LVwG-550713/6/Fi/MD LVwG-550714/3/Fi/MD

Linz, 03.12.2015

B E S C H L U S S

gefasst:

 

I.          Die Beschwerden werden gemäß § 31 VwGVG als unzulässig  zurückgewiesen.

 

II.         Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Kaufvertrag vom 18. Juni 1996 verkauften die Bf an die Mitbeteiligte die Liegenschaft EZ 377, KG X, bestehend aus dem Grundstück Nr. 11/2 im Ausmaß von ca. 799 m² zu einem Kaufpreis von ATS 300.000,--.

 

I.2. Mit Eingabe vom 30. Juni 2015 teilte der Vertreter der Bf der belangten Behörde diesen Umstand mit sowie dass der Kaufpreis entrichtet und die Liegenschaft übergeben worden sei. Eine grundbücherliche Durchführung des Vertrages sei bis dato nicht erfolgt. Dieser Umstand habe sich aufgrund einer Grundbuchabfrage, die er für seine Mandanten im Jänner 2015 durchgeführt habe, ergeben. Weswegen der Vertrag nicht durchgeführt worden sei entziehe sich der Kenntnis der Bf. Die Liegenschaft sei im Grünland gelegen, sodass es möglich wäre, dass eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung für die Übertragung der Liegenschaft erforderlich gewesen wäre. Dies hätte zur Folge, dass gegenständlicher Kaufvertrag unwirksam und rückabzuwickeln wäre. Er habe mit dem Rechtsvertreter der Mitbeteiligten diesbezüglich bereits Kontakt aufgenommen und habe dieser, obwohl er von der Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrages ausgehe, eine grundbücherliche Durchführung veranlasst, dies mit einer von der Mitbeteiligten unterfertigten Erklärung gemäß § 16 Abs. 1 Z 3    Oö. GVG samt Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung für die bereits im Oktober 1996 bezahlte Grunderwerbssteuer. Da sich der rechtliche Zustand des möglicherweise genehmigungsfähigen Kaufvertrages in Anbetracht einer möglichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtserwerbes für die Bf als nachteilig herausstellen könnte, rege er ein Vorgehen gemäß § 17 Oö. GVG an, wobei die Behörde mit Bescheid von Amts wegen feststellen möge, ob die nach den §§ 4, 7 oder 8 Oö. GVG erforderliche Genehmigung für den Rechtserwerb benötigt wird, bejahenden Falls möge sie die Mitbeteiligte auffordern, binnen einer mit längstens vier Wochen festzusetzenden Frist den Antrag um Genehmigung für den Rechtserwerb einzubringen. Für den Fall, dass dieser Fristsetzung nicht entsprochen werden würde, müsste gemäß § 15 Abs. 2 Oö. GVG eine rückwirkende Rechtsunwirksamkeit des Vertrages eintreten. Für den Fall, dass dieser Anregung nicht nachgekommen werden kann,  wurde die bescheidmäßige Feststellung gemäß § 11 Oö. GVG dahingehend beantragt, ob der gegenständliche Rechtserwerb nach dem Oö. GVG genehmigungsfrei zulässig ist.

 

I.3. Mit Eingabe vom 2. Juli 2015 teilte der Vertreter der Mitbeteiligten der belangten Behörde mit, dass der Kaufvertrag aus dem Jahr 1996 von keinem Anwalt oder Notar errichtet worden, sondern lediglich beglaubigt unterfertigt worden sei. Die Mitbeteiligte, aber auch ihr Gatte, seien der Meinung gewesen, dass mit dem Abschluss des beglaubigt unterfertigten Vertrages und der Bezahlung der Grunderwerbssteuer diese Kaufsache erledigt ist. Die Mitbeteiligten habe auch vereinbarungsgemäß den Kaufpreis von ATS 300.000,-- (darin enthalten an Inventar ATS 50.000,--) gemäß II. des Vertrages vom 18. Juni 1996 an die Bf bezahlt (ATS 150.000,-- bei Vertragsunterfertigung und weitere ATS 150.000,-- am 8. Juli 1996). Auf Anfrage bei der Steuerabteilung der Gemeinde Bad Ischl sei mitgeteilt worden, dass die Mitbeteiligte seit 1. Jänner 1997 sämtliche Steuern, Gebühren und Abgaben für die Liegenschaft und das Haus mit der Hausnummer X in Bad Ischl bezahle. Der Umstand, dass der Kaufvertrag vom 18. Juni 1996 bisher nicht grundbücherlich durchgeführt worden sei, sei erst im Frühjahr 2015 zu Tage gekommen, weil die Bf die Übergabe ihrer Liegenschaften an die Kinder beabsichtigten. Die jetzt gewählte Vorgangsweise, nämlich Ergänzung dieses Vertrages aus dem Jahr 1996 zur grundbücherlichen Eintragung des Eigentumsrechtes für die Mitbeteiligte, habe er zuvor mit der Rechtsabteilung der Agrar- und Forstrechts-Abteilung beim Amt der Oö. Landesregierung vorbesprochen. Danach habe er das Grundbuchgesuch zur Einverleibung des Eigentumsrechtes für die Mitbeteiligte beim Bezirksgericht Bad Ischl eingebracht. Weiters dürfe er „ersuchen und beantragen, den gesamten Erwerbsvorgang der Grundverkehrskommission mit der Bitte um Prüfung und positive Erledigung vorzulegen“.

 

I.4. Mit Schreiben vom 31. Juli 2015 teilte die belangte Behörde dem Vertreter der Mitbeteiligten mit, dass die vorliegende Grundverkehrseingabe gemäß § 17 Oö. GVG überprüft werde.

 

I.5. Mit Eingabe vom 19. August 2015 teilte der Vertreter der Mitbeteiligten der belangten Behörde mit, dass das auf dem gegenständlichen Grundstück befindliche Haus von den damaligen Eigentümern des Grundstückes Nr. 11/2, den Ehegatten M und M St, errichtet worden sei. Danach sei das Grundstück Nr. 11/2 samt dem darauf befindlichen Haus an die Bf verkauft worden, weder die Ehegatten St noch die Bf seien Land- oder Forstwirte gewesen. Informativ werde noch mitgeteilt, dass der Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen den Ehegatten St und den Bf nach den damals geltenden Bestimmungen des Oö. Ausländergrunderwerbsgesetzes von der Landesgrundverkehrskommission mit Bescheid vom 11. Februar 1971 genehmigt worden sei, weil der Erst-Bf bundesdeutscher Staatsbürger gewesen sei.

 

I.6. Mit Eingabe vom 11. September 2015 brachte der Vertreter der Bf vor, dass für das auf dem Grundstück Nr. 11/2, KG X, errichtete Gebäude eine rechtskräftige Baubewilligung bestehe. Diese sei von der Stadtgemeinde Bad Ischl am 22. Juli 1963 erteilt worden. Damals seien Grundeigentümer die Ehegatten M und M St gewesen. Die Bf hätten das gegenständliche Grundstück mit Kaufvertrag vom 22. September 1970 von den Ehegatten St erworben. Bis zur Veräußerung an die Mitbeteiligte seien die Bf Eigentümer des Grundstückes 11/2 gewesen. Dazu sei festzuhalten, dass in dieser Zeit die Bf auch Eigentümer der Liegenschaft EZ 67, KG X, gewesen seien. Diese Liegenschaft bestehe aus dem Grundstück 66/1, einem 76.166 m² großen Waldgrundstück. Die gegenständliche Fläche wiederum grenze an die Liegenschaft EZ 69, KG X, an, welche ebenfalls landwirtschaftlich genutzte Flächen betreffe. Die Liegenschaften EZ 67 und EZ 69, jeweils KG X, seien erst mit Übergabsvertrag vom 12. September 2013 an den Sohn der Bf übergeben worden. Im Falle der Rückabwicklung des gegenständlichen Kaufvertrages würde auch dieser mit seinem angrenzenden Waldgrundstück Eigentümer des Grundstückes 11/2 werden, da die Bf das Eigentumsrecht am Grundstück 11/2 unmittelbar an den Sohn weitergeben würden. Auch wenn die Hütte ursprünglich bzw. aufgrund der Baubewilligung zu Freizeitzwecken errichtet worden sei, sei sie im Zeitraum vom Eigentumserwerb der Bf bis zur Weiterveräußerung an die Mitbeteiligte, also im Zeitraum vom 22. September 1970 bis 18. Juni 1996, also immerhin 26 Jahre lang, nicht zu Freizeitzwecken sondern im Zusammenhang mit der Waldbewirtschaftung durch die Bf genutzt worden. Die gegenständliche Hütte habe vor allem auch zum Ablagern von Gerätschaften für die Waldbewirtschaftung gedient. Blickt man daher auf das Jahr 1996, also auf das Jahr des Abschlusses des gegenständlichen Kaufvertrages zurück, liege eigentlich die Teilung eines zusammenhängenden Waldgebietes vor. Die Abtrennung von lediglich 799 m² Fläche aus einer 7.661 m² großen Waldparzelle, die noch dazu unmittelbar an weitere landwirtschaftlich genutzte Flächen des Veräußerers angrenze, wäre auch im Jahr 1996 grundverkehrsrechtlich nicht zu genehmigen gewesen.

 

I.7. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ 377, bestehend aus dem Grundstück Nr. 11/2, KG X, durch die Bf an die Mitbeteiligte auf Grund des Kaufvertrags vom 18. Juni 1996 genehmigt.

 

I.8. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihren Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 4. November 2015 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid dahin abzuändern, dass die Übertragung des Eigentumsrechts am gegenständlichen Grundstück nicht genehmigt werde. Zur Begründung bringen die Bf vor, dass mit Kaufvertrag vom 18. Juni 1996 von ihnen die Liegenschaft EZ 377, KG X, an die Mitbeteiligte verkauft worden sei. Mit dem Kaufvertrag sei das Eigentumsrecht an der bezeichneten Liegenschaft übertragen worden, gleichzeitig ein Vorkaufsrecht für den Erst-Bf, R B und W B begründet worden. Von grundverkehrsrechtlicher Relevanz sei die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ 377, KG X. Die grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages sei zunächst unterblieben. Im Zeitraum Ende 2014/Anfang 2015 hätten die Bf Liegenschaftsvermögen an ihre Kinder übertragen. Im Zuge einer Namensabfrage des Grundbuches, welche im Zusammenhang mit der Liegenschaftsübertragung durchgeführt worden sei, sei zu Tage gekommen, dass das grundbücherliche Eigentum an der EZ 377, KG X, noch bei den Bf liege. Im März 2015 sei sodann die Mitbeteiligte von den Bf brieflich darauf hingewiesen worden, dass die grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages nunmehr nach vielen Jahren unterblieben sei. Gleichzeitig sei darauf hingewiesen worden, dass man eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung für die weitere Verfolgung der Angelegenheit für notwendig erachte, aber der rechtlichen Meinung sei, dass das Kaufgeschäft bzw. die Übertragung des Eigentumsrechtes grundverkehrsrechtlich nicht genehmigungsfähig sei. In weiterer Folge habe die Mitbeteiligte den Kaufvertrag durch Abgabe einer Erklärung nach 16 Abs. 1 Z 3 Oö. GVG ergänzt und mit dieser Erklärung unter Umgehung der einschlägigen grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch beantragt. Das Eigentumsrecht der Mitbeteiligten sei mit Beschluss des Bezirksgerichtes Bad Ischl vom 18. Juni 2015, TZ 1445/2015, im Grundbuch eingetragen worden. Der gegenständliche Beschluss sei den Bf etwa Ende Juni 2015 zugestellt worden. Ungefähr zur selben Zeit – die Bf hätten den Beschluss des Bezirksgerichtes noch nicht erhalten – sei von den Bf brieflich angeregt worden, ein Verfahren nach § 17 Oö. GVG einzuleiten, da die Bf noch immer der Meinung gewesen seien, dass für den gegenständlichen Rechtserwerb ein Genehmigungsverfahren notwendig sei. In weiterer Folge habe die Mitbeteiligte – obwohl sie nach Abgabe einer unrichtigen Grundverkehrserklärung die Eintragung ihres Eigentumsrechtes im Grundbuch bereits bewirkt hätte –  nachträglich die grundverkehrsbehördliche Genehmigung ihres Rechtserwerbes beantragt. Trotz entsprechender Eingabe durch den Rechtsvertreter der Bf mit Schreiben vom 17. August 2015 habe die belangte Behörde die Anmerkung eines grundverkehrsbehördlichen Feststellungsverfahrens im Grundbuch unterlassen.  Das Grundstück 11/2 der KG X sei zum Zeitpunkt des Rechtserwerbes durch die Mitbeteiligte mit einem kleinen, für Wohnzwecke ungeeigneten Bauwerk bebaut gewesen. Für dieses Bauwerk bestehe eine rechtskräftige Baubewilligung, welche bereits am 22. Juli 1963 erteilt worden sei. Damals seien Grundeigentümer die Ehegatten M und M St gewesen. Die Bf wiederum hätten das gegenständliche Grundstück mit Kaufvertrag vom 22. September 1970 erworben. Sie seien bis zur Veräußerung an die Mitbeteiligte Eigentümer des Grundstückes 11/2 gewesen. In all dieser Zeit seien die Bf auch Eigentümer der Liegenschaft EZ 67, KG X, gewesen, welche an das Grundstück 11/2 direkt grenze. Das in dieser Liegenschaft befindliche Grundstück 66/1 bilde ein 76.166 m² großes Waldgrundstück. Diese Fläche wiederum grenze an eine weitere landwirtschaftlich genutzte Fläche der Bf. Letztere Flächen seien mit Übergabsvertrag vom 12. September 2013 an den Sohn der Bf übertragen worden. An diesen hätte auch das Grundstück 11/2 im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages mit der Mitbeteiligten übertragen werden sollen. Es hätte sodann mit dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ein großes zusammenhängendes Waldgebiet bestanden, welches von einem einzigen Eigentümer auch forstwirtschaftlich sinnvoll zu bewirtschaften gewesen wäre. Grundverkehrsrechtlich bedeutsam sei, dass die Hütte, die ursprünglich aufgrund der Baubewilligung zu Freizeitzwecken errichtet worden sei, im Zeitraum vom Eigentumserwerb der Bf bis zur Weiterveräußerung an die Mitbeteiligte, also im Zeitraum vom 22. September 1970 bis 18. Juni 1996, also immerhin 26 Jahre lang, nicht zu Freizeitzwecken sondern im Zusammenhang mit der Waldbewirtschaftung durch die Bf genutzt worden sei. Damit trete zutage, dass mit dem gegenständlichen Rechtserwerb die Teilung eines einheitlichen Waldgebietes bewirkt werde. Zugrunde zu legen sei nicht der Zustand jetzt, zumal auch die Mitbeteiligte das gegenständliche Grundstück zu Freizeitzwecken weiter benutzt habe, sondern es sei auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zwischen den Verfahrensparteien, also auf den Zeitpunkt 18. Juni 1996 abzustellen. Damals sei die Hütte bzw. das Grundstück forstwirtschaftlich genutzt worden. Die Bestimmung des § 4 Abs. 2 Oö. GVG stelle auf einen leistungsfähigen Bauernstand ab. Die Schaffung kleiner, unrationell zu bewirtschaftender Grundstücke solle verhindert werden. Das Grundstück 11/2 der KG X habe ein Flächenausmaß von 799 m² und ergebe sich schon aus dieser geringen Fläche eine unrationelle forstwirtschaftliche Nutzung. Im Übrigen habe die Mitbeteiligte ein entsprechendes Wirtschaftsprogramm für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Nutzung einer solch kleinen Einheit nicht vorgelegt. Aus einer Fläche von 799 m² könne üblicherweise kein nachhaltiges forstwirtschaftliches Einkommen erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes werde durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG komme daher nicht in Betracht. Die Mitbeteiligte habe auch in der Umgebung bzw. angrenzend an das Grundstück 11/2 keinen forstwirtschaftlichen Grund. Die Voraussetzungen des § 4 Abs. 5 Oö. GVG, bei deren Vorliegen ein Rechtserwerb, der nach 4 Abs. 2 Oö. GVG zu versagen wäre, allenfalls noch genehmigungsfähig wäre, lägen eben so wenig vor. Der Rechtserwerb der Mitbeteiligten wäre daher nicht zu genehmigen gewesen.

 

I.9. Mit Schreiben vom 10. November 2015, eingelangt am 13. November 2015, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die Beschwerde samt Bezug habenden Verwaltungsakt vor.

 

II. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat erwogen:

 

II.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

II.2. Gemäß Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG kann gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde vor dem Verwaltungsgericht wegen Rechtswidrigkeit Beschwerde erheben, wer durch den Bescheid in seinen Rechten verletzt zu sein behauptet. Für die Beschwerdelegitimation vor dem Verwaltungsgericht ist es nicht erforderlich, dass eine Rechtsverletzung erwiesen ist, es reicht vielmehr aus, dass eine solche Verletzung möglich ist (VwGH 18.11.2014, Ra 2014/05/0011). Im vorliegenden Fall kommt eine Verletzung subjektiver öffentlicher Rechte der Bf durch den angefochtenen Bescheid jedoch von vornherein nicht in Betracht:

 

Ein Vertragschließender hat ein rechtliches Interesse an der Erteilung einer allenfalls erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung; dass er in Wahrheit im Gegensatz dazu faktisch das Grundstück behalten will und an der Unwirksamkeit des Kaufvertrags interessiert ist, ändert daran nichts. Die Partner eines genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts können bei einer meritorischen Entscheidung daher nur durch die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung in ihren Rechten verletzt werden bzw. kann ein Bescheid, mit dem einem Kaufvertrag die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt wird, keinen Eingriff in die Rechtssphäre des Verkäufers bewirken (vgl. VfSlg. 13.361/1993; 16.252/2001; 18.620/2008; VwSlg. 12.933 A/1989).

 

Da der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag vom 18. Juni 1996 mit dem angefochtenen Bescheid grundverkehrsbehördlich genehmigt wurde, kommt eine Rechtsverletzung der Bf durch diesen Bescheid von vornherein nicht in Frage. Die Beschwerden, mit denen die Bf letztlich darauf abzielen, sich ihrer zivilrechtlichen Verpflichtungen auf dem Umweg über das Grundverkehrsrecht zu entledigen, sind daher mangels Beschwerdelegitimation zurückzuweisen.

 

II.3. Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte abgesehen werden, da die Beschwerden als unzulässig zurückzuweisen sind (vgl. § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG).

 

III. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Zurückweisung der Beschwerden mangels Beschwerdelegitimation steht im Einklang mit der Rechtsprechung des VwGH (vgl. die in Punkt II.2. zitierte Judikatur). 

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diesen Beschluss besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer