LVwG-550578/24/HW/MD LVwG-550579/3/HW/MD

Linz, 15.12.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzender: Mag. Dr. Johannes Fischer, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. C N, und 2. B N, beide vertreten durch Mag. W B, öffentlicher Notar, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Freistadt vom 18. Juni 2015, GZ:  Agrar20-95-2015, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz (mitbeteiligte Parteien: 1. J H, und 2. M H, beide vertreten durch Mag. W B, öffentlicher Notar),

 

zu Recht   e r k a n n t :

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird den Beschwerden stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechts am Grundstück Nr. 4804 der Liegenschaft EZ 203, KG X, durch J und M H, an C und B N, aufgrund des Kaufvertrags vom 9. Mai 2015 genehmigt wird.

 

II.      C und B N, haben als Gesamtschuldner eine Verwaltungsabgabe in Höhe von € 65,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Die Verkäufer J und M H, haften für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grund­verkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung i.V.m. § 31 Abs. 2 Oö. GVG als Gesamtschuldner.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 19. Mai 2015 beantragten die Bf die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts am Grundstück Nr. 4804 der Liegenschaft EZ 203, KG X, im Ausmaß von 1.164 m², durch die Mitbeteiligten aufgrund des Kaufvertrags vom 9. Mai 2015. Zur Begründung des Erwerbs führten die Bf an, dass dieses Grundstück unmittelbar an ihre Liegenschaft angrenze und als Gartenerweiterungsfläche zur Anpflanzung von Obstbäumen genutzt werde.

 

I.2. Seitens der Marktgemeinde X wurden gegen dieses Rechtsgeschäft keine Einwände erhoben.

 

I.3. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der gegenständliche Rechtserwerb nicht genehmigt. Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass die Mitbeteiligten Eigentümer eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes im Ausmaß von knapp 16 ha seien. Die Bf seien Eigentümer eines 2.060 m² großen Grundstücks, auf dem sich ihr Wohnhaus befinde und welches zum Teil eine Sternchenwidmung aufweise. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag kauften sie das 1.164 m² große Grundstück, welches unmittelbar an ihr Grundstück angrenze und als Gartenerweiterungsfläche zur Anpflanzung von Obstbäumen genutzt werden solle. Die Bf hätten keine weiteren landwirtschaftlichen Flächen. Nach § 4 Abs. 6 Z 2 Oö. GVG seien Rechtserwerbe jedenfalls zu untersagen, wenn anzunehmen ist, dass Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden. Durch das Rechtsgeschäft werde eine wertvolle landwirtschaftliche Fläche ohne Notwendigkeit der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen. Auch im Rahmen des § 4 Abs. 5 Oö. GVG könne die Genehmigung nicht erteilt werden, da sie den Zielen des Oö. GVG widerspreche. Außer den privaten Gründen der Bf würden keine Gründe für eine Genehmigung sprechen.

 

I.4. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 3. Juli 2015 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und den gegenständlichen Rechtserwerb zu genehmigen. Zur Begründung führen die Bf aus, dass sich der bekämpfte Bescheid im Wesentlichen auf die in den §§ 1 und 4 Oö. GVG angeführten Zielsetzungen auf Schaffung, Erhaltung bzw. Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes sowie darauf berufe, dass Rechtsgeschäften dann die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern sei, wenn ein Grundstück ohne zureichenden Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Nach den Feststellungen der belangten Behörde handle es sich bei der kaufgegenständlichen Grundstücksfläche um eine „wertvolle landwirtschaftliche Fläche“, welche durch das Kaufgeschäft „ohne Notwendigkeit der landwirtschaftlichen Nutzung“ entzogen werde und widerspreche somit das antragsgegenständliche Kaufgeschäft den vorangeführten Zielen des Oö. GVG. Dementsprechend habe daher die belangte Behörde demselben mit Bescheid die Genehmigung verweigert. Der belangten Behörde hätten zum Entscheidungszeitpunkt die für jedermann durch Einsichtnahme in das durch das Land Oberösterreich öffentlich zugängliche Karteninformationssystem („DORIS“) zugänglichen Unterlagen und Luftbildaufnahmen einschließlich Grundstücksgrenzen vorgelegen. Unabhängig davon, dass daher im Entscheidungsakt der belangten Behörde diese Unterlagen hätten vorliegen müssen, werde dieser Beschwerde ein Auszug aus der mit dem Luftbild hinterlegten digitalen Katastermappe beigelegt, auf welchem das Grundstück 4804 bzw. die anschließenden Parzellen mit blauer Farbe eingefasst dargestellt seien. Wie diesem beiliegenden Auszug entnommen werden könne und daher der Behörde bekannt gewesen sei, werde das annähernd quadratische Grundstück 4804 jeweils an dessen gesamten Nord- und Südgrenzen durch die dem öffentlichen Gut der Marktgemeinde X zugehörigen Weg- und Böschungsgrundstücke 6033/1 und 6033/2 (je EZ 519 Grundbuch X) begrenzt. Wie gleichfalls aus dem System DORIS durch Abrufen der Höhenschichtlinien ersichtlich (und daher der Behörde bekannt) sei, bestehe im Bereich der nordseitigen Grundstücksgrenze ein terrassenartiger Geländesprung in einer Höhe von 2,5 bis 3,5 m, welcher - unabhängig von der Tatsache, dass das öffentliche Weggrundstück 6033/1 trennend dazwischen liege - eine gemeinsame Bewirtschaftung mit den in weiterer Folge nordseitig anschließenden Grundstück 4805 ausschließe. Westseitig schließe entlang der gesamten Grundstücksgrenze des Grundstückes 4804 die Liegenschaft der Käufer an. Einzig ostseitig bestehe ein Anschluss an eine landwirtschaftlich genutzte Feld-/Wiesenfläche (Grundstück 4771, inliegend in der EZ 108 Grundbuch X), welche im Miteigentum der Ehegatten R und R W stehe. Seitens der Verkäufer sei seit jeher beabsichtigt gewesen, das Grundstück 4804 nach einer allfälligen Umwidmung desselben in Bauland weiter zu geben, sodass dort ein Einfamilienhaus errichtet werden kann. In diesem Zusammenhang werde darauf verwiesen, dass es seitens der Marktgemeinde X durchaus Pläne und Überlegungen gegeben habe, das im Ortschaftsbereich X bereits bestehende Bauland (Dorfgebiet) beidseitig des Güterzufahrtsweges (Grundstück 6033/2) Richtung Osten, also in Richtung des Grundstückes 4804 zu erweitern. Es seien in diesem Zusammenhang etwa durch Errichtung der entsprechenden Kanal- und Wasseranschlüsse bzw. der öffentlichen Straßenbeleuchtung auch seitens der Marktgemeinde X bereits entsprechende Vorbereitungsarbeiten getroffen worden. Auch aus diesem Grund sei seitens der Mitbeteiligten auch ausdrücklich davon Abstand genommen worden, das Grundstück 4804 in das jüngst abgeschlossene Flurbereinigungsverfahren „X“ der Agrarbezirksbehörde Linz, Zl. 101114, einzubeziehen bzw. im Zuge dessen dieses etwa dem ostseitig anschließenden Grundstück anzuschließen. Nachdem aber die Mitbeteiligten zwischenzeitig ein anderes Baugrundstück erworben hätten und die Eigentümer des vorstehend beschriebenen ostseitigen Grundstückes 4771 (Frau R und Herr R W) nach ausdrücklicher diesbezüglicher Nachfrage kein Interesse am Erwerb desselben gezeigt hätten, sei es zur entsprechenden Veräußerung an die ostseitigen Nachbarn bzw. an die Bf gekommen. Aus Sicht der Mitbeteiligten sei eine ökonomische Bewirtschaftung des Grundstückes 4804 auf Grund dessen geringer Flächengröße bzw. Ausformung deshalb schwer möglich, da die beengten Platzverhältnisse bewirkten, dass die für die Heuernte erforderlichen Maschinen (insbesondere Heuwender und Ladewagen) auf dem Grundstück nicht gewendet werden können. Es sei daher das Grundstück in letzter Zeit auch als Lagerfläche für Siloballen einer in dem Sinne sekundären landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt worden. Aufgrund der geringen Größe des Grundstückes, dem damit verbundenen Bewirtschaftungserschwernissen sowie auf Grund des fehlenden Interesses der einzig möglichen Nachbarn, welche dasselbe als Wiesen-/Feldfläche in der bisherigen Form weiterbewirtschaften könnten, könne bei demselben weder individuell aus Sicht der Verkäufer noch generell bei objektiver Betrachtungsweise von einer in landwirtschaftlicher Hinsicht wertvollen Fläche gesprochen werden. Die diesbezügliche Wertung der belangten Behörde lasse aber auch völlig außer Betracht, dass es insbesondere im Bereich der Ortschaft L  während der letzten Jahrzehnte zu umfänglichsten Aufforstungen bisheriger Wiesenflächen gekommen sei, wobei in etwa dreißig bis fünfundvierzig Prozent der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Flächen nunmehr als Wald bewirtschaftet werden würden. Dies sei ausschließlich deshalb erfolgt, da diese Flächen auf Grund des fehlenden Viehbestandes nicht mehr gebraucht werden würden. Tatsache sei, dass Flächen wie das kaufgegenständliche Grundstück 4804, welche nicht mehr selbst genutzt werden würden, auch nicht mehr einer landwirtschaftlichen Nutzung im Wege der Verpachtung zugeführt werden könnten, da es diesbezüglich keinerlei Nachfrage mehr gebe. Korrespondierend mit dieser Entwicklung seien landwirtschaftliche Betriebe im Vollerwerb in der Ortschaft L praktisch verschwunden bzw. habe sich die Anzahl derjenigen Betriebe, welche noch einen Viehbestand halten, drastisch reduziert. Diese auch jedem Laien bekannte und augenscheinliche Entwicklung sei der belangten Behörde und hier insbesondere ihren Mitgliedern aus dem Bereich der Landwirtschaftskammer OÖ, Bezirksbauernkammer Freistadt, bekannt. Die von den Erwerbern beabsichtigte Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstückes ausdrücklich nicht als Ziergarten, sondern als Obstgarten durch Anpflanzung entsprechender standortgerechter Obstgehölze sei sehr wohl eine landwirtschaftliche Nutzung desselben. Es werde auf die gesetzliche Regelung des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes, welches auf einer vollkommen identen Zielsetzung wie das Oberösterreichische Grundverkehrsgesetz aufbaue, verwiesen, der zufolge der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen bis zu einem Höchstflächenausmaß von 3.000 m² genehmigungsfrei möglich sei und daher nicht der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe. Bei Einsicht in die Gesetzesmaterialien zum Nö. GVKG könne festgestellt werden, dass das Letztere davon ausgehe, dass die Veräußerung einer Grünlandfläche mit einem Flächenausmaß unter 3.000 m² nicht die Gesetzeszielsetzungen gefährde. Aufgrund der im Ober- und Niederösterreich gegebenen identen Agrarstruktur sei daher davon auszugehen, dass bei der vorliegenden geringen Flächengröße von 1.164 m² insbesondere unter Einbeziehung der vorstehend geschilderten tatsächlichen Umstände von einer gleichen Bewertung in gesetzlicher Hinsicht auszugehen sei, daher alleine aufgrund der Flächengröße keine grundverkehrsbehördlichen Ziele gefährdet sein könnten. Wenn nun unabhängig von der eben dargelegten, auch für das Oö. GVG zu berücksichtigenden grundsätzlichen Wertungsfrage auch die im Detail geschilderten und der belangten Behörde bekannten tatsächlichen Umstände diese in ihrem Bescheid dennoch dazu veranlassen, das kaufgegenständliche Grundstück als „wertvoll“ im Sinne der Zielsetzungen des Oö. GVG zu bezeichnen, so entbehre diese Bewertung der rechtlichen und tatsächlichen Grundlage in einem so starken Ausmaß, dass hier von einem rechtsmissbräuchlichen und willkürlichen Vorgehen gesprochen werden müsse. Richtig sei vielmehr, dass es sich beim Grundstück 4804 um eine in landwirtschaftlicher Hinsicht vollkommen unbedeutende Restfläche handle, welche auch dadurch entstanden sei, dass sich ursprüngliche Umwidmungsüberlegungen zerschlagen hätten. Die belangte Behörde greife mit ihrer unbegründeten Bewertung insbesondere in das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht der Bf auf Gleichbehandlung vor dem Gesetz ein. Gleiches gelte für die vollkommen unbegründete Feststellung der belangten Behörde, dass es sich bei der Nutzung des Grundstückes 4804 als Obstgarten um keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne des Gesetzes handle. Im Gegenteil führe der Erwerb durch die Bf und die beabsichtigte Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstückes als Obstgarten zu einer im Sinne der Zielsetzungen des Oö. GVG gewünschten Verbesserung der örtlichen landwirtschaftlichen Strukturen bedingt durch die qualitativ höhere landwirtschaftliche Verwendung. Es wäre im Übrigen der belangten Behörde vollkommen unbenommen gewesen, einen bewilligenden Bescheid derart mit entsprechenden Auflagen zu versehen, dass die Kontrolle und Umsetzung der dargestellten Nutzung als Obstgarten auch nach Bewilligung gewährleistet ist. Zwischenzeitig werde eine ausdrückliche schriftliche Bestätigung der Eigentümer des ostseitig angrenzenden Grundstückes 4771, Frau R und Herr R W eingeholt, in welcher diese ausdrücklich den vorgeschilderten Sachverhalt bestätigten und behielten sich die Bf ausdrücklich vor, im Rahmen des gegenständlichen Rechtsmittels diese Bestätigung auch dem Verwaltungsgericht vorzulegen.

 

II.1. Mit Schreiben vom 9. Juli 2015, eingelangt am 13. Juli 2015, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor. Am 2. Oktober 2015 bzw. am 3. Dezember 2015 wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (ergänzend zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Die Mitbeteiligten sind jeweils zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ 203, KG X, mit einem Gesamtflächenausmaß von ca. 159.949 m². Zu dieser Liegenschaft gehört auch das verfahrensgegenständliche landwirtschaftliche Grundstück Nr. 4804 im Ausmaß von ca. 1.164 m² (Grundbuchsauszug).

 

Derzeit ist bei der Agrarbehörde Oberösterreich zu GZ: ABL-101114 ein auch diese Liegenschaft betreffendes Flurbereinigungsverfahren anhängig. Das gegenständliche Grundstück Nr. 4804 wird dadurch voraussichtlich zwar unverändert bleiben, es wird sich voraussichtlich jedoch nach Abschluss des Flurbereinigungsverfahrens isoliert vom restlichen Grundbesitz der Mitbeteiligten in der KG X befinden, der im Wesentlichen einen nordwestlich des Grundstücks Nr. 4804 gelegenen einheitlichen Besitzkomplex bilden wird (Grundbuchsauszug; Besitzstandsausweis vom 22.9.2015; AV vom 29.9.2015; E-Mail vom 2.12.2015 samt Plänen).

 

Die Mitbeteiligten führen einen landwirtschaftlichen Betrieb mit Rinderhaltung bzw. Weidebetrieb und Ackerflächen (PV Erst-Mitbeteiligter) und wollen mit dem Erlös aus dem gegenständlichen Grundverkauf den eigenen Betrieb aufstocken.

 

Die Bf sind jeweils zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ 406, KG X, bestehend aus dem Grundstück Nr. 4813 im Ausmaß von ca. 2.060 m² (bestehend aus ca. 233 m² Baufläche, ca. 1.798 m² Gartenflächen und ca. 29 m² Straßenverkehrsanlagen) mit dem darauf befindlichen Wohnhaus der Bf an der Adresse X (Grundbuchsauszug).

 

Mit Kaufvertrag vom 9. Mai „2014“ (gemeint: 2015) verkauften die Mitbeteiligten an die Bf je zur Hälfte das Grundstück Nr. 4804 der Liegenschaft EZ 203, KG X, zu einem Kaufpreis von € 9.000,-- (€ 7,73/m²). Punkt XIV. („Kosten“) dieses Vertrags lautet: „Sämtliche mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages verbundenen Kosten und Gebühren aller Art sind von den Käufern zu tragen, über deren alleinigen Auftrag die Errichtung und grundbücherliche Durchführung dieses Kaufvertrages erfolgte. Die mit der Lastenfreistellung des Kaufobjekts verbundenen Kosten und Gebühren aller Art werden ebenso von den Käufern getragen. Einzig die persönlichen Steuern (und hier insbesondere die Immobilienertragssteuer) sind von den Verkäufern zu tragen“ (Kaufvertrag vom 9.5.2014). Die Bf beabsichtigen für den Fall der Genehmigung dieses Rechtsgeschäfts auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück die Anpflanzung von Obstbäumen zum Eigengebrauch (PV Erst-Bf).

 

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. 4804 grenzt an der westlichen Seite unmittelbar an das den Bf gehörende Grundstück Nr. 4813 an. Nordseitig grenzt das Grundstück Nr. 4804 an das Weggrundstück Nr. 6033/1, südseitig an das Straßengrundstück Nr. 6033/2 sowie ostseitig an das ca. 3.509 m² große landwirtschaftliche Grundstück Nr. 4771 an (DORIS-Karte). Vom nördlichen Weggrundstück kann man aufgrund einer ca. zwei Meter hohen Böschung nicht auf das Grundstück Nr. 4804 zufahren (PV Erst-Mitbeteiligter; Lichtbild). Die Eigentümer des ostseitig angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücks Nr. 4771 haben kein Interesse am Erwerb der gegenständlichen Grundfläche (Bestätigung vom 20.7.2015).

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen sowie den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben des Erst-Bf und des Erst-Mitbeteiligten im Rahmen der mündlichen Verhandlung, wobei die einzelnen Feststellungen vor allem auf den jeweils in Klammer angeführten Beweismitteln gründen.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Das gegenständliche Grundstück ist zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet und wird nicht zur Gänze für andere Zwecke als der Landwirtschaft verwendet. Der zwischen den Bf und den Mitbeteiligten über die gegenständliche Grundfläche abgeschlossene Kaufvertrag vom 9. Mai 2015 bedarf daher, aufgrund der darin vereinbarten Übertragung von Eigentum an einem landwirtschaftlichen Grundstück, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (§ 4 Abs. 1 i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Z 1, 2 Abs. 1 Oö. GVG).

 

III.3. Nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

Darüber hinaus muss der Rechtserwerber glaubhaft machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.). Mit der Gründung eines landwirtschaftlichen Besitzes im Ausmaß von ca. 1.164 m² wird – insbesondere bei Fehlen eines  entsprechenden Wirtschaftsprogramms für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Schaffung einer solch kleinen Einheit – kein wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner landwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen. Aus einer Fläche in dieser Größe kann üblicherweise kein nachhaltiges landwirtschaftliches Einkommen erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt schon aus diesen Gründen nicht in Betracht.

 

III.4. Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, dürfen gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen des Oö. GVG nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu beachten (vgl. VfSlg. 16.937/2003). Vor diesem Hintergrund sprechen für eine Genehmigung des gegenständlichen Rechtserwerbs nachstehende Überlegungen:

 

Das Grundstück Nr. 4804 grenzt an der westlichen Seite unmittelbar an das den Bf gehörende Grundstück Nr. 4813 an. Nördlich liegt ein Weggrundstück, von dem aus man auf das gegenständliche Grundstück nicht zufahren kann. Im Süden befindet sich ein Straßengrundstück. Damit schließt dieses Grundstück lediglich ostseitig an ein landwirtschaftliches Grundstück (Nr. 4771) an. Die Eigentümer dieses Grundstücks haben allerdings kein Interesse am Erwerb der gegenständlichen Grundfläche, welche sich zudem nach Abschluss des anhängigen Flurbereinigungsverfahrens vom restlichen Grundbesitz der Mitbeteiligten in der KG X getrennt befinden wird.

 

Beim verfahrensgegenständlichen Grundstück handelt es sich somit um ein vom restlichen landwirtschaftlichen Grundbesitz der Mitbeteiligten – die mit dem Erlös aus dem gegenständlichen Grundverkauf den eigenen Betrieb aufstocken wollen – isoliertes Grundstück, dessen Abschreibung keine nachteiligen Auswirkungen auf deren Betrieb hat. Es sind daher – insbesondere aufgrund des Umstandes, dass die Eigentümer der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche das Grundstück nicht erwerben wollen bzw. dass das Flurbereinigungsverfahren dieses Grundstück unverändert belassen wird – die Genehmigungsvoraussetzungen des § 4 Abs. 5 Oö. GVG gegeben, zumal ein das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegendes Interesse der Bf am Erwerb bzw. der Mitbeteiligten an der Veräußerung anzunehmen ist.

 

III.5. Zum Vorbringen der belangten Behörde, dass im vorliegenden Fall die Gegenleistung den Verkehrswert bei weitem übersteige ist festzuhalten, dass nach dem vom Rechtsvertreter der Bf bzw. der Mitbeteiligten vorgelegten Bewertungsgutachten des Ing. Mag. M R vom 27. November 2015 der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis von € 9.000,-- den ortsüblichen Verhältnissen entspreche. Auch nach der vom Landesverwaltungsgericht von Amts wegen eingeholten gutachtlichen Stellungnahme der Amtssachverständigen WOAR A P vom 2. Dezember 2015 sei für das gegenständliche Grundstück ein Verkehrswert von etwa € 7,20/m² anzusetzen. Schon aus diesen Gründen ist nicht anzunehmen, dass beim gegenständlichen Rechtsgeschäft die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt (vgl. § 4 Abs. 6 Z 4 Oö. GVG). Von weiteren Ermittlungen zum Verkehrswert, insbesondere der Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens, konnte daher abgesehen werden.

 

III.6. Die Vorschreibung der von der belangten Behörde beantragten Auflage zur ortsüblichen Grünlandnutzung konnte unterbleiben, zumal im Verfahren keine ausreichenden Gründe für eine Notwendigkeit zur Normierung einer derartigen Auflage zwecks Sicherung der nach § 1 Abs. 1 Oö GVG geschützten Interessen hervorgekommen sind. Im Übrigen untersagen ohnedies bereits die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen eine widmungswidrige Verwendung durch eine unzulässige Bebauung.

 

IV. Zur Kostenentscheidung:

 

Gemäß § 32 Oö. GVG i.V.m. § 1 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist für die Genehmigung von Rechtserwerben nach § 4 Oö. GVG eine Verwaltungsabgabe zu entrichten. Nachdem der zwischen den Bf und den Mitbeteiligten vereinbarte Kaufpreis für das verfahrensgegenständliche Grundstück € 9.000,-- beträgt, war gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung der Mindestbetrag von € 65,-- vorzuschreiben. Nach § 2 Abs. 1 Z 1 lit. a bzw. § 2 Abs. 2 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist die Verwaltungsabgabe von den Bf als Gesamtschuldner zu entrichten, da diese nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Kaufvertrags die Kosten des Rechtserwerbs zu tragen haben. Die Haftung der Mitbeteiligten als Gesamtschuldner gründet sich auf § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung.

 

V. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die im gegenständlichen Verfahren unter Bedachtnahme auf die konkreten  Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung hing nicht von der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG ab. Dem Ergebnis einer derartigen Interessenabwägung kommt regelmäßig keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (vgl. etwa VwGH 25.04.2014, Ro 2014/21/0033 [zur Interessenabwägung nach § 61 FPG]: „Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung ist im Allgemeinen [...] nicht revisibel“).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer