LVwG-150714/15/RK/FE - 150719/2

Linz, 02.02.2016

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Dr. Roland Kapsammer über die Beschwerden des DI R D, MIB, F M, I M, Dr. med. G G-F, M E, R E, je x H, vertreten durch x K-G Rechtsanwälte GmbH, B x, x R (in der Folge Beschwerdeführer "kurz: Bf" genannt), gegen den Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Hohenzell (= belangte Behörde) vom 23.4.2015, Zl. Bau‑131-9/2015-M-M/IIB, betreffend Einwendungen gegen ein Bauvorhaben,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird den Beschwerden stattgegeben und der Antrag der Bauwerber MMag. R und DI M M vom 20.10.2014 auf Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben „Wohnbebauung M“ auf Gst. Nr. x, EZ x; KG x G, BG R/I, abgewiesen.

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

 

I. Verfahrensgang, Sachverhalt:

 

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Hohenzell vom 20.1.2015, Zl. Bau‑131-9/2015-M-M/I, wurde Frau MMag. R M und Herrn DI (FH) M M (in der Folge: Bauwerber) die Baubewilligung für die Errichtung der "Wohnbebauung M", was ein zweigeschoßiges Wohnhaus, welches teilweise unterkellert ist, mit ausgebautem Dachraum und insgesamt sieben eigenständigen Wohneinheiten darstellt, auf dem Grundstück Nr. x, EZ x, KG x G, erteilt.

Das Gebäude stellt einen im Grundriss rautenförmigen Baukörper mit einer Gesamtlänge bis zu 36,8 m und einer maximalen Breite von 12 m dar.

Das Objekt besteht aus zwei Vollgeschoßen, einer teilweisen Unterkellerung und einem ausgebauten Dachraum.

Der Dachraum weist eine maximale Übermauerung von 0,45 m über der obersten Rohdeckenoberkante auf.

Der Dachkörper selbst ist als Mansardendach geplant. Der Dachkörper weist eine gebrochene, oben flach und nach unten steil geneigte Dachfläche auf, wobei die steil geneigte Dachfläche bis auf die Oberkante der Übermauerung reicht. Belichtung und Belüftung der Dachräume erfolgen über Öffnungen in der Dachfläche und über in den Giebelseiten angeordnete Fensterflächen.

Das Wohngebäude wird auf dem Bauplatz so situiert, dass es, gemessen ab fertiger Fassadenoberfläche, zur nächstgelegenen Nachbar- bzw. Bauplatzgrenze (Parzelle x) einen Abstand von 12,25 m aufweist.

Die maximale Gebäudehöhe wird in der Ansicht Nord-Ost 11,50 m betragen.

An das Wohngebäude wird ein Schutzdach angefügt, welches bis an die Straßengrundgrenze der nordwestlich vorbeiführenden Gemeindestraße heranführt.

Unter dem Schutzdach, welches nicht brennbar hergestellt wird, sind für die Bewohner fünf KFZ-Stellplätze sowie ein zusätzlicher Abstellplatz für Fahrräder ausgeführt. Weitere vier KFZ-Abstellplätze sind entlang der Straßengrundgrenze der R Hochstraße L x geplant. Insgesamt sind sieben eigenständige Wohneinheiten im gesamten Gebäude geplant.

 

Mit Bescheid der Gemeinde Hohenzell vom 2.9.2014, Zl. Bau‑031-4/8-2014-M-M/W, wurde für die gegenständliche Liegenschaft Grundstück Nr. x, EZ x, KG G, im Ausmaß von 1885 m² die Bauplatzbewilligung erteilt und dort unter Punkt
4. "Weitere Bedingungen und Auflagen", in Unterpunkt a) -  verfügt, dass „hinsichtlich der Bebauung des Grundstückes die Vorgaben des Flächenwidmungsplanes Nr. x inklusive Örtlichem Entwicklungskonzept Nr. x (Wohnbauten in verdichteter Bauweise, maximal zwei Geschoße und höchstens 0,5 Geschoßflächenzahl) zu beachten und einzuhalten sind."

 

Noch vor der am 12.1.2015 durchgeführten mündlichen Bauverhandlung brachten die Bf mit Datum vom 9.1.2015 Einwendungen vor und führten dort überblicksweise Folgendes aus:

 

Das gegenständliche Bauvorhaben würde der (alten) Bauplatzbewilligung vom 12.4.2011, Zl. Bau-031-4/6-2011-M-M/W, widersprechen, weil (zusammen-gefasst) ein Dachgeschoß beim gegenständlichen Bauwerk geplant wäre, was aber in die Gesamtgeschoßzahl einzurechnen wäre, weshalb sodann mehr als zwei Geschoße bestehen würden, was gemäß der vorhin zitierten Bauplatzbewilligung aber nicht erlaubt wäre.

Auch würde das Bauvorhaben dem "neuen ÖEK (Örtliches Entwicklungskonzept)" widersprechen, weil die dort normierte Geschoßflächenzahl von maximal 0,5 und zwei Geschoßen insgesamt deswegen nicht eingehalten wäre, weil sowohl der Dachraum, der eben tatsächlich als Geschoß zu werten wäre, als auch das Kellergeschoß auf Grund des Umstandes, dass dieses auf einer Seite 2,20 m über dem Urgelände hinausragen würden, jeweils in die Geschoßflächenzahl miteinzuberechnen wären, weshalb sich bei verhältnismäßiger Betrachtung der Bruttogrundfläche laut Baubeschreibung von insgesamt 1167,59 m² zur gesamten Grundstücksfläche von 1885 m² jedenfalls eine Überschreitung der maximal zulässigen Gesamtgeschoßfläche des Gebäudes von (gerechnet) lediglich 942,50 m² (1885 m² x 0,5) ergeben würde.

Es würde außerdem der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (unter Zitierung eines Erkenntnisses) entsprechen, wonach gemäß § 31 Abs. 4 Oö. Bauordnung jedenfalls ein Recht des Nachbarn auf Einhaltung der Bestimmungen über die AUSNUTZBARKEIT DES BAUPLATZES wozu auch die Einhaltung der Geschoßflächenzahl zähle, bestünde.

 

Auch wären Verstöße gegen die Bestimmung des § 3 Oö. Bautechnikgesetz darin zu ersehen, weil angesichts der Gebäudehöhe von mehr als 12 m von einer wesentlichen Beeinträchtigung der notwendigen "einwandfreien Einfügung in die Umgebung" auszugehen wäre.

Dies führe zu einer deutlichen Verunstaltung einer durchaus als "Einfamilienhausgegend" zu bezeichnenden näheren Umgebung.

Auch würde eine derart massierte Anordnung von Stellplätzen in der "Einfamilienhausumgebung" zu einer massiven Belästigung der Einschreiter durch Lärm, Abgase, aber auch Licht führen und wären somit auch gesundheitliche Gefährdungen zu befürchten. Jedenfalls würde es sich sodann um unübliche Immissionen in der konkreten Umgebung handeln. Durch die gegenständliche Wohnanlage werde das gesamte Grundstück Nr. x JEDENFALLS NICHT ORDNUNGSGEMÄSS AUSGENÜTZT.

 

Großen Raum gaben die Bf sodann der Auseinandersetzung mit dem aktuellen Flächenwidmungsplan einschließlich Örtlichem Entwicklungskonzept der Gemeinde.

Vorerst wurde dazu ausgeführt, dass ein ähnliches Bauvorhaben der Bauwerber bereits Gegenstand eines baubehördlichen Verfahrens gewesen wäre und damals unter Außerachtlassung einer Rechtsauskunft der Oö. Landesregierung die Baubewilligung in beiden Gemeindeinstanzen erteilt worden wäre, welche sodann mit Vorstellungsbescheid vom 25.1.2012 des Amtes der Oö. Landesregierung aufgehoben worden wäre.

Es zeige sich im gesamten raumordnungsrechtlichen Bemühen der Gemeinde, dass dieses klar von der Absicht getragen sei, das Bauvorhaben der Eigentümer M "durchzuboxen".

Es würde auch nur wenig überraschen, dass die belangte Behörde sodann mit der Flächenwidmungsplanänderung Nr. x den Flächenwidmungsplan und das Örtliche Entwicklungskonzept in der Ortschaft G tatsächlich so geändert habe, dass nunmehr anstelle der bisherigen Bebauungsform am gegenständlichen Grundstück mit lediglich "Einfamilienhäusern" nunmehr die Bebauungsform "Wohnbauten in verdichteter Bauweise maximal zwei Geschoße und höchstens 0,5 GFZ" erlaubt wären.

Aus rechtlicher Sicht sei (wiederum unter Zitierung von Erkenntnissen des Verfassungsgerichtshofes) aber davon auszugehen, dass anlassfallbezogene Änderungen jedenfalls nicht erlaubt wären, da Flächenwidmungspläne und sohin auch das Örtliche Entwicklungskonzept nur bei Änderung der maßgeblichen Rechtslage oder, wenn es das Gemeinwohl erfordere, zu ändern wären.

Gemäß § 36 Oö. Raumordnungsgesetz wären Flächenwidmungspläne nur bei Änderung der maßgeblichen Rechtslage oder, wenn es das Gemeinwohl erfordert, zu ändern.

Weder eine derartige Änderung der maßgeblichen Rechtslage noch diesbezügliche Erfordernisse des Gemeinwohles wären aber zwischenzeitig hervorgekommen, weshalb überhaupt keine Notwendigkeit zur Umwidmung bestanden hätte.

Die gewählte Vorgangsweise der Gemeinde widerspreche auch dem Auftrag an den Verordnungsgeber, verschiedene Widmungen so aufeinander abzustimmen, dass es zu keinen Nutzungskonflikten komme, da die nunmehr ausgewiesene Nutzungsart der "verdichteten Bauweise mit maximal zwei Geschoßen im Wohngebiet und höchstens 0,5 Geschoßflächenzahl" zu derartigen Nutzungskonflikten führen würde.

Schließlich wäre auch das Vertrauen vieler anrainender Bürger im Umgebungsbereich durch die gegenständliche Vorgangsweise beschädigt worden, da mit dem Hinweis, dass im fraglichen Bereich der Charakter einer "Einfamilienhaussiedlung" jedenfalls gewahrt werden müsste, auch entsprechende Wohnhäuser errichtet worden wären, was einer offensichtlich unrichtigen Vorinformation seitens des Bürgermeisters lediglich zu verdanken wäre, welche sich eben als nunmehr nicht mehr aufrecht herausstellen würde.

 

Mit Bescheid der erstinstanzlichen Baubehörde vom 20.1.2015 genehmigte der Bürgermeister der Gemeinde Hohenzell nach Durchführung einer mündlichen Bauverhandlung vom 12.1.2015 das gegenständliche Bauprojekt unter Vorschreibung von diversen Auflagen.

 

In der dagegen zeitgerecht erhobenen Berufung der nunmehrigen Bf vom 6.2.2015 wiederholten diese im Wesentlichen ihr Vorbringen zur Rechtswidrigkeit des Flächenwidmungsplanes einschließlich des Örtlichen Entwicklungskonzeptes der Gemeinde und brachten auch ihr schon in den Einwendungen zur mündlichen Bauverhandlung gemachtes Vorbringen im Zusammenhang mit einem Widerspruch des Bauvorhabens zur Bauplatzbewilligung und den Ausführungen zur Überschreitung der Bruttogeschoßfläche und der negativen Auswirkungen des Gebäudes auf das Orts- und Landschaftsbild und dessen Beeinträchtigung der Umgebung vor.

Auch wurde wiederholt ausgeführt, dass das Vertrauen der anrainenden Personen in eine erlaubte Bauführung sich im Nachhinein als erschüttert darstelle, da laufend falsche Auskünfte hinsichtlich der baulichen Ausführung der Einfamilienhäuser und auch der Grundstücksparzellengröße gegeben worden wären. Nur im Vertrauen auf diese Ausführungen hätte eine angepasste Investitionstätigkeit vieler umliegender Anrainer stattgefunden.

 

Die Bauwerber (nunmehr ebenfalls rechtsfreundlich vertreten) erstatteten mit Schreiben vom 10.2.2015 eine Gegenäußerung zur Berufung vom 6.2.2015 und führten dort sinngemäß aus, dass (in Entgegnung zum Vorbringen im Zusammenhang mit Rechtswidrigkeiten des Flächenwidmungsplanes) es gegenständlich notwendig gewesen wäre, im Rahmen des Örtlichen Entwicklungskonzeptes die baulichen Vorgaben an „faktische Gegebenheiten“ anzupassen, darüber hinaus allerdings auch für eine „weitere ordnungsgemäße Entwicklung der Bebauung" Sorge zu tragen.

Das Örtliche Entwicklungskonzept der Gemeinde habe eine Vielzahl von Regelungspunkten.

Die gegenständliche Fläche würde nur "unter anderem auch" betroffen sein. Keinesfalls handle es sich aber um "Individualinteressen" der Bauwerber, sondern um eine raumplanerische Notwendigkeit, das Örtliche Entwicklungskonzept entsprechend zu überarbeiten und neu festzulegen.

Die in der Berufung weiters vorgebrachten "Nutzungskonflikte" seien überhaupt nicht belegbar, weil überhaupt unerfindlich.

Es wäre an den Berufungswerbern gelegen, dezidiert darzutun, warum solche beim gegenständlichen Projekt resultieren sollten.

Jedenfalls sei von einem rechtskonformen Zustandekommen des Flächenwidmungsplanes samt Örtlichem Entwicklungskonzept auszugehen.

Auch könne in den (ferner vorgebrachten) Falschinformationen und dem nunmehr erschütterten Vertrauen auf eine gegebene Rechtslage im Sinne einer Bebaubarkeit in bestimmter Weise für manche Grundstückseigentümer schon mangels rechtlicher Relevanz kein entscheidendes Vorbringen gesehen werden.  Es spiele zum Ersten gar keine entscheidende Rolle, welche allfällige Absichten die Grundstücksbesitzer beim Erwerb ihrer Grundstücke hatten, noch seien zum Zweiten irgendwelche „mündliche Zusagen" in irgendeiner Weise hier als rechtlich relevant einzustufen.

Auch liege kein Verstoß gegen die Bauplatzbewilligung vor.

Dieses von den Bf bereits anlässlich der Bauverhandlung thematisierte Vorbringen wäre vom Amtssachverständigen behandelt worden und sei diesen Ausführungen nicht auf selbem fachlichem Niveau entgegengetreten worden, was auch für den Vorwurf gelte, dass das Bauvorhaben den Festlegungen im neuen Örtlichen Entwicklungskonzept widerspreche, wonach maximal zwei Geschoße und höchstens 0,5 GFZ erlaubt seien, zutreffe.

Auch sei zu den Ausführungen im Hinblick auf einen Verstoß gegen das
Oö. Bautechnikgesetz auszuführen, dass weder nähere Ausführungen zur vorgebrachten "wesentlichen Beeinträchtigung der Umgebung" erstattet worden wären, noch könne schlechthin argumentiert werden, ein "größeres Einfamilienhaus" würde dort eine "wesentliche Beeinträchtigung der Umgebung" darstellen, wenn rundherum kleinere Einfamilienhäuser vorhanden sind.

Auch das weitere Vorbringen im Hinblick auf Störungen durch Lärm und Abgase wäre (inhaltlich) durch entsprechende Aussagen von Sachverständigen tauglich abgehandelt worden. Zusammengefasst würde sich das gegenständliche Projekt eben als vollkommen rechtskonform erweisen.

 

Mit Stellungnahme vom 19.2.2015 gab der bautechnische Amtssachverständige des Bezirksbauamtes Ried zum Berufungsvorbringen vom 6.2.2015 wegen der dort aufgeworfenen Frage der tatsächlichen Bewertung des obersten Geschoßbereiches des gegenständlichen Bauwerkes sinngemäß Folgendes zu Protokoll:

 

Gemäß dem bei der Bauverhandlung vorgelegenen Einreichplan seien alle für die Beurteilung wesentlichen Parameter, wie die betragsmäßige Größe der Übermauerung mit den anschließenden Dachflächen, eindeutig dargestellt. Notwendige Höhenangaben zur Berechnung seien ebenfalls nachvollziehbar und könnten dem planlich dargestellten Gebäudeschnitt entnommen werden.

Auch sei es für die Definition eines Dachraumes schon gemäß dieser Bestimmung unerheblich, ob sich in Giebelwänden Fensteröffnungen befänden oder nicht, weshalb die Kriterien für die Definition eines Dachgeschoßes (wohl eindeutig im Sinn von „Dachraum“ gemeint) im Sinn des § 2 Z 8 Oö. BauTG erfüllt seien.

Auch wurde dort abschließend ausgeführt, dass die Berechnung der Geschoßflächenzahl auf der leicht und schlüssig nachvollziehbaren Flächenaufstellung des Einreichplanes vom 10.8.2014 (wohl „8.10.2014“) erfolgte.

 

In einer hiezu ergangenen Stellungnahme der Bf vom 24.2.2015 wiederholten diese ihr Vorbringen zur Begrifflichkeit eines Dachgeschoßes unter Zitierung von § 2 Z 7 und 8 Oö. Bautechnikgesetz (abgrenzungshalber) und führten dazu überblicksweise aus, dass die Ansicht des Amtssachverständigen zur näheren Definition des § 2 Z 8, wonach es für die Definition des Dachgeschoßes im Sinn des § 2 Z 8 Oö. Bautechnikgesetz „unerheblich“ sei, ob sich in den Giebelwänden Fensteröffnungen befänden oder nicht, nicht nachvollzogen werden könne, da die gesetzliche Bestimmung das Vorliegen einer Übermauerung und den Einbau von Fenstern in Giebelwänden, Gaupen oder Dachfenstern vorsehe.

Es könne letztlich schon aus der optischen Darstellung bzw. der gesamten Erscheinung des Dachgeschoßes" zweifelsfrei erkannt werden, dass ein "normales Geschoß samt Fenstern in üblicher Parapethöhe und üblicher aufgehender Höhe“ vorliege.

Auch könne auf Grund der durchschnittlichen Raumhöhe von 2,70 m keinesfalls von einem „von Dachschrägen und Giebelwänden umschlossenen Raum“ mit einer Übermauerung bis höchstens 1,20 m gesprochen werden.

Dies gelte auch für das Kellergeschoß, welches 2,20 m über das Urgelände hinausrage und wären diese als Geschoß jeweils in die Gesamtgeschoßflächenzahl einzurechnen.

Ferner ergebe sich aus der Wahl eines Mansardendaches für das "Dachgeschoß", dass dieses der Wohnraumschaffung durch Einbau von geraden Wänden besonders diene.

Es handle sich vielmehr um eine „Luxuswohnung“;

Gerade in dieser Dachausgestaltung wäre ein Versuch zu ersehen, das gegenständliche Vorhaben „widmungskonform“ zu realisieren und eine Qualifikation als Geschoß zu umgehen.

Sohin ergebe sich eine Bruttogrundfläche laut Baubeschreibung von 1.167,59 m² bei einer (unter Anlegung der verfügten Geschoßflächenzahl) lediglich erlaubten Fläche von 942,50 m², weshalb das eingereichte Bauvorhaben der vorgegebenen Geschoßflächenzahl sowie auch der maximal zulässigen Geschoßzahl widerspreche und bereits aus diesem Grunde zu versagen sei.

 

Mit Bescheid vom 23.4.2015, Zl. Bau‑131-9/2015-M-M/IIB, wies die belangte Behörde die gegenständlichen Berufungen ab und bestätigte den Bescheid des Bürgermeisters.

Zur Begründung wurde überblicksweise festgehalten:

 

Zum Berufungsvorbringen, wonach Rechtswidrigkeit des Flächenwidmungsplanes und des ÖEK gegeben sei, werde ausgeführt, dass auf Grund des gesetzlich vorgegebenen Planungszeitraumes des ÖEK von zehn Jahren und des Flächenwidmungsplanes von fünf Jahren die fristgemäße Notwendigkeit der Überarbeitung des ehemaligen Flächenwidmungsplanes Nr. x inklusive ÖEK Nr. x über das gesamte Gemeindegebiet gegeben war und diesbezüglich Veränderungen in der Mehrzahl der Ortschaften laut Gemeinderatsbeschluss vom 23.1.2014 vorgenommen worden wären.

Diese Pläne wären nach aufsichtsbehördlicher Genehmigung und Verordnungsprüfung seit 8.8.2014 rechtswirksam.

Es handle sich keinesfalls um individuelle Änderungen, um etwa das gegenständliche Bauvorhaben genehmigungsfähig zu machen.

Auch habe die Baubehörde ihren Entscheidungen die gegenständlichen rechtswirksamen Verordnungen der örtlichen Raumplanung zugrunde zu legen.

Die Argumentation der Berufungswerber, das Vertrauen auf eine gegebene Einfamilienhaussiedlung im gegenständlichen Bereich ziele letztlich auf die Beibehaltung der Lebens- und Wohnqualität ab, welches sich aber laut Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (unter Nennung eines diesbezüglichen Erkenntnisses) nicht auf ein subjektives Recht beziehe, sei somit unzulässig.

Auch wäre durch die Änderung des Flächenwidmungsplanes inklusive ÖEK ein neuer Bauplatzbescheid mit 2.9.2014 zu erlassen gewesen, da entsprechend § 7 Abs. 1 Oö. Bauordnung bei Nichtübereinstimmung der geänderten Flächenwidmung oder Bebauungsplanung mit der Bauplatzbewilligung diese erlösche.

Im Übrigen handle es sich diesbezüglich deswegen um keinen zulässigen Einwand, weil Nachbarn im Bauplatzbewilligungsverfahren keine Parteistellung hätten.

Zum Berufungsvorbringen im Zusammenhang mit einer Überschreitung der zulässigen Geschoßflächenzahl wurde im Wesentlichen auf die Ausführungen des Amtssachverständigen in der mündlichen Bauverhandlung sowie auf dessen ergänzende Stellungnahme vom 19.2.2015 inhaltlich Bezug genommen und hiezu überblicksweise ausgeführt, dass die Feststellungen des Sachverständigen zur Heranziehung des § 2 Z 8 Oö. Bautechnikgesetz mit dortigem Verweis klar nachvollziehbar seien.

Auch habe der Amtssachverständige ausgeführt, dass mangels entsprechender Bestimmungen im Örtlichen Entwicklungskonzept sowie im Flächenwidmungsplan und angesichts des Umstandes, dass ein Bebauungsplan für das gegenständliche Grundstück nicht existiere, auf die Ausführungen im Projektplan zurückgegriffen werden könne, welche nachvollziehbar wären und konkret eine Geschoßflächenzahl von 0,39 ergeben hätten, wodurch die Vorgaben des ÖEK entgegen den Ausführungen der Berufungswerber eingehalten wären.

Somit würde das oberste Geschoß mangels Erfüllung des Begriffes "Dachgeschoß" nicht anzurechnen sein und wäre auch das Kellergeschoß nur in dem Umfang in die Berechnung einbezogen worden, als es oberirdisch in Erscheinung trete.

Der von den Bf verwendete Begriff der Bruttogeschoßfläche sei ein solcher, der im Zusammenhang damit stehe, welche Fläche  (Anm.: im Sinne einer „Projektionsfläche auf den Boden“) das Baugrundstück tatsächlich bedecke.

Daher habe aber ein unterirdisches Geschoß, welches ein Baugrundstück eben nicht "bedecken" könne, bei der hier gegenständlichen Frage insoweit außer Betracht zu bleiben, als sein Fußboden unterhalb des Geländes liegt, weshalb das Kellergeschoß nicht anzurechnen gewesen wäre.

Tatsächlich würde nach § 31 Abs. 4 Oö. Bauordnung abschließend ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf Einhaltung der Geschoßflächenzahl zwar bestehen, dieses wäre aber, wie sich auf Grund der obigen Ausführungen ergebe, eingehalten worden.

Zum Vorbringen im Zusammenhang mit einer störenden Einwirkung auf eine "Einfamilienhausgegend" sowie massive Belästigung der Bf durch Lärm, Abgase und Licht bei Zu- und Abfahrten der Bewohner bei Dunkelheit wurde ausgeführt, dass gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (unter Zitierung einer Entscheidung) die Verpflichtung zur Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes keine subjektiven Nachbarrechte begründe.

Die Einhaltung des Orts- und Landschaftsbildes wäre von den Baubehörden im öffentlichen Interesse wahrzunehmen und sei dies auch durch Einholung einer Stellungnahme des Ortsbildbeirates für das Innviertel laut Protokoll vom 10.12.2014 geschehen. Auch wurde zum Vorbringen im Zusammenhang mit insgesamt neun Stellplätzen für sieben Wohnungen unter Zitierung diverser Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes festgehalten, dass eine mit dem Wohnhausbau verbundene geringe Anzahl von Stellplätzen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Oö. Bautechnikgesetz nicht erwarten lasse, wenn dem nicht besondere Umstände entgegenstünden.

Unter fernerer Berufung auf zwei Verwaltungsgerichtshoferkenntnisse vom 21.5.2007 und 15.2.2011 wurde sodann weiter ausgeführt, dass vom Verwaltungsgerichtshof etwa auch 14 Stellplätze für acht Wohnungen als rechtmäßig erachtet worden seien, wenn keine über das übliche Maß hinausgehende Immissionsbelastung nach der Aktenlage erkennbar war und von den Bf auch nicht näher dargelegt wurde.

Auch wären vier Abstellplätze entlang der "abgelegenen" Straßengrundgrenze zur R Hochstraße L x errichtet worden, um eine zusätzliche Immissions-beeinträchtigung hintanzuhalten.

Diese vier Stellplätze seien auf Grund dieser Situierung nicht mehr gesondert wahrnehmbar. Es wäre daher schließlich die Annahme gerechtfertigt, dass im gegenständlichen Fall die mit dem Wohnhausbau verbundene geringe Anzahl von Stellplätzen eine schädliche Umwelteinwirkung nicht erwarten lasse.

Zum Vorbringen einer mangelnden Begründung im Erstbescheid wurde vorgebracht, dass dieser ursprüngliche Mangel der erstinstanzlichen Behörde nunmehr saniert wäre und wäre dies im Berufungsbescheid nachgeholt worden. Auch hätte diese Unterlassung in der Sache selbst keine anders lautende Entscheidung, als die gegenständliche, bewirkt.

 

Die Bf erhoben dagegen mit Schriftsatz vom 26.5.2015 Beschwerde und führten nach Darlegung des bisherigen Sachverhaltes in der Angelegenheit unter Beschwerdepunkt "2. rechtliche Beurteilung" überblicksweise Folgendes aus:

 

Im Zusammenhang mit dem neuerlich gemachten Vorbringen bezüglich der Rechtswidrigkeit der Änderung des ÖEK der Gemeinde Hohenzell in Bezug auf das gegenständliche Baugrundstück wurde das schon im Laufe des gesamten Verfahrens gemachte Vorbringen wiederholt, wonach sinngemäß in anlassbezogener Weise man von der ursprünglichen Widmung des gegenständlichen Bereiches mit Einfamilienhäusern abging und nunmehr Wohnbauten in verdichteter Bauweise mit maximal zwei Geschoßen und einer Geschoßflächenzahl von 0,5 zugelassen hätte.

Dies jedoch in offensichtlich anlassbezogener Weise, weil die Flächenwidmungsplanänderung und jene des ÖEK allein durch das private Bauvorhaben getragen gewesen  und daher lediglich durch private Motive begründet und somit gesetzwidrig wären.

Die geforderte Grundlagenforschung und eine Auseinandersetzung mit allen in Betracht kommenden Interessen und deren gegenseitige Abwägung haben jedoch nicht stattgefunden, weshalb die Änderung des Flächenplanes samt örtlichem Entwicklungskonzept schon aus diesem Grunde gesetzwidrig wäre.

Sodann zitierte die Bf eine Fülle von Verfassungsgerichtshofsentscheidungen als Argument dafür, dass Änderungen der Widmung eines Grundstückes, welche lediglich auf privaten Motiven beruhen würden, laut dortigen Entscheidungen gesetzwidrig wären.

Dies wäre in diversen Erkenntnissen etwa für den Fall ausgesprochen worden, in welchen eine gegen die erklärten Nachbarinteressen vorgenommene Planänderung allein zu dem Zweck vorgenommen worden wäre um die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung für eine wegen Widerspruches zum geltenden Bebauungsplan rechtswidrige Bauführung zu ermöglichen, welche sodann nicht durch sachliche Erwägungen begründet wäre und somit den Gleichheitsgrundsatz verletze.

Auch wäre an anderer Stelle ausgesprochen worden, dass das Gemeinwohl (als Voraussetzung für raumordnungsrechtliche Änderungen des Ist-Zustandes) nur dann eine Planänderung erfordern würde, wenn aufgrund einer Interessenabwägung die für die Änderung sprechenden Gründe das Interesse am Bestand des früheren Planes überwiegen würden.

Es könne die Möglichkeit von Planänderungen dann nicht herangezogen werden, wenn es erhebliche Einwendungen der Nachbarn gebe.

Allgemein gelte für raumordnungsrechtliche Plannormen, dass diese ausschließlich dazu bestimmt seien, Bauvorhaben in die durch öffentliche Rücksichten gebotene Planungen zu lenken.

Der Verfassungsgerichtshof habe demgemäß in diversen Verordnungsprüfungsverfahren seine Spruchpraxis bestätigt, wonach es nicht darauf ankäme, ob es ein beabsichtigtes Bauvorhaben gäbe, das von der Planänderung profitieren würde, sondern dass es objektive sachliche Gründe für die Planänderung gäbe, sodass auch im Fall von mehreren Vorhaben, die diesem Kriterium nicht genügen würden, von Rechtswidrigkeit auszugehen wäre.

Auch wären im Laufe der gesamten Verordnungserlassung der belangten Behörde formalrechtliche Anforderungen in keiner Weise erfüllt worden, da sinngemäß keinerlei öffentliche Interessen genannt worden wären, welche die Umwidmung hätten begründen können.

Das lediglich gebrauchte Argument, dass ohne die Umwidmung auch andere Bauten „falsch“ wären, würde jedoch inhaltliche Gründe unbehandelt erscheinen lassen.

Die gesamte Interessenabwägung im Hinblick auf den geäußerten Bedarf nach erleichtertem Wohnungsbau in Abwägung mit berechtigten privaten Interessen, welche beispielsweise durch eine Unterschriftenliste untermauert worden wäre, wäre jedoch unberücksichtigt geblieben.

Jedenfalls wäre auch in materiellrechtlicher Hinsicht die Änderung des ÖEK in Bezug auf die gegenständliche Parzelle 689/1 nicht gesetzmäßig erfolgt, woran auch der Umstand, dass, wie die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid ausgeführt habe, keine individuelle Änderung vorgenommen wurde bzw. auch noch andere Bauten saniert werden sollten, wie sich aus einem Gemeinderatsprotokoll ergebe, keine Änderung herbeiführe.

Wiederholt wurde sodann im Beschwerdevorbringen die Ausführung bezüglich der rechtswidrigen Qualifikation des gegenständlichen Dachgeschoßes als bloßer Dachraum. Begründend wurde (in gewissen Sinne neu) ausgeführt, dass die gesetzlich in § 2 Z 8 Oö. Baugesetz vorgesehene Privilegierung von Dachräumen (nämlich die Nichtanrechnung auf die Geschoßzahl) ihren Sinn in der nur eingeschränkten Nutzbarkeit der darin gelegenen Flächen habe.

Nach der Rechtslage der Vorgängerbestimmung wäre maßgebend gewesen, ob das zu betrachtende Geschoß nach außen als Dachgeschoß in Erscheinung trete. Obwohl eine Änderung in der gesetzlichen Bestimmung eingetreten ist, wäre auch für die Nachfolgeregelungen (weil aus den Materialien keine Änderung des Regelungswillens erkennbar wäre) davon auszugehen, dass auch weiterhin Dachräume nicht nach außen hin als Geschoß in Erscheinung treten dürften.

Es könne nur dann ein Dachraum vorliegen, soweit der Aufbau nicht schon bereits als Geschoß anzusehen sei. Nun wäre aber gerade bei dem gegebenen Mansardendach aufgrund des vorhandenen Knicks im Dach mit steilem Abfall der Dachfläche unterhalb des Knicks eine Nutzung des Dachgeschoßes als vollwertiges Wohngeschoß gegeben.

Ein reines Abstellen auf Kriterien wie „Fenster“ und „Übermauerungen“ (wegen des zu kurz gegriffenen Regelungsinhaltes) würde aber  eine Aushebelung des
§ 2   Z 7 Oö. Bautechnikgesetz durch Mansardendachkonstruktionen ermög-lichen, sodass bei richtiger Auslegung daher ein Mansardendach, wie das gegenständliche, aufgrund dessen Wohnnutzung und seines Auftretens als Wohngeschoss jedenfalls als Dachgeschoß zu werten sei.

Es ergebe sich daher ein Widerspruch zum ÖEK, der zur Versagung der Baubewilligung führen müsse.

Unter dem Beschwerdepunkt 2.4 „Sonstige Rechtswidrigkeiten bei der Prüfung der Einhaltung der Geschoßflächenzahl“ wurde ausgeführt, dass nach der Rechtsprechung das gesamte Obergeschoß berücksichtigt zu werden habe, da dieses zur Gänze Wohnzwecken diene und nach außen hin auch in Erscheinung trete.

Es handle sich dabei um eine bebaute Fläche im Sinn des § 2 Z 6
Oö. Bautechnikgesetz.

Der Umstand, dass dieses Geschoß teilweise als Terrasse ausgebaut ist, würde daran nichts ändern.

Unter Einbeziehung dieser Flächen in Verbindung mit dem ( - auch anzurechnenden - ) Dachgeschoß, wäre somit eine gesamte bebaute Fläche von 1.167,59 m² gegeben und somit die Geschoßflächenzahl von 0,5 überschritten. Wiederholt wurde sodann das Vorbringen in Bezug auf unzumutbare Belästigung durch PKW-Immissionen, welche eben in Folge der Errichtung eines Wohnhauses mit 7 Wohneinheiten und 9 Stellplätzen sodann als nicht mehr ortsüblich anzusehen wären.

Ferner widerspreche das von der belangten Behörde genehmigte Bauvorhaben dem ÖEK, welches nur 4 Wohneinheiten erlaube, ein Vorbringen, welches in dem schon vormals gemachten Vorbringen bezüglich der Einhaltung der vorgegebenen Bebauungsdichte schon zu erkennen gewesen wäre, die neben jenen Ausführungen zur Zulässigkeit von (lediglich) Einfamilienhäusern.

Auch könne der Umstand, dass den Bf kein subjektives Recht auf Wahrung des Ortsbildschutzes zukommt nichts daran ändern, dass der beabsichtigte Bau hinsichtlich seiner Ausmaße sich drastisch von sämtlichen als Einfamilienhäuser ausgeführten Bauten in der Umgebung abhebe, sodass die Bejahung der Einfügung in die Umgebung objektiv erkennbar zu Unrecht erfolgt wäre.

 

Zu diesem Beschwerdevorbringen erstatteten die rechtsfreundlich vertretenen Bauwerber mit Schreiben vom 10. Juni 2015 eine Gegenausführung, in der sie beantragten, der Beschwerde der Bf keine Folge zu geben, sondern den angefochtenen Bescheid voll inhaltlich zu bestätigen.

Überblicksweise wurde dort zum Vorbringen im Laufe des gesamten Verfahrens Folgendes geäußert:

Was die von den Bf immer wieder thematisierte Geschoßflächenzahlberechnung anbelange, so sei darauf hinzuweisen, dass diesbezüglich eine gutachterliche Stellungnahme des bautechnischen Amtssachverständigen vorliege, welche auch mehrfach bekräftigt worden wäre, sodass vom Vorliegen eines konsensgemäßen Projektes diesbezüglich auszugehen wäre.

Auch sei zur behaupteten Rechtswidrigkeit der Änderung des örtlichen Entwicklungskonzeptes der Gemeinde Hohenzell auszuführen, dass das örtliche Entwicklungskonzept als dynamischer Vorgang in 10-jährigen Abständen situationsangepasst zu verfassen sei und habe die Gemeinde Hohenzell bei dessen Neufassung einerseits den faktischen Gegebenheiten Rechnung getragen und darüber hinaus durch Beiziehung von Sachverständigen auch Planungen und Widmungen so festgelegt, wie dies dem Wohl der Allgemeinheit, dem Erscheinungsbild und den damit verbundenen öffentlichen Interessen entspreche. Eine Widmung, welche unter der Buchstabenkombination „EF“ lediglich eine auf Einfamilienhäuser reduzierte Widmung zulassen würde, sei dem Raumordnungsgesetz und dem Baurecht vollkommen fremd.

Es sei jedenfalls das Beschwerdevorbringen dergestalt, die Gemeinde hätte bei der Änderung des örtlichen Entwicklungskonzeptes und des Flächenwidmungsplans ausschließlich Individualinteressen verfolgt, unzutreffend und wäre die hier argumentierte „Widmung lediglich wegen privater Motive absolut grotesk“ und keinesfalls dem Sachverhalt zugrunde zu legen, weshalb auch die an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich herangetragene Anregung der Verordnungsprüfung an den Verfassungsgerichtshof in keinster Weise gerechtfertigt sei.

Auch sei es bezeichnend, wenn von den Bf auf eine bestehende Unterschriftenliste zur Darlegung „diverser Individualinteressen“ verwiesen werde, aber andererseits die Bf den Umstand kritisieren, dass die Gemeinde hier aber gerade Individualinteressen (jene der Bauwerber) „gesetzwidrigerweise“ berücksichtigt hätte.

Des Weiteren sei die erstmals im Beschwerdevorbringen aufgetauchte Einwendung, das Bauvorhaben verstoße wegen der geplanten 7 Wohneinheiten gegen das örtliche Entwicklungskonzept, weil hier maximal 4 Wohneinheiten gestattet seien, von Präklusion betroffen, weil dieses eben nicht spätestens bis zum Schluss der mündlichen Bauverhandlung vorgebracht worden wäre und könne dieser Präklusionstatbestand auch nicht im Nachhinein damit wegargumentiert werden, es sei „vollkommen klar gewesen“, dass dies auch Gegenstand der Einwendungen bzw. der Berufung sei.

Außerdem sei in rechtlicher Hinsicht für allfällige Einwendungen im Sinne des Gesetzes zu fordern, dass die Geltendmachung eines subjektiven Rechtes vorgebracht werden müsse und müsse die Verletzung dieses subjektiven Rechtes behauptet und auch dargelegt werden, welches Recht verletzt werde.

Eine derart vorgebrachte Rechtsverletzung müsse zudem (unter Nennung eines Erkenntnisses des VwGH) auch konkretisiert sein.

Jedenfalls wäre die Einwendung dagegen, dass eben nunmehr 7 Wohneinheiten vorliegend seien, im nunmehrigen Verfahrensstadium wegen Präklusion nicht mehr zu behandeln.

Auch würde in materiellrechtlicher Hinsicht einem derartigen Vorbringen kein Erfolg beschert sein, da die genannten 4 Wohneinheiten nicht isoliert zu betrachten seien, sondern bezogen auf 1.000 m² bebaubare Fläche. Gegenständlich wäre die bebaubare Fläche jedoch eine solche im Ausmaß von 1.800 m², sodass in verfassungsgemäßer Interpretation natürlich die 7 Wohneinheiten auch konsensfähig wären, weil der Bebauungskörper immer seine Relation zur Grundfläche, und zwar, losgelöst von der Quadratmeterzahl der Grundstücksfläche, habe.

Zur strittigen Qualifikation des gegenständlichen Geschoßes als Dachraum bzw. Dachgeschoß wurde auf den Umstand nicht auf selbem fachlichem Niveau erhobener Einwendungen verwiesen, welche nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes somit nicht zulässig wären.

Die hiezu konkreten und ausführlichen Feststellungen des Sachverständigen wären nicht auch nur annähernd begründet von den Bf als unzutreffend angesehen worden, weshalb hier kein Erfolg resultieren könne.

Zum sodann gemachten Vorbringen der Belästigung durch PKW-Immissionen wurde auf deren verspätete Einbringung vorerst verwiesen, welche zur Unzulässigkeit führen würde und auch in materieller Hinsicht vorgebracht, dass keine Anhaltspunkte für besondere Belästigungen durch PKW-Immissionen und die Verletzung des Ortsbildes vorgebracht worden wären und es für Belange des Ortsbildschutzes auch an einem diesbezüglich subjektiven Recht ermangle.

Auch wären die Auswirkungen laut Sitzungsprotokoll des Ortsbildbeirates vom 10. Dezember 2014 so beurteilt worden, dass keine negativen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild zu erwarten seien.

Auch wäre sachverständigenseits festgehalten worden, dass keine Verletzung des „Ortsüblichkeitsgrundsatzes“ in immissionsmäßiger Hinsicht festgestellt worden sei.

Zudem wäre die gesamte Angelegenheit durch die Volksanwaltschaft geprüft worden und auch der zugrunde liegenden Verordnung der Gemeinde Hohenzell mit dortigem Schreiben vom 27. März 2015 attestiert worden, dass das Verfahren ohne Feststellung eines Missstandes abgeschlossen werden konnte, weshalb zusammengefasst der Antrag gestellt werde, der Beschwerde der 6 Bf wolle keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid vollinhaltlich bestätigt werden.

 

Mit am 7. Juli 2015 beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich eingelangtem Schreiben legte die Gemeinde Hohenzell den gesamten Akt samt den Beschwerden vor und verwies sowohl zum Sachverhalt als auch zur behaupteten Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides auf die Begründung insbesondere des Berufungsbescheides und stellte den Antrag, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Mit Schreiben der Gemeindeaufsichtsbehörde vom 16.11.2015 an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich führte diese zum gegenständlichen ÖEK Nr. x aus, die derartige Konzeptänderung beruhe sowohl auf einer ausreichenden Grundlagenforschung, als auch auf einer durchgeführten Interessenabwägung (mit jeweils umfangreicher Begründung) weshalb von dort keine Gesetzwidrigkeit erkannt werden könne.

 

Mit Schreiben vom 1.12.2015 räumte des Landesverwaltungsgericht Oberösterreich den Bauwerbern (im Folgenden: „Mitbeteiligte“) gemäß § 30 Abs. 6 BauO die Möglichkeit zur Abänderung deren Bauvorhabens wegen angenommenen Widerspruchs zu raumordnungsrechtlichen Bestimmungen vor einer allfälligen Abweisung binnen bestimmter Frist ein, welche die Mitbeteiligten ungenützt verstreichen ließen.

 

II. Das Landesverwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verwaltungsakt und in mannigfaltige nachgereichte Aktenbestandteile, insbesondere die gegenständliche Baurechtssache betreffend, zu welcher der Bauplan und die Baubeschreibung im Original angefordert wurden, sowie durch Anforderung des Bescheides der Aufsichtsbehörde in einer dem gegenständlichen Verfahren vorangegangenen Angelegenheit samt Einholung weiterer Unterlagen, die eine Rechtsauskunft an die Gemeindeaufsichtsbehörde samt hiezu ergangenen Rückantworten und ein Schreiben der Volksanwaltschaft betreffen.

Auch wurden ein Grundbuchsauszug sowie Orthophotos des fraglichen Bereiches eingeholt.

Der Akt der Aufsichtsbehörde betreffend Raumordnungsmaßnahmen der Gemeinde und jener der Gemeinde selbst wurden ebenfalls angefordert und zwischenzeitlich rückübermittelt.

 

 

III. Maßgebliche Rechtslage:

 

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

 

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der Oö. Bauordnung 1994 idgF lauten auszugsweise:

 

 

㤠30

Vorprüfung

 

(1) Anträge gemäß § 28 sind von der Baubehörde auf ihre Übereinstimmung mit den Vorschriften dieses Landesgesetzes zu prüfen.

[…]

(6) Der Baubewilligungsantrag ist von der Baubehörde ohne Durchführung einer Bauverhandlung abzuweisen, wenn sich aufgrund der Prüfung durch die Baubehörde schon aus dem Antrag oder dem Bauplan ergibt, dass das Bauvorhaben

1. zwingenden Bestimmungen eines Flächenwidmungsplans, eines Bebauungsplans, einer Erklärung zum Neuplanungsgebiet oder einer rechtskräftigen Bauplatzbewilligung wiederspricht, oder

2. sonstigen zwingenden baurechtlichen Bestimmungen widerspricht und eine Baubewilligung daher ohne Änderung des Bauvorhabens offensichtlich nicht erteilt werden kann.

Vor der Abweisung des Baubewilligungsantrages ist das Parteiengehör zu wahren und, wenn eine Behebung des Mangels durch Änderung des Bauvorhabens möglich ist, dem Bauwerber unter Setzung einer angemessenen Frist Gelegenheit dazu zu geben.

 

§ 31

Einwendungen der Nachbarn

 

[…]

(3) Nachbarn können gegen die Erteilung der Baubewilligung mit der Begründung Einwendungen erheben, dass sie durch das Bauvorhaben in subjektiven Rechten verletzt werden, die entweder in der Privatrechtsordnung (privatrechtliche Einwendungen) oder im öffentlichen Recht (öffentlich-rechtliche Einwendungen) begründet sind.

 

(4) Öffentlich-rechtliche Einwendungen der Nachbarn sind im Baubewilligungsverfahren nur zu berücksichtigen, wenn sie sich auf solche Bestimmungen des Baurechtes oder eines Flächenwidmungsplanes oder Bebauungsplanes stützen, die nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Interesse der Nachbarschaft dienen. Dazu gehören insbesondere alle Bestimmungen über die Bauweise, die Ausnutzbarkeit des Bauplatzes, die Lage des Bauvorhabens, die Abstände von den Nachbargrenzen und Nachbargebäuden, die Gebäudehöhe, die Belichtung und Belüftung sowie jene Bestimmungen, die gesundheitlichen Belangen oder dem Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen dienen. [...]

 

§ 35

 

Entscheidung über den Baubewilligungsantrag

 

 

(1) Die Baubehörde hat über den Antrag gemäß § 28 einen schriftlichen Bescheid zu erlassen. Sofern nicht eine Zurückweisung oder eine Abweisung nach § 30 zu erfolgen hat, ist die beantragte Baubewilligung zu erteilen, wenn

[…]

2. das Bauvorhaben in allen seinen Teilen den Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes sowie sonstigen baurechtlichen Vorschriften nicht widerspricht [...]

 

(1a) Öffentlich-rechtliche Einwendung der Nachbarn, die im Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigen sind, stehen der Erteilung einer Baubewilligung entgegen, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind. Kann solchen öffentlich-rechtlichen Einwendungen durch Auflagen oder Bedingungen entsprochen werden, sind diese vorzuschreiben."

 

 

 

 

Weiters maßgebliche Bestimmungen des Oö. Bautechnikgesetzes lauten:

 

"§ 2

Begriffsbestimmungen

 

Im Sinn dieses Landesgesetzes bedeutet:

[…]

7. Dachgeschoß: das oberste Geschoß, bei dem die volle lichte Raumhöhe nicht über die gesamte Geschoßfläche erreicht wird und die Begriffsmerkmale eines Dachraums - insbesondere durch die Anordnung der Fenster oder die Höhe der Übermauerungen - überschritten werden; ein Dachgeschoß ist in die Gesamtgeschoßzahl einzurechnen, außer der Bebauungsplan legt etwas anderes fest;

 

8. Dachraum: - soweit der Bebauungsplan nichts anderes festlegt - ein von Dachschrägen und den Giebelwänden umschlossener Raum über dem obersten oberirdischen Geschoß mit

 

a) Übermauerungen bis höchstens 1,20 m über der Rohdeckenoberkante    und

b) Fenstern in Giebelwänden, Gaupen oder Dachflächenfenstern;

 

ein Dachraum ist in die Gesamtgeschoßzahl nicht einzurechnen;"

 

Eine maßgebliche Bestimmung des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 idgF lautet:

 

㤠32

Inhalt des Bebauungsplanes

 

(6) Das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke ist durch die Gebäudehöhe, die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Darüber hinaus kann das Maß der baulichen Nutzung insbesondere durch Festlegung der Anzahl der Geschosse näher bestimmt oder durch Angabe der bebaubaren Fläche des Bauplatzes oder der Höchstzahl der in den Gebäuden zulässigen Wohneinheiten beschränkt werden. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Gesamtgeschoßfläche zur Fläche des Bauplatzes. Die Baumassenzahl ist das Verhältnis der Baumasse zur Fläche des Bauplatzes. Als Baumasse gilt der oberirdisch umbaute Raum bis zu den äußeren Begrenzungen des Baukörpers.“

 

Maßgebliche Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) lauten:

 

 

 

„§ 17

3. Abschnitt

 

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht

 

Anzuwendendes Recht

 

Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

 

§ 18

Parteien

 

Partei ist auch die belangte Behörde."

 

Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG 1991) lauten:

 

"§ 42

 

(1) Wurde eine mündliche Verhandlung gemäß § 41 Abs. 1 zweiter Satz und in einer in den Verwaltungsvorschriften vorgesehenen besonderen Form kundgemacht, so hat dies zur Folge, dass eine Person ihre Stellung als Partei verliert, soweit sie nicht spätestens am Tag vor Beginn der Verhandlung während der Amtsstunden bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen erhebt. Wenn die Verwaltungsvorschriften über die Form der Kundmachung nichts bestimmen, so tritt die im ersten Satz bezeichnete Rechtsfolge ein, wenn die mündliche Verhandlung gemäß § 41 Abs. 1 zweiter Satz und in geeigneter Form kundgemacht wurde.“

 

Maßgebliche Bestimmungen der Oö. Gemeindeordnung 1990 idgF lauten:

 

 

 

 

 

㤠95

Instanzenzug

 

Soweit gesetzlich nicht etwas anderes bestimmt ist, entscheidet der Gemeinderat über Berufungen gegen Bescheide anderer Gemeindeorgane in den Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde. Er übt auch die in den verfahrensrechtlichen Bestimmungen vorgesehenen oberbehördlichen Befugnisse aus.“

 

 

IV. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat im Rahmen des durch § 27 iVm § 9 Abs. 1 Z 3 und Z 4 VwGVG normierten Prüfungsumfanges erwogen:

 

Die Bf erfüllen auf Grund der räumlichen Situierung der ihnen gehörenden Grundstücke jeweils den Nachbarbegriff gemäß § 31 Abs. 1 Oö. BauO.

Die ihnen gehörenden Liegenschaften sind jeweils vom zu bebauenden Grundstück höchstens 10 Meter entfernt, weshalb sie zulässigerweise in das Bauverfahren einbezogen wurden.

Was deren Vorbringen im Zusammenhang mit dem im Örtlichen Entwicklungskonzept Nr. x unter „Siedlungsfunktion Bebauungsformen“ festgelegte Bauweise betrifft, welche auf maximal vier Wohneinheiten beschränkt sei, so ist vorerst dazu auszuführen, dass es zutreffend ist, dass Anordnungen eines Flächenwidmungsplanes bzw. eines Örtlichen Entwicklungskonzeptes Verordnungen darstellen und ihnen abstrakt eine hinreichend genaue Verpflichtung innewohnt, weshalb diese prinzipiell beachtlich sind (vgl. VwGH vom 14.12.2007, Zl. 2006/05/0235).

Dies erhellt auch aus der Bestimmung des § 18 Abs. 1 Oö. ROG, wonach die Gemeinde in Durchführung der Aufgaben der örtlichen Raumplanung durch Verordnung den Flächenwidmungsplan zu erlassen, weiterzuführen und regelmäßig zu überprüfen hat.

 

Dieser Flächenwidmungsplan besteht aus

 

1. dem Flächenwidmungsteil und

2. dem Örtlichen Entwicklungskonzeptteil (Örtliches Entwicklungskonzept).

 

Damit ist der Verordnungscharakter dieser Bestimmung und dessen prinzipielle Geltung nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich mit der höchstgerichtlichen Judikatur klar belegt und damit in diesem Punkt den Bf Recht zu geben.

Auch besteht gesetzmäßigerweise ein subjektiv öffentliches Recht von Nachbarn auf Einhaltung der Bestimmungen über das MASS DER BAULICHEN NUTZUNG und ist ein solches Maß gemäß § 32 Abs. 6 ROG auch jenes über die HÖCHSTZAHL DER WOHNEINHEITEN, wenngleich dies nach der Intention des Gesetzgeber offenbar primär im Bebauungsplan festzulegen wäre, was aber die Geltung der angesprochenen Bestimmungen des ÖEK nicht etwa zu Fall bringt.

Die von den Bf gewünschte  Interpretation ihres Vorbringens, welches bis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in Form ihrer Einwendungen erhoben worden ist, führt somit auch nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich zur Beachtlichkeit ihrer diesbezüglichen Einwendungen, da erkennbar von Anfang an ein Vorgehen gegen das Maß der baulichen Nutzung in diesem Sinne erhoben wurde.

Damit haben die Bf aber erfolgreich schon diesbezüglich einen Widerspruch des gegenständlichen Bauvorhabens zu baurechtlichen Bestimmungen aufgezeigt, weshalb vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich, wie oben schon dargestellt, nach § 30 Abs. 6 Oö BauO den Bauwerbern Gelegenheit zur Projektänderung binnen bestimmter Frist zu geben war, weshalb auf weiteres Vorbringen an dieser Stelle nicht mehr näher einzugehen war.

 

Sodann ist zum Vorbringen der Bf im Zusammenhang mit Mängeln des Zustandekommens des Flächenwidmungsplanes Nr. x samt ÖEK Nr. x in gegenteiliger Rechtsansicht zu den Ausführungen der Bf Folgendes festzuhalten:

 

Sowohl der Änderung des ÖEK Nr. x mit dem ÖEK Nr. x gemäß den Beschlüssen des Gemeinderates vom 14.3.2013, 7.11.2013 und 23.1.2014, Zl. Bau‑031-2/2013, samt dem einen Bestandteil des ÖEK Nr. x bildenden Textteil, als auch dem mit selbigen Beschlüssen beschlossenen Flächenwidmungsplan Nr. x ist eine umfangreiche Grundlagenforschung sowie die Darlegung der maßgebenden Erwägungen der belangten Behörde als Raumordnungsbehörde zu entnehmen.

Beide ab 9.8.2014 rechtswirksamen Raumordnungsinstrumente des Flächenwidmungsplanes (Konzeptsteil und Flächenwidmungsteil) wurden mit Bescheid der Aufsichtsbehörde (Amt der Oö. Landesregierung) vom 22.7.2014, Zl. RO‑R‑308440/16, aufsichtsbehördlich genehmigt.

Sodann waren sowohl das ÖEK als auch der Flächenwidmungsplan als im Verordnungsrang stehend anzusehen.

Die vom Flächenwidmungsplan Nr. x samt Erstellung des ÖEK Nr. x erfassten Gebiete betreffen sodann nicht etwa nur die Ortschaft G in der Gemeinde Hohenzell, wo sich die gegenständliche Liegenschaft befindet, sondern auch die Ortschaft H selbst (im Zentrum des Gemeindegebietes von Hohenzell) sowie weitere Ortschaften der Gemeinde.

Im Zuge der Änderung des schon angesprochenen ÖEK wurden bei jenen Ortschaften teilweise die Bebauungsformen nach durchgeführter Grundlagenforschung geändert.

Insbesondere waren die Aspekte einer teilweise höheren Verdichtung von Wohnraum ein offenkundig zutage getretenes und auch so geäußertes Motiv für die Änderungen.

Im ÖEK findet sich sodann die Erläuterung unter "1) Umlandbeziehungen" dergestalt, dass die Gemeinde traditionell von der land- und forstwirtschaftlichen Produktion dominiert würde, andererseits aber verstärkt Standort für mittlere Betriebe und solche des Gewerbes sei.

Funktionelle und wirtschaftliche Verflechtungen mit der unmittelbar angrenzenden Gemeinde Ried i. I. seien von großer Bedeutung für die Gemeinde Hohenzell.

Angesichts des Umstandes, dass, wie dort unter "3) Bevölkerung" festgestellt wurde, die Anzahl der Personen je Wohneinheit rückgängig wäre, was bei leicht steigender Bevölkerungszahl sodann zu einer stark steigenden Tendenz beim Baulandbedarf führen würde, wäre das Gebot einer nur sparsamen Verwertung landwirtschaftlicher Flächen für nicht landwirtschaftliche Zwecke, wie etwa Wohnzwecke, anzustreben, weshalb insbesondere für den Konzeptbereich „Wohnbau“ u.a. die Ziele der Schließung von Baulücken, Aktivierung der Baulandreserven sowie die „Schaffung von Wohnraum“ (hiezu mit dem Vorschlag, dies insbesondere über Wohnbaugenossenschaften oder private Bauträger zu ermöglichen) im Vordergrund stünden.

Einem Entwurf des Planerstellers zum geplanten ÖEK ist unter der Überschrift "Textbeilage (vom 13.2.2013)" sodann unter Punkt "4) „Wohnfunktion - G" mit textlicher Festlegung für Teilbereiche unter A2 Folgendes zu entnehmen:

 

"Gebiet für verdichtete Bauweise maximal zwei Geschoße und 0,5 GFZ Abrundung und geringfügige Erweiterung".

 

Den weiteren behördlichen Schritten zur Erlassung der raumplanerischen Änderungen ist klar zu entnehmen, dass für die Ortschaft Hohenzell auf Grund dessen zentraler Lage und für die Ortschaft G auf Grund deren räumlicher Nähe zur besonders dichten Verbauung der Stadtgemeinde Ried i. I.,  eine Verdichtung der Verbauung das wesentliche Ziel war.

So ist in der Ortschaft Hohenzell eine vergleichsweise noch dichtere Verbauungsform als für jene in G angestrebt.

Dort wurden für Hohenzell "Einzelhausbauten mit maximal vier Wohneinheiten, drei Geschoßen und 0,7 GFZ‑A1-Gebiet" angestrebt.

Für G wurde nunmehr die Bebauungsform "dörfliche Struktur, „EINZELHAUSBAUTEN MIT MAXIMAL 4 WOHNEINHEITEN“, zwei Geschoßen und 0,5 GFZ‑A2‑Gebiet" – im ÖEK  festgelegt.

Im ÖEK wurden, wie schon ausgeführt, auch Änderungen in weiteren Ortschaften, so insbesondere betreffend Lückenschlüsse, vorgenommen und betrafen diese Änderungen u.a. noch die Ortschaften P, O, P und R.

U.a. wurde bei dem von den Bf vormals eingereichten Wohnobjekt mit ursprünglich neun Wohnungen eine Stellungnahme des Ortsbildbeirates eingeholt und wurde dort eine positive Stellungnahme im Ergebnis für das damalige Vorhaben abgegeben. Schwierigkeiten in der Praxis haben sich sodann auch mit der textlichen Festlegung im ÖEK Nr. x deswegen ergeben, weil dort für das gegenständliche Grundstück ursprünglich unter Bebauungsform "EF" festgelegt war und eine Legende hiezu nicht bestand und erst durch die Aufsichtsbehörde dies einer Auslegung zugeführt wurde, weshalb sich sodann aber sowohl eine Anpassung an die gängige Terminologie als auch eine genauere Festlegung für den dortigen Bereich mit Einzelhausbauten mit vier Wohnungen, zwei Geschoßen und Festlegung der Geschoßflächenzahl mit 0,5 ergeben haben.

 

Das gesamte Verfahren zur Erlassung des ÖEK Nr. x samt Änderung des Flächenwidmungsplanes Nr. x baute somit auf nicht unsachlich erscheinenden Interessensabwägungen auf, die von den Absichten einer räumlichen Verdichtung der Situierung von Wohnanlagen der einzelnen relativ verstreuten Ortschaften im flächenmäßig großen Gemeindegebiet von Hohenzell geprägt waren.

Dabei ist eindeutig hervorgekommen, dass es Motiv für eine möglichste Verdichtung der Wohnraumschaffung deswegen war, um die benötigten Flächen für eine funktionierende Landwirtschaft in dieser stark ländlich geprägten Gemeinde möglichst uneingeschränkt zu belassen.

Kritische Aspekte im gegebenen Zusammenhang wurden vor allem in einem Trend zu „Singlewohnhaushalten“ und Wohnungen mit nur wenigen Bewohnern gesehen, welcher jedoch bei einer leicht steigenden Bevölkerungszahl sodann den Bedarf nach Baulandbedarf überdimensional entstehen lassen würde, was wiederum dem vorhin genannten Ziel einer flächenmäßig möglichst unberührten Landwirtschaft zuwiderlaufen würde.

Dies ist ein offenkundiges Phänomen, was auch in anderen Bereichen (z.B. in jenem der Energieversorgung) mit der im dortigen Zusammenhang festgestellten steigenden Zahl von Singlewohnhaushalten und dem damit verbundenen erhöhten Energieverbrauch zu ersehen ist, weshalb die raumordnerischen Maßnahmen der Gemeinde jedenfalls dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich keinen Grund geben, etwa Bedenken gegen die gegenständlichen Verordnungen (ÖEK Nr. x und Flächenwidmungsplan Nr. x) der Gemeinde Hohenzell zu hegen.

In diesem Zusammenhang wird, bezugnehmend auf die diesbezüglich mannigfaltigen Ausführungen der Bf, auch festgehalten, dass das prinzipielle Vorbringen, die Änderung des Flächenwidmungsplanes wäre eine „reine Anlassgesetzgebung gewesen“, für sich genommen noch nicht geeignet ist, eine Anfechtung des Flächenwidmungsplanes beim Verfassungsgerichtshof etwa zu begründen, weil sich die Änderung eines Flächenwidmungsplanes nicht schon deshalb als gesetzwidrig erweist, weil der Gemeinde allenfalls erst angesichts bestimmter Bauansuchen die Notwendigkeit zur Änderung des Flächenwidmungsplanes bewusst wird.

Ebendies mag im vorliegenden Fall zwar für Teile der gegenständlichen raumordnungsrechtlichen Maßnahmen der Gemeinde, so auch für den fraglichen Grundstücksbereich, gelten.

Jedoch ergibt sich unter Zusammenschau mit den vielen anderen, von der Umwidmung betroffenen, Teilen eine durchaus nicht unsachliche Vorgehensweise der Gemeinde, was deren raumordnungsrechtliche Vorgangsweise betrifft.

Bedenken des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich bestehen somit im Zusammenhang mit der am 23. Jänner 2014 beschlossenen Verordnung ÖEK 2/2014 des Gemeinderates der Gemeinde Hohenzell nicht, wozu der Stellungnahme der Gemeindeaufsichtsbehörde im Ergebnis beigepflichtet wird, weshalb die im Beschwerdeschriftsatz enthaltene Anregung auf Stellung eines Aufhebungsantrages an den Verfassungsgerichtshof nicht aufgegriffen wird.

 

Von der Durchführung der lediglich von den Bf beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 VwGVG abgesehen werden, da auf Grund des gesamten Aktenmaterials sowie der umfangreich nachträglich angeforderten Unterlagen von keinerlei bestrittenem Sachverhalt auszugehen war, weshalb auch von einer mündlichen Verhandlung keine weitere Klärung des Sachverhaltes zu erwarten war (vgl. VwGH vom 15.5.2014, Zl. 2012/05/0089). Es waren im Verfahren offenkundig ausschließlich Rechtsfragen vom Landes-verwaltungsgericht Oberösterreich zu beurteilen.

 

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

 

Angemerkt wird zuletzt, dass die Rechtswirkungen des gegenständlichen Erkenntnisses auch den im Bescheid der belangten Behörde vom 23.4.2015 aufgegangenen Bescheid des Bürgermeisters im erstinstanzlichen Bauverfahren vom 20.1.2015 betreffen.

 

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240,-- Euro zu entrichten.

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

 

 

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Dr. Roland Kapsammer

Beachte:

Das vorstehende Erkenntnis wurde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

VwGH vom 26. September 2017, Zl.: Ra 2016/05/0049-6, 0050, 0051-7