LVwG-550744/13/Fi/SB – 550745/3

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 16.07.2015 beantragten C W, und R J, vertreten durch Rechtsanwalt Mag. C S, (im Folgenden „Bf“ genannt) die Genehmigung für den Rechtserwerb der Gst. Nr. X und X, KG X, von Herrn F und Frau M W (im Folgenden „Verkäufer“ genannt). Auf Grund der Vermessungsurkunde von Dipl.-Ing. K, GZ X vom 29.06.2015 sei Gst. Nr. X berichtigt worden, wobei daraus Trenngrundstück 1 im Ausmaß von 964 m² das Gst. Nr. X, und Trenngrundstück 2 im Ausmaß von 2.378 m² Gst. Nr. X, werde. Für das Gst. Nr. X verbliebe eine Restfläche von 18.930 m². Bisher seien 964 m² als „Wiese und Weiden“ und 2.378 m² als „Acker“ genutzt worden. Der angestrebte Rechtserwerb wird mit der Schaffung eines Eigenheimes (auf dem grundverkehrsrechtlich nicht weiter relevanten Baugrundstück) bzw. eines Hausgartens mit Eigenbewirtschaftung (auf dem für dieses Verfahren gegenständlichen Grünlandgrundstück) begründet. Dem Antrag wurde der am 08.07.2015 abgeschlossene Kaufvertrag beigelegt.

I.2. Die zuständige Gemeinde gab im Rahmen der Anhörung an, dass keine Einwände gegen das vorliegende Rechtsgeschäft bestehen.

I.3. Nach Behandlung in der Sitzung der Bezirksgrundverkehrskommission (im Folgenden „BGVK“ genannt) am 08.09.2015 wurden die Bf darüber informiert, dass die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 zweifelsfrei nicht vorlägen und daher eine Genehmigung nur auf Grund der Bestimmung des § 4 Abs. 5 Oö. GVG 1994 im Zuge einer Interessensabwägung möglich sei.

I.4. Die Bf äußerten sich dazu im Schreiben vom 29.09.2015 und führten aus, dass die betreffende Fläche keinen „guten landwirtschaftlichen Boden“ darstelle und daher für die Verkäufer unverkäuflich und nicht zu verpachten sei. Die Bewirtschaftung durch die Bf mit der Kräuterzucht von Waldkräutern verhindere jedenfalls, dass aus diesem Grundstück Brachland werde bzw eine Versteppung eintrete. Daraus ergebe sich das öffentliche Interesse, da im Fall der Untersagung des gegenständlichen Erwerbs das Brachliegen die Alternative wäre.

I.5. Im Rahmen der Sitzung der BGVK am 10.11.2015 wurde eine Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen (im Folgenden „ASV“ genannt) sowie die dazu im Rahmen des Parteiengehörs ergangene Äußerung der Bf erörtert. In seiner schriftlichen Stellungnahme vom 20.10.2015 führte der ASV aus, dass es sich lt der Höhenschichtlinien am Orthofoto „um eine ebene bzw. leicht geneigte Fläche 550 - 540 Höhenmeter handelt“. Der betroffene Teil des Grundstücks bedürfe auf Grund der Ausformung einer vermehrten Fahrtätigkeit, wobei dies zur „Verdichtung und in weiterer Folge auch zur Vernässung führen“ kann. Eine Vernässung sei dann aber auf die Bewirtschaftungstätigkeit zurückzuführen. „Auf Grund der vorliegenden Daten erfüllt dieser Grunderwerb nicht die Voraussetzung des § 4 OÖ. GVG Abs 2. Ziff 2 ‚Erhaltung, Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes‘ und führt eindeutig zu einer Verschlechterung der vorhandenen Agrarstruktur.“

In der Stellungnahme vom 04.11.2015 führten die Bf aus, dass es für sie nicht nachvollziehbar sei, wie der ASV die Beschaffenheit eines Grundstücks ohne persönliche Begehung bewerten könne. Da die Verkäufer auf Grund der Nässe keinen ausreichenden Fruchtertrag mehr erzielen hätten können, stelle die Bepflanzung mit Waldkräutern eine Aufwertung der Agrarstruktur dar. Da ein „neues wirtschaftlich gesundes landwirtschaftliches Projekt ins Leben gerufen“ werde, könne eine Nichterfüllung des § 4 Abs. 2 Z. 2 Oö. GVG 1994 nicht vorliegen. Um die Vernässung des gegenständlichen Grundstücks bewerten zu können, sei vom ASV eine Begehung des Grundstücks vorzunehmen, worum ersucht werde.

I.6. Mit Bescheid der BGVK Vöcklabruck vom 10.11.2015, Agrar20-11-14-2015, wurde der Antrag der Bf abgewiesen.

Begründend wurde ausgeführt, dass der ASV nach Durchführung eines Lokalaugenscheins und unter Verwendung verschiedener Unterlagen die entsprechenden Feststellungen getroffen habe, wobei dieser zum Schluss kam, dass die Voraussetzungen für den Grunderwerb nicht gegeben seien. Nach Ansicht der BGVK stelle die Anpflanzung von Waldkräutern auf einer Fläche von lediglich 2.378 m² ein reines Hobby bzw eine hausgärtnerische Nutzung dar. Betriebswirtschaftliche Konzepte oder wirtschaftliche Daten, die eine andere Sichtweise ermöglichen würden, lägen nicht vor, wobei die fachliche Befähigung auf Grund der Vorlage der Dokumente nicht bezweifelt werde. Es würden jedoch nachvollziehbare, schlüssige und somit glaubwürdige Zahlen, Fakten und Daten fehlen, die eine andere rechtliche Betrachtung ermöglichen würden. Das Argument, dass bei Abweisung des Genehmigungsantrags die „Alternative das Brachliegen“ sein werde, stelle nach Ansicht der BGVK kein Argument für den Kauf dar, da dies bei konsequenter Betrachtungsweise für viele Grundstücke gelten müsse. Zusätzlich sei der unverhältnismäßig hohe Kaufpreis (7,48 Euro/m²) im Vergleich zum Regelkaufpreis von 4 Euro/m² nicht nachvollziehbar, wo es sich um einen „angeblich so ausgesprochen schlechte[n] landwirtschaftliche[n] Nutzgrund“ handle.

I.7. Dagegen richtet sich die gegenständliche Beschwerde vom 15.12.2015. Die Begründung der BGVK sei nicht nachvollziehbar, uA werde insbesondere gerade durch den Umstand, „dass der betroffene Boden geradezu ideal für Waldkräuter ist und eine andere Bewirtschaftung nicht möglich ist, […] durch dieses Projekt ein wirtschaftlich gesundes Unternehmen ins Leben gerufen“. Neben weiteren Einwendungen wurde auch ein Verfahrensmangel dahingehend geltend gemacht, dass der ASV keine Befundaufnahme vor Ort durchführte, sondern lediglich Luftaufnahmen für die Beurteilung heranzog. Es werde bezweifelt, dass diese Aufnahmen geeignet seien, einer Entscheidung zugrunde gelegt zu werden, insbesondere da aus diesen eine Vernässung nicht erkennbar sei. Eine Befundaufnahme vor Ort - unter Beiziehung der Parteien - wäre erforderlich gewesen.

II.1. Der Verfahrensakt wurde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit Schreiben vom 21.12.2015 zur Entscheidung vorgelegt. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich vom 19.01.2016 wurden die Bf aufgefordert, anhand eines Wirtschaftskonzepts darzulegen, in welcher konkreten Weise die Erwerber die Bepflanzung mit Waldkräutern planen, welche Investitionen dafür erforderlich sind, welchen Gewinn die Erwerber erwarten und welche Wirtschaftsräumlichkeiten zur Verfügung stehen bzw. allenfalls geplant sind.

II.2. Mit Schreiben vom 08.02.2016 legten die Bf ein "Wirtschaftskonzept" für die beabsichtigte Errichtung des Waldgartens vor, wobei angemerkt wurde, dass es angesichts des kleinen Grundstücks nicht möglich sei, ein „übliches wirtschaftliches Konzept“ vorzulegen. Eine gleichwertige Ausbeute von Rohstoffen (Gemüse und Kräutern) im Verhältnis zu den Investitionen von Geld und Zeit sei nicht zu erwarten. Es sei zwar beabsichtigt, Suppenpulver, Kräutersalze usw herzustellen und auch zu vermarkten, im Vordergrund stehe für sie [die Bf] aber die Liebhaberei. Das Ziel sei, „im kleinen die Flora und Fauna des Waldes wiederzugeben“. Geplant sei, dass etwa 10.000 Euro in den ersten beiden Jahren investiert werden (Arbeiten und Bepflanzungen). Ihr Sohn werde den Kindergarten und die Schule im Ort besuchen und es werde beabsichtigt, den Garten den Kindern näher zu bringen und zu erklären. Ein Teil des Gemüses solle ebenfalls dem Kindergarten zum Kochen zur Verfügung gestellt werden.

II.3. Am 10.03.2016 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Beweisaufnahme durch Einvernahme des Bf R J (rechtsfreundlich vertreten), und des Verkäufers sowie des Vorsitzenden der BGVK unter Dartuung des gesamten Akteninhalts kam.

Im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung wurde vom Vorsitzenden der BGVK angegeben, dass durch die Bezirksbauernkammer eine Besichtigung des Grundstücks durchgeführt und auf Basis dieser Erhebungen eine fachliche Stellungnahme abgegeben worden sei. Diese Feststellungen seien der Entscheidung zugrunde gelegt worden und auch aus dem nunmehr vorgelegten Konzept ergebe sich, dass das Grundstück der „Liebhaberei“ dienen solle.

Der Verkäufer gab dazu an, dass das gegenständliche Grundstück von ihm zwar bebaut worden sei, diese Produkte habe er jedoch nicht verwerten können. Auch mit einem kleinen Traktor könne er nur in eine Richtung fahren und nicht wenden. Er werde den Betrieb in ein bis zwei Jahren auflösen und an einen größeren Pächter vergeben.

Abschließend wurde vom Bf vorgebracht, dass die Ziehung von Bodenfrüchten (die beabsichtigt sei) nicht bloß für den Eigenbedarf sondern auch für die Schule und den allfälligen Verkauf am Markt diene und somit ein öffentliches Interesse gegeben sei. Die Bewirtschaftung des Grundstücks sei nicht ökonomisch und werde es daher nicht mehr genutzt werden. Die Durchführung des Lokalaugenscheins ohne Information an die Bf stelle einen Verfahrensmangel dar.

II.4. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (in Ergänzung zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen: 

Mit Kaufvertrag vom 08.07.2015 verkauften die Mitbeteiligten (Verkäufer) die zwei nachstehenden, aufgrund der Vermessungsurkunde des Ziviltechnikers für Vermessungswesen, Dipl.-Ing. F Kl, vom 29.06.2015, GZ: X, aus dem Grundstück Nr. X der Liegenschaft EZ X, KG X, neu gebildeten Grundflächen:

a) Das als Bauland gewidmete (grundverkehrsrechtlich nicht genehmigungsbedürftige und damit nicht weiter relevante) Grundstück Nr. X (Trennstück 1 aus dem Grundstück Nr. X).

b) Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. X (Trennstück 2 aus dem Grundstück Nr. X) im Ausmaß von 2.378 m² zum Kaufpreis von € 17.797,60 zu gleichen Teilen an die Bf.

Es verbleibt dadurch ein Restgrundstück Nr. X mit einer Gesamtfläche von 18.930 m² im Eigentum der Verkäufer. Der Kaufvertrag wurde bis zur rechtskräftigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auflösend bedingt abgeschlossen.

Das verfahrensgegenständliche Grundstück (Trennstück 2) ist zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet und wird gegenwärtig auch landwirtschaftlich im Rahmen des Betriebes der Veräußerer (Schweinezucht- und Mastbetrieb) genutzt (Bewirtschaftung als Ackerfläche mit einer intensiven Fruchtfolge: Körnermais, Wintergerste, Sommergerste). Das aus einer größeren Fläche herauszulösende, drainagierte Grundstück verfügt über eine Form und Qualität, die nicht als landwirtschaftlich wertlos angesehen werden kann - selbst wenn der Einsatz größerer Maschinen nur in bestimmter Weise möglich ist (Ausführungen des Mitbeteiligten), wofür auch das dokumentierte Interesse der Käufer, dieses Grundstück zu Hobbyzwecken bzw unter dem Gesichtspunkt der Liebhaberei als Hausgarten mit spezieller Ausrichtung auf einen Waldgarten land- und forstwirtschaftlich zu nutzen (Ausführungen der Bf in der mündl. Verhandlung sowie im schriftlichen dem Gericht vorgelegten "Wirtschaftskonzept"), spricht.

Diese Bewirtschaftung soll als „Kleinlandwirtschaft - Kräuterzucht mit Waldkräutern“ ausgestaltet sein, wobei die Bfin einschlägige Kurse absolvierte („Waldwirtschaft für Neueinsteiger“, „zertifizierte Waldpädagogin“, „Prüfung von forstfachlichen Kenntnissen“) (sh Stellungnahme der Bf vom 29.09.2015 samt Beilagen).

Das "Bewirtschaftungskonzept" lässt zum gegenwärtigen Zeitpunkt keinen bezifferbaren Ertrag erkennen; beim Erwerb steht die Liebhaberei im Vordergrund. Es steht daher nicht fest, dass aufgrund der beabsichtigten Nutzung ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden kann. Die von den Beschwerdeführern bekundete Absicht, einen Teil der aus der Nutzung gewonnenen Produkte einmal (ab dem Kindergarten/Schulbesuch des Sohnes) dem Kindergarten/der Schule zur Verfügung zu stellen, erwies sich im Verfahren genausowenig näher (etwa durch konkrete Absprachen mit dem Kindergarten/der Schule) konkretisiert und somit vage, wie die Absicht der Mitbeteiligten, in ein bis zwei Jahren den gesamten landwirtschaftlichen Betrieb ohne das für einen Pächter angeblich uninteressante verfahrensgegenständliche Grundstück zu verpachten, da noch kein konkreter Pächter genannt werden konnte.

II.5. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie aus den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben der Bf und dem Verkäufer im Rahmen der mündlichen Verhandlung (vgl. insbesondere die jeweils in Klammer angeführten Beweismittel).

III. In rechtlicher Sicht ist Folgendes auszuführen:

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG 1994 hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

III.2. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG 1994 (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z. 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG 1994).

III.3. Das Oö GVG 1994 hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum, und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z. 1, 2 und 5 Oö. GVG 1994). 

III.4. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes

entsprochen wird.

Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN). Im gegenständlichen Fall soll das verfahrensgegenständliche Grundstück als Hausgarten (in Form eines Waldgartens) ohne nennbaren wirtschaftlichen Ertrag erfolgen. Die Bewirtschaftung unter dem vorrangigen Aspekt der Liebhaberei bzw zu Hobbyzwecken erfüllt nicht die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 (Vgl auch VwGH 17.11.2000, 98/02/0053).

III.5. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG 1994 dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG 1994 überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG 1994 vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu berücksichtigen (vgl. nur VfGH 22.09.2005, B1266/01). Aus der sehr vagen und nicht näher konkretisierten Absicht der Bf, aus der Bewirtschaftung gewonnene Produkte späteren Bildungseinrichtungen des Kindes zur Verfügung zu stellen, können zumindest zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine konkreten private oder öffentliche - das Interesse nach § 4 Abs. 2 OÖ GVG 1994 überwiegende - Interessen erkannt werden.

Abschließend wird betreffend den von den Bf für das Behördenverfahren ins Treffen geführten Verfahrensmangel, der in der ohne Parteienbeiziehung erfolgten Beurteilung des Grundstücks durch den (vom Gericht nicht beigezogenen) Sachverständigen gesehen wird, auf die Literatur (Hengstschläger/Leeb, AVG² § 55 Anm 6 [Stand 1.1.2014, rdb.at]) und ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (mwN bspw VwGH 27.11.2008, 2007/07/0138; 03.10.2008, 2005/10/0078; 01.06.2006, 2005/07/0153; 02.06.2005, 2004/07/0174) verwiesen.

IV. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/00333 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel“).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer