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Rechtsprechung

LVwG-150384/8/MK – 150385/2

Linz, 03.04.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Mag. Markus Kitzberger über die Beschwerde von Herrn Dipl.-Ing. W P und Frau E P, beide K L, beide vertreten durch Dr. E A, Rechtsanwältin,  L, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz, Kirchenplatz 1, 4076 St. Marienkirchen an der Polsenz, vom 27.06.2014, GZ. Bau-3116-06/Kr,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs.1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

 

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs.4 B-VG unzulässig.

 

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz vom 15.09.1997, GZ. Bau-2311-1997, wurde Herr Dipl.-Ing. W und Frau E P (in der Folge: Bf) die Baubewilligung für einen „Umbau des bestehenden Bauernhauses in K 1“ erteilt.

 

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz vom 08.10.2003, GZ. Bau-2311-02/Ra, wurde die Baufertigstellungsfrist um 5 Jahre verlängert.

 

Das Bauvorhaben wurde innerhalb der eingeräumten Frist nicht fertiggestellt.

 

I.2. Mit Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz, welche mit 07.12.2001 in Rechtskraft erwuchs (aufsichtsbehördlicher Genehmigungsbescheid vom 22.11.2001, GZ. BauR-P-321056/5-2001-Els), wurde das von gegenständlichen Bauvorhaben betroffenen Areal von „Bauland – Dorfgebiet“ in „Grünland – LN“ umgewidmet. Diese Verordnung wurde ordnungsgemäß kundgemacht und aufsichtsbehördlich geprüft (Prüfvermerk vom 14.12.2001).

 

I.3. Am 31.05.2012 wurde von der Baubehörde unter Beziehung eines Amtssachverständigen für Bautechnik ein Ortsaugenschein durchgeführt und dabei der aktuelle Zustand der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen mittels Lichtbildern dokumentiert. Da keine konkreten Planunterlagen vorgelegen hätten, habe bezüglich der Möglichkeiten einer weiteren Verwertung der Liegenschaft lediglich festgestellt werden können, dass nach derzeitiger Rechtslage eine neuerliche Baubewilligung eigentlich nicht erteilt werden könne, sondern lediglich eine Sanierung des Bestandes denkbar wäre.

 

I.4. Mit Schreiben des Bürgermeisters der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz vom 22.07.2013, zugestellt am 25.07.2013, wurde den Bf mitgeteilt, dass die Benutzung des Gebäudes K festgestellt worden sei, obwohl die dafür erforderliche Baufertigstellungsanzeige nicht vorliege. Den Bf werde daher zur Vorlage der Fertigstellungsanzeige eine Frist bis 30.09.2013 eigeräumt.

 

I.5. Am 29.07.2013 wurde von den Bf um Baubewilligung für den „Weiterbau eines Bauernhauses in K“ angesucht. Diesem Antrag waren eine Baubeschreibung sowie ein Einreichplan vom 20.07.2013 angeschlossen.

 

Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurde der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz von der Bezirkshauptmannschaft Eferding als Naturschutzbehörde eine Stellungnahme des Regionsbeauftragten für Natur- und Landschaftsschutz übermittelt, die neben der Feststellung, dass es sich beim gegenständlichen Vorhaben um einen wesentlichen Eingriff in das Landschaftsbild handle (die geplante Ausführung stehe nicht im Einklang mit dem regionaltypischen Erscheinungsbild der jetzigen landwirtschaftlichen Struktur, bzw. sei auf Grund der großflächigen Glaselemente mit untypischen Reflexionen zu rechnen), auch den Hinweis an die Baubehörde enthält, dass – unter Hinweis auf die Bestimmungen des § 30 Abs.5 und 6 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Oö. ROG 1994) – im Zusammenhang mit der „zweckentfremdeten“ Verwendung bestehender land- und forstwirtschaftlicher Gebäude im Grünland die Kriterien der Erhaltungswürdigkeit sowie der Erhaltung des äußeren Erscheinungsbildes nicht erfüllt scheinen würden.

 

Mit Schreiben des Bürgermeisters der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz vom 21.10.2013 wurde den Bf das Ergebnis der Beweisaufnahme mit der Möglichkeit zur Stellungnahme bis 11.11.2013 übermittelt.

Dabei wurde mitgeteilt, dass die Voraussetzung des § 30 Abs.5 Oö. ROG 1994 [Anm.: Zulässigkeit der Errichtung von Bauten und Anlagen im Grünland] nicht anwendbar sei, da es sich bei Objekt der Bf um keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb handle, und auch die Voraussetzungen des § 30 Abs.6 leg.cit. [Anm.: Verwendung bestehender land- und forstwirtschaftliche Gebäude für andere Zwecke] aus folgenden Gründen nicht vorliegen würden:

·                das Gebäude sei zum Teil nur noch in Fragmenten vorhanden und daher die Erhaltungswürdigkeit nicht gegeben;

·                das äußere Erscheinungsbild bliebe (unter Hinweis auf die obigen Ausführungen des Regionsbeauftragten) auf Grund der geplanten großflächigen Verglasungen nicht erhalten;

·                Zubauten seien ausschließlich zur Schaffung zeitgemäßen Wohnraums für den Eigenbedarf des Eigentümers zulässig, was im Hinblick auf den im Hauptgebäude objektiv vorhandenen (allerdings in der der derzeitigen Planung anders zu nutzen beabsichtigten) ausreichenden (Wohn-)Raums nicht anzunehmen sei.

 

I.6. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz vom 07.11.2013, zugestellt am 08.11.2013 (demnach noch innerhalb der Stellungnahmefrist), wurde der Antrag auf Baubewilligung für das Vorhaben „Weiterbau eines Bauernhauses (mit P Archiv) auf Gst.Nr. x, KG F, abgewiesen.

 

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass Bauten und Anlagen im Grünland nur errichtet werden dürften, wenn sie für dessen bestimmungsgemäße Nutzung notwendig seien, worunter die Nutzung im Rahmen eines aktiven land- und forstwirtschaftlichen Betriebes (als eine zur Erzielung von nachhaltigen Einnahmen gerichtete Tätigkeit) zu verstehen sei. Schon im Hinblick auf die Größe und die Bestandsverhältnisse könne das Vorliegen eines erwerbsorientierten Agrarbetriebes ausgeschlossen werden.

Ergänzend zu den bereits oben wiedergegebenen Ausführungen zu den Nutzungsvoraussetzungen des § 30 Abs.6 Oö. ROG 1994 sei festzuhalten, dass das sich gesamte Objekt K in einem sehr schlechten baulichen Zustand befinde. Der Osttrakt bestehe nur noch aus der östlichen und nördlichen Außenwand. Beim ehemaligen Wohnhaus sei das Dach teilweise eingefallen, beim Westtrakt sei ein Teil (südlicher Bereich) abgetragen worden. Die geforderte Erhaltungswürdigkeit sei demnach nicht gegeben. Zudem sollten nach der Einreichplanung die Wirtschaftsgebäude größtenteils neu und mit großflächigen Verglasungen errichtet werden, was ein wesentlich geändertes Erscheinungsbild verursache. Das gesetzliche Kriterium für die Zulässigkeit von Zubauten werde ebenfalls nicht erfüllt.

 

I.7. Am 07.11.2013 wurden die Bf vom Bürgermeister der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz schriftlich aufgefordert, die zwischenzeitlich festgestellten (konsenslosen) Bauarbeiten einzustellen.

 

I.8. Mit Eingabe vom 07.11.2013, eingelangt am 08.11.2013 (demnach innerhalb offener Frist) erhoben die Bf Einwendungen gegen die im Rahmen des Parteiengehörs zum Ausdruck gebrachte beabsichtigte Abweisung ihres Antrages und führten begründend im Wesentlichen aus wie folgt:

 

Die Erhaltungswürdigkeit sei – sofern diese nicht ohnehin im Denkmalschutz begründet sei – ausschließlich Angelegenheit und im alleinigen Ermessen des Eigentümers bzw. Bauherrn, und zwar auch bei bekannten und als realisierbar eingeschätzten finanziellen Mehraufwendungen. Dies erhelle auch aus dem aktuell bekannten „Umkehrfall“ der Linzer Eisenbahnbrücke, die auf Grund erhöhter bzw. nicht vertretbarer Kosten aus dem Denkmalschutz „entlassen“ worden sei. Der Begriff der Erhaltungswürdigkeit dürfe sich darüber hinaus auch nicht ausschließlich auf die materielle Bausubstanz bzw. augenscheinliche optische Kriterien beschränken und einen mehr oder weniger eklatanten Verfallszustand zum Vorwand für die Unterbindung jeglicher baulicher Aktivitäten machen. Der Begriff müsse auch auf andere, ideelle Qualitäten ausgedehnt werden, die in eine Gesamtbeurteilung einzufließen hätten. Dass der gegenständliche Bauernhof aus dem Jahr 1750 seit jeher Teil eines funktionalen bäuerlichen Dorfgefüges (gemeinsam mit dem „D“ und dem „S“) gewesen sei, dürfe ebenfalls nicht ausgeklammert werden. Ein völliges Verschwinden dieses Objektes könne auch aus raumordnungsrechtlicher Sicht keine akzeptable Alternative darstellen.

 

Die Aufschließung des Areals bzw. die Ver- und Entsorgung des Objektes sei gegeben. Der infrastrukturelle Aufwand der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz dürfte sich demnach in einem adäquaten Rahmen bewegen bzw. von den jeweiligen Vorschreibungsbeträgen abgedeckt sein.

Zum Erscheinungsbild sei auszuführen, dass das ursprüngliche Gebäudevolumen durch die geplanten Maßnahmen eher verringert werden würden (der südliche Bereich des bisher durchlaufenden dreiseitigen Wirtschaftstraktes bliebe offen). Die Firsthöhen blieben unverändert, die geplanten Satteldächer würden einem geforderten regionaltypischen Erscheinungsbild entsprechen. Kleine Ergänzungen in den ausgebauten Dachbereichen wären dabei nicht als Zubauten, die das Erscheinungsbild „trüben“ würden, zu qualifizieren. Die behauptete Eingriffswirkung könne vor dem Hintergrund der Gestaltung neuer Großbauten (Betriebsbauten, Einkaufszentren, etc., aber auch bei Autobahn-, Schnellstraßen- und Umfahrungsprojekten) generell nicht nachvollzogen werden.

 

In Zusammenhang mit dem Maß der baulichen Nutzung stünden nach den gesetzlichen Bestimmungen Wohnzwecke für maximal 4 Wohnungen bzw. weiteren Nutzungen für Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie für [bestimmte] Klein- und Mittelbetriebe zur Disposition. Die neu hinzutretenden Bauelemente (Lang-Gaupen, Energie- und Wintergärten) wäre – trotz des „fremdartige“ Einsatzes – innerhalb des angestrebten Volumen optisch „verschmelzbar“. Im Rahmen einer (wie immer gearteten) Umsetzung des Vorhabens, wären darüber hinaus Detailanpassungen nicht nur möglich, sondern angebracht.

 

I.9. Mit Schriftsatz vom 22.11.2013 brachten die Bf innerhalb offener Frist das Rechtsmittel der Berufung ein. In der Begründung wurde – ergänzend zu den oben bereits dargestellten Einwendungen – die Gesetzwidrigkeit des geltenden Flächenwidmungsplans vorgebracht. Die Umwidmung des von den Bf im Jahr 1994 als „Bauland“ erworbenen Areals in „Grünland“ komme einer Enteignung gleich und widerspreche nach der stRsp des Verfassungsgerichtshofes dem Gleichheitsgrundsatz. Es würde daher ein Verordnungsprüfungsverfahren beim VfGH angeregt bzw. die Aufhebung des derzeit rechtsverbindlichen Flächenwidmungsplans begehrt werden. Die hätte das Wiederaufleben der vorherigen Flächenwidmung zur Folge, wonach das Vorhaben zu bewilligen sei. Es sei aber an den Gemeinderat zu appellieren, es gar nicht so weit kommen zu lassen.

 

I.10. Am 07.01.2014 wurde von einem Amtssachverständigen für Bautechnik eine ergänzende Beurteilung zum Zweck der Konkretisierung der fachlichen Aspekte der Erhaltungswürdigkeit der Bausubstanz eingeholt, deren Ergebnis in einem Aktenvermerk wie folgt zusammengefasst wurde:

 

Auf der Grundalge des dokumentierten baulichen Altbestandes sei festzustellen, dass der Südtrakt des Wirtschaftsgebäudes gar nicht mehr bestehe und auch nicht mehr errichtet werden solle. Beim Hausstock existierten die Außenwände. Die Erdgeschoßdecke und die Dachkonstruktion würden grobe statische Mängel aufweisen. Die Einreichplanung ziele diesbezüglich auf eine gänzliche Neuerrichtung ab. Der Westtrakt existiere nach der konsenslosen Abtragung seines südlichen Bereiches (Holzkonstruktion) nur noch zu etwa zwei Drittel.  Es sei die gänzliche Abtragung und grundrissvergrößernde Neuerrichtung des Obergeschosses sowie der ehemaligen Holzkonstruktion beabsichtigt. Der Osttrakt sei größtenteils verfallen. Teile der östlichen und nördlichen Außenwand seien noch vorhanden, eine Dachkonstruktion sei nicht mehr erkennbar. Der Wiederaufbau des Osttraktes sei (allerdings ohne Angabe der ursprünglichen Bestandsgrößen und Gebäudehöhen) ebenfalls geplant.

 

Zur Erhaltungswürdigkeit sei festzustellen, dass der Anwendungsbereich des § 30 Abs.6 Oö. ROG 1994 bei „verfallenen“ Gebäude(teil)en nicht mehr gegeben sei. Wenn etwas nicht mehr existiere, könne es schon begrifflich nicht erhaltenswürdig sein. Es gehe in diesem Zusammenhang ganz allgemein nicht um eine denkmalschützerische oder architektonische Erhaltungswürdigkeit, sondern lediglich um die Frage, ob – widrigenfalls ein Abbruchauftrag erteilt werden müsste – allfällige Baugebrechen auch noch durch Instandsetzung behoben werden könnten. Dabei sei ein strenger Maßstab anzulegen. Die Wiedererrichtung bzw. der Ersatz eines Gebäudes, das seine Erhaltungswürdigkeit durch langjährigen Verfall sukzessive verloren habe, sei nicht zulässig.

 

Ein Anschluss an das öffentliche Straßennetz sei vorhanden.

 

Hinsichtlich des Erscheinungsbildes (auch im Zusammenhang mit allfälligen Zu- und Umbauten) sei auf die bereits aktenkundigen Feststellungen im Rahmen der naturschutzrechtlichen Beurteilung durch der Regionsbeauftragten verwiesen.

Grundsätzlich dürften Zu- und Umbauten nur zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf des Eigentümers hergestellt werden. Hinsichtlich der geplanten zwei Wohneinheiten fehle der einschlägige Nachweis.

Unabhängig davon sei die beabsichtigte Errichtung eines Carports mit dem Erfordernis der Notwendigkeit eines Gebäudes für die Grünlandnutzung nicht in Einklang zu bringen.

 

I.11. Mit Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz (in der Folge: belangte Behörde), dem ein entsprechender Gemeinderatsbeschluss zu Grunde liegt, wurde die Berufung abgewiesen. Zu den Berufungsgründen wurde Folgendes ausgeführt:

 

Im Verfahren zur Erlassung (Änderung) eines Flächenwidmungsplans komme Grundeigentümern zwar ein Stellungnahme- aber kein Parteirecht zu. Es bestehe daher auch kein Anspruch auf die Berücksichtigung allfälliger Einwendungen.

 

Im Zusammenhang mit der Anwendungskriterien des § 30 Abs.6 Oö. ROG 1994 wurden im Wesentlichen die Ausführungen des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 07.01.2014 bzw. des Regionsbeauftragten für Natur- und Landschaftsschutz bezüglich der Gebäudegestaltung und des darauf basierendes Erscheinungsbildes wiedergegeben.

 

Betreffend die Zulässigkeit von Zu- und Umbauten sei zu ergänzen, dass nach § 30 Abs.7 erster Satz Oö. ROG 1994 der Einbau von (bis zu vier) Wohnungen – sofern es sich nicht um eine Eigenbedarfswohnung des Eigentümers handle – nur durch solche baulichen Maßnahmen erfolgen dürfe, die (noch) nicht als Zu- oder Umbauten iSd bautechnischen Legaldefinition zu qualifizieren wären. Ein „Einbau“ durch Maßnahmen des „Zu- und Umbaus“ fände in dieser Konstellation keine Deckung in des gesetzlichen Bestimmungen.

 

I.12. Mit Schriftsatz vom 30.07.2014, eingelangt am 01.08.2014, erhoben die Bf Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht. Ergänzend zur Wiederholung des bisherigen Vorbringens wurde ausgeführt, dass durch die Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides innerhalb der noch offenen Frist zur Abgabe einer Stellungnahme zum Beweisergebnis dieser Bescheid mit Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften behaftet sei. Gleiches gelte für die Missachtung des Parteiengehörs im Zusammenhang mit den im Berufungsverfahren offenkundig eingeholten Rechtsauskünften, zu denen sich die Bf nicht äußern hätten können.

 

Es würde daher beantragt, das Verwaltungsgericht möge der Beschwerde Folge geben und den bekämpften Bescheid dahin abändern, dass dem Bauansuchen Folge gegeben werde, in eventu den bekämpften Bescheid aufheben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die belangte Behörde zurückverweisen.

 

I.13. Im Vorlageschreiben der belangten Behörde vom 23.09.2014 wird zusammenfassend klargestellt, dass die Bf die Liegenschaft „K“ (Gst.Nr. x, KG Ft, im Ausmaß von 5.697 m²) im Jahr 1994 gekauft hätten. Dieses Areal habe – im Verbund mit zwei weiteren umliegenden Gehöften („Bauerndorf“) – die Widmung „Dorfgebiet“ aufgewiesen.

 

Auf Antrag der Bf sei mit Bescheid vom 13.05.1997 die Teilung des Grundstücks und die Schaffung eines Bauplatzes im Ausmaß von 2.433 m², auf dem sich auch der gesamte Gebäudebestand des Anwesens K befunden habe, bewilligt worden.

 

Im Jahr 2001 sei eine Umwidmung auf „Grünland – LN“ erfolgt, da ausschließlich eine landwirtschaftliche Nutzung der Fläche gegeben gewesen sei.

Die weitere Chronologie des Verfahrens wurde oben bereits dargestellt.

 

I.14. Auf Grund der auch in der Beschwerde behaupteten Gesetzeswidrigkeit der Flächenwidmungsplanänderung aus dem Jahr 2001 wurden seitens des erkennenden Gerichts die jeweiligen Verfahrensakte der Gemeinde sowie der Oö. Landesregierung als Aufsichtsbehörde beigeschafft und eingesehen um abzuklären, ob ein amtswegiges Verordnungsprüfungsverfahren beim VfGH einzuleiten sei.

 

I.14.1. In einer Stellungnahme zur Aktenvorlage  vom 17.10.2014 wurde seitens der belangten Behörde mitgeteilt, dass im hier gegenständlichen Umwidmungsverfahren die vorgesehenen Verfahrensschritte genau beachtet und von der Aufsichtsbehörde überprüft worden wären. Die sachliche und fachliche Rechtfertigung der Rückwidmung lasse sich aus dem Protokoll über die Gemeinderatssitzung vom 15.02.2001 (TOP 11) ableiten.

 

I.14.2. Die Oö. Landesregierung führte in ihrer Stellungnahme vom 21.10.2014 aus, dass – abgesehen von der grundsätzlichen Möglichkeit bzw. Zulässigkeit der (begründeten) Änderung einer raumordnungsrechtlichen Planungsverordnung – mit Inkrafttreten des Oö. ROG 1994 das „Örtliche Entwicklungskonzept“ (ÖEK) als neues Planungsinstrument eingeführt worden sei. Auf dieser gesetzlichen Grundlage sei jede Gemeinde verpflichtet gewesen, innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten im Zuge der Erlassung eines (neuen) Flächenwidmungsplans mit örtlichem Entwicklungskonzept den (bisherigen) Flächenwidmungsplan dahingehend zu überprüfen, ob die gewidmeten, aber noch nicht der bestimmungsgemäßen Nutzung zugeführten Baulandflächen mit den Grundsätzen dieses Landesgesetzes noch vereinbar seien. Baulandflächen, der Widmung den angeführten Grundsätzen widerspreche, seien durch Änderung des Flächenwidmungsplans der geeigneten Baulandwidmung oder der Grünlandwidmung zuzuführen gewesen.

 

Im Zuge der Umsetzung dieses gesetzlichen Auftrages wären erstmals im Rahmen des (ebenfalls neu zu erstellenden) Ziel- und Maßnahmenkataloges des ÖEK auch Maßnahmen zur Reduktion des Baulandüberhanges in der Gemeinde, konkret auch in der Ortschaft Karling, vorzusehen gewesen. Es wären im Zusammenhang mit der Beurteilung aktuell nicht genutzter Wohn- und Dorfgebietswidmungen Kriterien als Zielvorgabe formuliert worden, bei deren Nichtvorliegen es zu einer Rückwidmung kommen sollte.

 

Ausschlaggebend für die hier zu beurteilende Rückwidmung sei – neben den allgemeinen Ausführungen im ÖEK eine fachliche Beurteilung des Ortsplaners der Gemeinde gewesen, wonach es sich bei der Ortschaft K um einen rein landwirtschaftlich strukturierten Bereich handle und eine technische Infrastruktur in Bezug auf Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung in der zugelassenen Form nicht vorhanden sei.

 

Der Gemeinderat habe in Kenntnis dieser Fakten die Rückwidmung als zwingend erforderlich beurteilt, da eine mögliche Siedlungsentwicklung keinesfalls im Sinne einer örtlichen Raumordnung gelegen sei, zumal der Gemeinderat über dieses Gebiet bereits eine Bausperre verhängt habe. Am Rande sei anzumerken, dass nach der Judikatur des VfGH auch eine gegebenenfalls fehlende Interessensabwägung nicht zu beanstanden sei, weil eine solche zu entfallen habe, wenn sich die Verpflichtung zur Rückwidmung aus dem Gesetz ergebe.

Eine Gesetzwidrigkeit bei der Durchführung des Verfahrens zur Abänderung des Flächenwidmungsplans könne daher nicht erblickt werden.

 

 

II. Das Landesverwaltungsgericht Oö. hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verfahrensakt, Beischaffung und Einsichtnahme in den Verfahrensakt der Marktgemeinde St. Marienkirchen an der Polsenz betreffend die Rückwidmung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks von „Bauland – Dorfgebiet“ in „Grünland“ (GZ. Bau-230/4) sowie den Verordnungsprüfungsakt der Oö. Landesregierung dazu (GZ. BauRS-II-303918).

 

Auf dieser Grundlage konnten weitere Ermittlungsschritte – insbesondere die Durchführung einer mündlichen Verhandlung – ebenso unterbleiben wie die Einleitung eines Verordnungsprüfungsverfahrens, da weder eine weitere Klärung des in diesem Verfahren gegenständlichen Sachverhaltes noch die Aufhebung der Flächenwidmungsplanänderung zu erwarten war.

 

Im Zuge der Entscheidungsfindung waren ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen. Der Sachverhalt steht, was seine entscheidungsrelevanten Aspekte anbelangt, fest.

 

 

III. Für die Beurteilung der hier relevanten Rechtsfragen sind insbesondere nachstehende Bestimmungen zu berücksichtigen:

 

III.1. In der Sache:

 

Gemäß § 30 Abs.1 Oö. ROG 1994 sind alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmete Flächen als Grünland zu widmen.

In Abs.5 dieser Bestimmung wird normiert, dass im Grünland nur Bauten und Anlagen errichtet werden dürfen, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen (Abs.2 bis 4).

Abs.6 legt fest, dass über Abs.5 hinaus im Grünland bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude und Gebäudeteile für, Wohn-, Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie für Klein- und Mittelbetriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören, unter folgenden Voraussetzungen verwendet werden dürfen:

1. die land- und forstwirtschaftlichen Gebäude müssen erhaltungswürdig sein;

2. die Gebäude müssen durch eine der Verwendung entsprechende geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein;

3. bauliche Maßnahmen dürfen nur vorgenommen werden, wenn dadurch das äußere Erscheinungsbild des Gebäude im Wesentlichen erhalten bleibt und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird;

4. bei Gebäuden, die für Wohnzwecke bestimmt sind, aber nicht mehr dem zeitgemäßen Wohnbedürfnis entsprechen (Kleingebäude), dürfen über Z.3 hinaus auch zu- und Umbauten vorgenommen werden, sofern dies ausschließlich zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf des Eigentümers dient und die Wohnbedürfnisse im bestehenden Gebäude gedeckt werden können; diese Zu- und Umbauten dürfen weder die gestalterische Qualität des Bestandes mindern noch das Ort- und Landschaftsbild beeinträchtigen.

Nach Abs.7 dieser Bestimmung ist eine Verwendung nach Abs.6 Z1 bis 3 für Wohnzwecke nur für insgesamt höchstens vier Wohneinheiten erlaubt. […]

 

Gemäß § 39 Abs.3 Oö. ROG 1994 hat[te] jede Gemeinde nach dem Inkrafttreten dieses Landesgesetzes [Anm.: also per 01.01.1994] den Flächenwidmungsplan zu überprüfen und spätestens innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten dieses Landesgesetzes einen Flächenwidmungsplan mit dem örtlichen Entwicklungskonzept zu beschließen. Weiters ist der Flächenwidmungsplan dahingehend zu überprüfen, ob die im Flächenwidmungsplan gewidmeten,  aber noch nicht der bestimmungemäßen Nutzung zugeführten Baulandflächen mit den Grundsätzen dieses Landesgesetzes noch vereinbar sind. Baulandflächen, deren Widmung den angeführten Grundsätzen widerspricht, sind durch Änderung des Flächenwidmungsplans der geeigneten Baulandwidmung oder der Grünlandwidmung zuzuführen.

 

Nach § 18 Abs.3 leg.cit. besteht das örtliche Entwicklungskonzept aus einer zeichnerischen Darstellung (Funktionsplan) und ergänzenden textlichen Festlegungen; es hat jedenfalls grundsätzliche Aussagen zu enthalten über:

1. das Baulandkonzept, das

a) den künftigen Baulandbedarf,

b) die räumliche und funktionelle Gliederung des Baulandes im Hinblick auf die künftige Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung einschließlich der Festlegung von Funktionen und Entwicklungszielen,

c) die technische und soziale Infrastruktur und

d) die Sicherung eines wirksamen Umweltschutzes

festlegt; die abschätzbare Entwicklung möglicher Baulanderweiterungen ist im Funktionsplan darzustellen;

[…]

 

Gemäß § 22 Abs.2 Oö. ROG 1994 sind als Dorfgebiete [Anm.: als eine der Widmungskategorien des Baulands] solche Flächen vorzusehen, die vorrangig für Gebäude land- und forstwirtschaftlicher sowie berufsgärtnerischer Betriebe, im Übrigen aber nur für Bauten und Anlagen bestimmt sind, die auch im Wohngebiet (Abs.1) errichtet werden dürfen, wobei jedoch als Wohngebäude nur Kleinhausbauten und nur insoweit zulässig sind, als die dörfliche Struktur des Gebietes sichergestellt ist. Darüber hinaus dürfen in Dorfgebieten bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude für, Wohn-, Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie für Klein- und Mittelbetriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören, unter den Voraussetzungen § 30 Abs.6 verwendet werden; § 30 Abs.7, 8 und 9 gelten sinngemäß.

 

Gemäß § 38 Abs.2 Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1994) ist, wenn mit der Bauausführung innerhalb der dreijährigen Frist [Anm.: Abs.1] begonnen wird, erlischt die Baubewilligung, wenn das Bauvorhaben nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Bauausführung fertiggestellt wurde.

Nach Abs.4 dieser Bestimmung ist die Frist für die Fertigstellung des Bauvorhabens über Antrag des Bauwerbers angemessen zu verlängern, wenn er glaubhaft macht, dass er an der rechtzeitigen Fertigstellung gehindert war und die Fertigstellung innerhalb der Nachfrist möglich ist.

 

 

III.2. Verfahren vor dem Verwaltungsgericht:

 

Gemäß § 24 Abs.4 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG), BGBl. I. 33/2013, kann das Verwaltungsgericht, sofern durch Bundes- oder Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrages von der Durchführung einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art.6 Abs.1 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

 

Nach § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs.1 Z3) […] zu überprüfen.

 

Gemäß § 28 Abs.1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

 

IV. Der Landesverwaltungsgericht Oö. hat erwogen:

 

IV.1. Vor der Prüfung des Baubewilligungsantrages ist die Frage der Gesetzmäßigkeit der Flächenwidmungsplanänderung aus dem Jahr 2001 zu behandeln.

 

Aus formalrechtlicher Sicht, d.h. im Hinblick auf die Einhaltung der vorgesehenen Verfahrensschritte, ergeben sich aus dem vorgelegten Akt der Gemeinde keine Bedenken. Dieses Ergebnis brachte auch die seinerzeitige aufsichtsbehördliche Prüfung durch die Oö. Landesregierung.

 

In materiellrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass die Gemeinde mit Inkrafttreten des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 nach dem Willen des Gesetzgebers verpflichtet war, einen allfälligen (zum damaligen Zeitpunkt häufig vorliegenden) Baulandüberhang auszumachen bzw. festzustellen und auf der Grundlage vorher definierter Kriterien widmungstechnisch zu korrigieren.

 

An Hand objektiv nachvollziehbarer Aspekte, wie etwa der infrastrukturellen Anbindung, der bisherigen und der zu erwartenden Siedlungsentwicklung, insbesondere aber auch auf Grund der Beurteilung des aktuellen Status, wurde u.a. auch die Dorfgebietswidmung in der Ortschaft Karling als fachlich unzutreffend eingeschätzt. Unter Berücksichtigung eines auf die festgelegten Raumordnungsziele (z.B. Verhinderung der Zersiedlung, Verunstaltung des Landschaftsbildes) abstellenden Sachlichkeitsgebotes und unter der Voraussetzung, dass dieses Ziel auf andere Art und Weise nicht mit der notwendigen Sicherheit erreicht werden kann, hegt der VwGH (auch) keine (verfassungsrechtlichen) Bedenken gegen einen Rückwidmungsakt (vgl. VwGH vom 16.12.2002, 2000/06/0207). Zum Unterschied zur Siedlungsstruktur ist die Erhaltung bzw. Belassung eines bestimmten widmungsabhängigen Grund-Wert-Gefüges kein öffentliches Interesse der örtlichen Raumplanung.

 

Die Beurteilung der Gemeinde ist im Lichte dieser Betrachtung auch als zutreffend zu qualifizieren, da der betreffende Siedlungsbereich in der Vergangenheit rein land- und forstwirtschaftlich geprägt war und neue Ansiedelungen nicht zu erwarten, ja durch eine bereits verhängte Bausperre ausgeschlossen waren. Die bestehenden Objekte aber sollten – gerade im Hinblick auf die im Dorfgebiet mögliche aber unerwünschte Errichtung weiterer Wohngebäude („Auszugshäuser“) – als aktive Agrarbetriebe auf der Grundlage der Bebauungsregeln für das Grünland das Auslangen finden. Die in dieser Hinsicht zu berücksichtigende Ausnahme, nämlich das Objekt K, verfügte über eine aufrechte Bewilligung zur Errichtung eines agrarfremden Gebäudekomplexes. In diese Rechtslage wurde durch die Rückwidmung nicht eingegriffen, sondern – was das Anwesen der Bf betrifft – der „status-quo“ als „Endstadium“ fixiert, da – zum Unterscheid der beiden anderen Objekte – auch weitere Bauten und Anlagen zum Zweck der bestimmungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Grünlandnutzung in der bestehenden Konstellation grundsätzlich kein Thema sein konnten.

 

Da bei einer auf gesetzlicher Basis zu erfolgenden Überarbeitung eines Flächenwidmungsplans auch aus verfassungsrechtlicher Sicht weiterführenden Grundlagenforschungen und Interessensabwägungen unterbleiben können (vgl. VfSlg. 16.201/2001), kann keine Gesetzeswidrigkeit des Widmungsaktes und ebensowenig eine „de-facto-Enteignung“ gesehen werden. Dass die Bf – aus welchen Gründen auch immer – die Baubewilligung über einen Zeitraum von elf Jahren (davon sieben nach Rückwidmung) nicht konsumierten oder zumindest deren rechtlichen Bestand sicherstellten, ist einzig und allein der Sphäre der Bf zuzurechnen und kann die behauptete Rechtswidrigkeit durch ein Verhalten der Gemeinde jedenfalls nicht begründen.

 

Der Anregung auf Einleitung eines Verordnungsprüfungsverfahrens beim VfGH war daher nicht näherzutreten.

 

IV.2. Betreffend das nunmehr zu beurteilende Bewilligungsverfahren ist vorab als unstrittig festzustellen, dass die Baubewilligung aus dem Jahr 1997 infolge der Nichtfertigstellung des Bauvorhabens erloschen ist. Auch wenn das Einreichprojekt als „Weiterbau“ bezeichnet ist, handelt es sich doch um ein neues und gesondert zu beurteilendes bauliches Vorhaben. Ein „Zurückgreifen“ auf ehemalige Bewilligungen ist in Ermangelung einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage in der Oö BauO 1994 nicht möglich.

 

Ebenso zweifelsfrei ist – wie oben bereits ausgeführt – festzuhalten, dass es sich beim Objekt K um keinen landwirtschaftlichen Betrieb handelt. Die Neuerrichtung von Gebäuden auf der Grundlage des § 30 Abs.5 Oö. ROG 1994 ist daher ausgeschlossen. Dies betrifft insbesondere die bereits verfallenen Ost- und Südtrakte des Wirtschafsgebäudes.

 

Nach § 30 Abs.6 Oö. ROG 1994, der explizit eine über den Abs.5 hinausgehende Nutzung von Gebäuden im Grünland erlaubt, sind (kumulativ) spezifische Voraussetzungen zu erfüllen.

 

Dabei ist beim Begriff der geforderten „Erhaltungswürdigkeit“ eines Gebäudes schon aus rein sprachlich-grammatikalischen Aspekten das Vorhandensein einer (zu erhaltenden) Substanz Voraussetzung. Aus den Rechtsauskünften der Oö. Landesregierung als die im Baurecht sachlich in Betracht kommende Oberbehörde bzw. Aufsichtsbehörde ergibt sich zudem eindeutig, dass „erhaltungswürdig“ bedeutet, allfällige Baugebrechen (wonach ein Bau also noch vorhanden sein muss) durch Instandsetzung beheben zu können. Die Fachliteratur (vgl. Frommold/Gareiß, Bauwörterbuch – Begriffsbestimmungen aus dem Bauwesen, 2. Aufl.) unterscheiden ebenfalls zwischen Erhaltung und Herstellung.

 

Darüber hinaus verdeutlicht ein Blick in die Materialien des Oö. ROG 1994, dass es Intention des Gesetzgebers war, durch die Möglichkeiten der „agrarfremden“ Gebäudenutzung im Grünland, dem sich auf Grund des durch den Strukturwandel in der Land- und Forstwirtschaft abzeichnenden Verlust von Bausubstanz infolge Nichtinstandhaltung und dem damit einhergehenden Siedlungswandel maßvoll und determiniert entgegenzuwirken, nicht aber die (Neu-)Bebauung im Grünland an sich zu forcieren. Insbesondere haben (sofern hier über anzunehmende, dann ausschließlich dem Denkmalschutz vorbehaltene) Überlegungen der künstlerischen und kulturellen Bedeutung eines Bauwerks ebensowenig Bedeutung wie dessen emotionaler Wert für den Eigentümer.

 

Die Erhaltungswürdigkeit iSd gesetzlichen Kriteriums liegt demnach nicht vor.

 

Aus verfahrensrechtlicher Sicht sei an dieser Stelle festgehalten, dass es sich bei den oben bzw. bereits im bekämpften Bescheid zitierten „Rechtsauskünften“ nicht um spezifische Anfragen aus Anlass des hier zu beurteilenden Sachverhaltes handelt, sondern um Erlässe, d.h. generelle interne Weisungen der Oberbehörde an die Vollziehungsorgane eines Materiengesetzes. Da es sich bei deren Anwendung (wie etwa auch bei Auszügen aus den Erläuternden Bemerkungen oder Judikaturzitaten) um keine Ermittlungsschritte zur Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes handelt, sind sie auch nicht Gegenstand des Parteiengehörs, sondern Basis bzw. Gegenstand der Begründung einer Entscheidung, welcher seitens der Parteien mit Sach- und (materiellen) Rechtsargumenten entgegenzutreten ist. Das Argument der Rechtswidrigkeit des Bescheides wegen der Verletzung von Verfahrensvorschriften geht hingegen ins Leere.

 

Da die Erhaltungswürdigkeit der hier zu beurteilenden baulichen (Rest-)Substanz in der projektierten Form nicht gegeben ist, erübrigt sich ein detailliertes Eingehen auf die weiteren Voraussetzungen des § 30 Abs.6 Oö. ROG 1994, insbesondere im Zusammenhang mit dem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes oder der Zulässigkeit allfälliger Zu- und Umbauten.

 

Inwieweit die von der Gemeinde konstatierte Sanierung und Nutzung des in Form des Hauptgebäudes und (Teilen) des westlichen Nebentrakts existierenden (und erhaltungswürdigen) Gebäudebestandes erfolgen kann, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

 

 

V. Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass die raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen für den „Weiterbau eines Bauernhauses in K“ im Umfang des eingereichten Vorhabens nicht vorliegen. Die Beschwerde war daher als unbegründet abzuweisen.

 

 

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Markus Kitzberger

Beachte:

Die Behandlung der Beschwerde wurde abgelehnt.

VfGH vom 17. September 2015, Zl.: E 1073/2015-9