LVwG-550558/31/HW/MD LVwG-550559/20/HW/MD

Linz, 12.11.2015

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzender: Mag. Dr. Johannes Fischer, Berichter: Mag. Dr. Harald Wiesinger, Beisitzer: Dipl.-Päd. Ing. Josef Peterseil) über die Beschwerden von 1. R R und 2. M R beide vertreten durch H und W Rechtsanwälte OG gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden vom 3. Juni 2015, GZ: Agrar20-4-2015, betreffend die Versagung der Genehmigung der Eigentumsübertragung nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz (mitbeteiligte Partei: J T),

 

zu Recht   e r k a n n t :

I.               Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird den Beschwerden stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechts am Grundstück Nr. 942/1 der Liegenschaft EZ 880, KG X, durch J T an R und M R aufgrund des Kauf- und Dienstbarkeitsvertrags vom 24. November 2014 genehmigt wird.

 

II.      R und M R haben als Gesamtschuldner eine Verwaltungsabgabe in Höhe von € 156,00 binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Der Verkäufer J T haftet für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grund­verkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung i.V.m. § 31 Abs. 2 Oö. GVG als Gesamtschuldner.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 25. November 2014 beantragten die Bf die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts am Grundstück Nr. 942/1 der Liegenschaft EZ 880, KG X, im Ausmaß von 2.086 m² durch den Mitbeteiligten aufgrund des Kauf- und Dienstbarkeitsvertrags vom 24. November 2014. Zur Begründung führten die Bf an, dass dieses Grundstück eine Fläche von nur 2.086 m² aufweise und im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde S teilweise (entlang der nordwestlichen Grundgrenze) bereits als Bauland ausgewiesen sei. Es handle sich um eine Siedlungsrandlage. Der Mitbeteiligte betreibe keine Landwirtschaft. Die Bf seien Eigentümer des unmittelbar angrenzenden Grundstücks Nr. 942/7 mit dem darauf befindlichen Wohnhaus X. Der Zukauf des gegenständlichen Grundstücks diene der Erweiterung des bestehenden Hausgartens. Im Falle einer Umwidmung in Bauland sei beabsichtigt, dieses Grundstück in Zukunft an eines der Kinder zu Bebauungszwecken zu überschreiben.

 

I.2. Die Marktgemeinde S teilte mit Schreiben vom 2. Jänner 2015 mit, dass kein Einwand gegen das gegenständliche Rechtsgeschäft bestünde und dass das gegenständliche Grundstück Nr. 942/1 im Flächenwidmungsplan „überwiegend als ‚Grünland‘ ausgewiesen“ sei.

 

I.3. Mit Schreiben vom 3. März 2015 teilte die belangte Behörde dem Vertreter der Bf mit, dass sie in ihrer Sitzung vom 5. Februar 2015  den gegenständlichen Antrag nicht genehmigt habe und räumte den Bf die Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme ein. Die gegen dieses Schreiben von den Bf mit Schriftsatz vom 16. März 2015 erhobenen Beschwerden wurden vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit Beschluss vom 24. Juli 2015, GZ: LVwG-550551-552, als unzulässig zurückgewiesen, da es sich beim Schreiben der belangten Behörde vom 3. März 2015 um keinen Bescheid handelt.

 

I.4. In ihrer Sitzung vom 9. April 2015 fasste die belangte Behörde nochmals einen das gegenständliche Ansuchen auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abweisenden Beschluss.

 

I.5. Mit Schreiben vom 13. April 2015, bei der belangten Behörde am 15. April 2015 eingelangt, brachte der Erst-Bf vor, dass die Bf in S geboren, aufgewachsen und bei verschiedenen Vereinen im Ort (z.B.: Rotes Kreuz S, Musikverein V, ...) seit vielen Jahren ehrenamtlich aktiv seien und sie sich im A sehr wohl fühlten. Beruflich sei der Erst-Bf in leitender Funktion bei der Fa. A, einem großen Maschinenbaubetrieb in S tätig und die Zweit-Bf arbeite als RTA im LKH G. Aus diesen Gründen hätten sie sich auch entschieden, in dieser Gemeinde ihr Haus zu bauen. Beide Elternteile der Zweit-Bf würden aus einer Vollerwerbslandwirtschaft in S stammen. Das zur Genehmigung vorgelegte Grundstück (942/1) aus dem Eigentum des Mitbeteiligten grenze in voller Breite direkt an ihr bestehendes Grundstück mit dem errichteten Einfamilienhaus an. Wie im beiliegenden Schreiben angeführt, habe der Mitbeteiligte seinen Hauptwohnsitz von S nach L verlegt. Da keines seiner beiden Kinder Interesse an dem Grundstück habe und auch nicht die notwendigen Tätigkeiten zur Pflege übernehmen könne/wolle, habe er ihnen das Grundstück zum Kauf angeboten. Den Bf sei die Erhaltung dieser Wiesen bzw. Waldfläche in einem gepflegten Zustand ein sehr großes Anliegen, da sie nicht täglich auf ein verwildertes Grundstück blicken wollten. Dieses Grundstück biete für die Bf zudem die Möglichkeit, zukünftig ihren bestehenden Obstgarten zu erweitern und die Möglichkeit, die kleine Imkerei der Eltern des Erst-Bf, welche diese derzeit auf einem gepachteten Grundstück betreiben würden, später auf eigenem Grund und Boden weiter zu führen. Durch die relativ kleine Größe seien die Bf auch in der Lage, die anfallenden Tätigkeiten, welche gleichzeitig auch Hobby und Ausgleich zum Berufsleben seien, zu verrichten. Ein weiterer Grund für die Kaufentscheidung sei, dass die sich auf diesem Grundstück befindliche Baumgruppe bzw. Waldzeile von den beiden Kindern der Bf als „Spielplatz in der freien Natur“ genutzt werde und die Bf diesen auch zukünftig ohne Einschränkung erhalten möchten. Die bisher praktizierte Form der Zusammenarbeit mit dem Mitbeteiligten sei zukünftig nicht mehr möglich, da sich der neue Hauptwohnsitz des Mitbeteiligten ca. 35 km vom Grundstück entfernt, und nicht mehr in angrenzender Nachbarschaft befinde. Die Eigentumsübertragung sei aus Sicht von beiden Seiten langfristig die einzig eindeutige, und daher auch von beiden gewünschte Lösung für dieses Grundstück. Wie bereits erwähnt, stehe auch der Landwirt, welcher das Grundstück teilweise maschinell bearbeite, diesem Grundverkauf positiv gegenüber und auch die Gemeinde S habe keine Einwände.

 

Dieser Eingabe war ein Schreiben des Mitbeteiligten vom 13. April 2015 angeschlossen, in welchem dieser vorbrachte, dass die beiden Grundstücke 940/1 und 942/1, welche er von seiner Mutter 1988 käuflich erworben habe, keinem landwirtschaftlichen Gebäude zugehörig seien. Auf dem jetzigen Grundstück 940/17 habe bis 1977 ein derartiges Stallgebäude gestanden, dieses sei von ihm im Zeitraum von 1978 bis 1982 zu einem Wohnhaus umgebaut worden. Dieses Wohnhaus sei 2014 an seinen Sohn übergeben worden, da der Mitbeteiligte und seine Frau ihren Wohnsitz nach L verlegt hätten. Die beiden Grundstücke 940/1 und 942/1 würden ohne dringenden Bedarf vom Landwirt „Bauer zu Brunn“ gemäht werden. Da dieser auch eine Kompostieranlage betreibe, könne er überschüssigen Grünschnitt dort unterbringen. Die Fläche 940/1, welche in die „50-Meter-Kanalzone“ reiche, sei bis 2002 teilweise schon Bauerwartungsland gewesen, sei aber vom Mitbeteiligten nicht weiter als solches akzeptiert worden. Zukunftsorientiert sehe er es aber sehr wohl als solches, und wolle es für seine Enkelkinder zurückbehalten. Der Sohn bzw. die Tochter des Mitbeteiligten würden an diesem Grundstück keinen Bedarf sehen. Noch weniger Interesse bestehe am Grundstück 942/1, welches im Gegensatz zu 940/1 durch Unebenheiten erschwert bewirtschaftbar sei. Sowohl die Pflege des „wild“ entstandenen Waldwuchses im unteren Teil, als auch Ausmäharbeiten im restlichen Bereich seien vom Mitbeteiligten regelmäßig durchgeführt worden. Aber auch die Grundnachbarn, die Bf, hätten sich im Grenzbereich an diesen Arbeiten beteiligt. Da der Mitbeteiligte diese Tätigkeiten nicht mehr bewältigen könne und auch nicht mehr wolle, aber auch seine Kinder daran kein Interesse hätten, habe er diese Fläche den Bf als verlässliche Nachbarn angeboten. Durch deren Zusage, welche bereits durch einen kostenpflichtigen Kaufvertrag besiegelt worden sei, habe sich die beste Lösung für dieses Grundstück ergeben. Die Grundeigentümer der angrenzenden Landwirtschaftsflächen würden diese selbst nicht mehr bewirtschaften, wodurch im Grenzbereich ebenfalls Wildwuchs entstehe. Eine Übertragung des Grundstückes 942/1 in deren Besitz käme absolut nicht in Frage.

 

I.6. Mit dem angefochtenen Bescheid versagte die belangte Behörde den Bf die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechts am gegenständlichen Grundstück. Zur Begründung führt die belangte Behörde unter anderem aus, dass die Mitglieder der Grundverkehrskommission am 9. April 2015 bei der GV-Sitzung beschlossen hätten, dem Antrag der Bf nicht stattzugeben. Aufgrund dieser Entscheidung sei von dem Bf am 13. April 2015 eine schriftliche Stellungnahme abgegeben worden, in welcher im Wesentlichen angeführt werde, wie in Zukunft das antragsgegenständliche Grundstück Nr. 942/1 der EZ 880 bewirtschaftet und genutzt werde. Hinsichtlich der in § 1 Oö. GVG normierten Grundsätze ziele das Gesetz nicht bloß darauf ab hintanzuhalten, dass sich durch ein Rechtsgeschäft die gegenwärtige Situation aus der Sicht von Grundverkehrsinteressen nachteilig verändert, sondern auch darauf, zu verhindern, dass die Chance für eine künftige Verbesserung dieser Situation durch ein bestimmtes Rechtsgeschäft verloren geht oder geschmälert wird. Es sei aufgrund der räumlichen Lage nicht auszuschließen, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert werden. Durch die Übertragung des Grundstücks Nr. 942/1 der EZ 880, KG X werde den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen. Es werde ein kleines Grünlandgrundstück herausgelöst. Der Rechtserwerb widerspreche den dem Oö. GVG zugrunde liegenden Grundsätzen, insbesondere jenem der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes.

 

I.7. Gegen diesen Bescheid erhoben die Bf durch ihre Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 16. Juni 2015 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid als nichtig aufzuheben, in eventu den Bescheid dahingehend abzuändern, dass die Übertragung des Eigentumsrechts am gegenständlichen Grundstück genehmigt wird, in eventu die Angelegenheit an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Zur Begründung führen die Bf aus, dass die belangte Behörde den Antrag auf Übertragung des Eigentumsrechtes am Grundstück Nr. 942/1 der EZ 880, KG X, auf Grund des Kauf- und Dienstbarkeitsvertrages vom 24. November 2014 bereits in der Sitzung vom 5. Februar 2015 inhaltlich erledigt und mit Schreiben vom 3. März 2015 mitgeteilt habe, dass der gegenständliche Antrag nicht genehmigt worden sei, da das Rechtsgeschäft den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG widerspreche. Das Schreiben vom 3. März 2015 sei rechtlich als Bescheid zu qualifizieren, da maßgebend für die Beurteilung einer Erledigung als Bescheid nicht dessen äußere Form, sondern sein Inhalt sei und eine behördliche Verfügung nach ständiger Judikatur dadurch, dass sie mit Verfahrensmängeln behaftet ist, den Charakter eines Bescheides nicht verliere. Folglich seien die Bf auch gezwungen gewesen, bereits gegen den Bescheid vom 3. März 2015 von ihrem Beschwerderecht Gebrauch zu machen, sodass die belangte Behörde eine Beschwerdevorentscheidung zu treffen oder den Akt dem Verwaltungsgericht vorzulegen gehabt hätte. Der erneute Bescheid vom 3. Juni 2015 in derselben Verwaltungssache sei daher nichtig. Gem. § 60 AVG sei die Behörde verpflichtet, in der Begründung eines Bescheides die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens, die bei der Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen und die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen. Gegen diese Verpflichtung habe die belangte Behörde jedoch verstoßen, indem es dem angefochtenen Bescheid an einer ausreichenden Begründung fehle. Der bloße Verweis auf den Gesetzestext vermöge dieses Erfordernis ebenso wenig zu erfüllen wie die unrichtige Schlussfolgerung, wonach nicht auszuschließen sei, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation (Anmerkung: welcher?) im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert würden. Diese Ausführungen ließen in keinster Weise erkennen, welche Erwägungen der Behörde letztlich dazu geführt haben, dass dem Antrag vom 25. November 2014 auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kauf- und Dienstbarkeitsvertrages vom 24. November 2014 nicht stattgegeben wurde. Die belangte Behörde habe keinen Sachverhalt festgestellt, sondern lediglich die Bestimmung des § 4 Abs. 2 Oö. GVG zitiert und ohne Berücksichtigung des individuellen Parteienvorbringens ausgeführt, dass ein kleines Grünlandgrundstück herausgelöst (Anmerkung: wovon?) werde. Rechtsfolgen könnten jedoch nur aus einem individuellen Sachverhalt abgeleitet werden. Die Annahme, wonach der Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 24. November 2014 den öffentlichen Interessen widerspreche, entbehre daher jeder Sachverhaltsgrundlage. Im Rahmen der Beweiswürdigung wäre von der Behörde nachvollziehbar darzustellen gewesen, auf Grund welcher Erwägungen und welcher Beweisergebnisse der gegenständliche Antrag nicht genehmigt wurde. Das nahezu vollständige Fehlen diesbezüglicher Ausführungen bewirke im Ergebnis einen der Nichtigkeit des Verfahrens nahezu gleich zu haltenden Begründungsmangel. Insbesondere habe es die belangte Behörde unterlassen, auf die detaillierten Begründungen sowohl von Verkäufer- als auch Käuferseite für den beabsichtigten Rechtserwerb anlässlich der Grundverkehrssitzung vom 9. April 2015 einzugehen. Obwohl der Mitbeteiligte begründet dargelegt habe, selbst keinen Bedarf für das Antragsgrundstück zu haben, zumal dieses über keine Hofstelle verfüge, er das angrenzende Wohnhaus bereits 2014 an seinen Sohn übergeben und seinen eigenen Wohnsitz nach L verlegt habe, sowie auch kein Landwirt in der näheren Umgebung einen dringenden Bedarf für die beiden noch in seinem Eigentum stehenden Grundstücke habe, gehe die belangte Behörde unter völliger Außerachtlassung dieser Ausführungen davon aus, dass durch das vorliegende Rechtsgeschäft die gegenwärtige Situation aus der Sicht von Grundverkehrsinteressen nachteilig verändert würde. In diesem Zusammenhang wäre richtigerweise jedoch auch auf die Ausführungen der Bf einzugehen gewesen, wonach das Antragsgrundstück Nr. 942/1 in voller Breite direkt an deren Grundstück Nr. 942/7 mit dem darauf befindlichen Wohnhaus X, angrenze und die Bf beabsichtigten, neben der erforderlichen Grünraumpflege das Grundstück künftig für die Erweiterung ihres bestehenden Obstgartens zu verwenden und die Imkerei, welche Herr Ing. R derzeit auf einem Pachtgrundstück betreibe, künftig auf eigenem Grund und Boden weiterzuführen. Auf Grundlage dieser Beweisergebnisse wären von der belangten Behörde korrespondierende Sachverhaltsfeststellungen abzuleiten gewesen. Deren Relevanz ergebe sich daraus, dass diesfalls auch die rechtliche Beurteilung zu Gunsten der Bf vorzunehmen gewesen wäre. Zum einen stehe der beantragte Rechtserwerb nicht im Widerspruch zu den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes, da der derzeitige Eigentümer kein Landwirt sei und sich sein aktueller Wohnsitz in ca. 35 km Entfernung vom Antragsgrundstück befinde. Zum anderen hätten die Bf sehr wohl im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG glaubhaft gemacht, dass sie das zu erwerbende Grundstück selbst ordnungsgemäß bewirtschaften werden. Unberücksichtigt bleibe zudem, dass im vorliegenden Fall kein kleines Grünlandgrundstück aus einem landwirtschaftlichen Betrieb herausgelöst wird. Nach der Judikatur (LGVK 07.06.2005, Agrar-900.436/16-2005) könne mit 7.000 m² Grundfläche bei üblicher landwirtschaftlicher Nutzung kein gesunder kleinlandwirtschaftlicher Betrieb geschaffen werden. Im Umkehrschluss bedeute dies für den vorliegenden Fall, dass auf Grund des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes des Mitbeteiligten im Ausmaß von nur 6.444 m² vor dem antragsgegenständlichen Rechtsgeschäft durch dessen Genehmigung kein landwirtschaftlicher Betrieb zerschlagen werde, da dieser schon vorher keine ausreichende Betriebsgröße aufgewiesen hätte (ungeachtet des Umstandes, dass der Mitbeteiligte nicht Landwirt sei). Zusammenfassend wäre bei richtiger Beweiswürdigung daher festzustellen gewesen, dass sämtliche gesetzlichen Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt sind, sodass die Behörde antragsgemäß zu entscheiden und das Rechtsgeschäft vom 24. November 2014 zu genehmigen gehabt hätte. Nach ständiger Judikatur entspreche es nicht den Zielsetzungen des Grundverkehrsrechts, eine gesetzlich bevorrechtete Klasse der Landwirte zu schaffen, welchen nur deswegen, weil sie bereits Landwirte sind, gegenüber anderen das vorzugsweise oder gar ausschließliche Recht eingeräumt wird, landwirtschaftlichen Grundbesitz zu erwerben. Eine solche Zielsetzung würde gravierend gegen Art. 6 StGG verstoßen, wonach jeder Staatsbürger an jedem Ort des Staatsgebietes Liegenschaften jeder Art erwerben und über dieselben frei verfügen können solle. In gleicher Weise gelte dies auch für die Einschränkung des Mitbeteiligten, sein Grundstück nicht an die Bf verkaufen zu dürfen, obwohl er dieses infolge Wohnsitzwechsels veräußern möchte und mit Ausnahme der Bf über keine anderweitigen Kaufinteressenten (insbesondere keinen Landwirt) verfüge.

 

II.1. Mit Schreiben vom 19. Juni 2015, eingelangt am 24. Juni 2015, legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich die verfahrensgegenständliche Beschwerde vor. Am 8. Oktober 2015 wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (ergänzend zu Punkt I.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

Der in L wohnhafte Mitbeteiligte ist Eigentümer der Liegenschaft EZ 880, KG X, bestehend aus den Grundstücken Nr. 940/1, 940/8, 942/1 und 942/6 mit einer Gesamtfläche von ca. 7.757 m². Bei den Grundstücken Nr. 940/1 im Ausmaß von ca. 4.558 m² sowie 942/1 im Ausmaß von ca. 2.086 m² handelt es sich um landwirtschaftliche Flächen, beim Grundstück Nr. 940/8 handelt es sich um eine Bauparzelle, beim Grundstück Nr. 942/6 um eine Straße. Im südlichen Bereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Nr. 942/1 befinden sich verteilt auf einer Fläche von etwas weniger als 1.000 m² einige Fichten, Buchen, Eichen sowie Obstbäume.

 

Die Bf sind Bewohner des auf dem – nördlich unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Grundstück angrenzenden – Grundstück Nr. 942/7 im Ausmaß von ca. 1.429 m² befindlichen Wohnhaus. Mit Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 24. November 2014 verkaufte der Mitbeteiligte den Bf das Grundstück Nr. 942/1 der Liegenschaft EZ 880, KG X, zu einem Kaufpreis von € 31.290,--.

 

Im Osten grenzt an das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. 942/1 das Grundstück Nr. 940/1 an. Die nördlich der Grundstücke Nr. 942/1 und 940/1 bzw. östlich des Grundstücks Nr. 940/1 gelegenen Grundstücke sind als Bauland-Wohngebiet gewidmet. Nach Auskunft der Marktgemeinde S steht diese einer allfälligen Umwidmung des dem Mitbeteiligten gehörenden Grundstücks Nr. 940/1 positiv gegenüber, zumal es sich dabei um eine Arrondierung eines bereits bestehenden Siedlungsgebiets handeln würde (Schreiben des Bürgermeisters von S vom 12.10.2015).

 

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. 942/1 ist im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde S, mit Ausnahme einer ganz geringfügigen, im nördlichen Grenzbereich liegenden Fläche, welche eine Baulandwidmung aufweist, als Grünland gewidmet.

 

Westlich des Grundstücks Nr. 942/1 befindet sich das landwirtschaftliche Grundstück Nr. 942/2 an, welches zum landwirtschaftlichen Betrieb von E P gehört. Aufgrund seiner geringen tatsächlichen Nutzfläche sowie der örtlichen Gegebenheiten ist das Grundstück Nr. 942/1 jedoch für eine Erweiterung der landwirtschaftlichen Flächen der E P nicht geeignet und ist diese an einem Erwerb dieses Grundes daher auch nicht interessiert (Schreiben von E P vom 15.9.2015).

 

Die Grundstücke Nr. 940/1 und 942/1 werden von S M („Bauer zu Brunn“), einem etwa 100-200 m vom Grundstück Nr. 942/1 entfernt ansässigen Landwirt, gemäht, was nach dem übereinstimmenden Willen der Bf und des S M auch so bleiben soll. Darüber hinaus verrichten auch die Bf auf dem Grundstück Nr. 942/1 Mäharbeiten, da im Bereich der Grenzen von S M nicht sauber ausgemäht wird. Den „Waldanflug“ im Bereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks hat bis zu seiner Übersiedlung nach L der Mitbeteiligte gepflegt. Das Grundstück Nr. 942/2 von E P wird nicht von S M gemäht. S M ist an einem Kauf des verfahrensgegenständlichen Grundstücks nicht interessiert (Schreiben von S M vom 10.10.2015). Die Bf führten in Hinblick auf den beabsichtigten Erwerb des gegenständlichen Grundstücks auch Gespräche mit den umliegenden Landwirten, von denen jedoch keiner ein Interesse am Erwerb des Grundstücks Nr. 942/1 äußerte.

 

Der Erst-Bf beabsichtigt, die seinen Eltern gehörende Imkerei zu übernehmen und ab dem nächsten Jahr auf seiner Bauparzelle eine Bienenzucht für den Eigenbedarf zu betreiben. Das verfahrensgegenständliche Grundstück wäre für den Betrieb der Bienenzucht insofern von Vorteil, als es als „Einflugschneise“ für die Bienen dienen könnte.

 

Die Bf erklärten sich in der Verhandlung vom 8. Oktober 2015 mit einer Auflage dahin, sich zu bemühen, den Wiesenanteil des gegenständlichen Grundstücks einer Nutzung durch einen Landwirt zuzuführen, einverstanden.

 

Der dem angefochtenen Bescheid zugrundeliegende Beschluss wurde von den Mitgliedern der belangten Behörde in der Sitzung vom 9. April 2015 gefasst. Am 15. April 2015 langten bei der belangten Behörde eine Stellungnahme des Erst-Bf sowie eine Stellungnahme des Mitbeteiligten ein. In der Begründung des angefochtenen Bescheides wird diesbezüglich auf Seite 2 ausgeführt: „Die Mitglieder der Grundverkehrskommission beschlossen am 9. April 2015 bei der GV-Sitzung den Antrag von Herrn R R und Frau M R nicht stattzugeben. Aufgrund dieser Entscheidung wurde von Familie R am 13. April 2015 eine schriftliche Stellungnahme abgegeben, in welcher im Wesentlichen angeführt wird, wie in Zukunft das antragsgegenständliche Grundstück Nr. 942/1 der EZ 880 bewirtschaftet und genutzt wird.“ Davon abgesehen erfolgt im angefochtenen Bescheid keine Auseinandersetzung mit den Inhalten dieser beiden nach der Beschlussfassung bei der belangten Behörde eingelangten Schriftstücke. Darüber hinaus wird im angefochtenen Bescheid ausgeführt: „Der Sachverhalt war im Wesentlichen unstrittig und gründet sich auf den Angaben der Antragsteller (Antrag samt Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 24. November 2014, der ergänzenden Fragestellungen und Stellungnahmen) und des gegenständlichen Verfahrensakts.“ Im Anschluss an diesen Satz findet sich (trotz der Überschrift „[...] Sachverhaltsfeststellung:“) keine gesonderte Darstellung des Sachverhalts, sondern erfolgen sogleich Rechtsausführungen. Im vorgelegten Verwaltungsakt findet sich ebenso wie im Bescheid selbst kein Hinweis auf ein Sitzungsprotokoll und auch kein sonstiger Hinweis darauf, dass am 3. Juni 2015 ein Beschluss der belangten Behörde gefasst worden wäre.

 

In Punkt VI. des dem Verfahren zugrundeliegenden Kauf- und Dienstbarkeitsvertrags vom 24. November 2014 ist unter anderem ausgeführt: „Alle mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages verbundenen Kosten, Steuern und Gebühren aller Art (mit Ausnahme der ImmoEst und den im Zusammenhang mit deren Berechnung und Entrichtung anfallenden Kosten), insbesondere die zur Vorschreibung gelangende Grunderwerbsteuer, haben die Käufer zur ungeteilten Hand alleine zu tragen.“

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus den im Akt befindlichen Unterlagen (insbesondere auch aus den bei den Feststellungen jeweils in Klammer angeführten Beweismitteln) sowie den schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben des Erst-Bf und des Mitbeteiligten im Rahmen der mündlichen Verhandlung.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 Oö. GVG hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Liegt einem Bescheid, welcher nach seinem Erscheinungsbild intendiert, einem Kollegialorgan zugerechnet zu werden, kein entsprechender Beschluss dieses Organes zu Grunde, dann ist der Bescheid nach der Rechtsprechung des VwGH so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre (vgl. etwa VwGH 8.10.1982, 82/08/0043; 8.3.1994, 93/08/0273). Es ist daher zunächst zu klären, ob angesichts des Umstandes, dass im angefochtenen Bescheid auch die erst nach der Beschlussfassung am 9. April 2015 bei der belangten Behörde eingegangene  Stellungnahme des Erst-Bf vom 13. April 2015 Erwähnung findet, eine – vom Verwaltungsgericht gemäß § 27 VwGVG von Amts wegen wahrzunehmende – Unzuständigkeit der belangten Behörde vorliegt:

 

Der dem angefochtenen Bescheid zugrundeliegende Beschluss wurde von den Mitgliedern der belangten Behörde in der Sitzung vom 9. April 2015 gefasst. Am 15. April 2015 langten bei der belangten Behörde eine Stellungnahme des Erst-Bf sowie eine Stellungnahme des Mitbeteiligten ein. In der Begründung des angefochtenen Bescheides wird diesbezüglich auf Seite 2 ausgeführt: „Die Mitglieder der Grundverkehrskommission beschlossen am 9. April 2015 bei der GV-Sitzung den Antrag von Herrn R R und Frau M R nicht stattzugeben. Aufgrund dieser Entscheidung wurde von Familie R am 13. April 2015 eine schriftliche Stellungnahme abgegeben, in welcher im Wesentlichen angeführt wird, wie in Zukunft das antragsgegenständliche Grundstück Nr. 942/1 der EZ 880 bewirtschaftet und genutzt wird.“ Davon abgesehen erfolgt im angefochtenen Bescheid keine Auseinandersetzung mit den Inhalten dieser beiden nach der Beschlussfassung bei der belangten Behörde eingelangten Schriftstücke. Darüber hinaus wird im angefochtenen Bescheid ausgeführt: „Der Sachverhalt war im Wesentlichen unstrittig und gründet sich auf den Angaben der Antragsteller (Antrag samt Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 24. November 2014, der ergänzenden Fragestellungen und Stellungnahmen) und des gegenständlichen Verfahrensakts.“ Mit dem Begriff „Sachverhalt“ scheint hier die zuvor wiedergegebene Darstellung des Verfahrensgangs gemeint zu sein, zumal im Anschluss an diesen Satz (trotz der Überschrift „[...] Sachverhaltsfeststellung:“) keine gesonderte Darstellung des Sachverhalts erfolgt, sondern sogleich Rechtsausführungen zu finden sind.

 

Der angefochtene Bescheid datiert nicht auf den 9. April 2015, an dem der abweisende Beschluss gefasst wurde, sondern auf den 3. Juni 2015. Im vorgelegten Verwaltungsakt findet sich jedoch ebenso wie im Bescheid selbst kein Hinweis auf ein Sitzungsprotokoll und auch kein sonstiger Hinweis darauf, dass am 3. Juni 2015 ein Beschluss der belangten Behörde gefasst worden wäre. Offenkundig stützt sich der angefochtene Bescheid daher auf den Beschluss vom 9. April 2015. Von diesem Beschluss ist auch der Spruch des angefochtenen Bescheides, mit dem das Ansuchen der Bf abgewiesen wurde, gedeckt. Die nach Beschlussfassung eingebrachte Stellungnahme des Erst-Bf wurde daher lediglich in der Darstellung des Verfahrensgangs zitiert und hatte keine erkennbaren Auswirkungen auf den Spruch des Bescheides, der sich auf den am 9. April 2015 gefassten Beschluss stützen kann. Anders als etwa im Erkenntnis des VwGH vom 15. Dezember 1975, 1250/75, ist im vorliegenden Fall daher jedenfalls der Spruch des angefochtenen Bescheides zur Gänze von der kollegialen Beschlussfassung der belangten Behörde getragen (vgl. in diesem Sinne auch VwGH 8.10.1982, 82/08/0043; 12.6.1991, 90/13/0028; 16.3.1995, 94/06/0083).

 

Da in der Begründung des angefochtenen Bescheides auch keine inhaltliche Auseinandersetzung mit der Stellungnahme des Erst-Bf vom 13. April 2015 erkennbar ist, unterscheidet sich der gegenständliche Fall auch vom dem Erkenntnis des VwGH vom 29. März 2004, 2003/17/0209, zugrundeliegenden Sachverhalt: In dieser Entscheidung ging es nämlich um den Bescheid eines Kollegialorgans, in dessen Begründung ein erst nach Beschlussfassung erstattetes Vorbringen wiedergegeben wurde und – im Gegensatz zum vorliegenden Fall – im Erwägungsteil der Begründung auch inhaltlich behandelt bzw. gewürdigt wurde. Im angefochtenen Bescheid findet sich dagegen keinerlei Auseinandersetzung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht mit den beiden nach der Beschlussfassung bei der belangten Behörde eingelangten Stellungnahmen.

 

Zusammengefasst ist daher davon auszugehen, dass die Stellungnahme des Erst-Bf vom 13. April 2015 – abgesehen von der bloßen Anführung der Tatsache, dass diese abgegeben wurde und dass in dieser „im Wesentlichen angeführt wird, wie in Zukunft das antragsgegenständliche Grundstück Nr. 942/1 der EZ 880 bewirtschaftet und genutzt wird“ – keine wie auch immer geartete inhaltliche Behandlung im angefochtenen Bescheid erfuhr. Aus diesem Grund geht das erkennende Gericht davon aus, dass sich sowohl der Spruch als auch die Begründung des angefochtenen Bescheides auf den kollegialen Beschluss vom 9. April 2015 stützen können. Der angefochtene Bescheid war daher nicht wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufzuheben.

 

III.3. Entgegen dem Vorbringen der Bf liegt in der verfahrensgegenständlichen Angelegenheit noch keine „entschiedene Sache“, welche der Erlassung des angefochtenen Bescheides entgegenstünde, vor:

 

Wie bereits oben unter Punkt I.3. ausgeführt, handelte es sich beim Schreiben der belangten Behörde vom 3. März 2015 um keinen Bescheid, weshalb die dagegen mit Schriftsatz vom 16. März 2015 erhobenen Beschwerden der Bf vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit Beschluss vom 24. Juli 2015 als unzulässig zurückgewiesen wurden. Das verfahrensgegenständliche Ansuchen der Bf auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung wurde vielmehr erstmals mit dem angefochtenen Bescheid vom 3. Juni 2015 in Bescheidform erledigt.

 

III.4. Das gegenständliche Grundstück ist zur land- bzw. forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet und wird nicht zur Gänze für andere Zwecke als der Land- und Forstwirtschaft verwendet. Der zwischen den Bf und dem Mitbeteiligten über die gegenständliche Grundfläche abgeschlossene Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 24. November 2014 bedarf daher, aufgrund der darin vereinbarten Übertragung von Eigentum an einem land- bzw. forstwirtschaftlichen Grundstück, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (§ 4 Abs. 1 i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Z 1, 2 Abs. 1 Oö. GVG).

 

III.5. Nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und

1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder

2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird.

Darüber hinaus muss der Rechtserwerber glaubhaft machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Grundverkehrsrecht nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden soll, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f m.w.N.). Mit der Gründung eines land- bzw. forstwirtschaftlichen Besitzes im Ausmaß von 2.086 m² wird – insbesondere bei Fehlen eines  entsprechenden Wirtschaftsprogramms für ein allfälliges Nischenprodukt oder eine sonstige nachvollziehbare vernünftige Schaffung einer solch kleinen Einheit – kein wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz geschaffen. Aus einer Fläche in dieser Größe kann üblicherweise kein nachhaltiges land- und forstwirtschaftliches Einkommen erzielt werden. Den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft daher ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt aus diesen Gründen nicht in Betracht.

 

III.6. Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, dürfen gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen des Oö. GVG nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. Bei der nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch private Interessen zu beachten (vgl. VfSlg. 16.937/2003).

 

Für eine Genehmigung des gegenständlichen Rechtsgeschäfts sprechen nachstehende Überlegungen:

 

Aufgrund seiner geringen tatsächlichen Nutzfläche sowie der örtlichen Gegebenheiten ist das Grundstück Nr. 942/1 für eine Erweiterung der landwirtschaftlichen Flächen der E P, welcher das westlich an Nr. 942/1 angrenzende landwirtschaftliche Grundstück Nr. 942/2 gehört, nicht geeignet und ist diese daher an einem Erwerb dieses Grundes ebenso wenig interessiert wie der Landwirt S M. Es äußerte auch sonst kein Landwirt aus der Umgebung Interesse am Erwerb des Grundstücks Nr. 942/1.

 

Außer den beiden Grundstücken Nr. 940/1 im Ausmaß von ca. 4.558 m² sowie 942/1 im Ausmaß von ca. 2.086 m² gehören dem nicht vor Ort, sondern in L ansässigen Mitbeteiligten keine weiteren landwirtschaftlichen Flächen. Dabei ist noch zu bedenken, dass nach Auskunft der Marktgemeinde S diese einer allfälligen Umwidmung des dem Mitbeteiligten gehörenden Grundstücks Nr. 940/1 positiv gegenübersteht, zumal es sich dabei um eine Arrondierung eines bereits bestehenden Siedlungsgebiets handeln würde. Bei den nördlich der Grundstücke Nr. 942/1 und 940/1 bzw. östlich des Grundstücks Nr. 940/1 gelegenen Grundstücken handelt es sich nämlich bereits um Bauland-Wohngebiet. Eine Versagung der Genehmigung würde daher dazu führen, dass der Mitbeteiligte das gegenständliche Grundstück wohl gar nicht veräußern könnte, zumal es kein Landwirt aus der Umgebung erwerben will. Da dem in L wohnenden Mitbeteiligten darüber hinaus lediglich ein weiteres landwirtschaftliches Grundstück in der Größe von nur ca. 4.558 m² gehört (welches allenfalls umgewidmet wird), besteht durchaus ein nachvollziehbares (privates) Interesse des Mitbeteiligten am Verkauf des gegenständlichen Grundstücks an die Bf.

Schließlich erklärten sich die Bf auch bereit, sich zu bemühen, den Wiesenanteil des gegenständlichen Grundstücks einer Nutzung durch einen Landwirt zuzuführen. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass das Grundstück Nr. 942/1 auch weiterhin von S M gemäht werden wird bzw. verrichten auch die Bf selbst an den Grenzen des gegenständlichen Grundstücks Nr. 942/1 Mäharbeiten.

 

Unter Berücksichtigung der obigen Umstände gelangt das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich nach sorgfältiger Interessenabwägung, insbesondere auch angesichts der Tatsachen, dass kein Landwirt aus der Umgebung Interesse am Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstücks hat und es sich beim landwirtschaftlichen Besitz des Mitbeteiligten an der Liegenschaft EZ 880 nur um eine Gesamtfläche von ca. 7.757 m² handelt, wobei der überwiegende Teil der nicht verkauften Fläche möglicherwiese künftig in Bauland umgewidmet werden könnte, zur Ansicht, dass die Genehmigungsvoraussetzungen des § 4 Abs. 5 Oö. GVG gegeben sind. Die vorgenannten Interessen (der Bf sowie des Mitbeteiligten) an der Genehmigung des gegenständlichen Grunderwerbs liegen in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse und es wird auch nicht den sonstigen Zielen des Oö. GVG widersprochen.

 

IV. Zur Kostenentscheidung:

 

Gemäß § 32 Oö. GVG i.V.m. § 1 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist für die Genehmigung von Rechtserwerben nach § 4 Oö. GVG eine Verwaltungsabgabe zu entrichten. Nachdem zwischen den Bf und dem Mitbeteiligten ein Kaufpreis in Höhe von € 31.290,-- vereinbart wurde, war gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ein Betrag von € 156,00 (= 5 ‰ der Gegenleistung) vorzuschreiben. Nach § 2 Abs. 1 Z 1 lit. a Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung ist die Verwaltungsabgabe von den Bf als Gesamtschuldner (§ 2 Abs. 2 leg. cit.) zu entrichten, da nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Kauf- und Dienstbarkeitsvertrags vom 24. November 2014 die Käufer alle mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages verbundenen Kosten, Steuern und Gebühren aller Art alleine zu tragen haben. Diese Vertragsbestimmung ist so auszulegen, dass nach dem Willen der Parteien auch die – nicht ausdrücklich genannte – Verwaltungsabgabe nach § 32 Oö. GVG darunter fällt. Die Haftung des Mitbeteiligten als Gesamtschuldner gründet sich auf § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung.

 

 

 

 

V. Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Wie oben in Punkt III.2. dargelegt, ist grundsätzlich von einer Unzuständigkeit der belangten Behörde auszugehen, wenn der angefochtene Bescheid nicht durch eine entsprechende kollegiale Beschlussfassung gedeckt ist. Im gegenständlichen Fall wurde jedoch ein nach der Beschlussfassung erstattetes Vorbringen im Bescheid bloß im Rahmen der Darstellung des Verfahrensganges angeführt, ohne dass aus dem restlichen Bescheidinhalt oder aus dem Spruch eine inhaltliche Auseinandersetzung mit diesem Vorbringen erkennbar wäre. Soweit ersichtlich konnte keine Rechtsprechung des VwGH vorgefunden werden, der ein diesem Fall vergleichbarer Sachverhalt zugrunde lag, weshalb gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG die ordentliche Revision für zulässig zu erklären war.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer ordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Johannes Fischer

Hinweis:

Dieses Dokument wurde amtssigniert. Informationen zur Prüfung der elektronischen Signatur und des Ausdrucks finden Sie unter: „https://www.lvwg-ooe.gv.at/Das Gericht/Amtssignatur des OÖ. LVWG“.