LVwG-550767/3/KLe - 550769/2

Linz, 10.03.2016

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Berichterin: Mag^a. Karin Lederer, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. F K, x, T, 2. Dipl.-Ing. M H und 3. Mag^a. B H, beide wohnhaft in x, S, alle vertreten durch Notar Dr. M W, x, O, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Ried im Innkreis vom 14. Dezember 2015, GZ: Agrar20-249-2015, betreffend die Untersagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem
Oö. Grundverkehrs­gesetz

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird den Beschwerden stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Grundstücken Nr. x, x, x und x (soweit es sich um Grünland handelt) der Liegenschaft EZ x, KG A, durch F K, x, T, an Dipl.-Ing. M H und Mag^a. B H, beide x, S, aufgrund des Kaufvertrages vom 12. Oktober 2015 genehmigt wird.

 

II.      Dipl.-Ing. M H und Mag^a. B H, beide x, S, haben als Gesamtschuldner eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 65 Euro binnen zwei Wochen nach der Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Der Verkäufer F K, x, T, haftet für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG als Gesamtschuldner.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.            Mit Eingabe vom 12. Oktober 2015 beantragten der Zweit- und die DrittBf die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Übertragung des Eigentums­rechtes an den Grundstücken Nr. x, x, x und x (teilweise), KG A, im Ausmaß von 4.706 m² aufgrund des Kaufvertrages vom 12. Oktober 2015. Zur Begründung des Erwerbes wurde angeführt, dass durch den Kauf der Grünlandgrundstücke gemeinsam mit dem Gehöft auf Grundstück Nr. x gewährleistet sei, dass dieses Ensemble nicht zerrissen werde, sondern als Einheit bestehen bleibe. Die Bewirtschaftungsverhältnisse würden aufrecht bleiben.

 

I.1.      Seitens der Gemeinde M wurden gegen dieses Rechtsgeschäft keine Einwände erhoben.

 

I.2.      Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der gegenständliche Rechtserwerb nicht genehmigt. Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass weder ein öffentliches Interesse an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes noch an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes vorliege. Nach dem Verkauf würden dem Verkäufer rund 10 ha landwirtschaftliche Flächen ohne dazugehörige Hofstelle bleiben. Selbst wenn die Flächen derzeit verpachtet seien, so werde ein bestehender Betrieb mit einer Flächenausstattung von ca. 10 ha zerstört. Die Behauptung, dass sämtliche Gebäude Wohnzwecken dienen würden, sei in keiner Weise belegt worden und sei angesichts des Kaufpreises von 242.500 Euro äußerst unglaubwürdig, zumal die Parzelle Nr. x mehr als 1.500 m² Bauland umfasse. Die Grundstücke würden ohne zureichenden Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

 

I.3.      Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 18. Jänner 2016 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den Kaufvertrag vom 12. Oktober 2015 grund­verkehrsbehördlich zu genehmigen.

 

 

Begründend wird ausgeführt:

„Im Wesentlichen begründet die Behörde die Abweisung damit, dass von einem landwirtschaftlichen Betrieb (sic!) die Hofstelle abgetrennt und der Betrieb somit zerstört (sic!) werde. Landwirtschaftliche Grundstücke würden durch den gegen­ständlichen Kauf ohne unzureichenden Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

Dem sind folgende Fakten entgegenzuhalten:

Die gegenständliche Hofstelle wurde in den 1930er Jahren errichtet. Die letzte bäuerliche Eigenbewirtschaftung erfolgte durch einen Vorbesitzer bis zu dessen Pensionierung im Jahr 1982. Diese Bewirtschaftung wurde wohlgemerkt immer im Nebenerwerb geführt, da der Eigenbewirtschafter hauptberuflich als Vieh­händler tätig war. Dieser bewohnte bis zu seinem Ableben das Wohngebäude der Hofstelle. Die Nebengebäude (Stallgebäude, Stadel und Remise) wurden ab seiner Pensionierung nicht mehr land- und forstwirtschaftlich genutzt und stehen seitdem leer. (Die Aussage des Verkäufers, dass danach sämtliche Gebäude zu Wohnzwecken gedient hätten, beruht auf einem Missverständnis.)

Der Verkäufer hat die gesamte Liegenschaft nach dem Tod seines Großvaters erworben, hat seinen Hauptwohnsitz aber in T, wo er aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit beim Amt der Oberösterreichischen Landesregierung seinen Lebensmittelpunkt hat.

Dementsprechend wurden auch keine Investitionen mehr in Hinblick auf eine  leistungsfähige Landwirtschaft getätigt. Im Gegenteil wurden sämtliche Gerät­schaften und Maschinen im Laufe der Zeit verkauft, da sie eben nicht mehr benötigt wurden. Da der Verkäufer die notwendigen Erhaltungs- und Sanie­rungs­arbeiten und die Pflege der nicht verpachteten kaufgegenständlichen Flächen selbst nicht übernehmen konnte bzw. wollte, entschloss er sich eben zum Verkauf und konnte er nach längerem Suchen mit der Familie H endlich geeignete Käufer, die zur Sanierung der Gebäude bereit und fähig sind, finden. Sowohl der vorkaufsberechtigte Landwirt als auch andere ansässige Landwirte haben am Zukauf zur Aufstockung ihrer land- und forstwirtschaftlichen Betriebe kein Interesse bekundet. Die übrigen im Eigentum des Verkäufers liegenden Grundstücke, welche nicht in unmittelbarer Nähe der Hofstelle liegen und auch nicht zum Verkauf stehen, sind gegenwärtig verpachtet - wie schon die letzten 30 Jahre an ansässige Land- und Forstwirte. Ein Großteil dieser Grundstücke ist zersplittert, wobei Zufahrten nicht immer über eigene, sondern nur über benach­barte Fremdgrundstücke möglich sind. Eine Eigenbewirtschaftung dieser land- und forstwirtschaftlichen Flächen von der Hofstelle aus und somit die Erhaltung des von der Behörde sogenannten ‚bestehenden Betriebes‘ gestaltet sich äußerst schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Es müssten aufrechte Pachtverträge gekün­­digt, grundbücherliche Geh- und Fahrtrechte bei den Eigentümern der angren­zenden Grundstücke erwirkt, ein geeigneter Maschinenstand müsste ange­schafft und die bestehenden Gebäude auf den heutigen Stand der Technik (im Sinne der geltenden EU-Richtlinien und sonstiger Normen) zu bringen bzw. zu erweitern. Eine Adaptierung der Gebäude gestaltet sich jedoch aufgrund der baulichen Situierung im Dorfgebiet als äußerst schwierig:

1.   Im Norden ist die Hofstelle durch die W Bezirksstraße begrenzt.

2.   Im Westen befindet sich die Liegenschaft der Tischlerei B.

3.   Nach Osten hin wurde die Remise direkt an die Grundgrenze gebaut und steht das angrenzende Stallgebäude (W) ebenso auf der Grundgrenze. Die Gebäude sind somit durch die gemeinsame Mauer baulich verbunden.

4.   Im Süden grenzen an die ‚Hofstelle‘ (Grundstück x) die kaufgegen­ständlichen Grünland-Grundstücke x, x und x, welche nur über die Hofstelle erreicht werden können und bei einem Einzelverkauf der Hofstelle somit nicht mehr zugänglich wären. Diese Grundstücke und die Hofstelle sind deshalb als zwingend zusammenhängendes Objekt zu sehen.

Ein Verkauf lediglich des baulandgewidmeten (sic!) Grundstückes x und des baulandgewidmeten Teiles des Grundstückes x neben allenfalls langfristigen Nutzungsverträgen über den grünlandgewidmeten Rest widerspricht den Intentionen des GVG sicher eher, liegt allerdings völlig außerhalb des Einfluss­bereiches der Grundverkehrskommission!

Der Gesamtverkauf der Liegenschaft würde sich schwierig gestalten, einerseits weil aus den oben angeführten Gründen der ‚bestehende Betrieb‘ nicht lebens­fähig ist und andererseits der Erwerb (auch) der Hofstelle für einen Landwirt eher hinderlich ist.

Die Käufer wollen den Hof als Hauptwohnsitz nutzen und das bestehende Ensemble in seinem kleinbäuerlichen Charakter erhalten.

Auch nach Ansicht der Repräsentanten der Gemeinde M überwiegen die Interessen der Stärkung des Dorfgebietes durch Zuzug, da - wie ausgeführt - der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung keinerlei nennenswerte Grundstücke entzo­gen werden.

In rechtlicher Hinsicht ist auszuführen, dass es gegen Art. 6 StGG verstoßen würde, wenn es einem Grundeigentümer verunmöglicht würde, sein Grundver­mögen zu veräußern, obwohl es keine anderweitigen Kaufinteressenten (insbe­sondere Landwirte im Rahmen des Grünlandverkehrs) gibt.

Bei der gemäß § 4 GVG vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu berücksichtigen, die die Behörde völlig außer Acht lässt. Vielmehr argumentiert sie mit dem ‚Totschlagargument‘ des § 4 Abs. 6 Z 2 GVG, ohne sich mit dem geschilderten Sachverhalt hinreichend auseinanderzusetzen.“

 

 

II.         Mit Schreiben vom 27. Jänner 2016, eingelangt am 29. Jänner 2016, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor. Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte mangels eines diesbezüg­lichen Antrages und mangels Erforderlichkeit abgesehen werden (vgl. § 24 Abs. 1 VwGVG).

 

II.1.    Folgender Sachverhalt wird (ergänzend zu Punkt I.) als erwiesen angenommen:

 

Der ErstBf ist Eigentümer der Liegenschaft EZ x, KG A, mit einem Gesamtflächenausmaß von 104.584 m². Zu dieser Liegenschaft gehören die verfahrensgegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke Nr. x, x, x und das aus einem landwirtschaftlichen und einem als Dorfgebiet gewid­meten Teil bestehende Grundstück Nr. x im Ausmaß von 4.706 m² (Grund­buchsauszug).

 

Die letzte bäuerliche Bewirtschaftung dieser Grundstücke erfolgte im Jahr 1982. Die Nebengebäude (Stallgebäude, Stadel und Remise) wurden ab diesem Zeitpunkt nicht mehr land- und forstwirtschaftlich genutzt. Es wurden keine Investitionen mehr im Hinblick auf eine leistungsfähige Landwirtschaft getätigt, sondern sämtliche Gerätschaften und Maschinen im Lauf der Zeit verkauft. Die Grundstücke wurden in den letzten 30 Jahren an ansässige Land- und Forstwirte verpachtet. Diese Bewirtschaftungsverhältnisse sollen aufrecht bleiben.

 

Beim Grundstück Nr. x, KG A, handelt es sich um die im Dorfgebiet befindliche Hofstelle. Die Grundstücke Nr. x, x und x, KG A, können nur über die Hofstelle erreicht werden. Das Grundstück Nr. x, KG A, besteht aus einem landwirtschaftlichen und einem als Dorfgebiet gewidmeten Teil.

 

Mit Kaufvertrag vom 12. Oktober 2015 verkaufte der ErstBf an den ZweitBf und an die DrittBf folgende Grundstücke der Liegenschaft EZ x, KG A:

a) x „L 11, M“ im Ausmaß von 2.481 m²,

b) x mit 1.404 m²,

c) x mit 1.048 m²,

d) x mit 36 m² und

e) x mit 2.218 m².

 

Der vorkaufsberechtigte Landwirt hat am Zukauf zur Aufstockung ihrer land- und forstwirtschaftlichen Betriebe kein Interesse bekundet.

 

II.2.    Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen.

 

 

III.      Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1.  Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2.  Die gegenständlichen Grundstücke sind zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet und werden nicht zur Gänze für andere Zwecke als der Landwirtschaft verwendet. Der zwischen den Bf über die gegenständliche Grundflächen abge­schlossene Kaufvertrag vom 12. Oktober 2015 bedarf daher, aufgrund der darin vereinbarten Übertragung von Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (§ 4 Abs. 1 iVm §§ 1 Abs. 2 Z 1, 2 Abs. 1 Oö. GVG).

 

III.3.  Nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutz­flächen und

1.   an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauern­standes oder

2.   an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Darüber hinaus muss der Rechtserwerber glaubhaft machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirt­schaften wird.

 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grund­verkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.).

 

Mit der Gründung eines landwirtschaftlichen Besitzes im Ausmaß von 4.706 m² wird - insbesondere bei Fehlen eines entsprechenden Wirtschaftsprogrammes für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Schaffung einer solch kleinen Einheit - kein wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner landwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen. Aus einer Fläche in dieser Größe kann üblicherweise kein nachhaltiges landwirtschaftliches Einkom­men erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechts­geschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grund­besitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt schon aus diesen Gründen nicht in Betracht.

 

III.4.  Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, dürfen gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen des Oö. GVG nicht widersprechen.

Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Interes­senabwägung sind auch private Interessen zu beachten (vgl. VfSlg. 16.937/2003). Vor diesem Hintergrund sprechen für eine Genehmigung des gegen­ständlichen Rechtserwerbes nachstehende Überlegungen:

An das Grundstück Nr. x („Hofstelle“) grenzen die Grundstücke Nr. x, x und x unmittelbar an und können nur über die Hofstelle erreicht werden. Es handelt sich somit um Grundstücke, die jedenfalls als mit der „Hofstelle“  zusam­menhängend zu sehen sind. Der das Grundstück Nr. x betreffende landwirt­schaftlich genutzte Teil grenzt ebenfalls an das gewidmete Dorfgebiet an, der überwiegende Teil ist als Dorfgebiet gewidmet.

 

Da die Hofstelle nicht im Grünland liegt, bedarf deren Übertragung keiner Genehmigung. Der Ansicht der belangten Behörde im Hinblick auf die Versagung der Genehmigung konnte daher nicht gefolgt werden. Die verbleibenden land­wirtschaftlichen Grundstücke Nr. x, x und x könnten ohne Hofstelle nicht betreten werden und sind daher als Einheit zu sehen. Das Grundstück
Nr. x ist ohnehin zum größten Teil bereits als Dorfgebiet gewidmet.

 

Bei den verfahrensgegenständlichen Grundstücken handelt es sich somit um  vom restlichen landwirtschaftlichen Grundbesitz des ErstBf, der ohnehin nur mehr land- und forstwirtschaftlichen Grund ohne eine Hofstelle besitzt, abge­trennte Grundstücke, deren Abschreibung keine nachteiligen Auswirkungen hat.

 

Die Revitalisierung der Hofstelle L 11, M und Stärkung des Dorfcharakters durch den Bezug und die Wohnnutzung der Hofstelle durch den ZweitBf und die DrittBf liegen zweifelsfrei im öffentlichen Interesse.

 

Es sind daher - insbesondere aufgrund des Umstandes, dass die Eigentümer der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche die Grundstücke nicht erwerben
wollen - die Genehmigungsvoraussetzungen des § 4 Abs. 5 Oö. GVG gegeben, zumal ein das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegendes Interesse des ZweitBf und der DrittBf am Erwerb bzw. des ErstBf an der Veräußerung anzunehmen ist.

 

 

IV.Zur Kostenentscheidung:

 

Gemäß § 32 Oö. GVG iVm § 1 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungs­abgabenverordnung ist für die Genehmigung von Rechtserwerben nach § 4
Oö. GVG eine Verwaltungsabgabe zu entrichten. Nachdem der vereinbarte Kauf­preis für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke 5000 Euro beträgt, war gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung der Mindestbetrag von 65 Euro vorzuschreiben. Nach § 2 Abs. 1 Z 1 lit. a bzw. § 2 Abs. 2 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist die Verwaltungs­abgabe vom ZweitBf und von der DrittBf als Gesamtschuldner zu entrichten, da diese nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Kauf­vertrages die Kosten des Rechtserwerbes zu tragen haben. Die Haftung des ErstBf als Gesamtschuldner gründet sich auf § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung.

 

 

V.     Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten Umstände des Einzelfalles vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des
Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/0033 [zur Interessen­abwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel").

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsge­richtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsge­richtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landes­verwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsan­walt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240,- Euro zu entrichten.

 

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzu­bringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Harald Wiesinger