o Erdgeschoss: Seminar- und Wellnessbereich (Umkleiden, Duschen, WC-Anlagen, Sauna, Saunarium, Dampfbad)

o Obergeschoss: 1 Wohneinheit, 2 Liegeterrassen, Ruheraum

o Obergeschoss: 1 Wohneinheit mit Terrassen bzw. Balkonen und Nebenräumen

· Gebäude K

o Kellergeschoss: 13 PKW-Stellflächen in einer Tiefgarage inkl. Lüftungsanlage,

Abstellräume, Technikraum, Personenaufzug (KG bis DG), Sicherheitsstiegenhaus (KG bis 2. OG)

o Erdgeschoss: 5 PKW-Stellflächen in einer Garage inkl. Lüftungsanlage, Müllraum, 1 Wohneinheit, Fahrradabstellplätze (überdacht)

o 1. Obergeschoss: 3 Wohneinheiten mit Loggien bzw. Erker

o 2. Obergeschoss: 2 Wohneinheiten mit Terrassen bzw. Balkonen oder Erkern und Nebenräumen

o Dachgeschoss: Galerie in Zuordnung zur darunterliegenden Wohneinheit

· Lüftungs- und Kälteanlagen

· PKW-Stellflächen (18 Garagenstellplätze, 5 PKW-Stellplätze im Freien)

am Standort x U, H x, Baufläche x und Grundstücke Nr. x und x, sowie am Standort x U., J x, Baufläche x und Grundstücke Nr. x und x, alle KG. x U, zu beurteilen.“

Das Bauvorhaben wird vom Amtssachverständigen wie folgt beschrieben:

„Beschreibung des Vorhabens:

Die Baumaßnahmen gliedern sich in einen ufernahen U-förmigen Baukörper mit einer Fläche von ca. 30 x 40 m mit einem Keller, einem EG, mit 2 Obergeschossen und einem ausgebautem Dachgeschoß. Der Baukörper nordwestlich der J weist ein Grundrissausmaß von ca. 32 x 15 m auf. Es handelt sich um ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss und 2 Vollgeschossen.

a) Hauptgebäudetrakt südöstlich der J:

Im Keller ist die gesamte Haustechnik mit Heizung, Lüftung und elektrotechnischen Versorgungseinrichtungen untergebracht. Weiters sind auf dieser unteren Ebene die WC -Gruppen für den Restaurantbereich, die Umkleiden und der Sozialraum für das Hotel-Personal, die Lagerräume für Restaurant und Hotel sowie die Kellerabstellräume für die Wohnungen der oberen Geschoße angeordnet.

Der Keller ist - wie auch alle anderen Geschoße - barrierefrei über einen entsprechenden Personenaufzug erreichbar. Zusätzlich ist ein Lastenaufzug für Getränkegebinde, Fahrräder usw. zwischen Erdgeschoss und Keller eingeplant.

Im Erdgeschoß ist neben der Rezeption mit Büro im Eingangsbereich - seeseitig ausgerichtet - der gesamte Restaurant- und Seminarbereich mit Verbindung in die Außenbereiche von Gastgarten zum See hin und vom Gastgarten zum Hauptplatz hin geplant.

Im Haupthaus ist zentral gelegen ein Sicherheitsstiegenhaus (mit Lift) mit direktem Fluchtweg ins Freie so geplant, dass hier auch ein getrennter Eingang für Hotelgäste und Wohnungseigentümer möglich ist.

Die Rezeption mit Bürozone ist so situiert, dass sämtliche Zugangsbereiche des Hotels incl. der Garageneinfahrten ins Kgebäude von diesem Bereich einsehbar sind.

Im Verbindungsbau zwischen Haupthaus und Bauteil Klimtpark ist die Restaurantküche mit Nebenräumen und Lagerräumlichkeiten untergebracht.

Die Anlieferung erfolgt an der nördlichen Ecke an der J über einen gesonderten, witterungsgeschützten Eingang.

Entlang der Nordostgrenze zum K hin ist ein Seminar bzw. Wellnessbereich vorgesehen. Die Saunaräumlichkeiten sind in etwa im Bereich des derzeit bestehenden Bootshauses, direkt am See so situiert bzw. gestaltet, dass in der baulichen Gestaltung an den Typ des klassischen Bootshauses anzuknüpfen versucht wurde.

Eine Stegplattform in konventioneller Holzpiloten - Bauweise schließt diesen Bereich zum See hin ab.

Seeseitig vor der Restaurantzone ist ein großzügiger Gastgarten mit abgestuften Ebenen so konzipiert, dass durch die Abstufung die Nähe zur Wasserfläche hergestellt wird. Die unterste Ebene (nahe am Wasser) kann auch als Plattform für Badegäste genutzt werden. Auch die Anlegemöglichkeit für Boote sollte gegeben sein.

Baumpflanzungen im Bereich Gastgarten und auch entlang der S zum Hauptplatz hin, runden die gesamte Außenanlage ab.

Im 1. Obergeschoß sind im Hauptgebäude 14 Hotelzimmer angeordnet. Den Zimmern ist größtenteils ein Balkon vorgelagert.

Im Bauteil K ist eine Wohnung und über dem Wellnessbereich sind zwei Sonnenterrassen und ein multifunktionell nutzbarer Ruheraum der Saunazone für die Hotelgäste vorgesehen.

Im 2. Obergeschoß sind im Hauptgebäude 4 Hotelzimmer und 3 Appartements geplant. Im Bauteil K ist eine Wohnung zum K hin orientiert vorgesehen.

Im Dachgeschoß ist im Hauptgebäude eine Wohnung geplant.

b) Gebäude K:

Im Keller sind 13 Garagenplätze von der J über ein Rampenbauwerk erschlossen angeordnet. Weiters befinden sich auf dieser Ebene die Kellerräume der Wohnungen und der Technikraum als Übergabestation vom Haupthaus her.

Im Erdgeschoß sind hangseitig 5 Pkw Garagenplätze und ein zentraler Müllraum situiert. Der Haupteingang ist an der K so angeordnet. Die Niveauunterschiede durch die Hanglage werden im Stiegenhaus mittels gestaffelter Geschossebenen ausgeglichen.

In diesem Stiegenhaus ist auch ein Personenaufzug als Durchlader angeordnet - damit sind alle Ebenen barrierefrei erreichbar.

Vom Stiegenhaus/Vorhaus ist auch eine Haustüre Richtung Nord - Ost zu den Fahrradabstellbereichen und auch als Nebeneingang geplant.

Zur J hin wird eine Kleinwohnung angeordnet.

Im 1. Obergeschoß sind 3 Wohnungen ebenfalls mit Loggia bzw. Erker angeordnet. Sämtliche dieser Wohnungen sind barrierefrei erreichbar und im Sinne der Anpassbarkeit geplant. Die hang- bzw. westseitige Wohnung ist für den Hotelbetreiber vorgesehen.

Im 2. Obergeschoß sind 2 Wohnungen mit Loggia bzw. Erker situiert. Auch diese Wohnungen sind barrierefrei erreichbar. Über der seeseitigen Wohnung ist eine kleine Galeriezone geplant.“

Der Gebäudetrakt nordwestlich der J (K) wird vom Amtssachverständigen wie folgt beschrieben:

„b) Gebäudetrakt nordwestlich der J (K):

An der Südostseite schließt die J an. Südwestlich verläuft die öffentliche K. Nordwestlich grenzt ebenfalls eine öffentliche Verkehrsfläche an. Nur an der Nordostseite grenzt ein Nachbargrundstück an. Hier wird grundsätzlich eine offene Bebauung unter Einhaltung der Abstandsvorschriften des § 40 OöBauTG vorgenommen. In wesentlichen Teilen werden die Mindestabstände von 3,0 m zum Nachbargrundstück eingehalten. Der Keller ragt in Teilbereichen nahezu direkt an die Nachbargrundgrenze. Dieser Kellerteil liegt allerdings zur Gänze unter dem künftigen Gelände. Im EG wird ein Flugdach für Fahrräder direkt an der Grundgrenze vorgesehen. Im ersten OG ragt ein Erker im Bereich des Ganges und des Wohnungsvorraumes in den Seitenabstand hinein. Hier verbleibt auf einer Länge von 4,48 m der Erker ein Abstand von 2,06 m zur Grundstücksgrenze. Im zweiten Obergeschoss ist zur Begradigung des Baukörpers ebenfalls ein kleiner Erker vorgesehen. An der engsten Stelle bleibt hier ein Abstand von 2,40 m zum Nachbargrundstück.

Das Fußbodenniveau wird höhenmäßig versetzt. Dies ergibt sich durch die in Richtung Nordwesten ansteigende K. Der Gebäudezugang im Bereich des Erdgeschosses zur K weist eine Absolutkote von 471,10 müA auf und liegt damit um 0,48 m über dem EG Niveau des südlichen Hauptgebäudes. Von diesem EG Niveau des Hauses K ergibt sich eine Traufenhöhe von 8,32 m und eine Firsthöhe von 11,79 m.“

Zu den Abstandsvorschriften führt der Amtssachverständige Folgendes aus:

„Abstandsvorschriften:

Die Gebäudekomplexe wurden grundsätzlich unter Zugrundelegung der offenen Bebauung geplant. Beim Hauptgebäudetrakt südlich der J grenzen an drei Seiten ausgewiesene Verkehrsflächen bzw. der Hauptplatz an. Hier müssen die Abstandsvorschriften nicht eingehalten werden. Zum Aan der Südseite verbleibt mit dem Gebäude an der engsten Stelle ein Abstand von mehr als 8 m. Der Gastgarten ist zumindest 2 m von der Grundgrenze entfernt. Die Rampe befindet sich auf dem derzeitigen Geländeniveau. Hinsichtlich der Einbauten im See wird auf der erforderliche wasserrechtliche Bewilligung verwiesen.

Beim Gebäude K wird der Mindestabstand von 3,0 m zum Nachbargrundstück grundsätzlich eingehalten. Im Bereich der Gaupe ergibt sich eine (aus den Ansichten gemessene) Höhe von 9,40 m. Hier liegt allerdings der Abstand von 3,16 m. Damit wird auch hier die Forderung nach einem Mindestabstand von 1/3 der Gebäudehöhe erfüllt. In geringen Teilen ragen Erkerausbildungen bis auf einen Abstand von 2,0 m zur Nachbargrundgrenze heran. Dies ist nach den Bestimmungen des § 41 Abs. 2 Z 2 Oö. BauTG zulässig.

Der dem Nachbargrundstück am kritischsten Betrachtungspunkt hinsichtlich der Abstandsbestimmungen befindet sich im Bereich des einspringenden Eckes der Hütte. Nach der schlüssigen Darstellung in den Plänen werden zu diesem Punkt die Abstandsvorschriften des § 40 Oö. BauTG unter Berücksichtigung der Ausnahmen im
§ 41 Oö. BauTG eingehalten.

Sollte dieser neue Grundstückseckpunkt nicht anerkannt werden, ergibt sich nach dem derzeitigen Katasterstand eine Grundgrenze, die vom geplanten Gebäude um zumindest 30 cm in Richtung der Liegenschaft R zurückspringt. Der Abstand wird in diesem Fall von 3,0 m auf ca. 3,30 m erhöht.“

Der Vertreter der Bauwerberin gibt in seiner abschließenden Stellungnahme - soweit hier relevant - Folgendes an:

„Bei Projektplanung wurde grundsätzlich vom bestehenden grundbücherlichen Grenzkatasterstand ausgegangen, sodass hier der Seitenabstand (Bauwich) und die Höhe jedenfalls den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Dessen ungeachtet war die Projektwerberin schon bei Projektsplanung daran interessiert, den bestehenden Grenzverlauf, insbesondere auch im Interesse der Anrainer, und hier speziell der Eigentümer der Grundstücke x und x, KG. U, an den Bauzustand anzupassen. Die Idee war, den Grenzverlauf, insbesondere im Bereich des Grundstückes x zum Grundstück x so zu bereinigen, dass die bestehenden Baulichkeiten berücksichtigt werden.

Im Ergebnis wäre damit ein Grundgewinn zugunsten des Grundstückes x zu Lasten der Konsenswerberin erfolgt.

Im Bereich der Westgrenze des Grundstückes x hat sich auf Grund der Neuvermessung keine Änderung zum Katasterstand ergeben.

Frau Dr. R war bei der Grenzbegehung mit dem Geometer am 20.11.2014 anwesend und hat hier grundsätzlich keinen Einwand zur abgeschrittenen Grenze erklärt, sondern Bedenkzeit erbeten.

Vollkommen überraschend und erstmalig behauptet nun die Anrainerin, Frau Dr. R, dass die Hütte am Nordostteil des Grundstückes x von ihren Großeltern ersessen worden wäre und diese Fläche damit in ihrem außerbücherlichen Eigentum als Rechtsnachfolgerin stehen würde. Tatsächlich ist diese Fläche im Grundbuch Bestandteil des Grundstückes x und damit im Eigentum der Konsenswerberin (sh. beiliegenden Grundbuchsauszug der EZ x). Zusätzlich ist festzuhalten, dass auch die Grundstücke x und x eben nicht im Alleineigentum, sondern im Miteigentum von Frau Dr. R stehen. Die behauptete Ersitzung wird daher vom Vertreter der Konsenswerberin keinesfalls anerkannt.

Das Vorbringen des Rechtsanwaltes von Frau Dr. R ist, insbesondere den Seitenabstand und die Bauhöhe betreffend, unrichtig aber auch unsubstanziert. Tatsächlich weicht der Vermessungsgrenzverlauf vom Katasterstand im größten Teil nicht voneinander ab.

Aus den Projektsunterlagen ergibt sich eindeutig und nachvollziehbar, dass der gesetzlich vorgegebene Seitenabstand und auch die Bauhöhe gesetzeskonform sind. Der Rechtsanwalt von Frau Dr. R hat hingegen nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür angegeben, wo und in welchem Bereich und in welcher Art den gesetzlichen Vorgaben aus Anrainersicht nicht entsprochen worden wäre.

Bei Beurteilung des Vorhabens wurde nunmehr der Grenzverlauf gemäß grundbücherlicher Katasterstand herangezogen. Dies in Übereinstimmung mit der Erklärung von Frau Dr. R/RA. Dr. R.“

I.4. Mit Bescheid vom 6.7.2015 erteilte die Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck als Bau- und Gewerbebehörde (= belangte Behörde) die beantragte baubehördliche Bewilligung und gewerbebehördliche Genehmigung.

Die Bf erhoben gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

I.5. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit Schreiben vom 31.8.2015 die Beschwerde der Bf samt bezughabendem Verwaltungsakt vor.

I.6. Bei der am 30.3.2016 durchgeführten mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich, bei der das gewerberechtliche und das baurechtliche Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbunden wurden, wurde eingehend das Thema der Zuständigkeit der belangten Behörde sowie die von den Bf monierte strittige Grundgrenze zwischen dem Baugrundstück „K“ und dem Grundstück der Bf erörtert.

Mit Eingabe vom 6.4.2016 legte die Bauwerberin, wie bei der mündlichen Verhandlung vereinbart, noch Unterlagen zur historischen Erhebung der Grundstücksgrenzen vor. Dies wurde den Bf mit der Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme ins Parteiengehör geschickt.

II. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verwaltungsakt der Behörde sowie Einholung eines aktuellen Grundbuchsauszugs zum Grundstück der Bf (ON 24) sowie zu den Baugrundstücken (ON 23) samt Einsicht in den in der Urkundensammlung befindlichen Kaufvertrag vom 20.3.2014 (ON 26). Weiters wurde dem Landesverwaltungsgericht entsprechend dem Auftrag in der am 30.3.2016 durchgeführten mündlichen Verhandlung, bei der insbesondere die strittige Grundgrenze und die Ausführung des Bauvorhabens bezüglich Beurteilung der Zuständigkeit der belangten Behörde nach der Oö. Bau-Übertragungsverordnung eingehend erörtert wurde (Niederschrift ON 19 ad), von der Bauwerberin mit Eingabe vom 6.4.2016 eine mit 1.9.2015 datierte historische Zusammenstellung aus der Digitalen Katastermappe („Zusammenstellung aus Auszug Mappenblatt“) zur strittigen Grundgrenze zwischen dem Bauteil „K“ und dem Grundstück der Bf vorgelegt (ON 27).

III. Maßgebliche Rechtslage:

III.1. Nach § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtsache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

III.2. Die hier relevante Bestimmung der Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1944), LGBl. Nr. 66/1994, in der Fassung LGBl. Nr. 90/2013, lautet auszugsweise wie folgt:

„§ 31

Einwendungen der Nachbarn

(1) Nachbarn sind

1. bei Wohngebäuden einschließlich der zugehörigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sowie der allenfalls vorgeschriebenen Neben- und Gemeinschaftsanlagen: die Eigentümer oder Eigentümerinnen und Miteigentümer oder Miteigentümerinnen der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens zehn Meter entfernt sind;

2. bei allen anderen Bauvorhaben sowie für die Nachbarrechte im Sinn des Abs. 5: die Eigentümer oder Eigentümerinnen und Miteigentümer oder Miteigentümerinnen der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 50 Meter entfernt sind.

Die Stellung als Nachbar besteht jedoch jeweils nur unter der Voraussetzung, dass diese Eigentümer oder Eigentümerinnen und Miteigentümer oder Miteigentümerinnen durch das Bauvorhaben voraussichtlich in ihren subjektiven Rechten beeinträchtigt werden können. Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind Grundeigentümern oder Grundeigentümerinnen gleichgestellt.

…

(3) Nachbarn können gegen die Erteilung der Baubewilligung mit der Begründung Einwendungen erheben, daß sie durch das Bauvorhaben in subjektiven Rechten verletzt werden, die entweder in der Privatrechtsordnung (privatrechtliche Einwendungen) oder im öffentlichen Recht (öffentlich-rechtliche Einwendungen) begründet sind.

(4) Öffentlich-rechtliche Einwendungen der Nachbarn sind im Baubewilligungsverfahren nur zu berücksichtigen, wenn sie sich auf solche Bestimmungen des Baurechts oder eines Flächenwidmungsplans oder Bebauungsplans stützen, die nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Interesse der Nachbarschaft dienen. Dazu gehören insbesondere alle Bestimmungen über die Bauweise, die Ausnutzbarkeit des Bauplatzes, die Lage des Bauvorhabens, die Abstände von den Nachbargrenzen und Nachbargebäuden, die Gebäudehöhe, die Belichtung und Belüftung sowie jene Bestimmungen, die gesundheitlichen Belangen oder dem Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen dienen. Ein Schutz gegen Immissionen besteht jedoch insoweit nicht, als die Nachbargrundstücke oder die darauf allenfalls errichteten Bauten nicht für einen längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind und die Errichtung solcher Bauten auf Grund faktischer oder rechtlicher Umstände auch in Hinkunft nicht zu erwarten ist. Als längerer Aufenthalt gilt dabei jedenfalls nicht ein wenn auch mehrmaliger oder öfterer, jeweils aber nur kurzzeitiger vorübergehender Aufenthalt von Menschen. Überdies kann der Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen nicht dazu führen, daß die Baubewilligung für ein Bauvorhaben, das nach der für das Baugrundstück geltenden Flächenwidmung zulässig ist, grundsätzlich versagt wird.

…“

III.3. Die Verordnung der Oö. Landesregierung, mit der für bestimmte Gemeinden die Besorgung einzelner Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereichs auf dem Gebiet der örtlichen Baupolizei auf staatliche Behörden des Landes übertragen wird (Oö. Bau-Übertragungsverordnung), LGBl. Nr. 61/2003, in der Fassung LGBl. Nr. 145/2015, lautet auszugsweise:

„§ 1

Die Besorgung der im § 2 umschriebenen Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei wird von den in der folgenden Tabelle in der linken Spalte genannten Gemeinden mit Wirksamkeit ab dem in der rechten Spalte angegebenen Datum auf die in der mittleren Spalte angeführten Bezirkshauptmannschaften übertragen:

Gemeinde	Bezirkshauptmannschaft	ab
…
U	V	1. November 2012
…

§ 2

(1) Die Übertragung gilt nur für bauliche Anlagen, für die eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist. Sie umfasst das Baubewilligungs- und Bauanzeigeverfahren, die Angelegenheiten der Bauausführung und Bauaufsicht sowie die baupolizeilichen Maßnahmen (§ 15 und §§ 24 bis 50 der Oö. Bauordnung 1994, LGBl. Nr. 66, in der jeweils geltenden Fassung). Für die Erklärung zum Neuplanungsgebiet (§ 45 Abs. 1 und 5 Oö. Bauordnung 1994) bleibt der Gemeinderat zuständig.

(2) Bei einer Mischnutzung bzw. -verwendung gilt die Übertragung nur, wenn die betreffende bauliche Anlage überwiegend gewerblichen Zwecken dient. Die überwiegende Nutzung bzw. Verwendung ist anhand der Nutzfläche, bei diesbezüglichem Gleichstand anhand des umbauten Raumes (der Kubatur) zu beurteilen. Im Sinn dieser Bestimmung gilt als Nutzfläche bei Gebäuden die Netto-Gesamtgeschoßfläche, im Übrigen aber die tatsächlich für gewerbliche oder sonstige Zwecke genutzte Fläche.

…“

IV. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat im Rahmen des durch die §§ 27 und 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG normierten Prüfungsumfanges erwogen:

IV.1. Zur Zuständigkeit:

Die Bf bringen vor, der Bezirkshauptmann sei für die erteilte Bewilligung zumindest teilweise unzuständig. Gemäß § 2 Abs. 1 Oö. Bau-Übertragungsverordnung gelte die Übertragung der baupolizeilichen Zuständigkeit der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich an den Bezirkshauptmann nur für „bauliche Anlagen, für die eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist“. Das eingereichte Vorhaben bestehe aus einem Hauptgebäude, einem Nebengebäude und dem Gebäude K. Das seien drei getrennte Baukörper. Nach der Anlagenbeschreibung sei nur das Hauptgebäude gewerblich genutzt, so dass für die beiden anderen Gebäude eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung nicht erforderlich sei, die baubehördliche Bewilligungspflicht diesbezüglich gemäß § 2 Abs. 1 Oö. Bau-Übertragungsverordnung auch nicht dem Bezirkshauptmann obliege. Wenn man Mischverwendungen der drei Gebäude annehmen wollte, sei gemäß § 2 Abs. 2 Oö. Bau-Übertragungsverordnung evident, dass die nicht gewerblichen Nutzflächen im Nebengebäude und im Gebäude K eindeutig überwiegen. Im Übrigen leide der Bescheid an einem schweren Begründungsmangel, weil aus den Feststellungen nicht nachvollziehbar sei, dass, warum und in welchen Bereichen die Zuständigkeit des Bezirkshauptmanns nach der Oö. Bau-Übertragungsverordnung gegeben sein sollte. Verwiesen wird sodann noch auf
§ 35 Abs. 1 letzter Satz Oö. BauO 1994, wonach bei mehreren Baukörpern über jeden dieser Baukörper getrennt zu entscheiden sei.

Das Verwaltungsgericht hat gemäß § 27 VwGVG, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen. Das Verwaltungsgericht hat daher die Unzuständigkeit der belangten Behörde von Amts wegen aufzugreifen.

IV.1.1. Gemäß § 1 Oö. Bau-Übertragungsverordnung hat die Gemeinde U, auf deren Gemeindegebiet das Bauvorhaben errichtet werden soll, die Besorgung der im § 2 umschriebenen Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei mit Wirksamkeit 1.11.2012 an die Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck übertragen. Gemäß § 2 Abs. 1 erster Satz leg.cit. gilt die Übertragung nur für bauliche Anlagen, für die eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist. Mit dem beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck wurde nicht nur die Baubewilligung für die Errichtung und den Betrieb einer Hotel-Betriebsanlage mit Wohnungen, sondern auch die gewerbebehördliche Genehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Hotel-Betriebsanlage erteilt. In diesem Zusammenhang wird auch auf das vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich abgeführte gewerberechtliche Verfahren zu LVwG-850440 verwiesen. Eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung für die Hotel-Betriebsanlage war daher erforderlich.

IV.1.2. Gemäß § 2 Abs. 2 Oö. Bau-Übertragungs-Verordnung gilt die Übertragung bei einer Mischnutzung bzw. –verwendung nur, wenn die betreffende bauliche Anlage überwiegend gewerblichen Zwecken dient. Die überwiegende Nutzung bzw. Verwendung ist anhand der Nutzfläche, bei diesbezüglichem Gleichstand anhand des umbauten Raumes (der Kubatur) zu beurteilen. Im Sinn dieser Bestimmung gilt als Nutzfläche bei Gebäuden die Netto-Gesamtgeschoßfläche, im Übrigen aber die tatsächlich für gewerbliche oder sonstige Zwecke genutzte Fläche.

Die der Hotel-Betriebsanlage zugeordneten gewerblich genutzten Flächen stehen den den Wohnungen zugeordneten, nicht gewerblich genutzten Flächen gegenüber.

Die Bf bringen nun vor, das eingereichte Vorhaben bestehe aus einem Hauptgebäude, einem Nebengebäude und dem Gebäude K. Dies seien drei getrennte Baukörper. Nach der Anlagenbeschreibung sei nur das Hauptgebäude gewerblich genutzt, so dass für die beiden anderen Gebäude eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung nicht erforderlich sei und die baubehördliche Bewilligungspflicht diesbezüglich gemäß § 2 Abs. 1 Oö. Bau-Übertragungsverordnung auch nicht dem Bezirkshauptmann obliege.

Dem ist zunächst zu entgegnen, dass es sich nicht um drei, sondern um zwei getrennte Baukörper handelt, nämlich das Hauptgebäude und das Gebäude K. Das von den Bf ins Treffen geführte „Nebengebäude“ auf Grundstück Nr. x, KG U, erfüllt schon auf Grund der Traufenhöhe von mehr als 3 m nicht die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Nebengebäudes iSd § 2 Z 18 Oö. BauTG 2013. Darüber hinaus stellt dieser Baukörper auf Grund der aus den Einreichplänen ersichtlichen baulichen Gestaltung und dem funktionalen Zusammenhang eine Einheit mit dem übrigen Hauptgebäude dar.

Ein Bauvorhaben (das ist jenes Bauvorhaben, das Gegenstand des jeweiligen Bauansuchens ist) ist grundsätzlich ein unteilbares Ganzes (vgl. VwGH 22.1.2015, Ra 2014/06/0055 mit Hinweis auf VwGH 23.4.1996, 95/05/0219). Nach dem Willen der Bauwerberin wurden sämtliche Bauteile als gemeinsame technische, aber auch architektonische Einheit geplant und entwickelt (siehe die Ausführungen in der Verhandlungsschrift vom 30.3.2016). So befinden sich auf den Grundstücken Nr. x, x und x, je KG U, auf welchen der Bauteil K geplant ist, jedenfalls 11 Stellplätze, die dem Hotel zugeordnet sind (5 Stellplätze Hotel, 6 Stellplätze in der Tiefgarage - siehe die „Nutzflächen-Zusammenstellung – gewerbliche – private Nutzung“ in den Einreichunterlagen). Außerdem befindet sich im Keller des Bauteils K der Technikraum als Übergabestation vom Haupthaus her (siehe die Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen auf Seite 20 in der Verhandlungsschrift der belangten Behörde vom 11.5.2015). Entsprechend den Ausführungen der Bauwerberin in der vom Landesverwaltungsgericht abgehaltenen mündlichen Verhandlung sind sämtliche technischen Versorgungsanlagen, wie etwa die Wärmeversorgung für das Gesamtvorhaben, einheitlich ausgeführt und berechnet und können demgemäß nicht in Einzelbauteile zerteilt werden. Schließlich ist anzuführen, dass sich das Ansuchen um gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung auch auf die den Bauteil K betreffenden Grundstücke Nr. x, x und x, je KG U, erstreckt und im gewerberechtlichen Verfahren auch entsprechend abgehandelt wurde (siehe die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich vom 10.5.2016, LVwG-850440/23/Bm/AK – 850441/2). Nach Ansicht des Landesverwaltungs-gerichts Oberösterreich ist daher unter diesen Aspekten für die Beurteilung der Zuständigkeit von einem einheitlichen Bauvorhaben, bestehend aus den Bauteilen „Hauptgebäude“ und „K“, auszugehen. Ob noch weitere Räumlichkeiten im Bauteil K gewerblich genutzt werden, kann somit dahingestellt bleiben.

IV.1.3. Es ist daher in weiterer Folge gemäß § 2 Abs. 2 Oö. Bau-Übertragungs-verordnung zu prüfen, ob bei der gegebenen Mischnutzung bzw. –verwendung die beschwerdegegenständliche bauliche Anlage überwiegend gewerblichen Zwecken dient. Diesbezüglich wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht den Parteien die „Nutzflächen Zusammenstellung – gewerbliche – private Nutzung“ aus den Projektunterlagen ausgehändigt und zur Diskussion gestellt. Aus dieser Zusammenstellung, die die einzelnen Positionen detailliert ausweist, ergibt sich ein Anteil der gewerblichen Nutzung von 54 %. Die Bf konnten substantiiert nichts darlegen, weshalb diese Angaben der Projektunterlagen nicht herangezogen werden könnten. Wenn sie vermeinen, die auf Nutzflächen abstellende Aufstellung greife zu kurz, weil den Privatwohnungen auf Grund der sehr hohen Quadratmeterpreisen in Unterach am Attersee eine überwiegende Bedeutung zukomme, so sind sie auf die Diktion in § 2 Abs. 2 Oö. Bau-Übertragungsverordnung zu verweisen, wonach die „überwiegende Nutzung bzw. Verwendung“ iSd ersten Satzes dieser Bestimmung „anhand der Nutzfläche“ zu beurteilen ist. Wenn sie weiters befürchten, es werde keine projektsgemäße Nutzung der beschwerdegegenständlichen baulichen Anlage durch die Bauwerberin stattfinden, da bei Wohnungen dieser Preisklasse davon auszugehen sei, dass pro Wohnung zumindest zwei Stellplätze zur Verfügung zu stellen seien bzw. dass die Liegeflächen im Freien auch für diese Privatwohnungen genutzt werden können, so sind sie darauf hinzuweisen, dass dies Befürchtungen darstellen, die sich mit dem in den Einreichunterlagen dargestellten Bauwillen des Bauwerbers nicht decken. Beim Baubewilligungsverfahren handelt es sich jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes um ein Projektgenehmigungs-verfahren, wobei Gegenstand des Verfahrens die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projektes ist, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. etwa kürzlich VwGH 26.2.2016, Ro 2015/05/0012 uva). Was den Technikraum im Ausmaß von 5,3 m² sowie die sog. „Pächterwohnung“ im Ausmaß von 80 m² betrifft, so ist diesbezüglich festzustellen, dass diese Positionen in Bezug auf die Klärung der Zuständigkeit jedenfalls nicht geeignet sind, die überwiegende gewerbliche Nutzung in Frage zu stellen. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich geht daher davon aus, dass die belangte Behörde im Beschwerdefall zu Recht ihre Zuständigkeit im Bauverfahren gemäß der Oö. Bau-Übertragungsverordnung angenommen hat.

IV.2. Zur strittigen Grundgrenze

Zunächst ist festzuhalten, dass die Nachbareigenschaft der Bf iSd § 31 Abs. 1 Oö. BauO 1994 im gegenständlichen Beschwerdefall unstrittig ist und sich zweifelsfrei aus der Lage der zu bebauenden Grundstücke und dem den Bf gehörenden Grundstück zueinander ergibt. Nach stRsp des Verwaltungs-gerichtshofes ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren allerdings in zweifacher Weise beschränkt: es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Der Nachbar kann nach der oberösterreichischen Rechtslage im Baubewilligungsverfahren daher nur eine Verletzung seiner ihm vom Gesetz eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte geltend machen (vgl. VwGH 12.6.2012, 2009/05/0105, mwN).

Die Bf bringen nun in der Beschwerde vor, der Bauplan, der als Grundlage für eine Baubewilligung dienen soll, müsse die Bauplatzgrenzen als Lageplan aufweisen. Die im Bauplan eingezeichneten Grenzen würden von der Mappenkopie des Vermessungsamtes abweichen. Lege man die Grundstücksgrenzen der Mappenkopie zugrunde, so sei weder der Nachbarabstand noch die Gebäudehöhe eingehalten. Wenn in der Begründung die tatsächlichen Grundgrenzen als bloße „Erkerausbildungen“ bezeichnet würden, so stimme dies mit der Mappenkopie des Vermessungsamtes nicht überein.

Außerdem verweisen die Bf auf ihre Einwendungen, wonach Teilflächen der als Bauplatz bezeichneten Fläche von der Zweit-Bf ersessen worden seien. Die Ersitzung sei ein originärer Eigentumserwerb, der auch im baubehördlichen Verfahren als Vorfrage zu beurteilen sei. Auch im Hinblick auf die ersessenen Grundflächen widerspreche das Bauvorhaben den gesetzlichen Nachbarabständen sowie der gesetzlichen Gebäudehöhe.

Eine strittige Grundgrenze begründet ein subjektives Nachbarrecht dann, wenn eine Rechtsverletzung durch das beabsichtigte Bauvorhaben denkbar ist, z.B. weil auf dem strittigen Teilgrundstück das Bauvorhaben errichtet werden soll (vgl. VwGH 15.12.2009, 2008/05/0143) oder weil die Abstandsvorschriften nicht eingehalten werden (vgl. VwGH 21.3.1985, 83/06/0128). Insoweit hat die Baubehörde gemäß § 38 AVG über die Grundgrenze als Vorfrage zu entscheiden (vgl. VwGH 15.12.2009, 2008/05/0143; Hauer, Der Nachbar im Baurecht⁶, 121; Neuhofer, Oö. Baurecht, Band 1⁷, 334).

Im beschwerdegegenständlichen Fall behaupten die Bf nun (allerdings ohne nähere Begründung), die in § 41 Oö. BauTG 2013 einzuhaltenden Abstandsvorschriften und damit die in § 40 leg.cit festgelegten Vorschriften zur Gebäudehöhe würden durch die strittige Grundgrenze nicht eingehalten.

Dem Nachbarn kommt ein subjektives Recht auf Einhaltung des gesetzlichen Seitenabstandes und der Einhaltung der Gebäudehöhe bezüglich des seinem Grundstück zugekehrten Nachbargrundstückes zu (vgl. VwGH 30.1.2014, 2012/05/0048, 15.11.2011, 2008/05/0148 ua).

Die Grundstücke Nr. x, x und x, alle KG U, auf welchen der Bauteil „K“ zur Ausführung gelangen soll, sind entsprechend dem aktuellen Grundbuchsauszug nicht im Grenzkataster eingetragen.

Im Zuge der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht, bei der hinsichtlich der strittigen Grundgrenze zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück der Bf eine eingehende Erörterung anhand der Einreichpläne und insbesondere auch der Mappenberichtigung (Grenzbegehung vom 20.11.2014; Projektbestandteil, datiert mit 26.11.2014) erfolgte, stellte sich heraus, dass die Grundgrenze im Bereich zwischen der J (Gst. Nr. x) bis zum Bereich, wo die blau markierten Grenzänderungen (siehe Einreichunterlage Mappenberichtigung vom 26.11.2014) aufgrund der Grenzbegehung vom 20.11.2014 vorgenommen wurden, die Grenze laut DKM ist. Dies bestätigt sich auch durch die von der Bauwerberin mit Eingabe vom 6.4.2016 vorgelegte historische Zusammenstellung aus der Digitalen Katastermappe. Erst ab diesem Bereich bis zum Ende des Grundstückes (angrenzend zum Grundstück Nr. x) wurde die Grundgrenze aufgrund der genannten Begehung verändert. In diesem von der Mappenberichtigung betroffenen Bereich befindet sich auch jene Fläche mit der darauf befindlichen Hütte, von der die Zweit-Bf behauptet, diese ersessen zu haben. Strittig ist demnach nur der Teil der Grundgrenze zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück der Bf, der den durch die Grenzbegehung veränderten Bereich anlangt. Etwas Gegenteiliges haben die Bf nicht vorgebracht.

IV.2.1. Zur Ersitzung

Schon aus der Verhandlungsschrift der belangten Behörde vom 11.5.2015 als auch aus dem Vorbringen in der mündlichen Verhandlung beim Landesverwaltungsgericht am 30.3.2016 geht hervor, dass die Zweit-Bf einwendet, bereits ihre Großeltern hätten den am nordöstlichen Eck des Baugrundstücks Nr. x, KG U, (in der Verhandlungsschrift der belangten Behörde wurde wohl versehentlich das Grundstück der Bf Nr. x angeführt) befindlichen Grundstücksteil mit der darauf befindlichen Hütte ersessen. In der Verhandlungsschrift vom 11.5.2015 wird angeführt, die Großeltern der Zweit-Bf hätten auf den gegenständlichen Liegenschaften ein Unternehmen betrieben und die Hütte für die Lagerung von Material und Gerätschaften verwendet. Die Hütte bestehe seit Jahrzehnten, das diesbezügliche Grundstück hätten die Großeltern der Zweit-Bf ersessen. Im Erbweg sei die Hütte dann auf die Eltern der Zweit-Bf und danach auf die Zweit-Bf übergegangen. Zurzeit werde Frau und Herrn Dr. die präkaristische Nutzung der Hütte gestattet. Das Bauprojekt sei unzulässig, weil es diese Hütte offensichtlich zum Abbruch in die Planung einbeziehe und die bezügliche Grundfläche für die Umleitung des Grenzbaches verwendet werden soll.

In der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht wurde unter Vorlage von Fotos der beschwerdegegenständlichen Hütte samt Umgebungssituation noch ausgeführt, die Hütte bilde eine Einheit mit den restlichen Nebengebäuden des Hauses J x (Haus der Bf). Die Hütte sei von den Vorbesitzern des Nachbarhauses im Norden zum Teil als Kohlenkeller verwendet worden. Seit sich die Zweit-Bf erinnern könne (sie sei dort aufgewachsen), sei diese Hütte im Eigentum ihrer Familie und sei von dieser zum Teil auch selbst genutzt worden. Weder vom Vorvoreigentümer des Baugrundstückes noch vom Vorbesitzer sei diese Hütte jemals benützt worden.

Die Baugrundstücke wurden laut Grundbuchsauszug von den Bauwerbern im Jahr 2014 erworben und im Grundbuch eingetragen. Die Bauwerberin führte in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht dazu aus, dass bei einer damaligen Begehung des Grundstückes durch die Bauwerberin ersichtlich gewesen sei, dass die Hütte Bestandteil des erworbenen Grundstückes sei. Dementsprechend und aus Sicht der Bauwerberin selbstverständlich sei die vorgeschlagene Grenzziehung so vorgenommen worden, dass die Hütte zur Gänze auf dem Grundstück der Bauwerberin zu liegen komme. Die Hütte sei auch optisch nicht vom erworbenen Grundstück (etwa durch einen Zaun) abgetrennt. Der Zugang zur Hütte befinde sich zwar auf der Nordseite in Richtung Kirche hin, aber eben auch nicht zum Hof der Nachbarliegenschaft der Bf, sodass auch hier keine Veranlassung bestanden habe, die Hütte der Nachbarliegenschaft zuzuordnen.

Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich kann es dahingestellt bleiben, ob die Zweit-Bf bzw. ihre Vorfahren jenen Grundstücksteil des Baugrundstückes Nr. x, KG U, auf dem sich die beschwerde-gegenständliche Hütte befindet, ersessen haben. Dies aus folgenden Gründen:

Selbst wenn man davon ausginge, dass die Zweit-Bf bzw. ihre Vorfahren Eigentum durch Ersitzung erworben hätten, so haben sie es verabsäumt, die Richtigstellung des Grundbuches zu verlangen. Solange dies nicht geschehen ist, wird ein gutgläubiger Dritter in seinem Vertrauen auf das Eigentum des Eingetragenen geschützt [siehe Koziol – Welser, Grundriss des bürgerlichen Rechts, Band II¹⁰, 88; M. Bydlinski in Rummel, ABGB³ § 1498 ABGB Rz 1 (Stand 1.1.2002, rdb.at)]. Die Bauwerberin hat mit Kaufvertrag vom 20.3.2014 Eigentum an den nunmehrigen Baugrundstücken Nr. x und x sowie x, x, x und x, alle KG U, erworben. Weder ergeben sich aus dem Kaufvertrag, in dem der Grundbuchsstand zum Verkaufszeitpunkt dargestellt ist, Einschränkungen des Eigentumsrechts, noch musste die Bauwerberin bei der Begehung des (hier relevanten) Grundstückes Nr. x, KG U, Verdacht schöpfen, dass der Grundbuchsstand, der den Verkäufer als Eigentümer des hier maßgeblichen Grundstücks Nr. x, KG U, uneingeschränkt ausweist, nicht der wahren Rechtslage entspricht [vgl. Perner in Kletečka/Schauer, ABGB-ON^1.01§ 1500 ABGB Rz 7 (Stand 1.9.2014, rdb.at)]. Das Landesverwaltungsgericht geht davon aus, dass die Bauwerberin auf die Vollständigkeit der Eintragungen im Grundbuch vertrauen konnte (vgl. aaO, Rz 1) und geht daher von einem gutgläubigen Eigentumserwerb der Bauwerberin aus.

IV.2.2. Bei diesem Ergebnis ist in Bezug auf die von den Bf vorgebrachten Verletzungen der Abstands- und Gebäudehöhenvorschriften festzuhalten, dass die Abstandsvorschriften gemäß §§ 40f Oö. BauTG 2013 im nordöstlichen Bereich des Grundstückes Nr. x, KG U, grundsätzlich eingehalten werden. Dazu wird auch auf die ausführlichen Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen in der Verhandlungsschrift vom 11.5.2015 (Seite 29f) verwiesen.

Die von der Mappenberichtigung (Grenzbegehung vom 20.11.2014; siehe auch weiter oben unter IV.2.) betroffene Änderung der Grundgrenze laut DKM könnte allenfalls im Bereich des einspringenden Eckes der Hütte relevant sein. Nach den Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen werden nach der schlüssigen Darstellung in den Plänen zu diesem Punkt die Abstandsvorschriften des § 40 Oö. BauTG 2013 unter Berücksichtigung der Ausnahmen des § 41 leg.cit. eingehalten. Würde nicht dieser neue Grundstückseckpunkt herangezogen werden, sondern die Grundgrenze laut DKM, also den Stand vor der Mappenberichtigung, so würde die Grundgrenze vom geplanten Gebäude um zumindest 30 cm in Richtung der Liegenschaft der Bf zurückspringen. Der Abstand wird in diesem Fall von 3,0 m auf ca. 3,30 m erhöht (siehe die Verhandlungsschrift vom 11.5.2015, Seite 30).

Die von den Bf im Übrigen nicht näher konkretisierten Abstandsverletzungen an der Grundgrenze zwischen dem Baugrundstück „K“ (Gst. Nr. x, x und x, alle KG U) und dem Grundstück der Bf liegen daher nicht vor.

In diesem Zusammenhang wird auch ausgeführt, dass der Nachbar kein subjektives Recht darauf hat, dass die Belichtungs- und Aussichtsverhältnisse durch einen Neubau nicht beeinträchtigt werden, soweit sich aus § 31 Abs. 4 Oö. BauO 1994 nichts anderes ergibt (siehe dazu die bei Neuhofer, Oö. Baurecht, Band 1⁷, 270, zitierte Judikatur des VwGH).

IV.2.3. Die Bf bringen in ihrer Beschwerde schließlich noch Folgendes vor: „Wenn in der Begründung (Anmerkung: des angefochtenen Bescheides) die tatsächlichen Grundgrenzen als bloße ‚Erkerausbildungen‘ bezeichnet werden, so stimmt dies mit der Mappenkopie des Vermessungsamtes nicht überein.“

Diesbezüglich wird festgehalten, dass im angefochtenen Bescheid auf Seite 14 auf den Erker laut Einreichplan (ab 1. OG) Bezug genommen und ausgeführt wird, dass der Abstand gemäß § 41 Abs. 2 Z 2 Oö. BauTG 2013 eingehalten werde. Inwiefern dieses unsubstantiierte Vorbringen Auswirkungen auf die Grundgrenze laut Mappenkopie aufzeigen soll, ist für das Landesverwaltungsgericht nicht nachvollziehbar.

IV.3. Immissionen

Sofern die Bf unter Punkt A. 3. Immissionen geltend machen, ist auf die im gewerberechtlichen Verfahren eingeholten Gutachten zu verweisen, die sämtliche mit dem Bauvorhaben verursachten Emittenten gutachterlich beurteilt haben (siehe die zu diesem Bauvorhaben ergangene Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich vom 10.5.2016, LVwG-850440/23/Bm/AK – 850441/2).

IV.4. Flächenwidmung

Die Bf bringen vor, das baubewilligte Projekt sei nach der Flächenwidmung „Sondergebiet des Baulandes, Tourismusgebiet“ unzulässig und führen dazu wiederum aus, das Bauvorhaben bestehe aus drei Gebäuden mit teils gewerblichen und teils privaten Zwecken, es handle sich um getrennte Projekte.

Dazu wird auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen, wonach der Nachbar nur dann ein subjektives Recht auf Einhaltung der Widmungskategorie hat, wenn damit ein Immissionsschutz verbunden ist (vgl. etwa VwGH 27.8.2014, Ro 2014/05/0037). Die Oö. BauO 1994 gewährt dem Nachbarn somit nicht schlechthin einen Anspruch auf widmungsgemäße Verwendung des Baugrundstückes; sie enthält nämlich keine Bestimmung, die ausdrücklich ein Recht auf Einhaltung der Flächenwidmung einräumt (vgl. VwGH 27.6.2006, 2005/05/0007 mwN). Die gemäß § 23 Abs. 4 Oö. ROG 1994 als „Sondergebiet des Baulandes – Tourismusbetrieb“ gewidmeten Grundstücke Nr. x und x, je KG U, bieten keinen Immissionsschutz (vgl. dazu ebenfalls VwGH 27.6.2006, 2005/05/0007). Dass die Bf keine schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 2 Z 22 Oö. BauTG 2013 zu befürchten haben, hat das gewerberechtliche Verfahren ergeben (siehe wiederum die zu diesem Bauvorhaben ergangene Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich vom 10.5.2016, LVwG-850440/23/Bm/AK – 850441/2).

Soweit die Bf vermeinen, es dürfe bis zum Vorliegen eines Bebauungsplans keine Baubewilligung erteilt werden, so sind sie darauf hinzuweisen, dass die Frage, ob die Gemeinde gemäß § 31 Oö. ROG 1994 verpflichtet gewesen wäre, einen Bebauungsplan zu erlassen, keine subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn in einem Bauverfahren berühren (vgl. VwGH 24.2.2015, 2013/05/0054).

Soweit die Bf schließlich noch Ausführungen zum Ortsbild machen, ist ihnen zuzustimmen, dass es sich dabei um kein subjektiv-öffentliches Recht des Nachbarn handelt, weshalb darauf auch nicht weiter einzugehen war.

V. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck als zuständige Baubehörde entschieden hat und die Bf keine Verletzung in subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten aufzeigen konnten.

Es war spruchgemäß zu entscheiden.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Doris Manzenreiter

Beachte:

Vorstehende Entscheidung wurde aufgehoben.

VfGH vom 12. Oktober 2017, Zl.: E 1242/2016-20