LVwG-550833/13/Fi/SB

Linz, 19.05.2016

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat K (Vorsitzender und Berichter: Mag. Dr. Johannes Fischer, Beisitzer: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Ing. Dipl.-Päd. Josef Peterseil) über die Beschwerde der Marktgemeinde A gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Braunau am Inn vom 10. März 2016, GZ: Agrar20-25-2016-Rm, betreffend die Genehmigung einer Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 (Oö. GVG 1994) (mitbeteiligte Parteien: 1. P GmbH, und 2. H K),

A. zu Recht erkannt:

1. Aus Anlass der Beschwerde wird Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheids hinsichtlich der Grundstücke Nr. X, X, und X, EZ X, KG X, gemäß § 28 Abs 1 VwGVG wegen Unzuständigkeit ersatzlos behoben.

2. Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG wird der Beschwerde mit der Maßgabe stattgegeben, dass die Anführung des Grundstücks Nr. X, KG X, vorgetragen in der EZ X, X, im Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheids entfällt und dieser wie folgt ergänzt wird: Der verfahrenseinleitende Antrag zum Grundstück Nr. X, KG X, vorgetragen in der EZ X, X, wird mangels Genehmigungspflicht als unzulässig zurückgewiesen.

3. Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG wird Spruchpunkt 2. des erstinstanzlichen Bescheids dahingehend abgeändert, dass die zu entrichtende Verwaltungsabgabe nach der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung mit einer Höhe von 614,00 Euro festgesetzt wird.

B. den Beschluss gefasst:

Die Beschwerde wird im Übrigen - hinsichtlich der Grundstücke Nr. X, EZ X, und Nr. X (Überlandgrundstück), EZ X, sowie X, X, X und X, EZ X, alle KG X - gemäß § 31 Abs 1 VwGVG mangels Beschwerdelegitimation als unzulässig zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Sachverhalt:

I.1. Mit Ansuchen vom 22.12.2015 beantragte die P GmbH, X, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. S G, X (im Folgenden: „Antragstellerin“) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts durch Herrn H K, X (im Folgenden: „Verkäufer“) auf Grund des Kaufvertrags vom 05.11.2015 an folgenden Grundstücken:

Gst.Nr.	EZ	KG	m²
X	X	X	560 m²
X	X	X	4.407 m²
X	X	X	852 m²
X	X	X	780 m²
X	X	X	382 m²
X	X	X	114 m²

In der Gemeinde X liege der flächenmäßig größere Teil des Vertragsobjektes (§ 30 Abs 2 Oö. GVG 1994). Zur Begründung wurde im Antrag ausgeführt, dass die Wiesenflächen vom Veräußerer nicht selbst genutzt, sondern einem Nachbarn zum Mähen unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden seien. Die Antragstellerin beabsichtige dies ebenfalls bzw gegebenenfalls eine Verpachtung.

Beigelegt wurde der Kaufvertrag vom 05.11.2015, woraus ersichtlich ist, dass folgende weitere Grundstücke Kaufgegenstand waren, die jedoch nicht im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsansuchen angeführt sind:

Gst.Nr.	EZ	KG
X	X	X
X	X	X
X	X	X
X	X	X

I.2. Mit Schreiben vom 13.01.2016 wurden sowohl die Marktgemeinde A (im Folgenden „Bf) (unter Bezugnahme auf die Gst. X, X und X, EZ X, KG X) als auch die Gemeinde St. J (unter Bezugnahme auf die Gst.: KG X EZ X; Überlandgst. X der KG X; KG X EZ X, Gst. X, X, X, X; KG X EZ. X; Gst. X) von der Bezirksgrundverkehrskommission Braunau am Inn (im Folgenden: „belangte Behörde“) zur Stellungnahme und Vorlage des betreffenden Auszugs des Flächenwidmungsplans aufgefordert. Lt handschriftlichem Aktenvermerk erfolgte von der Gemeinde St. J keine Stellungnahme binnen der eingeräumten Frist.

Weiters wurde mit Schreiben vom 13.01.2016 dem L S für Oberösterreich die Möglichkeit eingeräumt, ein Kaufangebot vorzulegen. Die Bekanntmachung gem § 5 Abs 1 Oö. GVG 1994 erfolgte mit Anschlag vom 14.01.2016.

I.3. Im Schreiben vom 21.01.2016, teilte die Bf mit, dass sich die Stellungnahme verzögern werde und auch im gleichlautenden E-Mail vom 02.02.2016 ersuchte die Bf um Verlegung dieser Angelegenheit auf eine spätere Sitzung der Bezirksgrundverkehrskommission.

I.4. Mit Schreiben vom 29.02.2016 wurde seitens der Bf ausgeführt, dass alle drei im GR vertretenen Fraktionen übereinstimmend und ausdrücklich festhielten, dass der „Rechtserwerb unabsehbare Folgen und weitreichende Konsequenzen für die Bewohner des dortigen Bereiches und die [Bf] haben wird.“ Es werde eine massive Beeinträchtigung und zweck- bzw widmungswidrige Verwendung der Grundstücke befürchtet, wenn die geplante Nutzung des Gebäudes als Asylunterkunft nach dem Rechtserwerb eintrete. Die Bf stimme auf Grund dieser großen Bedenken dem Rechtserwerb nicht zu.

I.5. Am 10.03.2016 fand eine mündliche Verhandlung vor der belangten Behörde statt, bei der auch der Bürgermeister der beschwerdeführenden Gemeinde sowie der Verkäufer (in Begleitung seiner rechtsfreundlichen Vertretung) und die Antragstellerin, rechtsfreundlich vertreten (vom selben Vertreter wie der Verkäufer), anwesend waren. Die Antragstellerin führte aus, dass der Verkäufer die gegenständlichen Flächen seit rund 20 Jahren bewirtschafte, wobei diese zunächst in Form eines Wildgeheges und später in der Haltung von Kleinponys erfolgte. Nach Beendigung dieser Bewirtschaftungsform seien die Wiesen - mangels Interesse an einer Pachtung - dem Nachbarn kostenlos zur Verfügung gestellt worden. Dies solle auch weiterhin durch die Antragstellerin so erfolgen, allenfalls werde eine Bewirtschaftung durch den Maschinenring sichergestellt. Der Erhaltung der land- und forstwirtschaftlichen Grundflächen werde durch das gegenständliche Kaufgeschäft entsprochen. Eine Nutzung durch umliegende Landwirte sei bisher nicht gegeben gewesen und auch mangels Interesse nicht möglich. Bei einem Scheitern des Erwerbs bestünde die Gefahr der Verwilderung, da der Verkäufer die Flächen mangels Interesse und gesundheitlicher Eignung nicht mehr bewirtschaften werde.

Im Zuge der Verhandlung wurde eine Zusatzvereinbarung vorgelegt, wonach die im Kaufvertrag vereinbarte aufschiebende Bedingung (Genehmigung des BMI) aufgehoben wurde. Vom Vertreter der Antragstellerin wurde bekannt gegeben, dass seitens des BMI kein Interesse mehr an der Verwendung des Objekts als Asylunterkunft bestehe. Auf die Frage der Abtrennung des Gewerbeobjekts von den landwirtschaftlich genutzten Flächen wurde vom Vertreter der Antragstellerin ausgeführt, dass diese zunächst durch den Bach X, danach durch einen südlich angrenzenden Weg und überdies großteils durch einen Wildzaun abgetrennt sei. Der Vorsitzenden erscheine - zur Frage des Bürgermeisters - durch diese Gegebenheiten ausreichend sichergestellt, „dass diese Flächen von allfälligen Bewohnern der Asylunterkunft nicht betreten werden können“. Der landwirtschaftliche Sachverständige führte auf Befragen aus, dass die „Nutzung durch Landwirte in Form von Maht der Flächen bzw. durch Tierhaltung (z.B. Schafweide) […] ebenso wie eine Bearbeitung durch den Maschinenring eine landwirtschaftliche Nutzung“ darstelle.

Es wurde in dieser Sitzung der Beschluss gefasst, dass der Beweisantrag des Bürgermeisters der Bf abgewiesen und dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrags vom 05.11.2015 unter Vorschreibung der Auflage: „Die Erwerberin hat die ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung der bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen sicherzustellen.“ stattgegeben wird.

I.6. Die Antragstellerin erklärte im Schreiben vom 15.03.2016 mit der beschlossenen Auflage einverstanden zu sein.

I.7. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 10.03.2016, GZ: Agrar20-25-2016-Rm, erfolgte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 05.11.2015. Spruchpunkt 1. lautete wie folgt:

„Die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Liegenschaften

EZ. X; Gst X, X, X GB. X und Überlandgst. X der KG. X,

EZ. X; Gst. X, X, X, X GB. X und Überlandgst. X der KG. X,

EZ. X; Gst. X GB. X,

durch Herrn H K, X;

an die Firma P GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer St P, X, Nationalität Österreich;

auf Grund des Kaufvertrages vom 05. November 2015 - sowie der übrige Vertragsinhalt in seinen grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtigen Tatbeständen - wird unter Einhaltung der nachfolgend angeführten Auflage genehmigt:

Die Erwerberin hat die ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung der bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen sicherzustellen.“

Der Verkäufer übertrage mit Kaufvertrag die „EZ X, KG X mit den Grundstücken Nr. X, X und X bzw. dem Gst. Nr. X, KG X samt dem Objekt X, mit einer Fläche von 7.840 m², die EZ X mit den Grundstücken Nr. X, X, X, X sowie dem Gst. Nr. X, KG X, samt dem Gebäude X sowie Nebengebäuden mit einer Gesamtfläche von 6.535 m² und die EZ X mit dem Grundstück X mit einer Gesamtfläche von 560 m²“. Wie aus dem im Akt aufliegenden Flächenwidmungsplan ersichtlich sei, seien diese Grundstücke teilweise als Grünland gewidmet, sodass der grundverkehrsbehördliche Antrag gestellt wurde. Hinsichtlich der festgestellten bisherigen und beabsichtigten Nutzung wurde im Wesentlichen der Inhalt der Niederschrift vom 10.03.2016 sinngemäß widergegeben. Zu den von der Bf geäußerten Bedenken wurde ausgeführt, dass die verfahrensgegenständlichen landwirtschaftlich genutzten Grundflächen (insb. Gst. Nr. X, X, X, X) südlich des Objekts X liegen und durch den Bachlauf und einen Wildzaun abgegrenzt seien. Zur Frage der Bf (Ausschluss des Entzugs von der landwirtschaftlichen Nutzung) wurden die erforderlichen Feststellungen getroffen, wozu es keiner Beiziehung eines agrarfachlichen Amtssachverständigen bedurft habe. Der Antrag der Bf auf Vorlage geeigneter Urkunden zur beabsichtigten Nutzung sowie Befundaufnahme und Einholung eines agrartechnischen und allfälligen bautechnischen Gutachtens wurde abgewiesen, da der entscheidungswesentliche Sachverhalt ausreichend erhoben sei. Unter Zugrundelegung der Ausführungen des landwirtschaftlichen Sachverständigen und auf Grund der aufgenommenen Auflage sei eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung sichergestellt. Der Bescheid wurde uA, der Bf, dem Verkäufer, der Antragstellerin und der Gemeinde St. J zugestellt.

II. Gegen diesen Bescheid richtet sich die gegenständliche Beschwerde der Bf (nunmehr rechtsfreundlich vertreten) vom 06.04.2016. Nach Darstellung des Verfahrensablaufs werden als Beschwerdegründe uA vorgebracht, dass die Behörde die Rechtslage verkenne, da auf Grund des einzigen Zwecks - nämlich eine Asylunterkunft zu betreiben - keinesfalls eine landwirtschaftliche Nutzung erblickt werden könne und sie eine Gefährdung der bisher genutzten landwirtschaftlichen Flächen nicht sehe. Die Voraussetzungen iSd Oö. GVG 1994 lägen für die Genehmigung nicht vor, da dies den öffentlichen Interessen widerspreche und überdies vom Erwerber kein überwiegendes persönliches Interesse weder behauptet noch nachgewiesen worden sei. Die „Auflage“ sei nicht geeignet und hätte iSd § 12 Abs 1 Oö. GVG 1994 erteilt werden müssen. Es lägen zudem Verletzungen von Verfahrensvorschriften vor, da die belangte Behörde keinen Lokalaugenschein durchgeführt habe und die beantragte Einholung eines agrartechnischen sowie allenfalls bautechnischen Sachverständigengutachtens nicht erfolgt sei. Zu den Voraussetzungen des § 4 Abs 3 Oö. GVG 1994 (Nähe zum Hauptwohnsitz, entsprechende Ausbildung) seien keine Feststellungen erfolgt. Es wurde die Ablehnung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich in eventu die Aufhebung und Zurückverweisung gem. § 28 Abs 3 VwGVG beantragt.

II.1. Mit Schreiben vom 11.04.2016 wurde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Verfahrensakt zur Entscheidung vorgelegt. Von der Möglichkeit zur Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung wurde von der belangten Behörde kein Gebrauch gemacht.

II.2. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Verwaltungsakt.

II.3. Danach steht - in Ergänzung zu Punkt I. - folgender Sachverhalt fest:

Von der Antragstellerin wurde mit Eingabe vom 22.12.2015 (Einlangen 28.12.2015) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für nachstehend angeführte Grundstücke beantragt, die lt dem im Akt befindlichen Flächenwidmungsplan die angeführte Widmung aufweisen:

Gst. Nr.	EZ	KG	m²	Widmung
X	X	X	560 m²	Grünland
X	X	X	4.407 m²	Grünland
X	X	X	852 m²	Dorfgebiet/Grünland
X	X	X	780 m²	Dorfgebiet
X	X	X	382 m²	Grünland
X	X	X	114 m²	Gemischtes Baugebiet

(sh Antrag vom 22.12.2015 und den DORIS-Auszug über die Flächenwidmung)

Bis auf das Gst. Nr. X, befinden sich alle Grundstücke im Gemeindegebiet der Gemeinde St. J. Lediglich dieses eine Grundstück (Nr. X - Überlandgrundstück), welches vom grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsantrag umfasst ist, liegt im Gemeindegebiet der Bf, wobei es sich bei diesem Grundstück um ein als „Gemischtes Baugebiet“ gewidmetes Grundstück handelt. (sh den DORIS-Auszug über die Flächenwidmung sowie die Grundbuchsauszüge)

Der Bescheid der belangten Behörde umfasst im Spruch alle Grundstücke, die zwar den Gegenstand des Kaufvertrags vom 05.11.2015, jedoch nicht zur Gänze auch den Gegenstand des grundverkehrsbehördlichen Antrags vom 22.02.2015 bilden. (sh Kaufvertrag vom 05.11.2015 und Bescheid der belangten Behörde vom 10.03.2016)

Für die nachstehend angeführten Grundstücke liegt demnach kein Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung vor:

Gst.Nr.	EZ	KG
X	X	X
X	X	X
X	X	X
X	X	X

(sh Antrag vom 22.12.2015, Kaufvertrag vom 05.11.2015 und Bescheid vom 10.03.2016)

II.4. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich widerspruchsfrei aus den im Akt der belangten Behörde befindlichen Unterlagen.

II.5. Da der entscheidungswesentliche Sachverhalt bereits nach der Aktenlage hinreichend geklärt war, konnte gemäß § 24 VwGVG von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung – welche auch nicht durch die rechtsfreundlich vertretene Bf beantragt wurde – abgesehen werden (vgl VwGH 26.11.2015, Ra 2015/07/0118 mwN; VwGH 09.09.2015, Ra 2015/03/0050). Sollten die in der Beschwerde angeführten Beweisanträge (Lokalaugenschein) als dahingehende Anträge zu werten gewesen sein, konnte eine mündliche Verhandlung unbeschadet dessen unterbleiben, da die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt (vgl VwGH 18.09.2015, Ra 2015/12/0012; 26.02.2015, Ra 2015/12/0042; VwGH 26.11.2016, Ra 2015/07/0118 mwN).

III. Rechtliche Beurteilung:

III.1. Nach § 27 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen gemäß § 31 VwGVG durch Beschluss.

Die hier relevanten Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 (Oö. GVG 1994), LGBl. 88/1994 idgF LGBl 90/2013, lauten auszugsweise wie folgt:

§ 1 Oö. GVG 1994

[…]

(2) Dem Geltungsbereich dieses Landesgesetzes unterliegen folgende zivilrechtliche Rechtserwerbe unter Lebenden an Grundstücken oder Grundstücksteilen (z.B. Wohnung):

1. die Übertragung des Eigentums;

[…]

§ 2 Oö. GVG 1994

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind bebaute und unbebaute Grundstücke, die nach ihrer Beschaffenheit zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht zweifelsfrei zur Gänze für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden, ausgenommen Grundstücke nach Abs. 2 Z 1.

(2) Baugrundstücke sind

1. alle bebauten und unbebauten Grundstücke, die in einem von der Landesregierung genehmigten Flächenwidmungsplan als Bauland im Sinn des § 21 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 gewidmet sind sowie

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, bebauten Grundstücke außerhalb des Baulandes (Z. 1), soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke oder Verkehrsflächen (§ 29 Oö. Raumordnungsgesetz 1994) handelt.

[…]

§ 4 Oö. GVG 1994

(1) Rechtserwerbe gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon bedürfen der Genehmigung der Behörde. […]

§ 10 Oö. GVG 1994

(1) Die Genehmigung eines genehmigungsbedürftigen Rechtserwerbs ist vom Rechtserwerber schriftlich innerhalb von vier Wochen nach Entstehen des Rechtstitels oder nach Rechtskraft eines die Genehmigungsbedürftigkeit feststellenden Bescheids nach § 11 bei der Behörde zu beantragen, sofern der Antrag nicht innerhalb dieser Frist durch eine andere Vertragspartei gestellt wird.

(2) Der Antrag hat insbesondere

1. die Namen und Anschriften der Parteien,

2. eine Erklärung des Erwerbers über seine Staatsangehörigkeit, erforderlichenfalls Nachweise zur Beurteilung der Frage, ob eine Gleichstellung gemäß § 9 Abs. 1 oder 2 gegeben ist, bei juristischen Personen zudem, ob die Voraussetzungen des § 2 Abs. 4 Z 2 bis 5 vorliegen,

3. eine Ausfertigung oder Kopie des dem Rechtserwerb zugrunde liegenden Vertrags oder den abschriftlichen Nachweis eines sonstigen Rechtstitels,

4. den Grundbuchsauszug über das Grundstück sowie

5. eine Erklärung des Rechtserwerbers über die beabsichtigte Nutzung bzw. den Verwendungszweck des Grundstücks oder Grundstücksteils (z. B. Wohnung)

zu enthalten.

[…]

§ 31 Oö. GVG 1994

[…]

(2a) Der Gemeinde, in der ein erfasstes Grundstück oder ein erfasster Grundstücksteil liegt, ist im Verfahren zur Genehmigung von Rechtserwerben Gelegenheit zu geben, binnen 14 Tagen Stellung zu nehmen, sofern der Antrag nicht zurückzuweisen ist. Bescheide sind der Gemeinde zuzustellen. Die Gemeinde kann das Rechtsmittel der Beschwerde gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erheben.

[…]

(6) Das Landesverwaltungsgericht entscheidet durch Senate über Beschwerden gegen Bescheide der Bezirksgrundverkehrskommissionen, mit denen Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken die Genehmigung erteilt oder versagt wurde, sowie über Beschwerden wegen Verletzung der Entscheidungspflicht in diesen Angelegenheiten. […]

§ 32 Oö. GVG 1994

Den Parteien können für die Amtshandlungen Verwaltungsabgaben auferlegt werden. Das Ausmaß der Verwaltungsabgaben ist unter Bedachtnahme auf den Wert des Rechtsvorganges oder der den Zwangsversteigerungsverfahren unterzogenen Grundstücken und auf den erforderlichen Aufwand durch Verordnung der Landesregierung festzusetzen. Im übrigen gelten die Bestimmungen des Oö. Verwaltungsabgabengesetzes 1974 sinngemäß.

III.2. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den nach § 31 Oö. GVG 1994 iVm mit der Geschäftsverteilung zuständigen Senat K folgendes erwogen:

III.2.1. Zu A.1.:

Die bekämpfte Sachentscheidung umfasst auch die Grundstücke Nr. X, X und X, EZ X, KG X. Diese ergeben sich (nur) aus dem beigelegten Kaufvertrag vom 05.11.2015, sind jedoch im schriftlichen Antrag vom 22.12.2015 nicht angeführt. Nach dem Oö. GVG 1994 bedarf eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines Antrags (§ 10 Oö. GVG 1994).

Der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung hat den zugrundeliegenden Rechtstitel des Erwerbs zu enthalten, weshalb dieser dem Antrag beizulegen ist. Eine Ableitung aus dieser Bestimmung, dass Gegenstand des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens alle Grundstücke des zugrundeliegenden Titelgeschäfts zu sein haben, ist nach Ansicht des erkennenden Senats nicht vorzunehmen, zumal das zugrundeliegende Rechtsgeschäft Grundstücke umfassen kann, die keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfen (was gerade auch im vorliegenden Fall für die Baugrundstücke bzw -grundstücksteile anzunehmen ist). Unklarheiten, die die belangte Behörde von Amts wegen zu einer Ermittlung verpflichtet hätten, ergeben sich aus dem zugrundeliegenden Antrag nicht, da explizit die Grundstücke bezeichnet wurden, für welche eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung angestrebt wird (sh Hengstschläger/Leeb, AVG² § 13 [Stand 1.1.2014, rdb.at] Rz 38 mwN: „Bei eindeutigem Inhalt eines Anbringens sind hingegen davon abweichende, nach außen nicht zum Ausdruck gebrachte Absichten und Beweggründe grundsätzlich […] ohne Belang.“ und „Bei antragsbedürftigen Verwaltungsakten ist es unzulässig, entgegen dem erklärten Willen der Partei ihrem Begehren eine Deutung zu geben, die aus dem Wortlaut des Begehrens nicht unmittelbar erschlossen werden kann […]). Nach Ansicht des erkennenden Senats lag ein eindeutiger Antrag durch die rechtsfreundlich vertretene Antragstellerin vor, weshalb die Behörde nicht zu einer Erweiterung - schon gar nicht von Amts wegen - verpflichtet bzw befugt war (zumal auch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung von Grundstücken die Vorschreibung einer Verwaltungsabgabe nach sich zieht, die sich am Verkaufswert dieser zu genehmigenden Grundstücke bemisst, kann eine intendierte amtswegige Aufnahme von Grundstücken, die zwar in der Vertragsurkunde aufscheinen, für die jedoch eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht explizit beantragt wurde, nicht dem Parteiantrag zugesonnen werden).

Durch den Antrag iSd § 13 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) ist der Prozessgegenstand der Behörde gegenüber definiert und die Behörde darf davon von sich aus nicht abweichen (sh dazu Hengstschläger/Leeb, Verwaltungsverfahrensrecht⁵ [2014] Rz 116: „Erlässt die Behörde einen antragsbedürftigen Verwaltungsakt ohne diesbezüglichen Antrag, so nimmt sie eine Entscheidungskompetenz in Anspruch, die ihr nicht zusteht“, womit nicht nur das einfache Gesetz, sondern auch das Recht auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter verletzt wird.).

Dadurch, dass die Behörde diese Grundstücke jedoch von Amts wegen in das grundverkehrsbehördliche Genehmigungsverfahren miteinbezog und darüber im angefochtenen Bescheid absprach, überschritt sie ihre Zuständigkeit.

Diese Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit war vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich aus Anlass der Beschwerde von Amts wegen aufzugreifen und der Bescheid dahingehend ersatzlos zu beheben.

III.2.2. Zu A.2.:

Gemäß § 2 Abs 1 und 2 Z 1 Oö. GVG 1994 sind Baugrundstücke, die als Bauland iSd § 21 Raumordnungsgesetzes 1994 (Oö. ROG 1994) gewidmet sind, jedenfalls keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke und können somit nicht einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung unterliegen. Das Gst. Nr. X, EZ X, KG X, ist entsprechend den vorliegenden Unterlagen als „gemischtes Baugebiet“ gewidmet, demnach als Bauland gemäß § 21 Oö. ROG 1994.

Es liegt somit kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vor, dessen Erwerb eine Genehmigung nach dem Oö. GVG 1994 erfordert. Dieses Grundstück war zwar in dem dem behördlichen Verfahren zugrundeliegenden Antrag zur Genehmigung angeführt, bedurfte - wie dargestellt - jedoch keiner Genehmigung. Durch den inhaltlichen Abspruch über dieses Grundstück - wenn auch zugunsten der Antragstellerin - hat die Behörde eine Zuständigkeit wahrgenommen, die dem Gesetz nach nicht eingeräumt wird (sh VfGH 10.06.1991, B1388/90; VfGH 16.03.1981, B247/79: „Wenn sich die Grundverkehrsbehörde eine Zuständigkeit zur Sachentscheidung über die Genehmigung eines Rechtserwerbes anmaßt, der nicht unter den Anwendungsbereich des GVG fällt, wird das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter verletzt.“).

Dieser Umstand wurde von der Bf im Rahmen der Beschwerde nicht gelten gemacht, jedoch hat das Verwaltungsgericht gemäß § 27 VwGVG die Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit ungeachtet des Beschwerdebegehrens von Amts wegen wahrzunehmen.

Mangels grundverkehrsbehördlicher Genehmigungspflicht wäre der Antrag hinsichtlich dem Gst. Nr. X, EZ X, KG X, von der belangten Behörde als unzulässig zurückzuweisen gewesen (so bereits LVwG OÖ 20.10.2015, LVwG-550611/9/Fi/MD; bspw auch LVwG Vlbg 08.03.2016, LVwG-301-2/2015-R10). Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

III.2.3. Zu A.3.:

Gemäß § 32 Oö. GVG 1994 können den Parteien Verwaltungsabgaben auferlegt werden. Gemäß § 1 Abs 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002 sind für die Genehmigung von Rechtserwerben gemäß §§ 4, 5, 7 und 8 des Oö. GVG 1994 Verwaltungsabgaben zu entrichten. Mit dem angefochtenen Bescheid ergibt sich eine Verwaltungsabgabe in Höhe von 650 Euro, wobei dieser eine konkrete Darlegung des Zustandekommens dieses Betrags vermissen lässt. § 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002 setzt die Verwaltungsabgabe mit 5‰ der Gegenleistung oder der Höhe des Meist- oder Überbots, mindestens jedoch 65,00 Euro und höchstens 650,00 Euro, fest.

Unter Bedachtnahme auf die nicht zu genehmigenden Grundstücke ergibt sich eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 5‰ des Gegenwerts somit im Ausmaß von 614,00 Euro.

III.2.4. Zu B.:

Mit der Oö. Grundverkehrsgesetz-Novelle 2002, LGBl. Nr. 85/2002, wurde der Gemeinde eine beschränkte Parteistellung im Genehmigungsverfahren eingeräumt. Die Erläuterungen (AB 1478/2002 GP XXV S. 11) dazu lauten auszugsweise: „So soll die Gemeinde, in der ein erfasstes Grundstück liegt, die Möglichkeit zu einer Stellungnahme in einem Genehmigungsverfahren erhalten. […] Wenn eine Entscheidung entgegen der Stellungnahme der Gemeinde von der Bezirksgrundverkehrskommission getroffen wurde, hat die Gemeinde ein Berufungsrecht gegen diese Entscheidung. Im Berufungsverfahren wird entsprechend dem Grundsatz der materiellen Wahrheit auf Verlangen der Gemeinde ein Gemeindevertreter auch mündlich anzuhören sein. Andere subjektive Rechte sollen der Gemeinde nicht zukommen.“ Die Bestimmung wurde anlässlich der Einführung der Verwaltungsgerichtsbarkeit legistisch an die neue Terminologie angepasst („Beschwerde“).

Die Erläuterungen nehmen dabei Bezug auf die Entscheidungen VwGH 15.11.1999, 99/10/025 [99/10/0205] und VwGH 09.03.1998, 97/10/0145, in welchen dieser zum Tir NSchG hinsichtlich der Parteistellung der Gemeinde uA ausführte: „Die vom betreffenden Vorhaben berührte Gemeinde ist nach dem Tir NatSchG 1997 nur berechtigt, Interessen ihres eigenen Wirkungsbereiches im Naturschutzverfahren geltend zu machen. Ihre Einwände betreffend die Auswirkungen des Vorhabens des Antragstellers auf andere Gemeinden überschreitet daher jenen Bereich, in welchem die erstgenannte Gemeinde ein Mitspracherecht hat.“ Geltend gemacht werden könnten somit nur Verletzungen der Gemeinde, die auch den eigenen Wirkungsbereich berühren.

Aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 31 Abs 2a Oö. GVG 1994 und den oben dargelegten Erläuterungen ergibt sich, dass der Gemeinde, „in der ein erfasstes Grundstück“ liegt, eine darauf beschränkte Parteistellung zukommt. Diese Wendung ist nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich auf das jeweilige bzw die jeweiligen Grundstücke zu beziehen, die sich auf dem betreffenden Gemeindegebiet befinden und nicht auf das gesamte Rechtsgeschäft an sich. Die Verletzung von Rechten der Gemeinde, die sie wirksam geltend machen kann, kann sich nur auf Grundstücke beziehen, die sich auf ihrem Gemeindegebiet und somit in ihrem eigenen Wirkungsbereich befinden. In diesem Sinne sprechen auch die erläuternden Bemerkungen zu § 31 Abs 3 Oö. GVG 1994 (AB 1478/2002 GP XXV S. 11) von der Gemeinde (Singular), welcher ein Beschwerderecht gegen eine Entscheidung, die entgegen ihrer Stellungnahme getroffen wurde, einräumt.

Die Grundstücke Nr. X, EZ X, KG X, und Nr. X (Überlandgrundstück), EZ X, KG X, sowie X, X, X und X, alle EZ X, KG X, befinden sich alle auf dem Gemeindegebiet der Gemeinde St. J, weshalb nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich für die Bf keine Beschwerdelegitimation hinsichtlich dieser Grundstücke besteht und die Beschwerde daher insoweit als unzulässig zurückzuweisen war.

IV. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht weder von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung (zur eingeschränkten Parteistellung der Gemeinde insb die in den Erläuterungen zum Oö. GVG 1994 [AB 1478/2002 GP XXV S. 11] angeführte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs). Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer

LVwG-550833/13/Fi/SB vom 19. Mai 2016

Erkenntnis

Norm:

§ 31 Abs. 2a Oö. GVG 1994

Rechtssatz:

Aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 31 Abs 2a Oö. GVG 1994 und den dazu existierenden Erläuterungen ergibt sich, dass der Gemeinde, „in der ein erfasstes Grundstück“ liegt, eine darauf beschränkte Parteistellung zukommt. Die Verletzung von Rechten der Gemeinde, die sie wirksam geltend machen kann, kann sich somit nur auf Grundstücke beziehen, die sich auf ihrem Gemeindegebiet und damit in ihrem eigenen Wirkungsbereich befinden.

Beschlagwortung:

Erfasstes Grundstück – Begriff