LVwG-550699/21/Fi/MSch

Linz, 07.04.2016

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender und Berichter: Mag. Dr. Johannes Fischer, Beisitzer: Mag. Dr. Harald Wiesinger und Dipl.-Päd. Ing Josef Peterseil) über die Beschwerde des J G, vertreten durch Mag. H K, öffentlicher Notar, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden vom 9. September 2015 GZ. Agrar20-21-2015, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz (mitbeteiligte Partei: M G),

zu Recht e r k a n n t :

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes am aufgrund der Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. H P Sch vom 18. April 2014, GZ X, neu gebildeten Grundstück Nr. X im Ausmaß von 11.510 m², zusammengesetzt aus Teilstück 1 des Grundstücks Nr. X der Liegenschaft EZ X, KG X, sowie aus Teilstück 2 des Grundstücks Nr. X der Liegenschaft EZ X, KG X durch G M an G J auf Grund des „Nachtrags zum Kaufvertrag“ vom 3. Dezember 2014 zu einem bereits geleisteten Kaufpreis mit der folgender Auflage genehmigt wird:

J G jun. als beabsichtigter Rechtsnachfolger im Eigentum der künftig (wieder) als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb zu führenden Hofstelle X sowie im Eigentum des verfahrensgegenständlichen Grundstückes hat binnen 2 Jahren ab Rechtskraft dieses Erkenntnisses mit der Selbstbewirtschaftung des vertragsgegenständlichen Grundstücks (von dieser Hofstelle aus) zu beginnen und darüber der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden den Nachweis (z.B. in Form einer AMA-Tierliste, SVB-Nachweis) zu erbringen.

II. Der Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheids, „dass der gegenständliche Nachtrag vom 03.12.2014 zum Kaufvertrag vom 15.06.1977 im Hinblick auf die bereits erfolgte Genehmigung des Rechtsgeschäftes mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl vom 10.02.1978, GV Nr. 2605/5, keiner Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedarf“, wird als unzulässig zurückgewiesen.

III. J G hat eine Verwaltungsabgabe in Höhe von € 65,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Der Verkäufer M G haftet für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung i.V.m. § 31 Abs 2 Oö. GVG als Gesamtschuldner.

IV. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 7. Jänner 2015 beantragte der Bf die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts „nach den Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1975, LGBl. Nr. 53/1975“ am aufgrund der Vermessungsurkunde des Dipl.Ing. H P Sch vom 18. April 2014, GZ: X, neu zu bildenden Grundstücks Nr. X im Ausmaß von 11.510 m², zusammengesetzt aus Teilstück 1 des Grundstücks Nr. X der Liegenschaft EZ X, KG X, sowie aus Teilstück 2 des Grundstücks Nr. X der Liegenschaft EZ X, KG X, durch den Mitbeteiligten aufgrund des Kaufvertrages vom 15. Juni 1977 bzw. des „Nachtrags zum Kaufvertrag“ vom 3. Dezember 2014. Dabei erklärte der Bf, dass er das Vertragsobjekt im Rahmen seines bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes wie bisher ausschließlich zu landwirtschaftlichen Zwecken nutzen werde. Zur Begründung der Veräußerung bzw. des Erwerbs wurde angeführt, dass mit Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 die Eltern beider Vertragsparteien, also des Mitbeteiligten und des Bf, land- und forstwirtschaftliches Vermögen, insbesondere die heute bei der Liegenschaft EZ X, KG X, vorgetragenen Grundstücke Nr. .X samt dem darauf errichteten Haus Sankt Wolfgang im Salzkammergut, X, X und X, mit einem derzeitigen Gesamtkatasterausmaß von 75 a 91 m² ihrem Sohn, dem Bf, in das Eigentum übertragen hätten. Weiters sei mit jenem Kaufvertrag folgende Vereinbarung getroffen worden: „Herr M und Frau T G verkaufen und übergeben an ihren Sohn, Herrn J G, und der Letztere kauft und übernimmt von den Erstgenannten ... sowie eine erst zu vermessende, aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese zu bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch ...“. Diese Grundfläche sei bisher nicht an den Bf übertragen worden. Den Grund, warum diese Übertragung bisher nicht stattgefunden habe, habe der Erwerber mit den Kosten insbesondere der erforderlichen Vermessung, die er lange Zeit gescheut habe, erklärt. Die Liegenschaften, auf die sich diese Grundfläche beziehe, seien von den Eltern der Vertragsparteien, M und T G mit Übergabsvertrag vom 4. Mai 1979 an deren weiteren Sohn, dem Mitbeteiligten, übertragen worden; dabei sei dieser Anspruch des Bf (nunmehr bestehend gegen den Mitbeteiligten) mitübertragen worden. M G sei am 19. November 1979, T G am 20. Februar 1991 verstorben. Mit dem nunmehrigen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 03. Dezember 2014 seien die Vertragsparteien übereingekommen, den mit Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 begründeten Anspruch zu erfüllen. Das Grundgeschäft, der Kaufvertrag vom 15. Juni 1977, sei gemäß dem Oö. Grundverkehrsgesetz 1975 genehmigt und im Grundbuch durchgeführt worden. Der Rechtserwerb erfolge unter Landwirten, der Erwerber werde für die weitere fachgerechte, widmungskonforme Bewirtschaftung des Vertragsobjektes im Rahmen seines land- bzw. forstwirtschaftlichen Betriebes sorgen. Das Rechtsgeschäft diene der Erhaltung land- bzw. forstwirtschaftlicher Nutzflächen und der Erhaltung bzw. Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes. Insbesondere werde der land- bzw. forstwirtschaftliche Betrieb des Veräußerers durch dieses Rechtsgeschäft nicht beeinträchtigt; es sei keine Weiterveräußerung mit Gewinn beabsichtigt, die Existenz der Übergabsliegenschaft werde nicht gefährdet, das Rechtsgeschäft verstoße nicht gegen den Grundsatz des Wohlbestehenkönnens.

I.2. Die Gemeinde St. Wolfgang im Salzkammergut teilte der belangten Behörde mit E-Mail vom 19. Jännner 2015 mit, dass gegen den Rechtserwerb keine Einwendungen erhoben würden.

I.3. Mit Eingabe vom 23. Februar 2015 teilte der Vertreter des Bf mit, dass die Bewirtschaftung des Vertragsobjekts unverändert wie in der Vergangenheit vom bisherigen Eigentümer, dem Mitbeteiligten, im Rahmen dessen land- und forstwirtschaftlichen Betriebs unter der gleichen Lageadresse vorgenommen werde. Daher sei die weitere Bewirtschaftung des Vertragsobjekts gemäß den Intentionen des Grundverkehrsgesetzes gesichert.

I.4. Mit Schreiben vom 15. April 2015 teilte die belangte Behörde dem Vertreter des Bf mit, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG widerspreche.

I.5. Mit Eingabe vom 28. Mai 2015 brachte der Vertreter des Bf vor, dass es sich beim gegenständlichen Rechtsgeschäft um einen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 handle. Dieser Kaufvertrag sei mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl vom 10. Februar 1978, GV Nr. 2605/5, genehmigt worden. Dazu werde ergänzend der Beschluss des Bezirksgerichtes Bad Ischl vom 16. August 1978, TZ 2173/78, mit dem dieser Kaufvertrag im Grundbuch durchgeführt worden sei, in Abschrift vorgelegt. Der in diesem Beschluss bezeichnete Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl vom 10. Februar 1978, GV Nr. 2605/5, könne nicht vorgelegt werden. Dieser habe vom Bf aufgrund der seither vergangenen Zeitspanne (mehr als 37 Jahre) nicht aufgefunden werden können. Es ergehe dazu der Antrag, den Grundverkehrsakt der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl, GV Nr. 2605/5, auszuheben und gegenständlicher Angelegenheit anzuschließen. Es werde weiters beantragt, in diesen Akt Einsicht zu nehmen. Mit dem gegenständlichen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 sei ausschließlich die damals zwischen den Vertragsparteien getroffene Kaufvereinbarung mit dem Wortlaut „... sowie eine erst zu vermessende, aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese zu bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch ...“ exakt präzisiert worden. Nunmehr sei die Vermessung von exakt zwei Joch Grundfläche (das seien die gegenständlichen 11.510 m²) aus diesen Grundstücken (mit den heutigen Bezeichnungen – das Grundstück Nr. X existiere nicht mehr) erfolgt. Diese seien in Präzisierung des Kaufvertrags mittels Nachtrag zu diesem Kaufvertrag zur Ermöglichung der Durchführung im Grundbuch ausgeführt und der Antrag auf Genehmigung nach dem anzuwendenden Grundverkehrsgesetz eingebracht worden. Die Gegenleistung sei bereits mit Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 abschließend festgelegt und bezahlt worden, der Nachtrag zum Kaufvertrag diene ausschließlich zur erforderlichen Anpassung des damals abgeschlossenen und durch die Grundverkehrsbehörde genehmigten Kaufvertrages zur Ermöglichung der Durchführung des 1977 abgeschlossenen Kaufvertrages im Grundbuch. Die verstorbenen Eltern der Vertragsparteien, M und T G, seien Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X gewesen. Diesen hätten sie von ihrer Familie übertragen erhalten. Mit Kaufvertrag, abgeschlossen ca. im Jahr 1956, hätten die Eltern der Vertragsparteien den weiteren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X erworben. Dieser Betrieb habe die Grundstücke .X samt dem darauf errichteten Haus St. Wolfgang im Salzkammergut, X, X, X, X (im ungefähren heutigen Ausmaß), X und X umfasst. Dazu habe der Bf in beiliegender Feldskizze des Geometers DI Sch, Bad Ischl, GZ: 6539/14, die diesem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zugeordneten Grundflächen in ihrer ungefähren Lage gelb schraffiert eingezeichnet. Dieser Kaufvertrag sei in den Unterlagen des Bf nicht vorhanden. Eine Erhebung aus der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Bad Ischl sei derzeit vor Ort nicht möglich, da die händisch geführten Grundbücher derzeit vom Land Oberösterreich in Linz archiviert würden und sich nicht vor Ort befänden. Es werde dazu beantragt, den Bf darüber bei der kommenden Grundverkehrssitzung zu befragen. Sollte die belangte Behörde die Vorlage dieses Kaufvertrages für erforderlich erachten, werde beantragt, dazu ausreichend Zeit zur Führung der erforderlichen Erhebungen beim Land Oberösterreich zur Vorlage des Kaufvertrages aus der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Bad Ischl zu gewähren. Bei der Durchführung dieses Kaufvertrages ungefähr aus dem Jahr 1956 seien leider die erworbenen Grundstücke samt dem erworbenen weiteren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X den bestehenden Grundbuchseinlagen für den im Familienbesitz befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X zugeschrieben worden. Bei der Weitergabe dieser beiden Betriebe an deren beide Söhne, die Vertragsparteien des Nachtrages zum Kaufvertrag (Mitbeteiligter und Bf), sei folgende Vorgangsweise gewählt worden: Der Bf habe mit Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, samt den Grundstücken .X mit dem darauf errichteten Haus Sankt Wolfgang im Salzkammergut, X, X, X und X, mit einem Gesamtkatasterausmaß von 75 a 91 m², sowie weiters den gegenständlichen Anspruch auf die „...erst zu vermessende, aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese zu bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch ...“ erhalten. Der Mitbeteiligte habe (nach Durchführung des Kaufvertrages vom 15. Juni 1977 im Grundbuch) mit Übergabsvertrag vom 4. Mai 1979 den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, samt (insbesondere) den Liegenschaften EZ X und X, je KG X, erhalten. Bezüglich der in der bezeichneten Feldskizze gelb schraffiert eingezeichneten, südlich der „X Straße“, Grundstücke X und X dieser Katastralgemeinde, gelegenen Grundflächen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, habe man Teile dieser Grundstücke dem einen, die restlichen Teile dieser Grundstücke dem anderen bezeichneten Betrieb zuordnen wollen. Aus finanziellen Gründen sei damals die Vermessung unterblieben, auf einen späteren Zeitpunkt verschoben und die gegenständliche Regelung in den Kaufvertrag aufgenommen worden, zu deren Durchführung der gegenständliche Nachtrag geschlossen worden sei. Der Bf sei dem Mitbeteiligten damals zur Ermöglichung einer späteren Erledigung der Sache entgegen gekommen, indem die ganzen damaligen Grundstücke „X Scheuer, X Wiese und X Wiese bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch“ dem Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X und damit dem Mitbeteiligten zugeordnet worden seien und die Vermessung und Zuordnung der „2 Joch Grundfläche“ zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X auf einen späteren Zeitpunkt aufgeschoben worden sei. Der Bf habe seinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X selbst bis zum Beitritt Österreichs in die europäische Union bewirtschaftet, dann sei die Führung des Betriebes unter den gegenwärtigen Umständen unwirtschaftlich geworden, sodass der Betrieb, der unverändert als solcher auch in der Zukunft bestehen bleiben solle, derzeit durch dessen Bruder, dem Mitbeteiligten, bewirtschaftet werde. Dies ändere nichts an der Tatsache, dass der land- und forstwirtschaftliche Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, als solcher unverändert bestehe, auch in Zukunft bestehen und im Familienbesitz erhalten bleiben sowie ausschließlich land- bzw. forstwirtschaftlichen Zwecken dienen solle. Zweck des gegenständlichen Kaufvertrages vom 15. Juni 1977 samt Nachtrag dazu vom 3. Dezember 2014 sei es, die zum ursprünglichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X gehörenden Grundstücke wieder zusammenzuführen und land- und forstwirtschaftlich zu nutzen. Schon damals hätten die gegenständlichen Grundflächen dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X zugeordnet werden sollen (müssen), um diesen Betrieb in Erfüllung der (im Grundverkehrsgesetz ausgeführten) öffentlichen Interessen an der Land- und Forstwirtschaft nicht zu teilen und als Ganzes zu erhalten. Zur Wiederzusammenführung der ursprünglich zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X gehörenden Grundflächen hätten der Bf und dessen Gattin F G mit Kaufvertrag vom 18. April 1995 das Grundstück Nr. X dieser Katastralgemeinde mit einem Katasterausmaß von 1 ha 91 a 50 m², das Grundstück wurde der EZ X zugeschrieben, erworben. Der Vorbesitzer dieses land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sei im Zuge des 2. Weltkrieges bezüglich dieses Grundstückes enteignet worden. Auch darin manifestierten sich die land- und forstwirtschaftlichen Interessen des Bf. Den land- und forstwirtschaftlichen Interessen des anzuwendenden Grundverkehrsgesetzes werde daher durch das gegenständliche Rechtsgeschäft nicht widersprochen. Das Rechtsgeschäft sei in Erfüllung der vom Gesetz geregelten land- und forstwirtschaftlichen Interessen abgeschlossen worden, es diene diesen Interessen. Sollte die Genehmigung des Rechtsgeschäftes nur unter der Prämisse einer Selbstbewirtschaftung durch den Bf möglich sein, sei dieser dazu bereit, er verfüge – da er wie dargelegt den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X bis zum Beitritt Österreichs zur Europäischen Union selbst geführt habe – über die dafür erforderliche Sachkenntnis und Befähigung sowie die dazu benötigten Maschinen und Geräte.

„Im Hinblick auf diese Sach- und Rechtslage“ wurde vom Bf der ergänzende Antrag gestellt, primär einen Feststellungsbescheid zu erlassen, dass der gegenständliche Nachtrag vom 3. Dezember 2014 zum Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 im Hinblick auf die bereits erfolgte Genehmigung des Rechtsgeschäftes mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl, vom 10. Februar 1978, GV Nr. 2605/5, keiner Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedürfe. In eventu wurde beantragt, den Nachtrag vom 3. Dezember 2014 zum Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 gemäß dem anzuwendenden Grundverkehrsgesetz zu genehmigen.

I.6. Mit dem angefochtenen Bescheid versagte die belangte Behörde dem beantragten Grunderwerb die Genehmigung mit der Begründung, dass hinsichtlich der in § 1 Oö. GVG normierten Grundsätze das Gesetz nicht bloß darauf abziele, hintanzuhalten, dass sich durch ein Rechtsgeschäft die gegenwärtige Situation aus der Sicht der Grundverkehrsinteressen nachteilig verändert, sondern auch darauf, zu verhindern, dass die Chance für eine zukünftige Verbesserung dieser Situation durch ein bestimmtes Rechtsgeschäft verloren geht oder geschmälert wird. Es sei aufgrund der räumlichen Lage nicht auszuschließen, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert werden. Durch die Übertragung des neu gebildeten Grundstücks Nr. 493/2 werde den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen. Der derzeitige Betrieb des Erwerbers sei verpachtet, der des Verkäufers hingegen selbst bewirtschaftet. Durch die gegenständliche Transaktion würden ein bestehender, aktiver Betrieb verkleinert und die Bewirtschaftung der Fläche rund um die herausgelöste Fläche beeinträchtigt werden. Der Rechtserwerb widerspreche den dem Oö. GVG zugrunde liegenden Grundsätzen, insbesondere jenem der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes.

I.7. Gegen diesen Bescheid erhob der Bf durch seinen Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 8. Oktober 2015 Beschwerde an des Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, „den angefochtenen Bescheid aufzuheben sowie primär einen Feststellungbescheid zu erlassen, dass der gegenständliche Nachtrag vom 03.12.2014 zum Kaufvertrag vom 15.06.1977 im Hinblick auf die bereits erfolgte Genehmigung des Rechtsgeschäftes mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl vom 10.02.1977, GV Nr. 2605/5, keiner Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedarf; in eventu – falls diesem Antrag aufgrund der Rechtslage nicht stattgegeben werden könnte – den Nachtrag vom 03.12.2014 zum Kaufvertrag vom 15.06.1977 gemäß dem anzuwendenden Grundverkehrsgesetz (meines Erachtens Grundverkehrsgesetz 1975) zu genehmigen; allenfalls – soferne das Gericht zur Auffassung gelangt, das nicht in der Sache selbst entschieden werden kann, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen“. Auf das gegenständliche Rechtsgeschäft sei nicht das Oö. GVG 1994, sondern das Oö. GVG 1975, LGBl. Nr. 53/1975, anzuwenden. Der gegenständliche Kaufvertrag sei am 15. Juni 1977 geschlossen worden; dabei sei damals aus den im Verfahren bereits ausführlich erörterten Beweggründen (primär, da die den Parteien sehr erheblich erscheinenden Kosten der Vermessung nicht sofort auf sich genommen werden sollten bzw. diese das nicht gekonnt hätten und dies damals auch durchaus ein im Rechtsverkehr üblicher Vorgang gewesen sei) für einen Teil des Gegenstandes des Kaufvertrages die Formulierung „... sowie eine erst zu vermessende, aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese zu bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch ...“ im Kaufvertrag gewählt worden. Die gegenständliche Grundfläche sei mit der bezeichneten Vermessungsurkunde in beurkundungsfähiger Form ausschließlich einvernehmlich präzisiert worden. Die genaue Lage dieser Grundfläche sei seit 1977 allen Parteien vollkommen bewusst gewesen und sei in der Natur durch den „Graben“, der die in etwa südseitige Grenze der vermessenen Grundfläche bilde, klar vorgegeben. Es sei somit zum bereits damals von und für alle Vertragsparteien abschließend festgelegten Kaufgegenstand nur noch die zur endgültigen Durchführung des Rechtsgeschäftes im Grundbuch erforderliche Vermessung vorgenommen und im Nachtrag zum Kaufvertrag vom 3. Dezember 2014 beurkundet worden. Mit dem Nachtrag zum Kaufvertrag sei kein neues Verpflichtungsgeschäft vereinbart worden. Der 1977 zwischen den Vertragsparteien festgelegte Kaufpreis sei damals bezahlt worden. Es sei keinerlei zusätzliche Gegenleistung vereinbart oder eine bestehende Gegenleistung verändert worden. Zur Durchführung des Nachtrages zum Kaufvertrag vom 3. Dezember 2014 werde auch der Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 dem Grundbuchsgericht vorzulegen sein. Damit liege nur ein Kaufvertrag (nur ein Verpflichtungsgeschäft) vor. Gemäß § 36 Abs. 1 Oö. GVG 1994 trete dieses Gesetz mit 1. Dezember 1994 in Kraft. § 36 Abs. 3 Oö. GVG 1994 normiere, dass dieses Landesgesetz nicht auf Rechtserwerbe anzuwenden sei, deren Rechtstitel vor dem Inkrafttreten dieses Landesgesetzes entstanden sind. Auf vor Inkrafttreten dieses Landesgesetzes abgeschlossene Rechtsgeschäfte seien die Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetz 1975 weiter anzuwenden. Daher sei der gegenständliche Sachverhalt korrekt gemäß den Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1975 zu beurteilen. Auf diesen Antrag sei die belangte Behörde in keiner Weise eingegangen. Es liege diesbezüglich jedenfalls eine unrichtige rechtliche Beurteilung vor. Insbesondere auch bereits im durchgeführten Grundverkehrsverfahren habe die belangte Behörde immer wieder ihre Rechtsansicht darauf gestützt, dass der Rechtserwerb mangels (derzeitiger) Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber zu untersagen sei. Das Oö. Grundverkehrsgesetz 1975 sehe die Selbstbewirtschaftung im Wortlaut nicht vor. Die diesbezüglichen Bestimmungen des Oö. GVG 1994 seien erst 2005 in das Gesetz aufgenommen worden. Wenn aber der Sachverhalt wie dargelegt nach der Rechtslage 1977 zu beurteilen sei, könne der Rechtserwerb ausschließlich gemäß den damals geltenden Vorschriften und nicht nach der Rechtslage 2014/15 beurteilt werden. Das Rechtsgeschäft sei 1977 im Vertrauen auf die damals geltende Rechtslage abgeschlossen worden; auf diesem notwendigen, erforderlichen Vertrauen der Bürger basiere die zitierte Übergangsbestimmung des Oö. GVG 1994. Im Vertrauen auf eine geltende Rechtslage abgeschlossene Rechtsgeschäfte sollten nicht durch eine nachträglich geschaffene Rechtslage rückwirkend rechtswidrig werden können. Auch der Bf sei Landwirt, er verfüge wie dargelegt über einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, der nur derzeit aus den dargelegten Gründen nicht selbst bewirtschaftet werde. Überdies habe der Erwerber seine Bereitschaft bekundet, wenn dies das maßgebliche Kriterium wäre, seinen Betrieb selbst zu bewirtschaften. Mit diesen Argumenten habe sich die Behörde im angefochtenen Bescheid nicht auseinandergesetzt. Die in der Begründung ausgeführte Beeinträchtigung der Bewirtschaftung der Fläche rund um die herausgelöste Fläche finde nicht statt; dieses Argument sei aktenwidrig: wie aktenkundig, sei die vermessene Grenze –soweit sie nicht bereits durch Straßen vorgegeben sei –überwiegend durch den in etwa südseitig in der Natur verlaufenden Graben vorgegeben. Eine Bewirtschaftung über diesen Graben hinweg sei auch bisher nicht möglich. Es sei nie auszuschließen, dass durch ein Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung einer Situation (wie ausgeführt: im Sinne des Oö. GVG 1994) zumindest vermindert werden könnten. Das könne nicht ein genereller Maßstab sein, ein von zwei Landwirten als Vertragsparteien abgeschlossenes Rechtsgeschäft zu untersagen. Im angefochtenen Bescheid sei nicht dazu Stellung genommen worden, dass gemäß dem Parteienvorbringen zwei ursprünglich selbständige, im Nachhinein betrachtet (aus welchen Gründen auch immer) unglücklicherweise bezüglich des jeweiligen Liegenschaftsvermögens in den Grundbuchseinlagen vereinigte land- und forstwirtschaftliche Betriebe nunmehr wieder zu auch diesbezüglich zwei verschiedenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieben getrennt werden sollen. Dem Bf erscheine wesentlich, dass er seinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, selbst bis zum Beitritt Österreichs in die Europäische Union bewirtschaftet habe, dann sei die Führung des Betriebes unter den gegenwärtigen Umständen unwirtschaftlich geworden, sodass der Betrieb derzeit durch den Mitbeteiligten bewirtschaftet werde. Dies ändere nichts an der Tatsache, dass der land- und forstwirtschaftliche Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, als solcher unverändert bestehe, auch in Zukunft bestehen, im Familienbesitz erhalten bleiben und ausschließlich land-/forstwirtschaftlichen Zwecken dienen solle. Zweck des gegenständlichen Kaufvertrages vom 15. Juni 1977 samt Nachtrag dazu vom 3. Dezember 2014 sei die zum ursprünglichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, gehörenden Grundstücke wieder zusammenzuführen und land- und forstwirtschaftlich zu nutzen. Schon damals hätte die gegenständliche Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, zugeordnet werden sollen (müssen), um diesen Betrieb in Erfüllung der (im Grundverkehrsgesetz ausgeführten) öffentlichen Interessen an der Land- und Forstwirtschaft nicht zu teilen und als Ganzes zu erhalten. Den land- und forstwirtschaftlichen Interessen des anzuwendenden Grundverkehrsgesetzes werde daher durch das gegenständliche Rechtsgeschäft nicht widersprochen; das Rechtsgeschäft sei in Erfüllung der vom Gesetz geregelten land- und forstwirtschaftlichen Interessen abgeschlossen worden, es diene diesen Interessen.

II.1. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2015, eingelangt am 21. Oktober 2015, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor. Am 3. Dezember 2015 sowie am 10. März 2016 wurden jeweils öffentliche mündliche Verhandlungen durchgeführt.

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (ergänzend zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

Der Mitbeteiligte ist Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG X, bestehend aus den landwirtschaftlichen Grundstücken Nr. X, X und X mit einer Gesamtfläche von ca. 27.007 m². Darüber hinaus ist der Mitbeteiligte Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG X bzw. KG X, bestehend aus den Grundstücken Nr. .X, X, X, X, X, X, X, .X, .X, .X, .X, .X, X, X, X, X, X, X, X, X, X, X, X, X, X, X und X mit einer Gesamtfläche von ca. 400.147 m². Darin enthalten sind land- bzw. forstwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von insgesamt ca. 95.448 m² sowie Wälder im Ausmaß von ca. 211.610 m² (Grundbuchsauszug).

Der Bf ist zu Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG X, bestehend aus den Grundstücken Nr. .X, X, X und X mit einer Gesamtfläche von ca. 7.591 m². Darin enthalten sind landwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von ca. 6.542 m². Die Grundstücke der EZ X bilden in geographischer Hinsicht eine geschlossene Einheit. Auf dem Grundstück Nr. .X befindet sich das Haus X (Grundbuchsauszug). Dieses Gebäude bildete früher die Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes, wobei die entsprechenden Stallungen noch vorhanden sind. Darüber hinaus ist der Bf zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ X, KG X, bestehend aus den einige hundert Meter nordöstlich des Hauses X gelegenen Waldgrundstücken Nr. X und X im Ausmaß von insgesamt ca. 76.876 m² (Grundbuchsauszug und DORIS-Karte).

Gemäß Punkt I. des Kaufvertrags vom 15. Juni 1977 kaufte der Bf von seinen Eltern, M und T G aus dem Gutsbestand der Liegenschaft EZ X, KG X, die Grundstücke Nr. X, X, X und X, „sowie eine erst zu vermessende, aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese zu bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch“, zu einem Kaufpreis von ATS 170.000. Punkt VIII. dieses Vertrags lautet: „Die Verkäufer verpflichten sich für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der zum Gutsbestand der Liegenschaft EZ X Grundbuch X gehörigen Grundstücke X Scheuer, X Wiese und X Wiese nach Vorliegen der Vermessungsurkunde über ein jederzeit mögliches Verlangen des Käufers eine zur grundbücherlichen Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers an der aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese verkauften Grundfläche im Ausmaße von rund 2 (zwei) Joch geeignete Aufsandungsurkunde beglaubigt zu unterfertigen und verpflichten sich weiters, die Grundstücke X Scheuer, X Wiese und X Wiese bis dahin ohne Zustimmung des Käufers weder zu veräußern noch zu belasten und bestellen die Liegenschaft EZ X Grundbuch X zur dinglichen Haftung hiefür. Der Käufer nimmt obige Rechtseinräumung hiemit vertragsmäßig an“ (Kaufvertrag vom 15.06.1977).

Mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Bad Ischl vom 10. Februar 1978, GV Nr. 2605/5 wurde die Übertragung des Eigentums an „den Grundstücken X Wiese, X Acker, X Wohnhaus X in X u. X Wiese (jedoch unter Ausschluß der erst zu vermessenden aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese Grundfläche im Ausmaß von ca. 2 Joch) der EZ. X der Kat.Gemeinde X durch M u. T G [...] an J G [...] auf Grund des Kauf-Vertrages vom 15.6.1977“ genehmigt. Die Begründung dieses Bescheides lautet auszugsweise: „Hinsichtlich der noch nicht vermessenen Grundfläche wurde der Genehmigungsantrag mit Schreiben vom 9.1.1978 zurückgezogen, sodass eine Teilbewilligung erfolgen konnte.“

In der Folge erhielt der Mitbeteiligte von den Eltern des Bf den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Hofstelle St. Wolfgang im Salzkammergut, X, mit sämtlichen verbliebenen Grundstücken, somit auch samt der nun gegenständlichen Fläche im Ausmaß von zwei Joch.

Am 3. Dezember 2014 schlossen der Bf und der Mitbeteiligte eine mit „Nachtrag zum Kaufvertrag“ überschriebene Vereinbarung, die unter anderem folgende Klauseln enthält:

„Erstens: Präambel

Mit Kaufvertrag vom 15.06.1977 [...] haben die Eltern der Vertragsparteien, M G, geboren gewesen am 12.11.1905, und T G, geboren gewesen am 30.08.1905, ihrem Sohn, dem damaligen Käufer J G, geboren am 07.06.1941, die heute bei der Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X vorgetragenen Grundstücke .X Bauf. (Gebäude) samt dem darauf errichteten Haus Sankt Wolfgang im Salzkammergut, X, X Bauf. (Gebäude) – Landw (Feld/Wiese) – Sonst (Betriebsf.), X Landw (Feld/Wiese) – sonst (Betriebsf.) und X Bauf. (Gebäude) – Landw (Feld/Wiese) – Sonst (Betriebsf.), mit einem derzeitigen Gesamtkatasterausmaß von 75 a 91 m² in das Eigentum übertragen. Weiters wurde mit jenem Kaufvertrag folgende Vereinbarung getroffen: ‚Herr M und Frau T G verkaufen und Übergeben an ihren Sohn, Herrn J G und der Letztere kauft und übernimmt von den Erstgenannten ... sowie eine erst zu vermessende, aus den Grundstücken X Scheuer, X Wiese und X Wiese zu bildende Grundfläche im Ausmaß von rund 2 (zwei) Joch ...‘: diese Grundfläche wurde bis heute nicht an J G übertragen.

Die Vertragsparteien bekräftigen ausdrücklich, dass dieser Anspruch des J G aufgrund des Kaufvertrages vom 15.06.1977 unverändert aufrecht besteht (insbesondere nicht verjährt ist); M G anerkennt diesen Anspruch ausdrücklich.

Die Liegenschaften, auf die sich diese Grundfläche bezieht, wurden von M, geboren X, und T G mit Übergabsvertrag vom 04.05.1979 [...] an deren Sohn, dem nunmehrigen Verkäufer M G, geboren X, übertragen; dabei wurde dieser Anspruch des J G (nunmehr bestehend gegen M G, geboren X) mitübertragen.

M G ist am X, T G am X verstorben.

Damals wurde ein Kaufpreis von ATS 170.000,00 [...] für das gesamte Vertragsobjekt vereinbart, der auch die gegenständliche Grundfläche von rund 2 Joch Grund umfasst, und bereits zur Gänze bezahlt, sodass nunmehr kein weiterer Kaufpreis oder sonstige Gegenleitung für die Erfüllung des Anspruches des J G aus jenem Kaufvertrag zu erbringen ist; alle vorgeschriebenen Abgaben, insbesondere Grunderwerbssteuern, wurden zur Gänze bezahlt.

Nunmehr wurde die gegenständliche Grundfläche einvernehmlich präzisierend festgelegt und dazu die Vermessungsurkunde des Geometers DI H P Sch, Bad Ischl, vom 18.04.2014, GZ 6539/14, erstellt.

In Erfüllung des Kaufvertrages vom 15.06.1977 schließen die Vertragsparteien nunmehr folgendes Rechtsgeschäft.

Zweitens: Gegenstand

In Erfüllung des Kaufvertrages vom 15.06.1977 verkauft und übergibt M G, geboren am X, als Rechtsnachfolger seiner Eltern M G, geboren gewesen am X, und T G, geboren gewesen am X, an J G und der Letztere kauft und übernimmt von dem Ersteren zur Gänze unter Zugrundelegung der Vermessungsurkunde des Geometers DI H P Sch, Bad Ischl, vom 18.04.2014, GZ 6539/14, im Grundbuch X:

1. aus dem Gutsbestand der in dessen Alleineigentum stehenden Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X das Teilstück ,1‘ des Grundstücks X mit einem Ausmaß von 1.928 m², und

2. aus dem Gutsbestand der in dessen Alleineigentum stehenden Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X das Teilstück ,2‘ des Grundstücks X mit einem Ausmaß von 9.582 m²,

(aus diesen Teilstücken wird das neue Grundstück X mit einem Ausmaß von 1 ha 15 a 10 m² [das sind zwei Joch] gebildet werden), im derzeitigen Zustand, in den vermessenen Grenzen [...].

[...]

Drittens: Gegenleistung

Wie in der Präambel dieses Vertrages ausgeführt, wurde der gesamte Kaufpreis für den gesamten Kaufgegenstand des Kaufvertrages vom 15.06.1977 bereits damals zur Gänze bezahlt, sodass kein weiterer Kaufpreis mehr zu bezahlen ist.

[...]

Die Parteien nehmen zu Kenntnis, dass dieses Rechtsgeschäft in seinem genehmigungsbedürftigen Tatbestand bei Nichtgenehmigung durch die zuständige Grundverkehrsbehörde bzw. Nicht-Genehmigung durch die zuständige Agrarbehörde [vor allem im Hinblick auf die mit diesem Rechtsgeschäft bewirkte Teilung der Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X als Stammsitzliegenschaft der Agrargemeinschaft L (Anmerkungen in A2 LNR 4a und 5a)] rückwirkend rechtsunwirksam wird.

[...]

Neuntens: Weitere Vereinbarungen, Teilung der Stammsitzliegenschaft einer Agrargemeinschaft

M G verzichtet auf ein allfälliges Recht nach § 38/6 Oö. ROG.

Die Vertragsparteien halten fest, dass die Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X Stammsitzliegenschaft der Agrargemeinschaft L EZ X (Anmerkungen in A2 CLNR 4a und 5a) ist: Die Parteien vereinbaren im Hinblick auf § 37/4 Oö. Flurverfassungs- Landesgesetz 1979, dass das Mitgliedschaftsrecht an dieser Agrargemeinschaft nicht mit diesem Rechtsgeschäft mitübertragen und daher ungeschmälert bei der bisherigen Stammsitzliegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X verbleibt.

Die Vertragsparteien stellen fest, dass auch alle anderen im A2 Blatt der Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X haftenden Anmerkungen sich auch künftighin ausschließlich auf die Liegenschaft Einlagezahl X Grundbuch X beziehen und kommen darüber überein, dass diese Rechte nicht mitübertragen werden.

Die Zufahrt zum gegenständlichen Grundstück X erfolgt über Grundstück X (öffentliches Gut), alle Katastralgemeinde X.

Festgestellt wird, dass die Bewirtschaftung der gegenständlichen Grundfläche derzeit vom land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit der Adresse des Verkäufers St. Wolfgang, X, erfolgt, und diese dazu auch mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen zu diesem Zweck befahren wird: die Parteien halten fest, dass die Bewirtschaftung derzeit weiterhin unverändert in dieser Art und Weise erfolgen wird.

[...]“

Gemäß dem diesem Vertrag zugrundliegenden Teilungsplan von Dipl.-Ing. Sch sollen aus dem nordöstlichen Teil des Grundstücks Nr. X ein ca. 1.928 m² großer Grundstreifen sowie aus dem östlich unmittelbar angrenzenden Grundstück Nr. X ein ca. 9.582 m² großer Grundstreifen (das ist etwa die nördliche Hälfte dieses Grundstücks) abgetrennt und zusammengeführt werden. Zusammen sollen diese beiden Grundflächen das neu zu schaffende verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. X bilden. Diese neu zu bildende Grundfläche liegt wenige Meter südwestlich (im Wesentlichen getrennt durch eine öffentliche Straße) vom dem Bf gehörenden Haus X bzw. den daran angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen des Bf (EZ X).

Die Grundstücke Nr. X und X sind im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde St. Wolfgang im Salzkammergut als Grünland – Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen. Die verfahrensgegenständliche Fläche ist Teil einer größeren, vom Mitbeteiligten bewirtschafteten Agrarstruktur, wobei sie im Norden durch eine Straße und im Osten durch den Bach begrenzt wird. Im Süden bildet ein die Bewirtschaftung nicht störender, mittlerweile zugeschütteter Graben die Grenze des neu vermessenen verfahrensgegenständlichen Grundstücks. Durch das gegenständliche Rechtsgeschäft wird die Bewirtschaftung der beim Mitbeteiligten verbleibenden Grundstücke nicht erschwert (Aussagen Bf, DORIS-Karte).

Der Bf half bereits als Kind im elterlichen landwirtschaftlichen Betrieb mit und führte später selbst an der Hofstelle X bis zum Beitritt Österreich zur EU einen landwirtschaftlichen Betrieb. Er beabsichtigt durch seinen Sohn, der ihm alsbald in seinen Rechten nachfolgen soll, die Reaktivierung des Hofes „X“ und möchte einen landwirtschaftlichen Betrieb als Nebenerwerb in der Form der Kälberaufzucht im Ausmaß von 6 Stück errichten. Er verfügt über einen Traktor (X) und beabsichtigt weitere Maschinen von dem Landwirt, Herrn J G, anzumieten. Herr J G jun. ist Tischler und hat bei diesem Landwirt (J G) in mehr als 30 Jahren Praxiserfahrung im Pflanzenbau, Grünlandwirtschaft, Obstbau, Waldwirtschaft sowie in der Tierhaltung, detailliert in Fütterung, Haltung von Nutztieren, Züchtung und Milchwirtschaft und darüber hinaus in der Landtechnik, Maschinenkunde, Technik der Innen- und Außenwirtschaft und Grundlagen der Baukunde erworben (Aussagen Bf, J G jun., Praxisnachweis vom 03.03.2016 durch J G).

Derzeit werden die landwirtschaftlichen Gründe des Bf vom Mitbeteiligten bewirtschaftet (Aussagen Bf). Die Waldflächen bewirtschaftet der Bf bzw. dessen Sohn selbst.

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie aus den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben der Bf im Rahmen der mündlichen Verhandlung (vgl insbesondere die jeweils in Klammer angeführten Beweismittel). Das Beschwerdevorbringen zur beabsichtigten Nutzung durch den Käufer wurde durch dessen mündliche Angaben glaubhaft widerlegt. Ein übereinstimmender hypothetischer Parteiwille betreffend die genaue Lage des mit Kaufvertrag vom 15.06.1977 mit „rund zwei Joch“ in seinem Ausmaß festgelegten Grundstücks konnte nicht eruiert werden.

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

III.2. Gem Art 132 B-VG sind die Verwaltungsgerichte als Rechtsmittelinstanz eingerichtet. Als solche steht ihnen die Erlassung eines behördlichen erstinstanzlichen Feststellungsbescheides nicht zu. Der entsprechende Antrag war daher als unzulässig zurückzuweisen.

III.3. Zur Anwendbarkeit des einschlägigen Gesetzes:

Nach § 36 Abs. 3 Oö. GVG 1994 sind die Bestimmungen dieses Gesetzes nicht auf Rechtserwerbe anzuwenden, deren Rechtstitel vor dem Inkrafttreten des Oö. GVG 1994 entstanden ist. Auf die vor Inkrafttreten des Oö. GVG 1994 abgeschlossenen Rechtsgeschäfte sind die Bestimmungen des Oö. GVG 1975 weiter anzuwenden. Die örtliche Zuständigkeit sowie die Zusammensetzung der Behörden richtet sich jedoch für solche Verfahren nach dem Oö. GVG 1994.

Als Vorfrage der gegenständlichen Entscheidung hat das Gericht daher zu klären, ob der zu beurteilende Rechtstitel betreffend der nunmehr vermessenen und verfahrensgegenständlichen Grundfläche im Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 oder aber im „Nachtrag zum Kaufvertrag“ vom 3. Dezember 2014 gelegen ist.

Der Bf bringt vor, dass das GVG 1975 anzuwenden sei, da der zu beurteilende Rechtstitel im Kaufvertrag vom 15. Juni 1977 liege. Das gegenständliche Rechtsgeschäft sei bereits damals ausreichend bestimmt worden. Dem ist jedoch nicht zu folgen. Vielmehr liegt im „Nachtrag zum Kaufvertrag“ vom 3. Dezember 2014 der maßgebliche Rechtstitel, den es zu beurteilen gilt. Aus diesem „Nachtrag zum Kaufvertrag“, insbesondere dessen Punkt „Zweitens: Gegenstand“ geht hervor, dass die Vertragsparteien (Bf und Mitbeteiligter) einen eigenen Rechtstitel schaffen wollten, der im Gegensatz zum schriftlichen Vertrag aus 1977 den Vertragsgegenstand eindeutig und unzweifelhaft festlegt. Zwar nimmt dieser Rechtstitel auf den ursprünglichen Vertrag aus 1977 Bezug, jedoch legt erst dieser „Nachtrag“ den Kaufgegenstand in einer genehmigungsfähigen Weise – hier durch genaue Festlegung der kaufgegenständlichen Fläche in einer Vermessungsurkunde – fest. Im schriftlichen Vertrag aus 1977 wurde lediglich das Ausmaß der Fläche mit „rund 2 (zwei) Joch“ bestimmt, die genaue Lage dieser Fläche der noch vorzunehmenden Vermessung überlassen und lediglich die ungefähre Lage als noch herauszumessende Teilfläche der Grundstücke X Scheuer, X Wiese und X Wiese angegeben. Den Anforderungen an die Bestimmtheit eines Rechtsgeschäftes wird beim Liegenschaftskauf jedoch erst genüge getan, wenn eine Einigung über den Kauf eines nach Ausmaß und Lage bestimmten Grundstücks zustande kommt (3 Ob 195/07h u.a.). Die im Vertrag aus 1977 vorgenommene ungefähre Lagebeschreibung durch annäherungsweiser („rund“) Festlegung des Ausmaßes sowie „bloßer“ Nennung jener Grundstücke, aus denen die gegenständliche Fläche herausgeschnitten werden soll, wobei jegliche Hinweise betreffend den beabsichtigten Grenzverlauf fehlen, erfüllt dieses Kriterium nicht. Ob damals ein übereinstimmender Parteiwille dahingehend bestand, die zum (Ver)Kauf beabsichtigte Fläche in den nunmehr vermessenen Grenzen zu situieren, kann nicht in einer die schriftliche Unbestimmtheit korrigierenden bzw. präzisierenden Weise festgestellt werden. Gegen einen solchen Parteiwillen spricht jedoch der Umstand, dass die damals zuständige Behörde, die Grundverkehrskommission Bad Ischl, mit Schreiben vom 13.12.1977 an den damaligen Rechtsvertreter des Bf und dessen Eltern, Herrn Notar Dr. F St festhielt, dass „[e]ine grundverkehrsbehördliche Genehmigung [...] derzeit nicht erteilt werden [kann], weil die räumlichen Grenzen des Kaufobjektes noch nicht feststehen.“ Darauf reagierten die damaligen Antragsteller mit Zurückziehung ihres diesbezüglichen Antrags, was aus heutiger Sicht dahingehend gedeutet werden muss, dass die genaue Lage des noch zu vermessenden Grundstücks tatsächlich nicht feststand.

Da somit im gegenständlichen Verfahren der „Nachtrag zum Kaufvertrag“ als der maßgebliche Rechtstitel anzusehen ist, kommt das Oö. GVG 1994 in seiner geltenden Fassung zur Anwendung.

III.4. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG 1994 (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z. 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG).

III.5. Das Oö. GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum, und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z. 1, 2 und 5 Oö. GVG).

III.6. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes

entsprochen wird.

Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Oö. LVwG 12.11.2015, 550518/20/Fi/MD, Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.).

Mit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft soll eine landwirtschaftliche Fläche im Ausmaß von 1 ha 15 a 10 m² den Eigentümer wechseln. Der Rechtserwerber verfügte bisher über einen Grundbesitz von ca. 8 ha 44 a 67 m², wovon ca. 6.542 m² land- und ca. 76.876 m² forstwirtschaftlich genutzt werden. Der Erwerber plant durch seinen Sohn, Herrn J G jun., der in die Rechtsposition des Bf nachfolgen soll, künftig die Landwirtschaft als Nebenerwerb durch die Aufzucht von sechs Kälber zu betreiben - zumal die Stallungen der alten Hofstelle Radau 27 nach wie vor in Takt sind, er über die entsprechenden Maschinen verfügt bzw. sich diese von dem Landwirt J G anmieten kann und zudem aufgrund seiner Praxiserfahrung in der Landwirtschaft über einschlägiges Wissen verfügt.

Vor diesem Hintergrund bleibt festzuhalten, dass mit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft landwirtschaftliche Nutzflächen i.S.d. § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 erhalten bleiben, jedoch diese nicht vom Erwerber sondern von dessen Sohn als absehbarer Rechtsnachfolger bewirtschaftet werden sollen. Da mangels geplanter Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber (Bewirtschaftung durch dessen Sohn) sowie des Umstandes, dass betreffend die gegenständliche Fläche kein Kundmachungsverfahren gem. § 5 Oö. GVG 1994 durchgeführt wurde, kann eine Genehmigung nur erfolgen, sofern eine Interessensabwägung gem § 4 Abs. 5 Oö. GVG 1994 zugunsten des Rechtsgeschäftes ausschlägt (§ 5 Abs. 2. Oö. GVG 1994).

Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu berücksichtigen (vgl. nur VfGH 22.09.2005, B1266/01).

Mit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft verliert der Veräußerer rund 2,7 % seiner Gesamtfläche (rund 42 ha), was die Bewirtschaftung seines Betriebes nicht maßgeblich beeinträchtigt. Umgekehrt dient das gegenständliche Rechtsgeschäft mit Blick auf den Erwerber bzw. dessen Sohn als seinen Rechtsnachfolger und dessen Bestrebungen, die alte Hofstelle X als land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb zu reaktivieren, der Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes i.S.d. § 4 Abs. 2 Z 2 Oö. GVG 1994. Zu berücksichtigen bleibt zudem, dass die Hofstelle, von welcher aus die Bewirtschaftung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes erfolgen soll, in unmittelbarer Nähe zum Grundstück gelegen ist. Die Übergabe steht unmittelbar bevor.

Angesichts dieser Interessenslage – geringer Entzug der Fläche des Veräußerers im Vergleich zur Neuentstehung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, der Lage der zu erwerbenden Fläche in unmittelbarer Nähe dieses künftigen Betriebes, der großteils bereits über die nötige Infrastruktur verfügt und in unmittelbarer Zukunft durch den Sohn als Rechtsnachfolger übernommen wird – ist das gegenständliche Rechtsgeschäft gem § 4 Abs. 5 Oö. GVG 1994 zu genehmigen.

III.5. Die bisherigen Erwägungen beruhen auf der durch den Erwerber (bzw. dessen Sohn) glaubhaft gemachte Annahme, dass zeitnah nach Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstücks die Rechtsnachfolge vollzogen und eine Nebenerwerbsland(forst)wirtschaft mit der Aufzucht von sechs Kälbern von der Hofstelle Radau 27 ausgehend betrieben wird. Nur dadurch wird das von § 4 Abs. 2 Z 2 i.V.m. § 1 Oö. GVG geschützte Interesse gewahrt. Zur Absicherung dieser Interessenswahrung kann die Behörde bzw. das Gericht gem § 12 Oö. GVG die Genehmigung unter der Auflage erteilen, dass der Erwerber das Grundstück dem von ihm angegebenen oder mit seinem Einverständnis von der Behörde festgelegten und für die Erteilung der Zustimmung maßgebenden Verwendungszweck zuführt und dieser Verwendung entsprechend nützt. Vor diesem Hintergrund war die Genehmigung unter der im Spruch genannten Auflage zu erteilen, zu deren Erfüllung sich der Bf bzw dessen Sohn, der als Rechtsnachfolger ebenso von dieser Auflage betroffen ist, auch bereit erklärten (zur Zulässigkeit einer Auflage betreffend die Rechtsnachfolger vgl Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 327 unter Hinweis auf VfSlg 10.927).

III.6. Die Erlassung von Feststellungsbescheiden durch die Verwaltungsgerichte ist nach Art. 130 B-VG nicht vorgesehen, womit dieser Antrag zurückzuweisen war.

IV. Zur Kostenentscheidung:

Gemäß § 32 Oö. GVG i.V.m. § 1 Abs. 1 Z. 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist für die Genehmigung von Rechtserwerben nach § 4 Oö. GVG eine Verwaltungsabgabe zu entrichten. Der vom Bf bereits 1977 geleistete Kaufpreis für das verfahrensgegenständliche Grundstück im Ausmaß von 11.510 m² sowie für die heute bei der Liegenschaft EZ X Grundbuch X vorgetragenen Grundstücke .X Bauf. (Gebäude) samt dem darauf errichteten Haus Sankt Wolfgang im Salzkammergut, X, X Bauf. (Gebäude) – Landw (Feld/Wise) – Sonst. (Betriebsf.), X Landw (Feld/Wiese) – Sonst. (Betriebsf.) und X Bauf. (Gebäude) – Landw (Feld/Wiese) – sonst (Betriebsf.) mit einem Gesamtkatasterausmaß von 75 a 91 m² betrug ATS 170.000,-- das entspricht einem Preis von umgerechnet rund EUR 12.354,38. Aufgrund dieser geringen Summe kann dahingestellt bleiben, welcher Anteil nun tatsächlich auf das verfahrensgegenständliche Grundstück entfällt, da auch bei der Gesamtsumme lediglich der Mindestbetrag von EUR 65,-- gem § 32 Oö. GVG i.V.m. § 3 Abs. 1 z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung zu entrichten wäre. Die Haftung des Mitbeteiligten als Gesamtschuldner gründet sich auf § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/00333 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel“).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer