LVwG-250005/13/Gf/Mu

Linz, 15.09.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K !

 

 

 

 

 

Das Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich hat durch seinen Einzelrichter Dr. Alfred Grof über die Beschwerde der E W, vertreten durch Dr. S E, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadt Linz vom 23. Februar 2015, Zl. 32473/2011, betreffend eine Feststellungsentscheidung nach dem Mietrechtsgesetz (Mitbeteiligte Partei: S W, vertreten durch RA Dr. W M)

 

 

z u  R e c h t  e r k a n n t:

 

 

I. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben.

 

 

II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß § 25a VwGG nicht zulässig.

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

 

 

 

I.

 

Vorgängiges Behörden- und Verwaltungsgerichtsverfahren

 

 

1.1. Die S W (bzw. S B, im Folgenden: „Mitbeteiligte Partei“) ist Eigentümerin der Grundstücke x, EZ x, und x, EZ x, jeweils Grundbuch x L, mit der Adresse „K“ in L. Auf dem erstgenannten Grundstück befindet sich derzeit ein ebenerdiges und unterkellertes Gebäude, das von der Fa. E W (im Folgenden: „Beschwerdeführerin“ bzw. „Rechtsmittelwerberin“) überwiegend als Kleinwerkstätte und Lager sowie in geringem Umfang auch als Verkaufsfläche verwendet wird; Keller und Dachboden werden ebenfalls zu Lagerzwecken benutzt. Auf Grund eines am 28. Dezember 1983 abgeschlossenen, gegenwärtig weiterhin aufrechten Mietvertrages genießt die Beschwerdeführerin grundsätzlich einen Kündigungsschutz im Rahmen der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (BGBl 520/1981 i.d.g.F BGBl I 100/2014, im Folgenden: MRG).

 

1.2. Auf Antrag der Mitbeteiligten Partei stellte der Bürgermeister der Stadt Linz (erstmals) am 8. November 2011 bescheidmäßig fest, dass die von dieser geplante Neuerrichtung eines Gebäudes auf den vorangeführten Grundstücken im öffentlichen Interesse liege; dieser Bescheid wurde in der Folge im Rechtsmittelweg vom Landeshauptmann von Oberösterreich am 19. Juni 2012 bestätigt.

 

1.3. Aus Anlass einer dagegen von der Rechtsmittelwerberin erhobenen Beschwerde sprach der Verwaltungsgerichtshof (im Folgenden: VfGH) mit Erkenntnis vom 16. Mai 2013, 2012/06/0135, aus, dass das in § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG umschriebene öffentliche Interesse sachverhaltsbezogen allenfalls auch erst aus einem Zusammenwirken von verschiedenen, in dieser Gesetzesstelle aufgezählten Einzelkriterien resultieren könne; allerdings sei hierbei stets zu bedenken, dass es sich bei dieser Bestimmung um eine auf die Einschränkung bestehender Privatrechte gerichtete und daher im Zweifel restriktiv auszulegende Norm handle (s.a. VwGH vom 25. Februar 2010, 2008/06/0148).

 

Von der Gemeinde- und der Aufsichtsbehörde sei das Vorliegen eines öffentlichen Interesses jeweils mit der Vermehrung von Wohn- und Geschäftsflächen sowie mit wirtschaftlichen Überlegungen begründet worden.

 

Nach dem Wortlaut des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG sei allerdings nicht bloß eine Vermehrung von Wohnungen an sich von Gewicht, sondern lediglich die zusätzliche Schaffung solcher Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind. Nach der bisherigen Rechtsprechung des VwGH im Zusammenhang mit den Kriterien des quantitativen Wohnungsbedarfes bzw. qualitativen Wohnfehlbestandes müsse ein projektierter Neubau oder Umbau daher nach Art und Umfang dazu geeignet sein, Wohnraum zu schaffen, der der Minderung einer bestehenden Wohnungsnot dient und es solcherart rechtfertigt, im Interesse der Allgemeinheit auch bestehende Mietrechte von Einzelpersonen aufzuheben. In diesem Zusammenhang sei die Frage des im Ortsgebiet gegebenen quantitativen Wohnungsbedarfes bzw. qualitativen Wohnfehlbestandes – wie bereits im Erkenntnis vom 23. Februar 2001, 99/06/0131, festgestellt – anhand der Kriterien des § 4 des Bodenbeschaffungsgesetzes (BGBl 288/1974 i.d.g.F. BGBl I 112/2003, im Folgenden: BBeschG) zu ermitteln.

 

Da der Aspekt der Vermehrung von Wohnungen allein nicht ausreiche und keinerlei Ermittlungen zu der Frage, ob im vorgenannten Sinne ein quantitativer Wohnungsbedarf bzw. ein qualitativer Wohnfehlbestand im Ortsgebiet vorliege, durchgeführt worden seien, sei der angefochtene Bescheid sohin schon aus diesem Grund wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit aufzuheben gewesen.

 

Im Übrigen verkörpere auch das von den Behörden vorgebrachte Argument, dass die Stadt Linz im Zuge des geplanten Neubaus von zusätzlichen Steuereinnahmen profitiere, kein öffentliches Interesse, weil als „andere Gründe“ i.S.d. § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG nur solche Umstände gelten könnten, die den unmittelbaren Zweck des beabsichtigten Neu- oder Umbaus betreffen.

 

1.4. Davon ausgehend wurde mit (Ersatz-)Bescheid des Bürgermeisters der Stadt Linz vom 20. Jänner 2014, Zl. 0032473/2011, wiederum festgestellt, dass die geplante Neuerrichtung eines Gebäudes anstelle jenes, in dem die Beschwerdeführerin gegenwärtig als Mieterin ihr Geschäftslokal betreibt, im öffentlichen Interesse liege.

 

Begründend wurde nunmehr ausgeführt, dass die Mitbeteiligte Partei beabsichtige, das bestehende Bauwerk abzutragen und stattdessen Geschäfts- und Büroflächen, eine Ärzteordination sowie 6 Eigentumswohnungen im Ausmaß zwischen 77 m² und 122 m² (Gesamtnutzfläche: ca. 1.200 m²) herzustellen. Da die jährliche Erhebung der Wohnungsnachfrage zeige, dass in der Stadt Linz ein großer Bedarf nach der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes bestehe, der beabsichtigte Verkaufspreis von ca. 2.900 Euro pro Quadratmeter für durchschnittliche Interessenten auch erschwinglich sei und die geplante Verbauung zudem aus städtebaulicher Sicht als unbedingt erforderlich erscheine, hätten dem gegenüber die gemäß § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG zu schützenden Interessen der Rechtsmittelwerberin an einer Aufrechterhaltung des bestehenden Mietvertrages in den Hintergrund zu treten.

 

1.5. Gegen diesen ihr am 31. Jänner 2014 zugestellten Bescheid wurde von der Rechtsmittelwerberin fristgerecht eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich erhoben.

 

Darin wies diese neuerlich darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des VwGH zur Beurteilung der Frage, ob ein Wohnungsbedarf bzw. ein Wohnungsfehlbestand vorliegt, die Bestimmung des § 4 des BBeschG heranzuziehen sei. Davon ausgehend lägen bislang aber noch keine seriösen Ermittlungsergebnisse, sondern lediglich entsprechende Presseinformationen dahin vor, wie viele Personen gegenwärtig als Wohnungsuchende von der Stadt Linz formal anerkannt sind. Davon abgesehen seien die Angaben der Mitbeteiligten Partei hinsichtlich der Barrierefreiheit der geplanten Neuwohnungen fragwürdig oder zumindest ergänzungsbedürftig. Da zudem nicht ausgeschlossen sei, dass die tatsächlichen Kosten der künftigen Bebauung die förderungswürdige Baukostenobergrenze um zwischen 39% und 53% übersteigen, könne aber keine Rede mehr davon sein, dass sich durchschnittliche Interessenten solche Wohnungen auch tatsächlich leisten könnten. Würde aber die Förderbarkeit des Projektes wegfallen, führe dies schließlich auch dazu, dass diese im Ergebnis frei finanzierten Wohnungen – abgesehen von ihrer geringen Anzahl – schon von vornherein nicht dazu geeignet seien, eine bestehende Wohnungsnot zu lindern.

 

Daher wurde die Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt.

 

1.6. Mit Schreiben des Bürgermeisters der Stadt Linz vom 11. März 2014 wurde diese Beschwerde dem Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich zur Entscheidung vorgelegt.

 

Ergänzend wurde in diesem Zusammenhang insbesondere vorgebracht, dass die bestehende Geschäftsfläche durch den geplanten Neubau von derzeit ca. 230 m² auf ca. 700 m² erweitert und dass zusätzlich 6 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 550 m² neu geschaffen würden, sodass durchaus von einer nicht unwesentlichen Schaffung neuen Wohnraumes auszugehen sei. Außerdem seien dem angefochtenen Bescheid ausschließlich offizielle Daten, nämlich entsprechende Auswertungen der Statistik Austria GmbH, zu Grunde gelegt worden, wenngleich diese im Rahmen einer Presseinformation auch eine zusätzliche Verwendung gefunden hätten. Davon ausgehend, dass es gesetzlich keineswegs ausgeschlossen sei, einen Wohnungsfehlbestand durch frei finanzierte Objekte zu verringern, könne schließlich ohne stichhaltige Begründung auch keine Rede davon sein, dass mit der beabsichtigten Neuerrichtung des Gebäudes in Wahrheit bloß Luxuswohnungen geschaffen würden.

 

1.7. Mit Beschluss des Verwaltungsgerichtes des Landes Oberösterreich vom 24. April 2014, LVwG-250005/2/Gf/UD/Rt, wurde der Beschwerde der Rechtsmittelwerberin insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Rechtssache der belangten Behörde zur neuerlichen Entscheidung zurückverwiesen wurde.

 

Begründend wurde dazu ausgeführt, dass der Vermieter nach § 30 Abs. 1 MRG einen Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen könne. Als ein in diesem Sinne wichtiger Grund sei nach § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG insbesondere anzusehen, dass 1.) ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, 2.) mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, 3.) die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und 4.) dem Mieter Ersatz beschafft wird.

 

Implizit ergebe sich daraus, dass die Bezirksverwaltungsbehörde ex lege dazu befugt sei, auf einen entsprechenden Antrag hin einen Feststellungsbescheid hinsichtlich des Überwiegens bzw. Nichtüberwiegens der öffentlichen gegenüber den privaten Interessen (sog. „Interessenbescheid“) zu erlassen (so schon E. Mannlicher – H. Quell, Das Verwaltungsverfahren, 8. Aufl., Wien 1975, S. 300, zur Vorgängerbestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 4a Mietengesetz, BGBl 210/1929, vor dessen Außerkrafttreten zuletzt geändert durch BGBl 409/1974, im Folgenden: MietenG). Insoweit handle es sich bei dem in § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG normierten Prozedere um ein eigenständiges – nicht in den Anwendungsbereich der §§ 39 und 40 MRG i.V.m. § 37 MRG (mietrechtliches „Schlichtungsverfahren“ im Wege einer Behördenentscheidung, die im Falle ihrer Anfechtung zugunsten einer sukzessiven Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte außer Kraft tritt) – fallendes Verwaltungsverfahren, das in die Erlassung einer bloßen Feststellungsentscheidung münde und inhaltlich auch darauf beschränkt sei. Allerdings seien in der Folge die ordentlichen Gerichte in Kündigungsverfahren gemäß § 33 MRG bezüglich der in einem solchen Feststellungsbescheid getroffenen Abwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der Neuerrichtung oder Änderung des Mietobjektes und den konträren privaten Interessen des Mieters am unveränderten Fortbestand des Mietvertrages gebunden; dies jedoch lediglich derart, dass selbst ein bescheidmäßiger Ausspruch dahin, dass (rechtskräftig) ein Überwiegen der öffentlichen Interessen konstatiert wird, noch nicht bedeute, dass allein schon deshalb die Kündigung des bestehenden Mietvertrages zulässig wäre: Vielmehr sei vom Zivilgericht noch eigenständig zu prüfen, ob im konkreten Fall auch die übrigen Voraussetzungen des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG vorliegen, z.B. insbesondere, ob dem Mieter vom Antragsteller ein adäquater Ersatz beschafft wird.

 

Gemäß § 4 Abs. 1 BBeschG bestehe dann ein quantitativer Wohnungsbedarf, wenn in einer Gemeinde die Zahl der vorhandenen und der im Bau befindlichen Wohnungen die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3% übersteigt oder in einer Gemeinde 2% der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind. Nach § 4 Abs. 2 BBeschG liege ein qualitativer Wohnungsfehlbestand vor, wenn in einer Gemeinde die Zahl der mangelhaft ausgestatteten Wohnungen mehr als 10% der Zahl der vorhandenen Wohnungen i.S.d. § 4 Abs. 1 BBeschG beträgt; als mangelhaft ausgestattet hätten Wohnungen mit Wasserentnahme oder Abort außerhalb derselben zu gelten.

 

Soweit es sich nicht um eine Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde handelt, sei gemäß Art. 130 Abs. 1 Z. 1 B-VG seit der mit 1. Jänner 2014 in Kraft getretenen Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle BGBl I 51/2012 gegen Bescheide einer Behörde ausschließlich das Rechtsmittel einer Beschwerde an die Verwaltungsgerichte zulässig. Davon ausgehend, dass im gegenständlichen Fall keine Angelegenheit des gemeindeeigenen (sondern – nach § 30 Abs. 2 Z. 15  MRG [„Bezirksverwaltungsbehörde“] sowie auch mangels einer dem Art. 118 Abs. 2 zweiter Satz B-VG entsprechenden Bezeichnung im MRG – eine solche des übertragenen) Wirkungsbereiches vorliege, der angefochtene Bescheid (zwar im Rahmen der mittelbaren Bundesverwaltung, aber) nicht von einer organisatorisch dem Bund zuzurechnenden Behörde erlassen worden sei und schließlich auch keine spezialgesetzliche Reglung i.S.d. Art. 131 Abs. 4 Z. 2 lit. b B‑VG bestehe, sei sohin die sachliche und örtliche Zuständigkeit des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich gegeben.

 

In der Sache habe der VwGH im gegenständlichen Fall mit Erkenntnis vom 16. Mai 2013, 2012/06/0135, dezidiert festgestellt, dass das Vorliegen eines öffentlichen Interesses i.S.d. § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG nicht allein damit gerechtfertigt werden könne, dass durch das hier von der Mitbeteiligten Partei beabsichtigte Bauprojekt eine Vermehrung von Wohnungen an sich erfolgt; vielmehr bedürfe es der Neuschaffung solcher Wohnungen, die geeignet seien, einen „quantitativen Wohnungsbedarf“ und/oder einen „qualitativen Wohnungsfehlbestand“ (wenn schon nicht vollständig zu beseitigen, so zumindest) zu mildern. Weiters habe der VwGH darauf hingewiesen, dass die eben angeführten unbestimmten Gesetzesbegriffe jeweils im Sinne der entsprechenden Legaldefinitionen des § 4 Abs. 1 BBeschG bzw. § 4 Abs. 2 BBeschG auszulegen seien.

 

Davon ausgehend könne den Anforderungen dieser höchstgerichtlichen Entscheidung nur dadurch Rechnung getragen werden, dass die belangte Behörde in einem ersten Schritt

 

• die Zahl der in der Stadt Linz vorhandenen und der im Bau befindlichen Wohnungen feststellt und davon ausgehend ermittelt, ob diese die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3% übersteigt (vgl. § 4 Abs. 1 erste Alternative BBeschG), oder

 

• erhebt, ob in der Stadt Linz 2% der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind (vgl. § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG)

 

und/oder

 

• ermittelt, ob in der Stadt Linz die Zahl der mangelhaft ausgestatteten Wohnungen mehr als 10% der Zahl der vorhandenen Wohnungen beträgt (vgl. § 4 Abs. 2 BBeschG).

 

Hätten diese Erhebungen dazu geführt, dass im Ergebnis ein quantitativer Wohnungsbedarf und/oder ein qualitativer Wohnungsfehlbestand vorliegt, wäre sodann in einem zweiten Schritt zu beurteilen gewesen, ob das von der Mitbeteiligten Partei geplante Bauprojekt tatsächlich dazu geeignet ist, den Wohnungsbedarf und/oder den Wohnungsfehlbestand (zumindest) zu mildern.

 

Diese vom VwGH der Sache nach geforderten Erhebungen seien jedoch von der belangten Behörde nicht bzw. jedenfalls nicht in einer den Anforderungen an ein rechtsstaatliches Verwaltungsverfahren genügenden Weise vorgenommen worden. Denn einerseits werde in den von ihr eingeholten Stellungnahmen der Abteilung Stadtplanung des Magistrates der Stadt Linz vom 7. November 2013, Zl. 48534/2011-StPL, und der Abteilung Statistik des Amtes der Oö. Landesregierung vom 4. Dezember 2012 auf die Kriterien des § 4 BBeschG – nämlich: ob die Zahl der vorhandenen und im Bau befindlichen Wohnungen die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3% übersteigt; ob mindestens 2% der Wohnbevölkerung als anerkannte Wohnungsuchende gemeldet sind; sowie, ob mehr als 10% der vorhandenen Wohnungen nur mangelhaft ausgestattet sind – überhaupt nicht eingegangen; Gleiches gelte auch für die Presseaussendung des Magistrates der Stadt Linz vom 13. August 2013 zur „Linzer Bevölkerungsentwicklung 2002 – 2012“. Und andererseits übergehe auch die Begründung des angefochtenen Bescheides vom 20. Jänner 2014, Zl. 32473/2011, selbst stillschweigend eine inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Kriterien: Denn wenn in dieser zwar darauf hingewiesen wird, dass die „Jährliche Erhebung der Wohnungsnachfrage der Abteilung Statistik des Landes OÖ“ zeige, dass im Jahr 2012 insgesamt 13.552 Personen – also wesentlich mehr als 2% der Wohnbevölkerung (die im Zeitraum vom 1. Jänner 2012 bis zum 1. Jänner 2013 zwischen 190.053 und 191.501 Einwohnern geschwankt habe) – primär in der Landeshauptstadt eine Wohnung nachgefragt hätten, so könne diesem Argument in rechtlicher Hinsicht schon deshalb kein Gewicht zukommen, weil es sich bei dieser jährlichen Erhebung weder um eine (zumindest per Internet) allgemein zugängliche Datenquelle noch um eine solche handelt, die (schon per se) die Qualität eines Sachverständigengutachtens aufweist. Davon abgesehen lasse sich aus dieser Erhebung auch nicht ableiten, ob bzw. inwieweit es sich bei den 13.552 als wohnungsuchend registrierten Personen um solche handelt, die von der Stadt Linz i.S.d. § 4 Abs. 1 BBeschG jeweils auch offiziell anerkannt worden seien.

 

Hinzu komme, dass das von der Mitbeteiligten Partei geplante Bauprojekt lediglich die Schaffung von 6 zusätzlichen Wohnungen intendiere. Da diese geringe Anzahl angesichts 13.552 Personen, die eine Wohnung suchen, für sich besehen nicht dazu geeignet sei, einen bestehenden quantitativen Wohnungsbedarf i.S.d. § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG zumindest spürbar zu mildern, wäre in diesem Zusammenhang zusätzlich zu ermitteln gewesen, in welchem Umfang weitere Bauprojekte bereits durchgeführt worden seien oder unmittelbar vor der Realisierung stünden, um auf diese Weise gesamthaft beurteilen zu können, ob das von der Mitbeteiligten Partei geplante Neubauprojekt zumindest als pars pro toto dazu geeignet ist, im öffentlichen Interesse einen Beitrag zur Behebung des Wohnfehlbestandes zu leisten.

 

Hingegen könne der belangten Behörde (sollte sie zuvor ermittelt haben, dass die in § 4 Abs. 1 und § 4 Abs. 2 BBeschG normierten Kriterien hier auch tatsächlich zutreffen) nicht entgegengetreten werden, wenn sie einerseits – nachvollziehbar begründet – davon ausgehe, dass die von der Mitbeteiligten Partei neu errichteten Wohnungen angesichts dessen, dass der beabsichtigte Verkaufspreis als durchaus ortsüblich anzusehen ist, zumindest für durchschnittliche Wohnungsuchende auch de facto leistbar seien, sowie andererseits zudem städtebauliche Aspekte als im öffentlichen Interesse liegend in die Abwägung mit einbeziehe, weil sich aus dem Erkenntnis des VwGH vom 16. Mai 2013, 2012/06/0135, ergebe, dass das öffentliche Interesse i.S.d. § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG abschließend und sachverhaltsbezogen allenfalls auch erst durch ein Zusammenwirken verschiedener der in dieser Gesetzesstelle aufgezählten Kriterien bewertbar ist.

 

1.8. Mit (Ersatz-)Bescheid vom 23. Februar 2015, Zl. 0032473/2011, hat der Bürgermeister der Stadt Linz (neuerlich) festgestellt, dass die geplante Neuerrichtung eines Gebäudes durch die Mitbeteiligte Partei auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken im öffentlichen Interesse liege.

 

Ergänzend wurde zur  Begründung des vormaligen, vom Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich aufgehobenen Bescheides vom 20. Jänner 2014, Zl. 0032473/2011 (s.o., I.1.4.), ausgeführt, dass die Anzahl der Wohnungsuchenden von der Abteilung Statistik des Amtes der Oö. Landesregierung auf Basis entsprechender Meldungen der bei den Bauträgern und Gemeinden vorgemerkten Personen ermittelt worden sei. Davon ausgehend habe die Stadt Linz die solcherart mit 13.552 erhobene Zahl von Personen mit dringendem Wohnbedarf (Primärbedarf) auch als Wohnungsuchende i.S.d. § 4 Abs. 1 BBeschG anerkannt. Daraus, dass im Jahr 2012 die Errichtung von insgesamt 1.054 Neuwohnungen bewilligt, jedoch nur 843 fertiggestellt und im Jahr 2013 insgesamt 1.987 Neuwohnungen bewilligt und lediglich 1.149 fertiggestellt worden seien, ergebe sich, dass jede auch nur geringfügige Schaffung von zusätzlichem Wohnraum der Verminderung des offenkundig dringenden Wohnbedarfes diene. Dazu komme, dass durch die im gegenständlichen Fall projektierte Bauführung sowohl eine Quantitäts- als auch eine Qualitätssteigerung in einem nicht unbeträchtlichen Ausmaß erfolgen werde.

 

1.9. Gegen diesen ihr am 2. März 2015 zugestellten Bescheid richtet sich die gegenständliche, am 30. März 2015 – und damit rechtzeitig – zur Post gegebene Beschwerde der Rechtsmittelwerberin, mit der die Aufhebung des angefochtenen Feststellungsbescheides beantragt wird.

 

Begründend wird dazu in Ergänzung zur Beschwerde vom 27. Februar 2014 vorgebracht, dass die belangte Behörde zwar versucht habe, den angefochtenen Bescheid auf § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG (2% der Wohnbevölkerung als wohnungsuchend gemeldet und auch von der Gemeinde anerkannt) zu stützen; allerdings fehle eine nachvollziehbare Begründung dafür, wie ermittelt worden sei bzw. festgestellt habe werden können, dass 2% der Wohnbevölkerung der Stadt Linz als wohnungsuchend gemeldet und diese Personen auch als solche anerkannt seien. Außerdem könne bei einem voraussichtlichen Verkaufspreis zwischen 246.000 Euro und 380.000 Euro für die neu geschaffenen Wohnungen – ganz abgesehen von deren nicht gegebener Förderungswürdigkeit – keine Rede davon sein, dass diese auch für einen Durchschnittsbürger leistbar wären, wenn man laut Statistik Austria einen Monatsverdienst von ca. 1.900 Euro für Männer bzw. von ca. 1.150 Euro für Frauen bei einer monatlichen Rückzahlungsrate von ca. 1.100 Euro zu Grunde legt. Daher würden diese Wohnungen auch nicht dazu geeignet sein, den Wohnungsbedarf und/oder den Fehlbestand (zumindest) zu mildern, weil es sich insoweit nicht um Durchschnitts-, sondern eher um Luxus-Eigentumswohnungen, keinesfalls jedoch um Sozialwohnungen handle.

 

 

 

II.

 

Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung durch das Verwaltungsgericht

 

 

1. Das Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Akt des Magistrates Linz zu Zl. 0032473/2011 sowie im Wege der Durchführung einer öffentlichen Verhandlung am 14. Juli 2015, zu der als Parteienvertreter Dr. S E und W W (für die Beschwerdeführerin), RA Dr. W M (für die Mitbeteiligte Partei) sowie H K (für die belangte Behörde) erschienen sind.

 

1.1. Im Zuge dieser Beweisaufnahme wurde über die bereits zuvor unter I. dargestellten – und zwischen den Verfahrensparteien unstrittigen – Tatsachen teilweise hinausgehend folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt festgestellt:

 

1.1.1. Gegenwärtig befindet sich auf den verfahrensgegenständlichen, im Stadtzentrum von Linz gelegenen Grundstücken, die im Eigentum der Mitbeteiligten Partei stehen, ein eingeschoßiges und unterkellertes Gebäude, das von der Beschwerdeführerin auf Grund eines am 28. Dezember 1983 abgeschlossenen, derzeit weiterhin aufrechten Mietvertrages im Erdgeschoß überwiegend als Kleinwerkstätte und Lager sowie in geringerem Umfang auch als Verkaufsfläche verwendet wird; der Keller und der Dachboden werden ebenfalls zu Lagerzwecken genutzt. Dieser Standort ist für die Rechtsmittelwerberin, die über sechs Angestellte und vier Firmenfahrzeuge verfügt, zum einen deshalb von besonderem Interesse, weil ein großer Anteil ihrer Geschäftstätigkeit auf die Reparatur von vor allem im Stadtzentrum von Linz situierten elektrischen Anlagen entfällt, sodass die entsprechenden Kundenbesuche per Fußweg erledigt werden können; zum anderen liege auch der derzeitige Mietzins um 1.000 bis 1.500 Euro pro Monat unter jenem, der für eines der ihr bisher von der Mitbeteiligten Partei angebotenen Ersatzobjekte zu entrichten wäre.

 

1.1.2. Entsprechend dem von ihr beim Magistrat der Stadt Linz eingereichten Bauplan beabsichtigt die Mitbeteiligte Partei, das bestehende Gebäude abzutragen und an dessen Stelle einen Neubau mit Geschäftsflächen im Erdgeschoß (3 Einheiten, Gesamtnutzfläche: 227,95 m²), Büroflächen im Ersten Obergeschoß (2 Einheiten, Gesamtnutzfläche: 363,55 m²), einer Ordination im Zweiten Obergeschoß (Nutzfläche: 99,50 m²) sowie mit – gemäß der Oö. Eigentumswohnungs-Verordnung (LGBl 106/2011 i.d.g.F. LGBl 17/2015, im Folgenden: OöETWV) förderungswürdigen – Eigentumswohnungen im Zweiten/Dritten Obergeschoß sowie im Dritten Obergeschoß/Dachgeschoß (insgesamt 6 Einheiten, Gesamtnutzfläche: 553,27 m²) zu errichten, wobei die Größe dieser Wohnungen zwischen 72 m², 78 m², 85 m², 87 m², 88 m² und 122 m² variieren soll und hierfür ein Verkaufspreis von 2.900 Euro pro m² Nutzfläche in Aussicht genommen ist. Nach Fertigstellung sollen sämtliche Realitäten von der Mitbeteiligten Partei – in deren Eigenschaft als Bauträgerin – diversen privaten Interessenten zum Kauf (Eigentumswohnungen) bzw. zur Miete (Geschäfts- und Büroflächen, Ordination) angeboten werden, sodass dieser Neubau (auch) einen Beitrag zur Vermehrung solcher Wohnungen leisten soll, die zur Beseitigung bzw. Milderung des im Linzer Stadtgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes geeignet sind.

 

1.1.3. Aus den von der Statistik Austria GmbH zuletzt ermittelten Bevölkerungszahlen ergibt sich, dass die Stadt Linz am 1. Jänner 2013 über 191.501 Einwohner verfügte[1].

 

1.1.4. Weiters geht aus einer im Behördenakt enthaltenen e-mail-Mitteilung der Abteilung Statistik des Amtes der Oö. Landesregierung vom 3. Juni 2014, der eine auf Grund der Verordnung über die jährliche Erhebung der Wohnungsnachfrage in Oberösterreich (LGBl 64/1998) erstellte Übersicht vom 24. Jänner 2014 beiliegt, u.a. hervor, dass in den Jahren 2012 bzw. 2013 insgesamt 13.552 bzw. 10.953 Personen bei den verschiedenen Bauvereinigungen, Gemeinden und gewerblichen Bauträgern einen (Primär-, d.h. Dringlichkeits-)Bedarf nach einer im Stadtgebiet von Linz gelegenen Wohnung angemeldet hatten.

 

1.1.5. Nach Mitteilung des Anlagen- und Bauamtes des Magistrates der Stadt Linz vom 18. Juni 2014 wurden im Stadtgebiet im Jahr 2012 insgesamt 843 neue Wohneinheiten und im Jahr 2013 insgesamt 1.149 neue Wohneinheiten fertiggestellt.

 

1.1.6. Mit Telefax vom 9. Jänner 2015 hat der Magistrat (Bezirksverwaltungsamt) im Auftrag des Bürgermeisters der Stadt Linz der belangten Behörde mitgeteilt, dass stets sämtliche der bei den verschiedenen Bauvereinigungen, Gemeinden und gewerblichen Bauträgern als im Stadtgebiet wohnungsuchend gemeldete Personen von der Stadt Linz auch als solche anerkannt werden.

 

1.2. Diese Sachverhaltsfeststellungen ergeben sich aus den glaubhaften und jeweils in sich widerspruchsfreien Aussagen der in der öffentlichen Verhandlung anwesenden Vertreter der Verfahrensparteien sowie aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt.

 

Im Übrigen wird das Protokoll über die Verhandlung des Verwaltungsgerichtes des Landes Oberösterreich vom 14. Juli 2015 (ONr. 8 des hg. Aktes) zum integrierenden Bestandteil der Begründung dieses Erkenntnisses erklärt.

 

2. In Wahrung des rechtlichen Gehörs wurden den Verfahrensparteien mit hg. Schriftsatz vom 11. August 2015, LVwG-250005/9/Gf/Rt, diese Sachverhaltsfeststellungen zur Kenntnis gebracht sowie mitgeteilt, dass sich vor diesem Hintergrund aus der Sicht des Verwaltungsgerichtes des Landes Oberösterreich bezüglich der rechtlichen Beurteilung dieser Faktenlage vorläufig Folgendes ergebe:

 

2.1. In Bindung an das Erkenntnis des VwGH vom 16. Mai 2015, 2012/06/0135, sei zunächst davon auszugehen, dass nach dem Wortlaut des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG nicht allein eine Vermehrung von Wohnungen an sich von Gewicht ist, sondern vielmehr bloß eine Neuschaffung solcher Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung (u.a.) eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes geeignet sind.

 

In diesem Zusammenhang habe der VwGH auch ausgesprochen, dass der projektierte Neubau oder Umbau jedenfalls nach Art und Umfang geeignet sein müsse, Wohnraum zu schaffen, der der Minderung der in einem bestimmten Ort bestehenden Wohnungsnot dient und es solcherart rechtfertigt, im Interesse der Allgemeinheit auch bestehende Mietrechte einzelner aufzuheben (vgl. VwGH vom 18. Dezember 2008, 2008/06/0082, m.w.N.), wobei die Kriterien des im Ortsgebiet gegebenen quantitativen Wohnungsbedarfes bzw. qualitativen Wohnfehlbestandes im Sinne des § 4 des BBeschG auszulegen seien (vgl. VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131).

 

2.2. Aus dem (von der Bindungswirkung mit umfassten,) erstverwiesenen VwGH-Erkenntnis vom 18. Dezember 2008, 2008/06/0082, folgt weiters, dass § 4 Abs. 1 BBeschG hinsichtlich des quantitativen Wohnungsbedarfes zwei Alternativen unterscheide: Ein solcher Wohnungsbedarf liege vor, wenn (erster Fall) in einer Gemeinde die Zahl der vorhandenen und der im Bau befindlichen Wohnungen die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3% übersteigt oder (zweiter Fall) in einer Gemeinde 2% der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind; im ersten Fall komme es auf objektive Kriterien an, im zweiten Fall nicht auf die Gesamtanzahl der Interessenten überhaupt, sondern nur auf jene, die als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind.

 

Von diesen Kriterien sei wiederum die Frage zu unterscheiden, ob die geplanten Wohnungen überhaupt tauglich sind, Wohnräume im Sinne des § 30 Abs. 2 Z 15 MRG zu schaffen. Dies sei nämlich dann nicht der Fall, wenn das Ziel der beabsichtigten Bauführung lediglich in der Schaffung von Luxuswohnungen liege, sowie auch dann nicht, wenn durch das Vorhaben die Anzahl der Wohnungen oder die gesamte Wohnfläche nur geringfügig vermehrt wird. Der projektierte Neu- oder Umbau müsse jedenfalls nach Art und Umfang geeignet sein, Wohnraum zu schaffen, der der Minderung der in einem bestimmten Ort bestehenden Wohnungsnot dient und es solcherart rechtfertigt, im Interesse der Allgemeinheit auch bestehende Mietrechte Einzelner aufzuheben (siehe dazu auch das Erkenntnis des VwGH vom 19. November 1998, 98/06/0131).

 

2.3. Und Schließlich ergebe sich aus dem (von der Bindungswirkung ebenfalls mit umfassten,) zweitverwiesenen Erkenntnis des VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131, dass der beabsichtigte Mietzins bzw. der beabsichtigte Verkaufspreis solcher Neuwohnungen – aus dem Blickwinkel von Beziehern durchschnittlicher Einkommen betrachtet – erschwinglich sein müsse.

 

2.4. Lege man die vorangeführten VwGH-Entscheidungen auf den gegenständlichen Fall um, so ergebe sich Folgendes:

 

2.4.1. Angesichts der Linzer Bevölkerungszahl von (grob) 190.000 Einwohnern und einerseits einer Zahl von (deutlich) mehr als 10.000 Personen, die jährlich eine Wohnung suchen, die im Gemeindegebiet von Linz gelegen ist und die von der Stadt auch als Wohnungsuchende anerkannt sind, der andererseits eine Fertigstellung von lediglich ca. 1.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr (dies entspreche bei einer durchschnittlichen Belegung mit 3 Personen dem Bedarf von 3.000 Wohnungsuchenden) gegenübersteht, könne es – selbst wenn diese Zahlen im Randbereich jeweils Unschärfen aufweisen mögen – offenkundig keinem Zweifel unterliegen, dass gegenständlich die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 BBeschG – jedenfalls in Form der zweiten Alternative des ersten Satzes dieser Bestimmung (2% der Wohnbevölkerung, das wären in Bezug auf die Stadt Linz [lediglich]: 3.800 Personen, als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde auch als solche anerkannt) – erfüllt sind.

 

2.4.2. Hinsichtlich der Frage der Eignung der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen habe sich ergeben, dass diese den allfälligen Interessenten als Eigentumswohnungen mit einer Nutzfläche zwischen 72 m² und 122 m² zu einem Preis von 2.900 Euro pro m² Nutzfläche angeboten werden sollen.

 

Beachte man in diesem Zusammenhang, dass das verfügbare Haushaltsein-kommen[2] (d.i.: Erwerbseinkommen, Kapitalerträge, Pensionen und allfällige Sozialtransfers, vermindert um Steuern und Sozialversicherungsbeiträge) – im Sinne eines sog. „äquivalisierten Nettoeinkommens“, d.h.: Haushaltseinkommen, dividiert durch die Summe der Konsumäquivalente des Haushalts [weil mit zunehmender Haushaltsgröße und abhängig vom Alter der Kinder durch gemeinsames Wirtschaften eine Kostenersparnis erzielt wird] – bei Zugrundelegung eines Mehrpersonenhaushalts mit zwei Kindern laut Statistik Austria im Jahr 2014 im Durchschnitt 21.897 Euro pro Jahr betragen habe, so ergebe sich unter der Annahme einer (bereits eher hoch gegriffenen) Rückzahlung von 7.200 Euro pro Jahr bzw. 600 Euro pro Monat (dies entspreche jeweils einem Drittel des verfügbaren Haushaltseinkommens), dass allenfalls der Erwerb der zwischen 77 m² und 88 m² großen Eigentumswohnungen – Rückzahlungsdauer insgesamt: zwischen ca. 29 und 34,5 Jahren –, nicht aber auch einer solchen in der Größe von 122 m² (Rückzahlungsdauer insgesamt: ca. 49 Jahre) für zumindest die Hälfte der durchschnittlichen Haushalte leistbar wäre.

 

Im Ergebnis würde somit auf Grund der vom Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich vorläufig zu Grunde gelegten Annahmen das von der Mitbeteiligten Partei geplante Projekt allenfalls – zwar nur, aber immerhin – mit fünf Wohneinheiten (dies entspreche bei einer durchschnittlichen Belegung mit 3 Personen dem Bedarf von 15 Wohnungsuchenden, also ca. 1,5‰ der Gesamtanzahl der jährlichen Interessenten für eine in der Stadt Linz situierte Wohnung) zur Verminderung des quantitativen Wohnungsbedarfes i.S.d. § 4 Abs. 1 erster Satz zweite Alternative BBeschG beitragen.

 

3. Unter einem wurde den Verfahrensparteien die Möglichkeit eingeräumt, zu diesen vorläufigen Sachverhaltsfeststellungen und zu dieser vorläufigen rechtlichen Beurteilung ho. einlangend bis zum 1. September 2015 eine begründete Stellungnahme abzugeben sowie zugleich allfällige, einen gegenteiligen Sachverhalt belegende Beweismittel vorzulegen.

 

3.1. Die Mitbeteiligte Partei und die belangte Behörde haben sich dazu weder innerhalb dieser Frist noch bis dato geäußert.

 

3.2. Die Beschwerdeführerin hat in ihrem Schriftsatz vom 11. September 2015 vorgebracht, dass vom Bürgermeister der Stadt Linz lediglich Personen, die künftig eine Mietwohnung, nicht aber auch solche, die eine Eigentumswohnung beziehen wollen, als Wohnungsuchende anerkannt würden. Davon abgesehen wäre von der Behörde getrennt zu untersuchen gewesen, ob sowohl die Gruppe der Mietwohnungs- als auch jene der Eigentumswohnungswerber jeweils für sich besehen den in § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG normierten 2%-Anteil erreicht.

 

Außerdem ergebe sich aus den von der Mitbeteiligten Partei vorgelegten Bauplänen, dass keine der von der Mitbeteiligten Partei neu zu errichten beabsichtigten Eigentumswohnungen den durch § 3 Abs. 2 „des Neubauförderungsgesetzes“ (richtig: Oö. Neubauförderungs-Verordnung [LGBl 55/2013 i.d.g.F. 16/2015, im Folgenden: OöNFV]) vorgegebenen Kriterien entsprechen würde und daher auch nicht förderungswürdig sei.

 

Darüber hinaus lasse sich aus der vom Amt der Oö. Landesregierung vorgelegten Statistik einerseits nicht ableiten, wie viele der bei den diversen Bauvereinigungen gemeldeten Personen in der Folge auch tatsächlich eine Wohnung erhalten haben, sodass bezüglich Fluktuationen und Wartezeiten etc. keine tauglichen Feststellungen vorliegen würden; andererseits gehe daraus auch nicht hervor, wie viele von den Wohnungsuchenden bereits zur Linzer Wohnbevölkerung zählen, worauf es aber nach der Judikatur des VwGH entscheidend ankomme. Im Übrigen würden auch Ermittlungen zum durchschnittlichen Einkommen der wohnungsuchenden Wohnbevölkerung fehlen.

 

Schließlich sei hinsichtlich der von der Mitbeteiligten Partei angebotenen Eigentumswohnungen mittlerweile – d.h. unter Berücksichtigung des Baukostenindicis – von einem Preis von 3.045 Euro pro m² Nutzfläche auszugehen. Daraus ergebe sich etwa für eine 78 m² große Eigentumswohnung ein Kaufpreis von 237.510 Euro; würde dieser durch einen Bankkredit in Höhe von 240.000 Euro finanziert, so resultierte daraus bei einer Laufzeit von 30 Jahren und einer Verzinsung von 2,25% ein monatlicher Rückzahlungsbetrag von 939 Euro; damit müsste aber letztlich nicht bloß ein Drittel, sondern die Hälfte des verfügbaren Haushaltseinkommens allein für den Wohnungskauf aufgewendet werden. 

 

 

 

III.

 

Zuständigkeit, Rechtsgrundlagen und Sachentscheidung

 

 

Über die vorliegende Beschwerde hat das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich erwogen:

 

 

1. Zur Zuständigkeit:

 

 

Soweit es sich nicht um eine Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde handelt, ist gemäß Art. 130 Abs. 1 Z. 1 B-VG seit der mit 1. Jänner 2014 in Kraft getretenen Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle BGBl I 51/2012 gegen Bescheide einer Behörde ausschließlich das Rechtsmittel einer Beschwerde an die Verwaltungsgerichte zulässig.

 

Davon ausgehend, dass im gegenständlichen Fall keine Angelegenheit des gemeindeeigenen (sondern – nach § 30 Abs. 2 Z. 15  MRG [„Bezirksverwaltungsbehörde“] sowie auch mangels einer dem Art. 118 Abs. 2 zweiter Satz B-VG entsprechenden Bezeichnung im MRG – eine solche des übertragenen) Wirkungsbereiches vorliegt, der angefochtene Bescheid (zwar im Rahmen der mittelbaren Bundesverwaltung, aber) nicht von einer organisatorisch dem Bund zuzurechnenden Behörde erlassen wurde und schließlich auch keine spezialgesetzliche Reglung i.S.d. Art. 131 Abs. 4 Z. 2 lit. b B VG besteht, ist sohin die sachliche und örtliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Landes Oberösterreich gegeben.

 

 

2. Zu den maßgeblichen Rechtsgrundlagen

 

 

2.1. Nach § 30 Abs. 1 MRG kann der Vermieter einen Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen.

 

Als ein in diesem Sinne wichtiger Grund ist nach § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG u.a. insbesondere anzusehen, dass 1.) ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, 2.) mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, 3.) die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass der geplante Neubau (Umbau) selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, im öffentlichen Interesse liegt und 4.) dem Mieter Ersatz beschafft wird.

 

Implizit ergibt sich daraus, dass die Bezirksverwaltungsbehörde ex lege dazu befugt ist, auf einen entsprechenden Antrag des Vermieters hin einen Feststellungsbescheid hinsichtlich des Überwiegens bzw. Nichtüberwiegens der öffentlichen gegenüber den privaten Interessen (sog. „Interessenbescheid“) zu erlassen (so schon E. Mannlicher – H. Quell, Das Verwaltungsverfahren, 8. Aufl., Wien 1975, S. 300, zur Vorgängerbestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG).

 

Insoweit handelt es sich bei dem in § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG normierten Prozedere um ein eigenständiges – nicht zum Anwendungsbereich der §§ 39 und 40 MRG i.V.m. § 37 MRG (mietrechtliches „Schlichtungsverfahren“ im Wege einer Behördenentscheidung, die im Falle ihrer Anfechtung zugunsten einer sukzessiven Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte außer Kraft tritt) zählendes – Verwaltungsverfahren, das in die Erlassung einer bloßen Feststellungsentscheidung mündet und inhaltlich auch darauf beschränkt ist.

 

Allerdings sind in der Folge die ordentlichen Gerichte in Kündigungsverfahren gemäß § 33 MRG bezüglich der in einem solchen Feststellungsbescheid getroffenen Abwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der Neuerrichtung oder Änderung des Mietobjektes und den konträren privaten Interessen des Mieters am unveränderten Fortbestand des Mietvertrages gebunden. Dies jedoch lediglich derart, dass selbst ein bescheidmäßiger Ausspruch dahin, dass (rechtskräftig) ein Überwiegen der öffentlichen Interessen konstatiert wird, noch nicht bedeutet, dass die Kündigung des bestehenden Mietvertrages allein schon deshalb zulässig wäre: Vielmehr ist vom Zivilgericht noch eigenständig zu prüfen, ob im konkreten Fall auch die übrigen Voraussetzungen des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG vorliegen, z.B. insbesondere, ob dem Mieter vom Antragsteller ein adäquater Ersatz beschafft wird.

 

2.2. Gemäß § 4 Abs. 1 BBeschG besteht dann ein quantitativer Wohnungsbedarf, wenn in einer Gemeinde die Zahl der vorhandenen und der im Bau befindlichen Wohnungen die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3% übersteigt oder in einer Gemeinde 2% der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind.

 

Nach § 4 Abs. 2 BBeschG ist ein qualitativer Wohnungsfehlbestand gegeben, wenn in einer Gemeinde die Zahl der mangelhaft ausgestatteten Wohnungen mehr als 10% der Zahl der vorhandenen Wohnungen i.S.d. § 4 Abs. 1 BBeschG beträgt; als mangelhaft ausgestattet gelten Wohnungen mit Wasserentnahme oder Abort außerhalb derselben.

 

2.3. Den Bestimmungen des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG einerseits und des § 4 Abs. 2 BBeschG andererseits liegt folgende gemeinsame Entwicklung zu Grunde:

 

2.3.1. Den Ausgangpunkt bildet § 5 Abs. 4 des Bundesgesetzes betreffend die Enteignung zu Wohn- und Assanierungszwecken, BGBl 202/1929. Diese Bestimmung hatte vorgesehen, dass ein (u.a.) zum Zweck der „Assanierung“ (vgl. zu diesem Begriff den AB, 327 BlgNR, 3. GP, S. 1: „Niederlegung ungesunder Häuserblocks oder ganzer ungesunder Wohnviertel und deren Neuaufbau“) ergangenes „rechtskräftiges Enteignungserkenntnis ..... zur Folge [hatte], dass Miet- und Pachtverträge als zum nächsten Kündigungstermin rechtswirksam aufgelöst zu gelten haben und dass die Miet- und Pachtgegenstände in den ortsüblichen Fristen zu räumen sind, mögen auch die Miet- und Pachtverträge über die Räumungsfrist abweichende Vereinbarungen enthalten.“ (Mit Blick auf die bundesverfassungsrechtliche Kompetenzverteilung war die Assanierung – mit Ausnahme der damit verbundenen Enteignungsmaßnahmen – zunächst Sache der Länder, und zwar sowohl in Bezug auf die Gesetzgebung als auch hinsichtlich der Vollziehung; erst mit dem Stadterneuerungsgesetz [BGBl 287/1974, im Folgenden: StErnG] erfolgte jene bis dato maßgebliche Modifikation dahin, dass die Gesetzgebungskompetenz auf den Bund und im Gegenzug dafür die Zuständigkeit zur Durchführung der Enteignungen auf die Länder übertragen wurde [vgl. § 35 StErnG, durch den die Art. 10 Abs. 1 Z. 6 und 11 Abs. 1 Z. 5 B‑VG in diesem Sinne geändert wurden, und dazu die EB zur RV, 135 BlgNR, 13. GP, S. 28]).

 

In Entsprechung dazu wurden durch das Wohnbauförderungs- und Mietengesetz 1929, BGBl 200/1929, die Kündigungsgründe des § 19 Abs. 2 des MietenG (BGBl 872/1922 [wiederverlautbart mit BGBl 210/1929]) in folgender Weise adaptiert (Hervorhebungen nicht im Original):

 

„(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn

1. .....

4. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt, oder das Gebäude, in dem sich der Mietgegenstand befindet, infolge seines gesundheitswidrigen oder baufälligen Zustandes abbruchreif ist oder mit dem Abbruch des Gebäudes die Errichtung einer neuen Wohnbauanlage mit mehr Wohnraum als bisher sichergestellt ist; insbesondere müssen die dafür erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen;

5. .....“

 

2.3.2. Aus gleichgelagerten Motiven heraus wurden sodann auch im Zuge der Erlassung des Wohnbauförderungsgesetzes 1968, BGBl 280/1967, die Kündigungsbestimmungen des § 19 Abs. 2 MietenG adaptiert, und zwar durch BGBl 281/1967 wie folgt (Hervorhebungen nicht im Original):

 

„(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn

1. .....

4. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt, oder das Gebäude, in dem sich der Mietgegenstand befindet, infolge seines gesundheitswidrigen oder baufälligen Zustandes abbruchreif ist;

4.a. ein Gebäude ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen werden soll und mit dem Abbruch die Errichtung eines neuen Baues sichergestellt ist und die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass der geplante Umbau (Neubau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung einer im Ortsgebiet bestehenden Wohnungsnot geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt;

5. .....“

 

Hierzu wird in den Gesetzesmaterialien (vgl. die EB zur RV, 500 BlgNR, 11. GP, S. 17) ausgeführt (Hervorhebungen nicht im Original):

 

„Bemerkt wird weiters, dass der Begriff ‚Assanierung‘ den einschlägigen Sondergesetzen (derzeit Bundesgesetz vom 14. Juni 1929, BGBl. Nr. 202) zu entnehmen ist. Unter ‚Wohnungsnot‘ ist sowohl die quantitative als auch die qualitative Wohnungsnot zu verstehen. Besonderes Gewicht ist aber darauf zu legen, dass die neuen Wohnungen zur Beseitigung oder Milderung der Wohnungsnot geeignet sein müssen. Dies wird regelmäßig dann zu verneinen sein, wenn es sich um sogenannte Luxuswohnungen handelt. Von einer zur Beseitigung oder Milderung der Wohnungsnot geeigneten Wohnraumvermehrung wird auch dann nicht gesprochen werden können, wenn die Anzahl der Wohnungen oder die gesamte Wohnfläche nur geringfügig vermehrt wird.“

 

2.3.3. Durch das StErnG, BGBl 287/1974, wurde das bis dahin maßgebliche „Bundesgesetz betreffend die Enteignung zu Wohn- und Assanierungszwecken“ (BGBl 202/1929) aufgehoben (vgl. dessen Art. III § 1) und mit dem zeitgleich erlassenen BBeschG, BGBl 288/1974, wurden die den Oberbegriff der „Wohnungsnot“ i.S.d. § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG näher determinierenden Termini des „quantitativen Wohnungsbedarfes“ und des „qualitativen Wohnungsfehlbestandes“ jeweils einer Legaldefinition zugeführt, indem § 4 Abs. 1 und 2 BBeschG bereits in der Stammfassung[3] lautete (Hervorhebungen nicht im Original):

 

„(1) Ein quantitativer Wohnungsbedarf im Sinne dieses Bundesgesetzes liegt vor, wenn in einer Gemeinde die Zahl der vorhandenen und der im Bau befindlichen Wohnungen die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3 v. H. übersteigt oder in einer Gemeinde 2 v. H. der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind. Barackenwohnungen, Behelfsheime, Einzelräume und sonstige Notunterkünfte sind nicht als Wohnungen zu zählen.

 

(2) Ein qualitativer Wohnungsfehlbestand im Sinne dieses Bundesgesetzes liegt vor, wenn in einer Gemeinde die Zahl der mangelhaft ausgestatteten Wohnungen mehr als 10 v. H. der Zahl der vorhandenen Wohnungen (Abs. 1) beträgt; als mangelhaft ausgestattet gelten Wohnungen mit Wasserentnahme oder Abort außerhalb derselben.“

 

Substantielles, insbesondere eine nähere Erläuterung dieser Begriffsumschreibung findet sich in den (gemeinsamen) Gesetzesmaterialien zum StErnG und zum BBeschG (vgl. die E zur 135 BlgNR, 13. GP, S. 18 f, und den AB, 1109 BlgNR, 13. GP; in gleicher Weise unergiebig auch 50/A BlgNR, 13. GP, 57/A BlgNR, 13. GP, und der AB, 1110 BlgNR, 13. GP) allerdings nicht[4].

 

Konsequenterweise ging jedoch mit der Erlassung des StErnG und des BBeschG wiederum eine Anpassung der mietrechtlichen Kündigungsvorschriften einher, und zwar (wenngleich erst) mit dem Bundesgesetz über die Änderung mietrechtlicher Vorschriften und über Mietzinsbeihilfen, BGBl 409/1974 (im Folgenden: MietRÄG BGBl 409/1974), indem insbesondere der Kündigungsgrund des § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG – in Entsprechung zu § 18 Abs. 2 bis Abs. 5 BBeschG – dahin ergänzt wurde, dass dem Mieter ein adäquater Ersatz zu beschaffen war[5]. Darüber hinaus stellten die Erläuterungen zur Regierungsvorlage bezüglich der Modifikationen der Z. 4 und Z. 4a des § 19 Abs. 2 MietenG bzw. insbesondere hinsichtlich deren Ergänzung um eine Z. 4b ausdrücklich fest (vgl. 852 BlgNR, 13. GP, S. 22; Hervorhebungen nicht im Original):

 

„Zur Z. 17: Hierdurch wird der Kündigungstatbestand der ‚wirtschaftlichen Abbruchreife‘ in mehrfacher Hinsicht verändert; die Voraussetzungen sind die nach § 8a rechtskräftig festgestellte mangelnde Erhaltungswürdigkeit; Bereitstehen der Mittel für Abbruch und Neubau; Beistellung von Ersatzobjekten und Ersatz der Übersiedlungskosten (vgl. § 26 Abs. 2 und 5 der Regierungsvorlage über das Assanierungs- und Bodenbeschaffungsgesetz).

 

Zur Z. 18: Die Änderung dient der Anpassung an die Kündigungstatbestände der Z. 4 und 4b.

 

Zur Z. 19: Dieser Kündigungstatbestand regelt die zu Assanierungszwecken im öffentlichen Interesse gelegene Aufkündigung; die Voraussetzungen und Sicherstellung des Abbruchs und des Neubaues; Interessenbescheid; Beistellung von Ersatzobjekten und Ersatz der Übersiedlungskosten (vgl. hierzu § 26 Abs. 2 und 5 der Regierungsvorlage über das Assanierungs- und Bodenbeschaffungsgesetz).“

 

Der enge Zusammenhang zwischen § 19 Abs. 2 Z. 4 bis Z. 4b MietenG und dem StErnG und dem BBeschG wurde auch im Bericht des Justizausschusses mehrfach betont (vgl. den AB, 1261 BlgNR, 13. GP, 1 ff).

 

Insgesamt besehen stellte sich die Rechtslage daher so dar, dass umfangreichere Assanierungsmaßnahmen – worunter der Abbruch bestehender Wohnanlagen bzw. Häuser sowie die Schaffung neuen Wohnraumes an deren Stelle zu verstehen ist[6] – nach dem StErnG (in größeren Städten) bzw. nach dem BBeschG (in kleineren Städten und Landgemeinden) durchzuführen waren, und zwar jeweils derart, dass es der Erlassung einer entsprechenden Verordnung bedurfte, mit der eine Erklärung zum Assanierungsgebiet erfolgte (vgl. § 1 SternG bzw. § 5 Abs. 2 BBeschG), hierauf die betreffenden Liegenschaften und Objekte durch individuellen Verwaltungsakt enteignet wurden (vgl. § 10 StErnG bzw. § 7 BBeschG) und die rechtskräftigen Enteignungsbescheide jeweils ex lege die Auflösung sämtlicher objektbezogener Bestandsverträge nach sich zogen (vgl. § 21 Abs. 1 StErnG bzw. § 18 Abs. 1 BBeschG); dem gegenüber bedurfte es im Falle von weder nach dem StErnG noch nach dem BBeschG beabsichtigten, sohin bloß partiellen Assanierungsmaßnahmen[7] einer gerichtlichen Kündigung der einzelnen, mit dem zu restaurierenden Objekt verbundenen Mietverträge gemäß § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG, wobei in diesem Zusammenhang die staatliche Mitwirkung (nicht in einer Enteignung, sondern bloß) in der vorgeschalteten Erlassung eines Interessenbescheides bestand.

 

2.3.4. Durch das ab dem 1. Jänner 1982 an die Stelle des MietenG getretene MRG (BGBl 520/1981) sollte mit dessen § 30 Abs. 2 Z. 15 der Kündigungsgrund des § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG inhaltlich unverändert übernommen werden (vgl. die E zur RV, 425 BlgNR, 15. GP, S. 42), indem dieser in der Stammfassung lautete:

 

„(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn

1. .....

15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfs oder eines qualitativen Wohnfehlbestands geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird;

16. .....“

 

Für die Ersetzung des in der Vorgängerbestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG enthaltenen Terminus „Wohnungsnot“ durch die dem § 4 Abs. 1 BBeschG entnommenen Begriffe des „quantitativen Wohnungsbedarfes“ und des „qualitativen Wohnungsfehlbestandes“ in § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG finden sich in den Gesetzesmaterialien zwar (wiederum, d.h. wie schon zur Genese dieser Begriffe im Zuge der Erlassung des BBeschG [siehe dazu oben, III.2.3.3.]) keine näheren Erläuterungen; aufgrund der engen Verzahnung dieser beiden Normenkomplexe erscheint diese Vorgangsweise im Ergebnis jedoch als durchaus sinnvoll und konsequent.

 

2.3.5. Zuletzt wurde der Kündigungstatbestand des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG mit der Novelle BGBl 68/1991 um das Erfordernis der Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen der bisherigen Mieter ergänzt.

 

2.3.6. Wie dargestellt, resultiert aus dieser gemeinsamen historischen Entwicklung eine enge Verflochtenheit zwischen dem zum Bereich des Öffentlichen Rechts zählenden Assanierungsrecht und den spezifisch darauf Bezug habenden, zum Bereich des Zivilrechts gehörigen mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen, die sich zum einen in einer identischen Begrifflichkeit dieser Normenkomplexe (StErnG und BBeschG einerseits bzw. MRG andererseits) und zum anderen in einer wechselseitigen Komplementarität äußert: Durch Verordnung festgelegte umfassende Assanierungen ziehen Enteignungen und damit ex lege verbundene Auflösungen betroffener Bestandverträge nach sich, während im Falle von bloß partiellen Assanierungen dann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen zur Durchführung solcher Restaurierungsmaßnahmen, die der Behebung eines quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnungsfehlbestandes dienen, vorliegen, bestehende Mietrechte diesen nur weichen müssen, wenn im konkreten Fall die öffentlichen Interessen an der Assanierung die schutzwürdigen Interessen der Mieter überwiegen (und darüber hinaus die übrigen Voraussetzungen des § 30 Abs. 3 Z. 15 MRG vorliegen).

 

Systematisch besehen besteht sohin aus dem Blickwinkel der „Assanierung“ – als einem Gesamtanliegen – gleichsam eine strikte Parallelität zwischen umfassenden Assanierungsmaßnahmen einerseits und bloß partikulären Erneuerungsvorhaben andererseits, nämlich derart, dass die Nichtbeabsichtigung einer umfassenden Assanierung – formal unschwer erkennbar daran, dass bzw. solange keine verordnungsmäßige Festlegung eines entsprechenden Gebietes existiert – eine (negative) Voraussetzung für die Vornahme partieller Assanierungsmaßnahmen bildet, bzw. anders gewendet: Ein Behördenverfahren gemäß § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG kommt nur dann und insoweit zum Tragen, wenn bzw. als keine Assanierung nach dem StErnG oder dem BBeschG vorgenommen wird.

 

 

3. In der Sache

 

 

3.1. Vor diesem allgemeinen rechtlichen Hintergrund hat der VwGH in Bezug auf den hier gegenständlichen Fall bereits mit Erkenntnis vom 16. Mai 2013, 2012/06/0135, unter Verweis auf entsprechende Vorjudikatur dezidiert festgestellt, dass das Vorliegen eines öffentlichen Interesses i.S.d. § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG nicht allein damit gerechtfertigt werden kann, dass durch das hier von der Mitbeteiligten Partei beabsichtigte Bauprojekt eine Vermehrung von Wohnungen an sich erfolgt; vielmehr bedarf es eben einer Vermehrung um solche Wohnungen, die geeignet sind, einen quantitativen Wohnungsbedarf und/oder einen qualitativen Wohnungsfehlbestand (wenn schon nicht vollständig zu beseitigen, so) zumindest zu mildern.

 

Außerdem hat der VwGH darauf hingewiesen, dass die eben angeführten unbestimmten Gesetzesbegriffe einerseits jeweils im Sinne der entsprechenden Legaldefinitionen des § 4 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BBeschG sowie andererseits zum Schutz bestehender Mietrechte prinzipiell restriktiv auszulegen sind.

 

3.2. Darüber hinaus folgt aus der (von der Bindungswirkung gemäß § 63 Abs. 1 VwGG mit umfassten) Entscheidung vom 18. Dezember 2008, 2008/06/0082, dass § 4 Abs. 1 BBeschG hinsichtlich des quantitativen Wohnungsbedarfes zwei Alternativen unterscheidet: Ein solcher Wohnungsbedarf liegt vor, wenn (erster Fall) in einer Gemeinde die Zahl der vorhandenen und der im Bau befindlichen Wohnungen die Zahl der Haushalte um nicht mehr als 3% übersteigt oder (zweiter Fall) in einer Gemeinde 2% der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und auch von der Gemeinde als solche anerkannt sind; im ersten Fall kommt es auf objektive Kriterien an, im zweiten Fall dagegen nicht auf die Gesamtanzahl der Wohnungsuchenden überhaupt, sondern nur auf jene, die als derartige Interessenten gemeldet und von der Gemeinde auch als solche anerkannt sind.

 

Von diesen Kriterien ist wiederum die Frage zu unterscheiden, ob die geplanten Wohnungen überhaupt tauglich sind, (geeignete) Wohnräume im Sinne des § 30 Abs. 2 Z 15 MRG zu schaffen. Dies ist nämlich dann nicht der Fall, wenn das Ziel der beabsichtigten Bauführung lediglich in der Schaffung von Luxuswohnungen liegt, und auch dann nicht, wenn durch das Vorhaben die Anzahl der Wohnungen oder die gesamte Wohnfläche nur geringfügig vermehrt wird. Der projektierte Neu- oder Umbau muss daher jedenfalls nach Art und Umfang geeignet sein, Wohnraum zu schaffen, der der Minderung der in einem bestimmten Ort bestehenden Wohnungsnot dient und es solcherart rechtfertigt, im Interesse der Allgemeinheit auch bestehende Mietrechte von Einzelpersonen aufzuheben (siehe dazu auch das Erkenntnis des VwGH vom 19. November 1998, 98/06/0131).

 

3.3. Und schließlich ergibt sich aus dem (von der Bindungswirkung gleichfalls mit umfassten) Erkenntnis des VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131, dass der beabsichtigte Mietzins bzw. der beabsichtigte Verkaufspreis solcher Neuwohnungen – aus der Sicht eines Beziehers eines durchschnittlichen Einkommens betrachtet – erschwinglich sein muss.

 

3.4. Legt man die vorangeführten VwGH-Entscheidungen vor dem Hintergrund der maßgeblichen Rechtsvorschriften des § 30 Abs. 2 Z. MRG und des § 4 Abs. 1 und 2 BBeschG auf den gegenständlichen Fall um, so ergibt sich daraus Folgendes:

 

3.4.1. Dass das verfahrensgegenständliche Grundstück, auf dem sich das von der Beschwerdeführerin gemietete Objekt befindet, nicht in einem Assanierungsgebiet im Sinne des StErnG bzw. des BBeschG liegt, ist hier ebenso allseits unstrittig wie der Umstand, dass die Mitbeteiligte Partei (als Vermieterin) einen Abbruch des bestehenden Objektes und an dessen Stelle die Errichtung eines Neubaus – und sohin eine (bloß) partielle Assanierung, und zwar im Besonderen i.S.d. Legaldefinition des § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG, nämlich: Reduzierung des aus dem Umstand, dass mehr als 2% der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und auch als solche anerkannt sind, resultierenden quantitativen Wohnungsbedarfes – intendiert; entsprechende Pläne wurden der Baubehörde bereits vorgelegt (worauf hin von dieser auch eine – mittlerweile allerdings wegen Fristablaufs infolge Nichtinanspruchnahme wieder erloschene – Abbruchbewilligung [vom 16. Mai 2012, Zl. 0009595/2009] erlassen wurde).

 

3.4.2. Angesichts der Linzer Bevölkerungszahl von (gerundet) 190.000 Einwohnern und einerseits einer Zahl von (deutlich) mehr als 10.000 Personen, die jährlich eine Wohnung suchen, die im Linzer Stadtgebiet gelegen ist und die ausnahmslos auch von dieser Gemeinde als Wohnungsuchende anerkannt sind, der andererseits eine Fertigstellung von lediglich ca. 1.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr (dies entspricht bei einer durchschnittlichen Belegung mit 3 Personen bloß dem Bedarf von 3.000 Wohnungsuchenden [oder 30%]) gegenübersteht, kann es – selbst wenn diese Zahlen geringfügigen jährlichen Schwankungen unterliegen – keinem Zweifel unterliegen, dass gegenständlich die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 BBeschG jedenfalls in Form der zweiten Alternative des ersten Satzes dieser Bestimmung, wonach 2% der Linzer Wohnbevölkerung, also lediglich 3.800 Personen, als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde auch als solche anerkannt sein müssten – erfüllt sind, d.h. also, dass hier ein quantitativer Wohnungsbedarf objektiv besehen jedenfalls vorliegt.

 

Bei einer derart signifikanten Übererfüllung des in § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG normierten Kriteriums kann daher der von der Beschwerdeführerin erhobene Einwand, dass sich der oben unter Pkt. II.1.1.4. angeführten Übersicht der Abteilung Statistik des Amtes der Oö. Landesregierung (deshalb, weil die von den Wohnungsanbietern übermittelten Daten nicht auch noch nach diesem Kriterium gesichtet werden) nicht entnehmen lässt, inwieweit es sich bei den 13.552 (im Jahr 2012) bzw. 10.953 (im Jahr 2013) als mit Primärbedarf (d.h.: Anzahl der insgesamt Gemeldeten abzüglich Mehrfachanmeldungen [= Nettobedarf] und abzüglich jener Personen, die ihren Bedarf aus eigenem als nicht dringlich qualifiziert haben) als wohnungsuchend und anerkannt gemeldeten Personen jeweils um bereits in der Stadt Linz ansässige Wohnungswerber handelte, vernachlässigt werden. Überdies würde es i.d.R. auch zu einem Widerspruch in sich führen, wenn man die in § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG enthaltene Wendung „in einer Gemeinde 2 v. H. der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt“ dahin interpretiert, dass unter Wohnungsuchende ausschließlich solche Interessenten zu qualifizieren seien, die dort schon einen Wohnsitz haben, weil gerade jene bereits in sozial günstigen Wohnungen lebenden Personen im Normalfall eben keine solchen Wohnungen mehr suchen (bzw. benötigen), sodass die Konstellation, dass die in einer Gemeinde Ansässigen innerhalb derselben in eine andere – günstigere, größere, ruhigere, etc., aber dennoch weiterhin leistbare – Wohnung umziehen und den damit verbundenen Aufwand auf sich nehmen wollen, realitätsnah betrachtet bloß eine untypische Ausnahmesituation bildet.

 

3.4.3. Hinsichtlich der Frage der Eignung der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen dahin, der in der Stadt Linz bestehenden „Wohnungsnot“ tatsächlich abzuhelfen (vgl. § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG) bzw. (nunmehr präziser) den „quantitativen Wohnungsbedarf“ (zumindest) zu mildern (vgl. § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG und zum Zusammenhang zwischen diesen beiden Begriffen schon oben, Pkt. III.2.3.3.), hat sich im gegenständlichen Fall ergeben, dass diese von der Mitbeteiligten Partei – in deren Eigenschaft als Bauträgerin (vgl. zu diesem Begriff die Legaldefinition des § 2 Abs. 1 und 2 des Bauträgervertragsgesetzes, BGBl I 7/1997 i.d.g.F. BGBl I 159/2013) – potentiellen Interessenten als Eigentumswohnungen mit einer – jeweils innerhalb der Grenzen des § 3 Z. 1 BBeschG liegenden – Nutzfläche zwischen 72 m² und 122 m² zu einem – im Rahmen des ortsüblichen Durchschnitts angesiedelten[8] – Preis von „ca. 3.000 Euro pro m² Nutzfläche“ (vgl. dazu das Protokoll der öffentlichen Verhandlung vom 14. Juli 2015 [ONr. 8 des hg. Aktes], S. 5) angeboten werden sollen. Der Gesamtkaufpreis der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Realitäten würde daher

 

für die 72 m² große Wohnung ca. 216.000 Euro,

für die 78 m² große Wohnung ca. 234.000 Euro,

für die 85 m² große Wohnung ca. 255.000 Euro,

für die 87 m² große Wohnung ca. 261.000 Euro,

für die 88 m² große Wohnung ca. 264.000 Euro bzw.

für die 122 m² große Wohnung ca. 366.000 Euro

 

betragen.

 

Ginge man in diesem Zusammenhang mit der Beschwerde führenden Mieterin (vgl. deren Stellungnahme vom 11. September 2015 [s.o., Pkt. III.3.2.]) von für potentielle Wohnungsuchende ungünstigsten Rahmenbedingungen – nämlich derart, dass diese über keine Eigenmittel verfügen und für die von der Mitbeteiligten Partei geplanten Wohnungen keine Förderungen nach dem Oö. Wohnbauförderungsgesetz, LGBl 6/1993 i.d.g.F. LGBl 71/2015 (im Folgenden: OöWBFG), i.Vm. der OöETWV und der OöNFV gewährt werden – aus, so wäre eine vollumfängliche Finanzierung des Kaufpreises durch einen Bankkredit erforderlich. Aus einem tatsächlichen Kapitalbedarf (samt Nebenkosten) zwischen 220.000 Euro und 275.000 Euro würden sohin – bei einer realitätsbezogenen Laufzeit von 25 Jahren und einer durchschnittlichen (d.h. im Mittel zwischen fixer und variabler gelegenen) Verzinsung von 3% pro Jahr – für die relativ kleineren, d.h. zwischen 72 m² und 88 m² dimensionierten Wohnungen monatliche Rückzahlungen in einer Höhe zwischen 1.070 Euro und 1.337 Euro resultieren[9]. Stellt man dem gegenüber, dass das verfügbare Haushaltseinkommen (d.i.: Erwerbseinkommen, Kapitalerträge, Pensionen und allfällige Sozialtransfers, vermindert um Steuern und Sozialversicherungsbeiträge) – im Sinne eines sog. „äquivalisierten Nettoeinkommens“, d.h.: Haushaltseinkommen, dividiert durch die Summe der Konsumäquivalente des Haushalts [weil mit zunehmender Haushaltsgröße und abhängig vom Alter der Kinder durch gemeinsames Wirtschaften eine Kostenersparnis erzielt wird][10] – unter Zugrundelegung eines Mehrpersonenhaushalts mit einem Kind laut Statistik Austria im Jahr 2014 im Durchschnitt[11] 24.739 Euro pro Jahr bzw. 2.061,58 Euro pro Monat betrug, ergibt sich, dass 52% bzw. 65% (also die Hälfte bzw. ein Drittel) dieses monatlichen Nettoeinkommens und damit – berücksichtigt man die adäquaten unumgänglichen Aufwendungen für Ernährung, Bekleidung, Wohnen, Gesundheit und Verkehr[12] in Höhe von ca. 1.100 Euro – ein regelmäßig nicht leistbarer Anteil desselben allein nur für die Kredittilgung aufgewendet werden müsste.

 

Vergleichsweise günstiger stellt sich dem gegenüber diese Situation für die antragstellende Mitbeteiligte Partei dann dar, wenn man – was im Zuge der vorläufigen rechtlichen Beurteilung im hg. Schriftsatz vom 11. August 2015, LVwG-250005/9/Gf/Rt, nicht bedacht wurde – berücksichtigt, dass die Gewährung eines Bankkredits zum Kauf einer Eigentumswohnung i.d.R. das Vorhandensein von Eigenmitteln in einer Höhe von (mindestens 20%, realitätsbezogen eher) 30%[13], also von 66.000 Euro bis 121.000 Euro voraussetzt. Würde man dies als zutreffend unterstellen, so reduzierte sich der Kreditbedarf auf 154.000 Euro bzw. auf 192.000 Euro und damit – bei im Übrigen gleichartigen Konditionen – die monatliche Tilgungsrate auf 749 Euro bzw. 934 Euro, sodass diese nur mehr 36% bzw. 45% des monatlich verfügbaren durchschnittlichen Haushaltseinkommens beanspruchen würde. Unter derartigen Umständen erschiene der Kauf dieser Wohnungen sohin als leistbar – erst recht, wenn den potentiellen Interessenten und/oder der Mitbeteiligten Partei hierfür tatsächlich jeweils eine Förderung nach dem OöWBFG i.Vm. der OöETWV und/oder der OöNFV gewährt werden würde.

 

Allerdings verfügt nach einer von der Österreichischen Nationalbank im Auftrag der Europäischen Zentralbank durchgeführten Studie knapp die Hälfte (45%) der österreichischen Haushalte lediglich über ein Nettogeldvermögen bis höchstens 50.000 Euro, wobei dieser Durchschnittswert gerade von den unter 40-jährigen Personen kaum erreicht wird[14].

 

Vor einem derartigen Hintergrund kann damit aber nicht als Regelfall angenommen werden, dass der für einen Bankkredit üblicherweise geforderte Eigenmittelanteil von 30% – bzw. hier: von mehr als 65.000 Euro – gerade bei jener Zielgruppe der sozial Schwächeren, für die Assanierungsvorhaben nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Regelfall gedacht sind bzw. durchgeführt werden[15], standardmäßig gegeben ist. Und andererseits liegt zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur eine Absichtserklärung der Mitbeteiligten Partei, aber keine Entscheidung bzw. rechtlich verbindliche Zusage hinsichtlich der Förderungswürdigkeit des verfahrensgegenständlichen Projekts oder gar von deren konkreter Höhe durch die hierfür zuständige Behörde bzw. Stelle vor.

 

Angesichts all dieser Umstände resultiert aber insgesamt, dass das von der Mitbeteiligten Partei intendierte Bauvorhaben nach der gegenwärtig konkret gegebenen Faktenlage nicht einmal mit der flächenmäßig kleinsten der geplanten Eigentumswohnungen zur Verminderung des quantitativen Wohnungsbedarfes i.S.d. § 4 Abs. 1 erster Satz zweite Alternative BBeschG beizutragen vermag, weil selbst die daraus resultierenden monatlichen Rückzahlungsraten nach dem zuvor Ausgeführten i.S.d. ständigen Rechtsprechung des VwGH (vgl. z.B. VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131) für durchschnittliche Einkommensbezieher als nicht leistbar erscheinen.

 

3.4.4. Damit erübrigt sich im Grunde auch eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob die beabsichtigten Neubauwohnungen von ihrer Anzahl her den Anforderungen der zuletzt genannten Bestimmung gerecht wird.

 

Denn nach der Rechtsprechung des VwGH zu (der auf die Novelle BGBl 281/1967 zurückgehenden Vorgängerbestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG[16] bzw. zu) § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG würde die Schaffung lediglich einer (vgl. VwGH vom 19. November 1998, 98/06/0131, und vom 9. September 1999, 98/06/0126) oder zweier Wohnungen (vgl. VwGH vom 17. Februar 2004, 2002/06/0122) bloß geringfügig, hingegen erst die Vermehrung der Gesamtwohnfläche um ein Viertel (vgl. VwGH vom 9. September 1999, 98/06/0126) bzw. die Neuerrichtung von vier (vgl. VwGH vom 18. Juni 2003, 2001/06/0126) oder von sechs Wohnungen (vgl. VwGH vom 23. November 2004, 2004/06/0111) mehr als geringfügig zur Linderung der Wohnungsnot beitragen (es sei denn, es würde sich hierbei um frei finanzierte Miet- oder um Eigentumswohnungen handeln [vgl. VwGH vom 21. September 2000, 99/06/0021; in diesem Zusammenhang dürfte aus dem Erkenntnis des VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131, wonach von der Behörde entsprechende Feststellungen „zum beabsichtigten Verkaufspreis“ zu treffen gewesen wären, zumindest implizit hervorgehen, dass frei finanzierte Miet- und Eigentumswohnungen zur Bedarfsdeckung i.S.d. § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG nicht als von vornherein ungeeignet erscheinen, dies jedoch nur dann, wenn jene auch für Durchschnittsbürger leistbar sind; dem wäre hier also dann entsprochen, wenn mehr als zwei der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen auch für durchschnittliche potentielle, d.h. sozial schwächere Wohnungsuchende erschwinglich wären, was aber jedenfalls bei einem 250.000 Euro übersteigenden Gesamtkaufpreis für die über 78 m² großen Wohnungen nicht zutrifft: Denn sogar unter günstigsten Umständen, nämlich bei einem durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommen von 24.739 Euro pro Jahr bzw. von 2.061,58 Euro pro Monat für einen Dreipersonenhaushalt mit einem Kind[17] und selbst unter der Annahme, dass ein Eigenmittelanteil in Höhe von 30%, d.s. 75.000 Euro, vorhanden wären, ergäbe sich bei einem restlichen Kreditbedarf von 175.000 Euro unter Zugrundelegung einer realitätsbezogenen Laufzeit von 25 Jahren und einer durchschnittlichen Verzinsung von 3% pro Jahr eine monatliche Rückzahlungsrate von ca. 850 Euro, die bei lebensnaher Betrachtung lediglich unter der Voraussetzung gerade noch getilgt werden könnte, dass bloß die absolut unumgänglichen Aufwendungen für Ernährung, Bekleidung, Wohnen, Gesundheit und Verkehr in einer Höhe von ca. 1.100 Euro berücksichtigt werden).

 

3.4.5. Insgesamt besehen erweisen sich sohin die von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen weder hinsichtlich ihrer Anzahl noch in Bezug auf deren Verkaufspreis dazu geeignet, zur Vermehrung solcher Wohnungen beizutragen, die zur (Beseitigung oder zumindest zur) Milderung des im Linzer Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes dienen, sodass im Ergebnis die Kriterien für eine partikuläre Assanierung gemäß § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG hier nicht erfüllt sind.

 

3.5. Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass im gegenteiligen Fall einer entsprechenden Eignung eine Abwägung dieser öffentlichen Interessen gegenüber den schutzwürdigen Interessen der Beschwerdeführerin als bisheriger Mieterin des bestehenden Objektes zum Nachteil der Letzteren ausfallen würde, und zwar aus folgenden Gründen:

 

3.5.1. In diesem Zusammenhang ergibt sich zunächst aus den Gesetzesmaterialien zur MRG-Novelle BGBl 68/1991 (Zweites Wohnrechtsänderungsgesetz; vgl. den AB zum Initiativantrag, 52 BlgNR, 18. GP, S. 5), dass „im bisherigen Verwaltungsverfahren zur Erlassung des ‚Interessenbescheides‘ .....die Interessen des Mieters an der Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses nicht zu berücksichtigen [waren]. Das gab immer wieder Anlass zu Abbruchspekulationen mit Altmiethäusern und missbräuchlichem Gebrauch von der Möglichkeit der Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 15. Mit der nun den Mietern eröffneten Möglichkeit im Verfahren ihre Interessen darzulegen und damit wirkungsvoller vertreten zu können, wird den genannten öffentlichen Interessen künftig kein absoluter Vorrang mehr eingeräumt, ohne dass zur Steuerung von Missbrauch dieser Kündigungsgrund ersatzlos gestrichen wurde“.

 

3.5.2. Vor diesem Hintergrund wurde in der Rechtsprechung (vgl. allgemein VwGH vom 3. Juli 2001, 98/06/0126, unter Hinweis auf VwGH vom 20. April 1995, 94/06/0093) in einem Fall, in dem – trotz eines vertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts – die Delogierung einer hochbetagten und seit 50 Jahren im Mietobjekt wohnenden Person in Aussicht genommen war, anerkannt, dass es sich um ein insoweit „schutzwürdiges Interesse“ handelte, sodass darin, dass es die Behörde unterlassen hatte, „die von ihr ins Treffen geführten angebotenen ‚Kompensationsmaßnahmen‘ (Beschaffung einer Ersatzwohnung zum selben Mietzins im Umkreis von 1.000 m und Übernahme der Übersiedlungskosten) in Relation zu den sonstigen Interessen der Mitbeteiligten zu stellen“, ein wesentlicher Verfahrensmangel lag (vgl. VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131).

 

Allerdings  lässt sich der Judikatur des VwGH auch entnehmen, dass von der Behörde solcherart schutzwürdige Interessen des Mieters an der Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses (offenbar vor dem Hintergrund der Gewaltentrennung gemäß Art. 94 Abs. 1 B‑VG) lediglich insoweit berücksichtigt werden können, als diese nicht ohnehin im gerichtlichen Kündigungsverfahren – v.a. im Zusammenhang mit der Adäquanz des angebotenen Ersatzobjekts – geltend zu machen sind (vgl. VwGH vom 23. November 2004, 24/06/0111: „Die Beschwerdeführer argumentieren auch damit, ihr Geschäftslokal stelle die ausschließliche Existenzgrundlage von vier Personen dar [.....]. Der jahrzehntelange Standort des Geschäftslokales [.....] stelle auch einen entsprechend ausgeprägten Firmenwert dar, der im Fall ‚der Vernichtung des Mietrechtes‘ keinesfalls, insbesondere auch in Anbetracht des Alters der Beschwerdeführer erhalten bzw. auch nur annähernd wieder erreicht werden könne. ..... Die Beschwerdeführer sprechen damit ein schutzwürdiges Interesse an, mit dem sich die Behörden bei der Interessensabwägung auseinander zu setzen hatten. Allerdings ist über die Frage, ob ein allfälliges Ersatzobjekt in wirtschaftlicher Hinsicht angemessen ist, nicht im Verwaltungsverfahren abzusprechen.“).

 

3.5.3. Insgesamt folgt daraus, dass von der Behörde – unter der hypothetischen Annahme der (in concreto jeweils vom Zivilgericht zu prüfenden Frage der v.a. ökonomischen) Adäquanz des angebotenen Ersatzobjekts – zu untersuchen ist, ob sonstige schutzwürdige Interessen des Mieters an der Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses die öffentlichen Interessen an der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes überwiegen.

 

3.5.4. Nach dem diesbezüglichen Vorbringen der Rechtsmittelwerberin in der öffentlichen Verhandlung bestehen ihre spezifischen Interessen an der Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses zum einen darin, dass das derzeitige Mietobjekt eine zentrale Lage aufweist, sodass Kundenbesuche auch ohne Inanspruchnahme eines KFZ erledigt werden können; zum anderen hat sie gegenwärtig einen relativ geringfügigen Mietzins zu entrichten, der um 1.000 bis 1.500 Euro pro Monat unter jenem liegt, der für eines der ihr von der Mitbeteiligten Partei bislang angebotenen Ersatzobjekte zu entrichten wäre.

 

3.5.4.1. Soweit es das Ausmaß des gegenwärtigen Mietzinses im Vergleich zu jenem, der künftig zu erwarten ist, betrifft, handelt es sich aber offenkundig um einen im Zusammenhang mit der Geeignetheit des Ersatzobjektes zivilgerichtlich zu beurteilenden Aspekt gemäß § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG.

 

3.5.4.2. Gleiches gilt im Ergebnis auch bezüglich des Einwandes, dass bei notwendigen Reparaturen vom gegenwärtigen Standort aus viele Kunden per Fußweg erreichbar sind. Denn schon allein daraus, dass das Unternehmen bei einem Personalstand von insgesamt sechs Angestellten zugleich über vier Fahrzeuge verfügt, lässt sich bei lebensnaher Betrachtung ableiten, dass im Falle von Reparaturen in aller Regel auch Arbeitsgeräte und insbesondere Ersatzteile, deren Art und Ausmaß nicht stets schon von vornherein feststeht, benötigt werden, sodass diese in der überwiegenden Zahl der Fälle ohnehin (zumindest) in einem (kleinen) Lieferwagen mitgeführt werden müssen.

 

Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich auch nicht eingewendet, dass sie die ihr von der Mitbeteiligten Partei angebotenen Ersatzobjekte wegen deren Lage (sondern vielmehr wegen der Höhe der Miete) als ungeeignet ansieht.

 

3.5.3. Wenngleich die Rechtsmittelwerberin das gegenständliche Objekt nunmehr bereits seit mehr als 30 Jahren gemietet hat, ist selbst unter diesem Aspekt zu beachten, dass sie dieses – wie im Akt auch lichtbildlich dokumentiert – überwiegend als Kleinwerkstätte bzw. Lager und dem gegenüber nur in einem sehr untergeordneten Umfang auch als Verkaufsfläche benutzt. Insbesondere fungiert dieses Mietobjekt unstrittig auch nicht als Unternehmenssitz, sodass insgesamt besehen nicht davon ausgegangen werden kann, dass eine örtliche Verlegung der Lagerräume zugleich auch den Verlust eines Großteils des bestehenden Kundenstocks nach sich ziehen wird.

 

3.5.4. Zusammenfassend ergäbe daher eine Gewichtung der öffentlichen Interessen an der Schaffung von zusätzlichem quantitativen Wohnraum i.S.d. § 4 Abs. 1 zweite Alternative BBeschG durch die Mitbeteiligte Partei gegenüber den dadurch beeinträchtigten schutzwürdigen Interessen der Beschwerdeführerin an der Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses, dass erstere i.S.d. §  30 Abs. 2 Z. 15 MRG im vorliegenden Fall deshalb überwiegen würden, weil die Beschwerdeführerin als Folge der Verlegung ihrer Lagerstätte – unter der Voraussetzung der Beschaffung eines adäquaten Ersatzobjektes (was vom Zivilgericht zu prüfen wäre) – weder eine maßgebliche Beeinträchtigung ihrer Geschäftsbeziehungen noch eine überproportionale finanzielle Belastung zu erwarten hätte.

 

3.6. Wenngleich es gegenwärtig zweifelsfrei nicht mehr in jenem Umfang der Vornahme von umfassenden Assanierungsmaßnahmen bedarf wie noch zum Zeitpunkt der Erlassung des Bundesgesetzes betreffend die Enteignung zu Wohn- und Assanierungszwecken (BGBl 202/1929) oder des StErnG (BGBl 287/1974) bzw. des BBeschG (288/1974), zeigt doch schon allein die hohe Anzahl der Wohnungsuchenden, dass Assanierungsprojekte – besonders im Wege der partikulären Assanierung – gegenwärtig dennoch nicht völlig obsolet sind.

 

Sohin kann aber auch keine mittlerweile eingetretene Verfassungswidrigkeit des StErnG bzw. des BBeschG einerseits oder des § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG dadurch, dass der Regelungszweck dieser Bestimmungen weggefallen wäre und sich diese folglich aus diesem Grund nunmehr als unsachlich erweisen würden, konstatiert werden, weshalb sich eine entsprechende Antragstellung gemäß Art. 140 Abs. 1 B-VG an den Verfassungsgerichtshof erübrigte.

 

 

4. Entscheidung

 

 

Mangels Eignung der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen, den quantitativen Wohnungsbedarf i.S.d. § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG zu beseitigen, war der gegenständlichen Beschwerde sohin gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG stattzugeben und der angefochtene Interessenbescheid wegen Rechtswidrigkeit ersatzlos aufzuheben.

 

Den bescheidmäßig darüber hinaus angeführten öffentlichen Interessen an einer Umsetzung des geltenden Bebauungsplanes, konkret: an einer „städtebaulichen Neuordnung“ der verfahrensgegenständlichen Grundstücke „unter Berücksichtigung der geänderten Verkehrssituation“, kann daher im vorliegenden Fall nicht durch eine partikuläre Assanierungsmaßnahme gemäß § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG, sondern – soweit nicht ohnehin ein anderer Kündigungsgrund zum Tragen kommt – nur im Wege der Erlassung einer Verordnung durch die Oö. Landesregierung gemäß § 1 Abs. 1 i.V.m. § 5 StErnG oder durch Verordnungen gemäß § 5 BBeschG Geltung verschafft werden.

 

 

 

IV.

 

Revision an den Verwaltungsgerichtshof

 

 

Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, da eine Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes bzw. des Verwaltungsgerichtshofes zu den im vorliegenden Fall zu lösenden Rechtsfragen weder fehlt (vgl. die oben unter Pkt. III. angeführten Judikaturnachweise des VwGH) noch uneinheitlich ist noch mit der gegenständlichen Entscheidung von dieser abgewichen wurde.

 

 

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

 

Gegen dieses Erkenntnis kann eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung des Erkenntnisses – von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen – durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt abzufassen und einzubringen. Für die Beschwerde ist eine Eingabegebühr von 240 Euro zu entrichten.

 

Gegen dieses Erkenntnis kann innerhalb derselben Frist auch eine außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden, die durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt abzufassen und beim Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich einzubringen ist; die Eingabegebühr von 240 Euro ist hingegen unmittelbar an den Verwaltungsgerichtshof zu entrichten.

 

 

 

 

 

Verwaltungsgericht des Landes Oberösterreich

 

 

Dr.  G r o f

 

 

 

 

 

LVwG-250005/13/Gf/Mu vom 15. September 2015

 

Erkenntnis

 

Normen:

§ 5 Stadterneuerungsgesetz (StErnG)

§ 4 Bodenbeschaffungsgesetz (BBeschG)

§ 5 BBeschG

§ 30 MRG; Oö WohnbauförderungsG

Oö NeubauförderungsV

Oö EigentumswohnungsV

 

 

* Unter dem Begriff „Assanierung“ ist nach den Materialien zum „Bundesgesetz betreffend die Enteignung zu Wohn- und Assanierungszwecken“ (BGBl 202/1929) die „Niederlegung ungesunder Häuserblocks oder ganzer ungesunder Wohnviertel und deren Neuaufbau“ (vgl. den AB, 327 BlgNR, 3. GP, S. 1) bzw. nach zeitgemäßer Terminologie der Abbruch bestehender Wohnanlagen bzw. Häuser sowie die Schaffung neuen Wohnraumes an deren Stelle zu verstehen;

 

* Aus der gemeinsamen historischen Entwicklung resultiert eine enge Verflochtenheit zwischen dem zum Bereich des Öffentlichen Rechts zählenden Assanierungsrecht und den spezifisch darauf Bezug habenden zivilrechtlichen Kündigungsbestimmungen des MRG, die sich zum einen in einer identischen Begrifflichkeit dieser Normenkomplexe (StErnG und BBeschG einerseits bzw. MRG andererseits) und zum anderen in einer wechselseitigen Komplementarität äußert: Durch Verordnung festgelegte umfassende Assanierungen ziehen Enteignungen und damit ex lege verbundene Auflösungen betroffener Bestandverträge nach sich, während im Falle von bloß partiellen Assanierungen dann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen zur Durchführung solcher Restaurierungsmaßnahmen, die der Behebung eines quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnungsfehlbestandes dienen, vorliegen, bestehende Mietrechte diesen nur weichen müssen, wenn im konkreten Fall die öffentlichen Interessen an der Assanierung die schutzwürdigen Interessen der Mieter überwiegen (und darüber hinaus die übrigen Voraussetzungen des § 30 Abs. 3 Z. 15 MRG vorliegen); systematisch besehen besteht sohin aus dem Blickwinkel der „Assanierung“ – als einem Gesamtanliegen – gleichsam eine strikte Parallelität zwischen umfassenden Assanierungsmaßnahmen einerseits und bloß partikulären Erneuerungsvorhaben andererseits, nämlich derart, dass die Nichtbeabsichtigung einer umfassenden Assanierung – formal unschwer erkennbar daran, dass bzw. solange keine verordnungsmäßige Festlegung eines entsprechenden Gebietes existiert – eine (negative) Voraussetzung für die Vornahme partieller Assanierungsmaßnahmen bildet, bzw. anders gewendet: Ein Behördenverfahren gemäß § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG, d.h. die Erlassung eines sog. „Interessenbescheides“ mit der Folge der Auflösung eines bestehenden Mietvertrages kommt nur dann und insoweit zum Tragen, wenn bzw. als keine Assanierung nach dem StErnG oder dem BBeschG vorgenommen wird;

 

* Angesichts der Linzer Bevölkerungszahl von (gerundet) 190.000 Einwohnern und einerseits einer Zahl von (deutlich) mehr als 10.000 Personen, die jährlich eine im Stadtgebiet gelegene Wohnung suchen und die ausnahmslos auch von dieser Gemeinde als Wohnungsuchende anerkannt sind, der andererseits eine Fertigstellung von lediglich ca. 1.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr (dies entspricht bei einer durchschnittlichen Belegung mit 3 Personen bloß dem Bedarf von 3.000 Wohnungsuchenden) gegenübersteht, kann es keinem Zweifel unterliegen, dass gegenständlich die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 BBeschG jedenfalls in Form der zweiten Alternative des ersten Satzes dieser Bestimmung erfüllt sind, d.h. also, dass ein quantitativer Wohnungsbedarf objektiv besehen vorliegt; würde man dagegen, wie die Bf. meint, die in dieser Bestimmung enthaltene Wendung „in einer Gemeinde 2 v. H. der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt“ dahin interpretieren, dass unter Wohnungsuchende ausschließlich solche Interessenten zu qualifizieren seien, die in dieser Gemeinde schon einen Wohnsitz haben, würde dies i.d.R. zu einem Widerspruch in sich führen, weil gerade jene bereits in sozial günstigen Wohnungen lebenden Personen im Normalfall eben keine solchen Wohnungen mehr suchen (bzw. benötigen); vielmehr stellt die Konstellation, dass die in einer Gemeinde Ansässigen innerhalb derselben in eine andere – günstigere, größere, ruhigere, etc., aber dennoch weiterhin leistbare – Wohnung umziehen und den damit verbundenen Aufwand auf sich nehmen wollen, realitätsnah betrachtet eine untypische Ausnahmesituation dar;

 

* Hinsichtlich der Eignung der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen ist zu berücksichtigen, dass die Gewährung eines Bankkredits zum Kauf einer Eigentumswohnung i.d.R. das Vorhandensein von Eigenmitteln in einer Höhe von 30%, d.s. hier 66.000 Euro bis 121.000 Euro, voraussetzt; allerdings verfügt nach einer von der Österreichischen Nationalbank im Auftrag der Europäischen Zentralbank durchgeführten Studie knapp die Hälfte (45%) der österreichischen Haushalte lediglich über ein Nettogeldvermögen bis höchstens 50.000 Euro, wobei dieser Durchschnittswert gerade von den unter 40-jährigen Personen kaum erreicht wird; somit kann aber nicht als Regelfall angenommen werden, dass der für einen Bankkredit üblicherweise geforderte Eigenmittelanteil gerade bei jener Zielgruppe der sozial Schwächeren, für die Assanierungsvorhaben nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Regelfall gedacht sind bzw. durchgeführt werden, standardmäßig gegeben ist; zudem liegt zum gegenwärtigen Zeitpunkt auch noch keine Entscheidung bzw. rechtlich verbindliche Zusage hinsichtlich der Förderungswürdigkeit des verfahrensgegenständlichen Projekts oder gar von deren konkreter Höhe durch die hierfür zuständige Behörde bzw. Stelle vor; daher vermag das von der Mitbeteiligten Partei intendierte Bauvorhaben nicht einmal mit der flächenmäßig kleinsten der geplanten Eigentumswohnungen zur Verminderung des quantitativen Wohnungsbedarfes i.S.d. § 4 Abs. 1 erster Satz zweite Alternative BBeschG beizutragen, weil selbst die daraus resultierenden monatlichen Rückzahlungsraten i.S.d. ständigen Rechtsprechung des VwGH (vgl. z.B. VwGH vom 23. Februar 2001, 99/06/0131) für durchschnittliche Einkommensbezieher als nicht leistbar erscheinen, sodass hier auch die Kriterien für eine partikuläre Assanierung gemäß § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG nicht erfüllt sind, wenngleich sich die von der Bf. ins Treffen geführten schutzwürdigen Interessen an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages als nicht tragfähig erweisen;

 

* Mangels Eignung der von der Mitbeteiligten Partei geplanten Neuwohnungen, den quantitativen Wohnungsbedarf i.S.d. § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG zu beseitigen, war der gegenständlichen Beschwerde sohin gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG stattzugeben und der angefochtene Interessenbescheid wegen Rechtswidrigkeit ersatzlos aufzuheben; den bescheidmäßig darüber hinaus angeführten öffentlichen Interessen an einer Umsetzung des geltenden Bebauungsplanes, konkret: an einer „städtebaulichen Neuordnung“ der verfahrensgegenständlichen Grundstücke „unter Berücksichtigung der geänderten Verkehrssituation“, kann daher im vorliegenden Fall nicht durch eine partikuläre Assanierungsmaßnahme gemäß § 30 Abs. 1 Z. 15 MRG, sondern – soweit nicht ohnehin ein anderer Kündigungsgrund zum Tragen kommt – nur im Wege der Erlassung einer Verordnung durch die Oö. Landesregierung gemäß § 1 Abs. 1 i.V.m. § 5 StErnG oder durch Verordnungen gemäß § 5 BBeschG Geltung verschafft werden. 

 

Schlagworte:

 

Assanierung – Begriff; umfassende Assanierung nach StErnG bzw. BBeschG (Verordnung, Enteignung) – partikuläre Assanierung nach MRG (gerichtliche Kündigung); Interessenbescheid; wechselseitige Komplementarität; Wohnungsnot; quantitativer Wohnungsbedarf; qualitativer Wohnungsfehlbestand; Wohnbevölkerung; anerkannte Wohnungsuchende; geeignete Neubauten; Leistbarkeit; Durchschnittsverdiener; Haushaltseinkommen; Bankkredit; Förderungszusage; Zielgruppe: sozial schwächere Personen; öffentliche Interessen; Bebauungsplan

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Vgl. Statistik Austria (Hrsg.), Bevölkerungsstand inklusive Revision seit 1.1.2008 (Wien 2013), S. 55.

[2] Vgl zum Folgenden: www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/soziales/haushalts-einkommen/index.html und auf dieser Website insbes. die Datei „ergebnisse_im_ueberblick_verfügbares_haushaltseinkommen_und_aequivalisier.pdf“.

 

[3] Die Wendung „oder in einer Gemeinde 2 v. H. der Wohnbevölkerung als Wohnungsuchende gemeldet und von der Gemeinde als solche anerkannt sind“ war in der Regierungsvorlage (vgl. 135 BlgNR, 13. GP, S. 2) noch nicht enthalten, findet sich dann aber – ohne nähere Erläuterungen – in der vom Bautenausschuss beschlossenen Textierung (vgl. 1110 BlgNR, 13. GP, S. 4).

[4] Diese Begriffe dürften der zu jener Zeit aufstrebenden, vornehmlich sozialwissenschaftlich geprägten Stadtentwicklungsliteratur entnommen worden sein (vgl. z.B. P. Eigner – H. Matis – A. Resch, Sozialer Wohnbau in Wien – Eine historische Bestandsaufnahme, in: Jahrbuch des Vereins für Geschichte der Stadt Wien für das Jahr [1999], S. 49 bis 100 (auch downloadbar unter: http://www.demokratiezentrum.org/fileadmin/media/pdf/matis_wohnbau.pdf [vgl. dort insbes. S. 17, 18 und 21]).

[5] Zur Letztfassung des § 19 Abs. 2 Z. 4a MietenG vor dessen Außerkrafttreten am 1. Jänner 1982 siehe unten, FN 16.

[6] Bzw. „Abbruch nicht erhaltungswürdiger Althäuser, Häuserblocks oder ganzer Wohnviertel und deren Neubebauung“ (vgl. die E zur RV zu einem Assanierungs- und Bodenbeschaffungsgesetz, 135 BlgNR, 13. GP, S. 15 ff).

[7] Bzw. „Einzelassanierung“ (so die E zur RV zum  MietRÄG BGBl 409/1974, 852 BlgNR, 13. GP, S. 15).

[8] Am 9. September 2015 belief sich der durchschnittliche Kaufpreis für in Linz gelegene Eigentumswohnungen in einer Größe zwischen 51 m² und 80m² auf 3.179 Euro bzw. in einer Größe zwischen 81 m² und 129 m² auf 3.807 Euro pro m² Nutzfläche (vgl. z.B. www.immopreise.at/Oberoesterreich/Wohnung); am 10. August 2015 betrugen die entsprechenden Vergleichspreise noch 3.047 Euro bzw. 3.732 Euro.

[9] Vgl. dazu und zum Folgenden die einschlägigen Berechnungstools der größeren österreichischen Bankinstitute (z.B.  www.bankaustria.at, www.raiffeisen.at, www.vkb-bank.at oder www.sparkasse.at, ).

[10] Vgl zum Folgenden: www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/soziales/haushalts-einkommen/index.html und auf dieser Website insbes. die Datei „ergebnisse_im_ueberblick_verfügbares_haushaltseinkommen_und_aequivalisier.pdf“.

[11] Dies bedeutet aber gleichzeitig insbesondere auch, dass eben 50% der Bevölkerung in einem Dreipersonenhaushalt über weniger als 24.739 Euro pro Jahr verfügt.

[12] Vgl. dazu bspw. „Österreichs Haushalte brauchen 1.060 Euro monatlich“, in: „Die Presse“ vom 24. Juni 2010, sowie „Monatliche Verbrauchsausgaben der privaten Haushalte“ („Hauptergebnisse“ bzw. „Anzahl der Personen pro Haushalt“, Statistik Austria GmbH

[www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/soziales/verbrauchsausgaben/konsumerhebung_2009_2010]).

[13] Vgl. z.B. www.bankkredite.at; s.a. www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/eigenkapital.html und www.wallstreet-online.de/ratgeber/finanzen-steuern-versicherung/finanzierung/immobilien/eigentumswohnung-finanzieren-eigenkapital-und-darlehen.

[14] Vgl. Ch. Beer – P. Mooslechner – M. Schürz – K. Wagner, Das Geldvermögen privater Haushalte in Österreich: Eine Analyse auf Basis von Mikrodaten, Geldpolitik & Wirtschaft 2006, S. 101 ff, insbes. S. 117; s.bspw. auch „Das besitzen heimische Haushalte“, in: „Der Kurier“ vom 3. Oktober 2012.

[15] Vgl. illustrativ den AB zum Bodenbeschaffungsgesetz, 1110 BlgNR, 13. GP (Hervorhebungen nicht im Original): „Eine gesetzliche Regelung für eine Neuordnung des Baulandmarktes ist insbesondere in der letzten Zeit zu einer unaufschiebbaren Notwendigkeit geworden ....., weil der soziale und gemeinnützige  Wohnungsbau nur dann entsprechend fortgesetzt werden kann, wenn der erforderliche Baugrund zu angemessenen Preisen verfügbar ist.“.

[16] Diese mit der Novelle BGBl 281/1967 eingefügte, hinsichtlich ihrer Begriffsbildungen explizit auf das „Bundesgesetz betreffend die Enteignung zu Wohn- und Assanierungszwecken“, BGBl 202/1929 rekurrierende (vgl. die E zur RV, 500 BlgNR, 11. GP, S. 17) Bestimmung lautete in der bis zu ihrem Außerkrafttreten am 1. Jänner 1982 (vgl. § 58 Abs. 3 Z. 1 MRG) geltenden Fassung (abgedr. z.B. bei H. Kapfer, Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, 30. Aufl. [1976], S. 2129):

„(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn

1. .....

4a. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen werden soll, mit dem Abbruch die Errichtung eines neuen Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass der geplante Umbau (Neubau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder zur Milderung einer im Ortsgebiet bestehenden Wohnungsnot geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt, sofern dem Mieter nach § 21a Ersatz beschafft wird;

4b. .....“

[17] Vgl. oben, FN 2.

Beachte:

Die Revision wurde zurückgewiesen.

VwGH vom 24. Oktober 2017, Zl.: Ra 2016/06/0002-9