LVwG-550701/21/Fi/MSCH

Linz, 27.01.2016

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender und Berichter: Mag. Dr. Johannes Fischer, Beisitzer: Mag. Dr. Harald Wiesinger und Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. M H, und 2. R H, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. P H, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden vom 9. September 2015 GZ. Agrar20-143-2015, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz (mitbeteiligte Partei: H M, vertreten durch RA Mag. R G),

 

zu Recht   e r k a n n t :

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes am aufgrund der Vermessungsurkunde des Dipl.-Ing. C L (X-GmbH) vom 11.05.2015, GZ X, neu gebildeten Grundstück Nr. X der Liegenschaft EZ X im Ausmaß von 4.999 m², GB. X durch H M an M und R H auf Grund des Kaufvertrages vom 13.05.2015 zu einem Kaufpreis von EUR 130.000,-- genehmigt wird.

 

II.      M und R H haben als Gesamtschuldner eine Verwaltungsabgabe in Höhe von € 650,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Der Verkäufer H M haftet für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung i.V.m. § 31 Abs 2 Oö. GVG als Gesamtschuldner.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

                        E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 13.05.2015 beantragten Herr M H und Herr R H (im Folgenden „Bf“ genannt) durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts am neu zu begründenden Grundstück X gemäß Vermessungsurkunde X-GmbH, GZ X, derzeit Teil des Grundstücks X, EZ X, zukünftig EZ X, GB X, im Ausmaß von 4.999 m² durch Herrn H M (im Folgenden „Verkäufer“ genannt) aufgrund des Kaufvertrages vom 13.05.2015. Zur Begründung führten die Bf aus, dass sie seit Mai 2015 an der östlich vom kaufgegenständlichen Grundstück gelegenen Liegenschaft EZ X, Grundstück X, GB X gemeinsam mit Frau R S eine Frühstückspension betreiben würden. Als Teil des betriebswirtschaftlichen Konzepts betreffend die Frühstückspension sei geplant, drei Alpakas am kaufgegenständlichen Grundstück zu halten. Die Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden versagte mit Bescheid vom 09.09.2015, Agrar20-143-2015, die Übertragung des Eigentumsrechtes. Begründend führte die Bezirksgrundverkehrskommission im Wesentlichen aus, dass der Rechtserwerb den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen im Sinne des § 4 Abs. 6 Oö. GVG widerspreche, da der Kaufpreis von Euro 26,-/m² den marktüblichen Preis landwirtschaftlicher Grundstücke in St. Wolfgang von zwischen Euro 5,- und Euro 10,- erheblich übersteige.

I.2. Gegen diesen Bescheid richtet sich die gegenständliche Beschwerde. Darin führen die Bf begründend im Wesentlichen aus, dass der Erwerb des Grundstückes keineswegs spekulativen Zwecken diene.

 

Bereits am 06.11.2014 hätten die Bf mit dem Mitbeteiligten einen Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser hatte damals die EZ X (sowohl das Grundstück X als auch das gesamte Grundstück X) mit einer Fläche von insgesamt 29.973 m² zum Gegenstand. Die für dieses Rechtsgeschäft erteilte grundverkehrsbehördliche Genehmigung sei von der Landwirtschaftskammer Oberösterreich mittels Beschwerde angefochten worden, da trotz Vorliegen der Voraussetzungen keine Bekanntmachung des Rechtserwerbs gem § 5 Oö. GVG vorgenommen worden sei.

 

Aus zeitlichen Gründen sei der alte Kaufvertrag aufgelöst und seien sodann zwei neue Kaufverträge abgeschlossen worden: einer betreffend das Grundstück X sowie der nun beschwerdegegenständliche. Da nur zweiterer einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung bedürfe, seien die Bf bereits Eigentümer des Grundstücks X und würden dort bereits eine Frühstückspension betreiben. Der beschwerdegegenständliche Kaufvertrag diene der Verwirklichung des von vornherein geplanten Betriebskonzepts, neben der Frühstückspension (bzw zur Attraktivierung dieser) eine kleine Herde Alpakas zu halten. Vor diesem Hintergrund stehe einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung nichts mehr im Wege, zumal das beschwerdegegenständliche Rechtsgeschäft in keiner Weise den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Schaffung Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspreche, zumindest aber der Erwerb in einem dieses öffentliche Interesse übersteigenden Interesse liege, ohne sonstigen Zielen des Oö. GVG zu widersprechen: Es sei von Anbeginn an die Intention der Bf gewesen, die Frühstückspension in Kombination eines „besonderen Naturerlebnisses“ anzubieten. Der Kauf der angrenzenden Grünfläche sichere für die Zukunft, dass die Frühstückspension „im Grünen“ stehe. Die kleine Herde Alpakas diene als besondere Attraktion für die Gäste. Auch die Nutzung des sich am Grundstück X befindlichen Stallgebäudes setze den Erwerb der nächstgelegenen Grünfläche voraus. Generell seien erhebliche Investitionen getätigt worden; dies aber unter Annahme der Möglichkeit zur Verwirklichung des geplanten Gesamtkonzepts. Nicht zuletzt aufgrund der beabsichtigten landwirtschaftlichen Nutzung sei mit Frau R S, der Lebensgefährtin des Herrn R H, eine ausgebildete Landwirtin ins Team aufgenommen worden. Da dieser die Bewirtschaftung des Grundstücks zukomme und ihr Hauptwohnsitz lediglich 3,2 km vom Grundstück entfernt liege, seien auch die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Oö. GVG erfüllt. § 5 Oö. GVG sei aufgrund der Größe der Fläche von 4.999 m² nicht anzuwenden. Der Kaufpreis entspreche außerdem dem Marktpreis bzw. lasse er sich durch die starke Verhandlungsposition des Verkäufers erklären. Eine Spekulationsabsicht der Bf entbehre jedenfalls jeglicher Grundlage. 

II.1. Am 14.01.2016 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Beweisaufnahme durch Einvernahme des Bf R H, der Auskunftsperson der Bf, Frau R S und des Verkäufers, Herrn M sowie Dartuung des gesamten Akteninhaltes kam. Zuvor wurden seitens des erkennenden Gerichts Informationen zum Verkehrswert des Grundstücks eingeholt.

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (in Ergänzung zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen: 

Die Bf schlossen am 06.11.2014 mit dem Mitbeteiligten einen Kaufvertrag über die Liegenschaft EZ X, KG X (samt den darauf befindlichen Baulichkeiten) ab. Diese EZ umfasste damals die Grundstücke X mit einer Fläche von 4.712 m² (Widmung „Bauland-Wohngebiet“) und X mit einer Fläche von 25.241 m² (Widmung „landwirtschaftliches Grünland“).

Dieser Kaufvertrag wurde vor dem Hintergrund abgeschlossen, dass die Bf die am Grundstück X befindliche Pension wiedereröffnen wollten.

Am 05.02.2015 erteilte die Grundverkehrskommission diesem Rechtsgeschäft die Genehmigung, wogegen die Landwirtschaftskammer Beschwerde erhob, da das Ausschreibungsverfahren gem § 5 Oö. GVG nicht durchgeführt worden war. Daraufhin wurde der Kaufvertrag zwischen den Bf und dem Mitbeteiligten aufgehoben und es wurden zwei neue Kaufverträge abgeschlossen: einer über das Grundstück X und der beschwerdegegenständliche über das neu zu bildende Grundstück X gemäß Vermessungsurkunde X GmbH, GZ X, im Ausmaß von 4.999 m². Der Kaufpreis für das Grundstück 580/4 wurde mit Euro 130.000,- festgelegt (Vermessungsurkunde X-GmbH; GZ X, Kaufvertrag vom 13.05.2015). 

Das beschwerdegegenständliche Grundstück grenzt an seiner Ostseite an das Grundstück X, auf welchem die Bf die besagte Frühstückspension mit derzeit 38 verfügbaren Betten betreiben. In südöstlicher Richtung schließt das Grundstück an eine Straße an. Ansonsten ist das Grundstück in landwirtschaftliche Grünfläche, namentlich das Grundstück X eingebettet. Im Südwesten folgt die Grundstücksgrenze im Abstand von fünf Metern dem natürlichen Bach, der das Grundstück X trennt. Die Bewirtschaftung des verbleibenden Grundstücks X wird dadurch nicht erheblich erschwert (DORIS-Karte; Aussagen Bf und Verkäufer; Beilage ./ 1).

 

Östlich des Grundstückes X und nördlich des Grundstückes X befindet sich ein Betriebsgelände (Grundstück X), wobei das örtliche Entwicklungskonzept der Marktgemeinde St. Wolfgang vermuten lässt, dass der vom kaufgegenständlichen Grundstück nördlich gelegene Teil des Grundstücks X einer zukünftigen Erweiterung dieses Betriebsgeländes offen stehen soll, gleichwohl diesbezüglich keine konkreten Betriebserweiterungspläne existieren (Örtliches Entwicklungskonzept St. Wolfgang; Aussage Verkäufer).

 

Die Bewirtschaftung des Grundstücks X erfolgt derzeit größtenteils durch den Verkäufer selbst. Der zuvor über fünf Jahre bestehende Pachtvertrag wurde 2015 nicht verlängert. Ein kleiner Teil (ca. 1.500 m²) wird bereits jetzt zur Weide der Alpakas der Bf verwendet. Diese Fläche ist für drei Alpakas aufgrund der notwendigen Wechselweide auf lange Sicht zu gering. (Aussagen Verkäufer, Bf).

 

Frau R S wirkt im Betrieb der Bf als für die landwirtschaftliche Nutzung Zuständige mit. Sie ist Absolventin der Landwirtschaftsschule L und ausgebildete Pferdefacharbeiterin (Aussagen Bf und Frau S, Facharbeiterbrief R S).

 

Ziel des Grundstückserwerbes ist die Attraktivierung der am Grundstück X gelegenen Frühstückspension. Die Erwerber wollen ihren Kunden durch die Möglichkeit, in dieser Gegend ansonsten nicht übliche Tiere (Alpakas) beobachten zu können, ein besonderes Naturerlebnis bieten. Bereits jetzt wird die Frühstückspension mit der Möglichkeit, eine kleine Herde Alpakas zu beobachten, beworben (Homepage der Frühstückspension „X“, abrufbar unter X). Zukünftig sollen auch Wanderungen mit den halfterfähigen Tieren angeboten werden. Den Erwerbern ging es von Beginn an um die Verwirklichung dieses Gesamtkonzepts. Im Hinblick darauf wurden auch erhebliche Investitionen betreffend die Frühstückspension getätigt (Aussagen Bf und Frau S, vorgelegte Rechnungszusammenstellungen GZ Wi-2015-26491/3-Gam).

 

Am Grundstück der Bf (X) befindet sich ein Stallgebäude, das direkt in die zu erwerbende Fläche einspringt. Der Ausgang auf der Westseite dieses Stallgebäudes führt direkt auf das zu erberbende Grundstück. (DORIS-Karte, Vermessungsurkunde x – X-GmbH).

 

Der Verkehrswert des beschwerdegegenständlichen Grundstücks liegt aufgrund des unmittelbaren Angrenzens an Bauland bei rund Euro 30,-/m² (Stellungnahme Amt der Oö. Landesregierung, Direktion Straßenbau und Verkehr, Abteilung Geoinformation und Liegenschaft/Liegenschaftsmanagement vom 03.12.2015).

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie aus den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben der Bf und ihrer Auskunftsperson Frau R S sowie dem Verkäufer im Rahmen der mündlichen Verhandlung (vgl. insbesondere die jeweils in Klammer angeführten Beweismittel).

 

III. In rechtlicher Sicht ist Folgendes auszuführen:

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden. 

III.2. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag bedarf aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z. 1 und 2 Abs. 1 und 2 Oö. GVG).

III.3. Das Oö GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum, und an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z. 1, 2 und 5 Oö. GVG). 

III.4. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

 

Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.). Im gegenständlichen Fall soll die 4.999 m² umfassende Fläche der Weide von drei Alpakas dienen. Dadurch wird aber kein nachhaltiges landwirtschaftliches Einkommen erzielt werden können, was die Bf auch erst gar nicht behaupten. Vielmehr dient dieses Vorhaben der Attraktivierung ihrer Frühstückspension. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt daher nicht in Betracht.

 

III.5. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu berücksichtigen (vgl. nur VfGH 22.09.2005, B1266/01).

Im gegebenen Fall haben die Bf ein besonderes Interesse am Erwerb der Fläche. Die Attraktivierung ihrer Frühstückspension durch Alpakas ist von ihrem Betriebskonzept seit jeher vorgesehen. Dieses Gesamtkonzept veranlasste sie die Pension zu kaufen und bereits umfangreiche Revitalisierungsinvestitionen zu tätigen. Das bereits erworbene Grundstück, auf dem sich die Pension befindet, verfügt über einen Stall, dessen ordnungsgemäße Nutzung im Wesentlichen nur möglich ist, wenn die Bf auch eine entsprechende Grünfläche zur Tierhaltung in Anspruch nehmen können. Zwar wurden die Tiere bisher auf einer Fläche von bloß ca. 1.500 m² gehalten. Auf längere Sicht reicht eine solche Fläche aber aufgrund der Notwendigkeit zur Wechselweide nicht aus. Rund 5.000 m² erscheinen dem erkennenden Gericht für den geplanten Betrieb angemessen.

 

Die geplante Nutzung der kaufgegenständlichen Fläche, als offen einsehbare Weidefläche für bei uns ansonsten nicht übliche Tiere (Alpakas), ist zudem geeignet, einen positiven Beitrag zur Tourismusregion St. Wolfgang zu leisten. Gerade die Verbindung mit der von den Bf geführten, auf Naturnähe ausgerichteten Frühstückspension und die Attraktivierung dieser liegen daher im öffentlichen Interesse des sanften Tourismus.

 

Das Grundstück wurde zum Preis von Euro 26/m² erworben. Angesichts des geschätzten Verkehrswertes von Euro 30/m² sind weder Anhaltspunkte gegeben, die auf eine Spekulationsabsicht der Erwerber schließen ließen, noch übersteigt die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich. Auch die sonstigen Ziele des Oö. GVG stehen dem gegenständlichen Rechtsgeschäft nicht entgegen. Da auch nicht übermäßig oder in einer gegen die landschaftliche Struktur verstoßenden Weise in die landwirtschaftlichen Flächen eingegriffen wird – die Grundstücksgrenze verläuft im Abstand von 5 Metern parallel zum das Grundstück X auf natürliche Art trennenden Bach; damit wird auch gewährleistet dass die Bewirtschaftung des verbleibenden Grundstücks nicht erheblich erschwert wird – sind im hier gegebenen Fall die Interessen an der Gültigkeit des Rechtsgeschäfts den öffentlichen Interessen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG vorzuziehen.

IV. Zur Kostenentscheidung:

Gemäß § 32 Oö. GVG i.V.m. § 1 Abs. 1 Z. 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist für die Genehmigung von Rechtserwerben nach § 4 Oö. GVG eine Verwaltungsabgabe zu entrichten. Da zwischen den Bf und der Mitbeteiligten ein Kaufpreis in Höhe von Euro 130.000,-- vereinbart wurde, war gemäß § 3 Abs. 1 Z. 1 Oö Grundverkehrsabgabenverordnung der Betrag von Euro 650,-- vorzuschreiben. Gemäß § 2 Abs. 1 Z. 1 lit. a Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist die Verwaltungsabgabe von den Bf als Gesamtschuldner (§ 2 Abs. 2 leg. cit.) zu entrichten, da nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundliegenden Kaufvertrages vom 15.05.2015 die Käufer die mit der Errichtung und grundücherlichen Durchführung dieses Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Abgaben tragen. Diese Vertragsbestimmung ist so auszulegen, dass nach dem Willen der Parteien auch die – nicht ausdrücklich genannte – Verwaltungsabgabe nach § 32 Oö. GVG darunter fällt. Die Haftung des Mitbeteiligten als Gesamtschuldner gründet sich auf § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung.

 

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133  Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/00333 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel“).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer