LVwG-150135/4/DM/FE

Linz, 26.02.2014

I M N A M E N D E R R E P U B L I K

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seine Richterin Mag. Doris Manzenreiter über die Beschwerde des Herrn J. S., wh, vertreten durch die Rechtsanwälte x, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Attnang-Puchheim vom 10.6.2013, GZ: GA6-Bau-402-70/2009 (Beschluss vom 6.6.2013), betreffend Untersagung einer widersprechenden Benützung

zu Recht e r k a n n t :

I. Gemäß § 28 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und der Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Attnang-Puchheim vom 10.6.2013, GZ: GA6-Bau-402-70/2009, bestätigt. Aus Anlass der Beschwerde wird jedoch der Spruch des angefochtenen Bescheides neu gefasst und lautet nunmehr wie folgt:

“1. Gemäß § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 idF LGBl. Nr. 90/2013 wird Ihnen im Objekt x auf den Grundstücken Nr. x, xx und xxx, KG Attnang-Puchheim, die Verwendung des mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Attnang-Puchheim vom 4.3.2010, GZ: GA6-Bau-402-70/2009, bewilligten Geschäftsraumes 1 (dargestellt im mit o.a. Bescheid bewilligten Einreichplan Nr. 11-08/01 vom 2.11.2009) für eine dem Oö. Raumordnungsgesetz 1994 widersprechende Wohnnutzung binnen einer Frist von vier Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses untersagt.

2. Die Möglichkeit nachträglich um Verwendungszweckänderung anzusuchen, kann aufgrund der bestehenden Betriebsbaugebietswidmung nicht gewährt werden.“

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Schreiben vom 8.11.2011 beantragte Herr J. S. (im Folgenden: Beschwerdeführer, kurz: Bf) eine Verwendungszweckänderung der im Erdgeschoß bewilligten (Baubewilligung vom 4.3.2010, Zl. GA6-Bau-402-70/2009) Geschäftsräume 1 + 2 und Büros in Wohnräume beim bestehenden Objekt x auf den Grundstücken Nr. x, xx und xxx, KG. Attnang-Puchheim. Diese Grundstücke befinden sich in der Widmung Betriebsbaugebiet.

Der Bf ist Alleineigentümer der Grundstücke Nr. x, xx und xxx, KG. Attnang-Puchheim.

I.2. Am 9.2.2012 fand sodann eine baupolizeiliche Überprüfung des mit Baubewilligungsbescheid vom 4.3.2010 genehmigten Zu- und Umbaues beim gegenständlichen Objekt x statt. Konkret sei dabei zu überprüfen gewesen, ob das Gebäude hinsichtlich der Genehmigung vom 4.3.2010 bewilligungsgemäß ausgeführt worden sei. Mit Bescheid vom 4.3.2010 sei für den gegenständlichen Bereich ein Zu- und Umbau von Geschäftsräumen bewilligt worden. Dem damaligen Antrag an die Bezirkshauptmannschaft Vöcklabruck im Gewerbeverfahren sei zu entnehmen, dass es sich bei dem gegenständlichen Betrieb um einen Gas-Wasser-Sanitär-Installationsbetrieb handle. Vorerst werde festgestellt, dass der gegenständliche Betrieb zurzeit nicht betrieben werde (seit 31.5.2011 ruhend gemeldet). Im Zuge der durchgeführten baupolizeilichen Überprüfung habe sich das Gebäude teilweise als Baustelle gezeigt. Zum Teil seien Wände abgetragen worden und Bodenaufbauten nicht fertiggestellt worden. Die mit dem oben genannten Bescheid bewilligten Veränderungen des Gebäudes seien bei weitem noch nicht realisiert. Angemerkt werde noch, dass sich die gegenständliche Liegenschaft im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Attnang-Puchheim im Betriebsbaugebiet befinde. Im Erdgeschoß seien im Bereich, der im Einreichplan als Geschäftsraum 1 bezeichnet werde, 2 Wohnungen eingebaut. Aus einem Schreiben des Beschwerdeführers an die Stadtgemeinde vom 8.11.2011 gehe hervor, dass der Einbau weiterer Wohnungen geplant sei.

I.3. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 6.7.2012, Zl. GA6-Bau-402-70/2009-Max/St., wurde dem Bf sodann gemäß § 50 Abs. 2 Oö. BauO 1994 aufgetragen, die widmungswidrige Wohnnutzung im Objekt Waldstraße 22 auf den Grundstücken Nr. x, xx und xxx, KG. Attnang-Puchheim, zu unterlassen und die Räume entsprechend der Baubewilligung vom 4.3.2010, GZ: GA6-Bau-402-70/2009, (Geschäftsräume und Büros) zu nutzen. Dabei wurde eine Frist bis 30.9.2012 gewährt, um den genehmigten bzw. vorigen Zustand wieder herzustellen. Es wurde weiters ausgesprochen, dass die Möglichkeit, nachträglich um Verwendungszweckänderung anzusuchen, auf Grund der bestehenden Betriebsbaugebietswidmung nicht gewährt werden könne. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass mit Bescheid vom 4.3.2010 die Baubewilligung für den Um- und Zubau (u.a. eine Betriebswohnung im Obergeschoß) beim bestehenden Objekt x auf den Grundstücken Nr. x, xx und xxx, KG. Attnang-Puchheim, erteilt worden sei. Da der Bf in den genehmigten Geschäftsräumen im Erdgeschoß nunmehr zwei Wohnungen eingebaut hätte, diese jedoch auf Grund der bestehenden Betriebsbaugebietswidmung auch nachträglich nicht genehmigt werden könnten, sei spruchgemäß zu entscheiden gewesen. Gemäß § 30 Abs. 6 Oö. BauO 1994 seien Baubewilligungsansuchen von der Baubehörde bereits ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung abzuweisen, wenn sich schon aus dem Ansuchen oder dem Bauplan ergebe, dass das Bauvorhaben zwingenden Bestimmungen eines Flächenwidmungsplans widerspreche. Dieser Umstand sei dem Bf auf Grund seines Ansuchens um Verwendungszweckänderung vom 16.11.2011 bereits am 29.11.2011 schriftlich mitgeteilt worden.

I.4. Dagegen erhob der Bf durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 23.7.2012 Berufung und brachte dabei im Wesentlichen vor, es möge ihm die Nutzung des Objektes x so gewährt werden, wie er sie bisher genutzt habe und dies nicht nur auf Geschäftsräume und Büros beschränkt sei. Des weiteren strebe der Einschreiter im Rahmen des Berufungsverfahrens an, dass eine allfällige Frist bis Ende 2014 gewährt werde, um den genehmigten bzw. vorherigen Zustand wieder herzustellen. Des weiteren beantrage er nochmals die Zustimmung einer Verwendungszweckänderung und sei diese auch entsprechend berechtigt, zumal es sich hier tatsächlich um Mischbaugebiet handle und die vom Einschreiter erfolgte Nutzung auch entsprechend zulässig sei. Es wäre Sache der Behörde, hier entsprechend dem beiliegendem Antrag auf Umwidmung Folge zu geben, sodass auch die Nutzung dann, wie vom Rechtsmittelwerber vollzogen, entsprechend gesetzlich gedeckt sei.

I.5. Mit dem nun angefochtenen Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Attnang-Puchheim vom 10.6.2013 wurde der Berufung teilweise Folge gegeben und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass als Frist für die aufgetragene Wiederherstellung des genehmigten bzw. vorigen Zustandes eine solche von 4 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides eingeräumt werde. Im Übrigen wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass der Bf entgegen der Bewilligung vom 4.3.2010, GZ: GA6-Bau-402-70/2009, die Räume als Wohnungen benutze, welche er auch vermiete. Gemäß § 50 Abs. 2 und 4 Oö. BauO 1994 sei die widersprechende Benützung daher zu untersagen gewesen. Eine Nutzung entsprechend örtlicher Gegebenheiten, wie sie der Rechtsmittelwerber begehre, sei dem Gesetz nicht bekannt und entbehre jeglicher Rechtsgrundlage. Die Kategorisierung von Baugebieten stehe auch nicht zur Disposition, sodass die Beurteilung des Baugebietes als Mischbaugebiet seitens des Rechtsmittelwerbers rechtlich irrelevant sei. Wie bereits weiter oben ausgeführt, sei für die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes ausschließlich die derzeit durch Verordnung festgelegte Widmung "Betriebsbaugebiet" relevant. Zum neuerlichen Antrag auf Änderung des Verwendungszwecks wurde unter Bezugnahme auf § 24 Abs. 3 Z. 3 Oö. BauO 1994 ausgeführt, dass die Verwendung der Räumlichkeiten im Erdgeschoß des Objektes Waldstraße 22 als Wohnungen anstatt als Geschäftsräume und Büros eine Beeinträchtigung der Gesundheit und der Hygiene erwarten lasse. Grundsätzlich seien doch an Wohnräume andere Anforderungen zu stellen als an Geschäftsräume. Diese bereits vollzogene Benützungsänderung stelle daher eine Änderung des Verwendungszwecks im Sinn des § 24 leg.cit. dar und sei bewilligungspflichtig. Ein Antrag auf Bewilligung sei bereits im Vorprüfungsverfahren gemäß § 30 Abs. 6 Oö. BauO 1994 abzuweisen, wenn sich ein Widerspruch zu zwingenden Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes ergebe. Wie bereits ausgeführt, sei von der derzeit bestehenden Widmung "Betriebsbaugebiet" auszugehen. Gemäß § 22 Abs. 6 Oö. ROG 1994 sei diese Widmungskategorie bestimmten Betrieben und Lagerplätzen samt deren Verwaltungsgebäuden und Betriebswohnungen vorbehalten. Andere Bauten und Anlagen dürfen in dieser Widmungskategorie nicht errichtet werden. Der Antrag auf Wohnnutzung stehe somit im Widerspruch zur Flächenwidmung. Im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides sei die Möglichkeit, nachträglich um Verwendungszweckänderung anzusuchen, auf Grund der bestehenden Betriebsgebietswidmung nicht gewährt worden. Unter Heranziehung der Bescheidbegründung sei evident, dass damit der Antrag auf Änderung des Verwendungszwecks abgewiesen worden sei. Da sich zwischenzeitlich keine Änderung der Sachlage ergeben habe, verbiete sich eine neuerliche Antragstellung.

I.6. Dagegen richtet sich die rechtzeitig erhobene Vorstellung vom 24.6.2013. Begründend wird zusammengefasst ausgeführt, dass durch die Sanierungs-, Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten keine Beeinträchtigung der Festigkeit tragender Bauteile oder des Brandschutzes oder der Gesundheit oder der Hygiene gemäß § 24 Abs. 1 Z. 3 Oö. BauO 1994 zu erwarten sei. Auch würden keine Widersprüche zu den Bestimmungen eines Flächenwidmungsplans, eines Bebauungsplans oder einer Erklärung zum Neuplanungsgebiet oder einer rechtskräftigen Bauplatzbewilligung vorliegen. Ausdrücklich sei seitens des Rechtsmittelwerbers festzuhalten bzw. werde diesbezüglich Vorbringen erstattet, dass am ursprünglichen Ausmaß des Baukörpers keine Veränderungen vorgenommen worden seien. Es sei eine Adaptierung, Instandsetzung bzw. Umgestaltung mit modifizierter Raumaufteilung in kleinere, jedoch abgeschlossene Büro-Einheiten erfolgt. Daraus würden sich im Erdgeschoß anstatt von 2 Geschäftsräumen nun 3 abgeschlossene Büro-Einheiten, Top 1 bis 3, ergeben. Es würden sämtliche Voraussetzungen für die Nutzung als Geschäftsräumlichkeiten bzw. Büro-Einheiten vorliegen. Dies wäre im Rahmen eines ordentlichen Ermittlungsverfahrens im Berufungsverfahren durch die Behörde auch feststellbar gewesen. Auch würde durch die vom Rechtsmittelwerber durchgeführten baulichen Maßnahmen kein Verstoß gegen § 50 Oö. Bauo 1994 vorliegen. Unter Bezugnahme auf § 22 Abs. 6 Oö. ROG 1994 fürht der Beschwerdeführer aus, dass bei richtiger rechtlicher Beurteilung der Berufung Folge zu geben gewesen wäre, zumal die im Erdgeschoß eingebauten bzw. adaptierten Einheiten auch als Büro und Geschäftsräumlichkeiten genutzt werden könnten. Dem Rechtsmittelwerber sei durchaus bewusst, dass die gegenständliche Liegenschaft sich in der Widmungskategorie Betriebsbaugebiet befinde. Allerdings werde nochmals ausdrücklich festgehalten, dass in diesem Gebiet die Voraussetzungen für Wohn- bzw. Mischbaugebiet vorliegen würden und es sohin nicht zu einer Beeinträchtigung der Gesundheit und der Hygiene kommen könne. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung wäre daher der Berufung Folge zu geben gewesen und der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos zu beheben gewesen. Der Bf beantragte die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung.

II. Das Oö. Landesverwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch die Einsichtnahme in den Verwaltungsakt der Baubehörde (einschließlich der Schriftsätze des Bf). Der unter I. dargelegte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus dem vorgelegten Akt der belangten Behörde.

Das Oö. Landesverwaltungsgericht hielt die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 24 VwGVG für nicht erforderlich. Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ist geklärt. In der Beschwerde wurden keine Rechts- oder Tatfragen von einer solchen Art aufgeworfen, dass deren Lösung eine mündliche Verhandlung erfordert hätte.

III.1. Gemäß § 102 Oö. Gemeindeordnung 1990, LGBl. Nr. 91/1990, idF LGBl. Nr. 23/2013, kann, wer durch den Bescheid eines Gemeindeorgans in seinen Rechten verletzt zu sein behauptet, nach Erschöpfung des Instanzenzuges dagegen Vorstellung erheben. Der Bf hat rechtzeitig Vorstellung erhoben.

Nach der Übergangsbestimmung des Art. 151 Abs. 51 Z. 8 B-VG in der Fassung der am 1.1.2014 in Kraft getretenen Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 ist die gegenständliche Vorstellung mit Wirkung vom 2.1.2014 (ON 1 des verwaltungsgerichtlichen Aktes) an das mit dieser Novelle neu geschaffene Oö. Landesverwaltungsgericht übergegangen. Diese Vorstellung ist daher als Beschwerde im Sinne des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) zu behandeln.

III.2. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

III.3. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1994), LGBl. Nr. 66, in der gemäß Abs. 2 des Art. II der Oö. Bauordnungs-Novelle 2013 (LGBl. Nr. 34/2013) anzuwendenden Fassung LGBl. Nr. 36/2008 lauten:

„§ 24
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Folgende Bauvorhaben bedürfen einer Bewilligung der Baubehörde (Baubewilligung), soweit die §§ 25 und 26 nichts anderes bestimmen:

...

3. die Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden oder sonstigen Bauten gemäß Z 2, wenn hiedurch eine Beeinträchtigung der Festigkeit tragender Bauteile, des Brandschutzes, der Gesundheit oder der Hygiene zu erwarten ist, oder wenn hiedurch zusätzliche schädliche Umwelteinwirkungen zu erwarten sind;

...

§ 50
Benützung baulicher Anlagen

(1) Bauliche Anlagen dürfen nur entsprechend den für sie geltenden baurechtlichen Vorschriften benützt werden. Insbesondere dürfen bauliche Anlagen nur so benützt werden, daß die Sicherheit, die Festigkeit, der Brandschutz, die Wärmedämmung und der Wärmeschutz, die Schalldämmung und der Schallschutz der baulichen Anlage und die Erfordernisse der Gesundheit, der Hygiene, des Unfallschutzes und der Bauphysik nicht beeinträchtigt werden und ein nach Art und Zweck der Anlage unnötiger Energieverbrauch sowie schädliche Umwelteinwirkungen möglichst vermieden werden und daß Gefahren für das Leben, die körperliche Sicherheit von Menschen, im besonderen für die Benützer der Bauten und die Nachbarschaft und Beschädigungen fremder Sachwerte verhindert werden.

(2) Darüber hinaus dürfen bauliche Anlagen, für die eine Baubewilligung erteilt wurde, nur entsprechend dieser Bewilligung sowie entsprechend den Auflagen und Bedingungen dieser Bewilligung benützt werden.

...

(4) Erlangt die Baubehörde Kenntnis, daß eine bauliche Anlage nicht entsprechend Abs. 2 benützt wird, hat sie dem Eigentümer mit Bescheid die dem Abs. 2 widersprechende Benützung zu untersagen. Dies gilt nicht für Änderungen, die keiner Bewilligung nach § 24 Abs. 1 Z 3 bedürfen.

...“

III.4. Die hier ebenso maßgeblichen Bestimmungen der Oö. Bauordnung 1994 in der geltenden Fassung LGBl. Nr. 90/2013 lauten:

„§ 24
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Folgende Bauvorhaben bedürfen einer Bewilligung der Baubehörde (Baubewilligung), soweit die §§ 25 und 26 nichts anderes bestimmen:

...

3. die Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden (Gebäudeteilen) oder sonstigen Bauwerken gemäß Z 2, wenn dadurch zusätzliche schädliche Umwelteinwirkungen zu erwarten sind;

...

§ 25
Anzeigepflichtige Bauvorhaben

(1) Folgende Bauvorhaben sind der Baubehörde vor Beginn der Bauausführung anzuzeigen (Bauanzeige), soweit § 26 nichts anderes bestimmt:

...

2b. die Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden (Gebäudeteilen) oder sonstigen Bauwerken gemäß § 24 Abs. 1 Z 2, wenn dadurch ein Einfluss auf die Festigkeit tragender Bauteile, den Brandschutz, die gesundheitlichen oder hygienischen Verhältnisse zu erwarten ist;

...

§ 25a

Anzeigeverfahren

...

(5) Im Übrigen gilt für anzeigepflichtige Bauvorhaben Folgendes:

1. für Bauvorhaben gemäß § 25 Abs. 1 Z 1 und 2 gelten alle Vorschriften über vergleichbare bewilligungspflichtige Bauvorhaben sinngemäß, ausgenommen die §§ 32 bis 35,

2. für alle anderen Bauvorhaben nach § 25 Abs. 1 gelten die Vorschriften der §§ 36, 38, 39, 41 und 45 bis 49 sinngemäß, für Bauvorhaben nach § 25 Abs. 1 Z 3 lit. b zusätzlich § 40;

3. für Bauvorhaben nach § 25 Abs. 1 Z 1 und 2 gelten die §§ 19 bis 21 über den Verkehrsflächenbeitrag sinngemäß mit der Maßgabe, dass an die Stelle der Baubewilligung der Vermerk über die Baufreistellung auf dem Bauplan tritt.“

III.5. Die hier maßgeblichen Bestimmungen des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 (Oö. ROG 1994), LGBl. Nr. 114/1993, in der Fassung LGBl. Nr. 90/2013, lauten:

„§ 22

Widmungen im Bauland

...

(6) Als Betriebsbaugebiete sind solche Flächen vorzusehen, die dazu bestimmt sind,

1. Betriebe aufzunehmen, die auf Grund ihrer Betriebstype die Umgebung (insbesondere durch Lärm, Staub, Geruch oder Erschütterungen) weder erheblich stören noch (insbesondere durch Dämpfe, Gase, Explosionsstoffe oder durch Strahlung) gefährden, sowie

2. Lagerplätze aufzunehmen, die ihre Umgebung weder erheblich stören noch gefährden.

In Betriebsbaugebieten dürfen auch die solchen Betrieben oder Lagerplätzen zugeordneten Verwaltungsgebäude sowie die erforderlichen Betriebswohnungen errichtet werden. Andere Bauten und Anlagen dürfen nicht errichtet werden.

...

§ 40

Schlussbestimmungen

...

(8) Stellt die Baubehörde fest, daß eine bauliche Anlage nicht entsprechend diesem Landesgesetz ausgeführt wurde oder ausgeführt oder verwendet wird, hat sie - soweit nicht eine entsprechende Maßnahme nach der Oö. Bauordnung 1994 zu setzen ist - dem Eigentümer mit Bescheid die Herstellung des rechtmäßigen Zustands innerhalb einer angemessenen Frist aufzutragen oder, wenn dies tatsächlich nicht möglich ist, die Verwendung der baulichen Anlage zu untersagen. § 57 Abs. 1 Z 11 und Abs. 2 der Oö. Bauordnung 1994 gelten.

...“

IV. Das Oö. Landesverwaltungsgericht hat im Rahmen des durch §§ 27 und 9 Abs. 1 Z. 3 und Z. 4 VwGVG normierten Prüfungsumfangs erwogen:

IV.1. Der Bf erachtet eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zusammengefasst darin, als seiner Ansicht nach eine Benützungsuntersagung gemäß § 50 Oö. BauO 1994 nicht erfolgen hätte dürfen.

Als Argument dafür bringt er unter anderem vor, bei der im gegenständlichen Fall vorliegenden Nutzung als Wohnung anstatt der genehmigten Geschäfts- bzw. Büroräume handle es sich um keinen Tatbestand des § 24 Abs. 1 Z. 3 Oö. BauO 1994, da die darin angeführten Tatbestandsmerkmale nicht erfüllt seien. So sei, selbst wenn man davon ausgehen sollte, dass hier eine Änderung des Verwendungszwecks des Gebäudes vorliegen sollte, bei richtiger rechtlicher Beurteilung eine Beeinträchtigung der Festigkeit tragender Bauteile, des Brandschutzes, der Gesundheit oder der Hygiene nicht zu erwarten.

IV.1.1. Ein Bauauftrag wegen Konsenswidrigkeit setzt stets voraus, dass diese Konsenswidrigkeit sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Auftrages bestand (vgl. VwGH 20.2.2004, 2004/05/0188).

Der Bf erhielt mit Bescheid vom 4.3.2010 für die gegenständliche Liegenschaft eine Baubewilligung für den Zu- und Umbau von Geschäftsräumen und Büros. Mit Schreiben vom 8.11.2011 beantragte der Bf die Verwendungszweckänderung dieser Geschäftsräume bzw. Büros im Erdgeschoss des bewilligten Einreichplanes in Wohnräume. Bei der daraufhin stattgefundenen baupolizeilichen Überprüfung am 9.2.2012 wurde festgestellt, dass im Erdgeschoss im Bereich des mit oa Bescheides bewilligten Geschäftsraumes 1 zwei Wohnungen eingebaut worden seien.

IV.1.2. Im konkreten Fall kann grundsätzlich dahingestellt bleiben, ob die vorgenommene Verwendungszweckänderung von Geschäftsräumen in Wohnräume im Zeitpunkt der vorgenommenen Änderung bzw. im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages und auch im Zeitpunkt der Entscheidung durch das Oö. Landesverwaltungsgericht (vgl. die volle Kognitionsbefugnis gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG) bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig oder bewilligungs- und anzeigefrei war bzw. ist, weil die gegenständliche Nutzung als Wohnräume jedenfalls zu jedem dieser Zeitpunkte der Flächenwidmung „Betriebsbaugebiet“ gemäß § 22 Abs. 6 Oö. ROG 1994 widersprach.

IV.1.3. Zur Konsenswidrigkeit im Zeitpunkt der vorgenommenen Änderung bzw. des Bauauftrages wird jedoch Folgendes ausgeführt: Wenn der Bf mit seinem Einwand, es handle sich gar nicht um eine bewilligungspflichtige Verwendungszweckänderung gemäß § 24 Abs. 1 Z. 3 Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 36/2008, die Anwendbarkeit des § 50 Abs. 2 iVm Abs. 4 leg.cit. moniert, so wird ausgeführt, dass es sich nach Ansicht des Oö. Landesverwaltungsgerichts bei einer Verwendungszweckänderung von Geschäfts- bzw. Büroräumen in eine Wohnnutzung jedenfalls um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben iSd § 24 Abs. 1 Z. 3 Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 36/2008 gehandelt hat, da mit dieser Nutzung insbesondere eine Beeinträchtigung der Gesundheit und der Hygiene eintreten kann und für die Baubewilligungspflicht nicht von Bedeutung ist, ob die Voraussetzungen für die Baubewilligungsfähigkeit tatsächlich vorliegen, vielmehr bereits die Möglichkeit einer in § 24 Abs. 1 Z. 3 Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 36/2008 näher umschriebene Beeinträchtigung („zu erwarten ist“) die Bewilligungspflicht auslöst (vgl. VwGH 20.10.2009, 2008/05/0265). Wie die belangte Behörde richtig ausführt, sind an Wohnräume andere Anforderungen zu stellen als an Geschäftsräume. Im Übrigen ging der Bf in seinem Schreiben vom 8.11.2011 selbst davon aus, dass diese Änderung des Verwendungszwecks einer Genehmigung der Baubehörde bedürfe. Die belangte Behörde hat ihren baupolizeilichen Auftrag daher zu Recht auf § 50 Abs. 2 iVm Abs. 4 Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 36/2008 gestützt.

IV.1.4. Selbst wenn jedoch diese Verwendungszweckänderung bewilligungsfrei im Sinne der Bestimmungen der Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 36/2008 gewesen wäre, hätte die Baubehörde baupolizeilich tätig werden müssen, und zwar gestützt auf § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 (siehe VwGH 20.2.2007, 2004/05/0188). Demnach hat die Baubehörde, wenn sie feststellt, dass eine bauliche Anlage nicht entsprechend diesem Landesgesetz ausgeführt wurde oder ausgeführt oder verwendet wird, - soweit nicht eine entsprechende Maßnahme nach der Oö. BauO 1994 zu setzen ist – dem Eigentümer mit Bescheid die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes innerhalb einer angemessenen Frist aufzutragen oder, wenn dies tatsächlich nicht möglich ist, die Verwendung der baulichen Anlage zu untersagen.

In einem Betriebsbaugebiet gemäß § 22 Abs. 6 Oö. ROG 1994 dürfen Wohnungen der hier gegenständlichen Art (es handelt sich um keine Betriebswohnungen) entsprechend dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nicht bewilligt werden.

Auch eine bewilligungsfreie Verwendungszweckänderung muss daher von der Baubehörde baupolizeilich dann aufgegriffen werden, wenn sie der Flächenwidmung widerspricht und damit nicht dem Oö. ROG 1994 entspricht.

Auch in diesem Fall wäre der Bf durch den Bescheid der belangten Behörde nicht in seinen Rechten verletzt, da es, wenn der diesbezügliche baupolizeiliche Auftrag gemäß § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 berechtigt wäre, für die Rechtmäßigkeit des baupolizeilichen Auftrages bedeutungslos ist, dass er auf § 50 Oö. BauO 1994 gestützt wurde (vgl. in diesem Sinne VwGH 22.5.2001, 2000/05/0279). Zweck der Regelung sowohl des § 50 Oö. BauO 1994 als auch des § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 ist die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes.

IV.2. Für die Beurteilung der Konsenswidrigkeit der gegenständlichen Benützung im Zeitpunkt der Entscheidung des Oö. Landesverwaltungsgerichts ergibt sich nun Folgendes:

Die gegenständliche Verwendungszweckänderung ist unter Anwendung der nun maßgeblichen Oö. BauO 1994 idF der Oö. Bauordnungs-Novelle 2013, LGBl. Nr. 90/2013, nicht mehr bewilligungspflichtig gemäß § 24 Abs. 1 Z. 3, sondern anzeigepflichtig gemäß § 25 Abs. 1 Z. 2b. Siehe dazu die auch hier maßgeblichen Ausführungen unter IV.1.3.

Da § 25a Abs. 5 leg.cit. betreffend anzeigepflichtige Bauvorhaben gemäß § 25 Abs. 1 Z. 2b nicht auf § 50 leg.cit. verweist, kommt dieser nach der nun geltenden Rechtslage im gegenständlichen Fall nicht mehr zur Anwendung.

Die anzeigepflichtige Verwendungszweckänderung, die im Widerspruch zum Oö. ROG 1994 steht, ist jedoch – wie auch die bewilligungsfreie Verwendungszweckänderung (vgl. VwGH 20.2.2007, 2004/05/0188) - durch § 40 Abs. 8 leg.cit. erfasst.

Die Baubehörde kann einen Auftrag nach dieser Gesetzesstelle nur dann erteilen, „soweit nicht eine entsprechende Maßnahme nach der Oö. Bauordnung 1994 zu setzen ist“ (vgl. VwGH 20.10.2009, 2008/05/0265). Dies ist mangels Anwendbarkeit des § 50 Oö. BauO 1994 der Fall.

§ 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 ist gemäß § 17 VwGVG auch auf das nun anhängige Verfahren vor dem Oö. Landesverwaltungsgericht anzuwenden.

In Anbetracht der vollen Kognitionsbefugnis des Oö. Landesverwaltungsgerichts (vgl. § 28 VwGVG) konnte der Spruch der belangten Behörde nach jeder Richtung hin abgeändert werden. Durch die geänderte Rechtslage (Oö. Bauordnungs-Novelle 2013) und dem Umstand, dass das Oö. Landesverwaltungsgericht die Konsensmäßigkeit der gegenständlichen Wohnnutzung im Zeitpunkt seiner Entscheidung zu beurteilen hat, war der Spruch nunmehr auf § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 zu stützen.

IV.3. Die Rüge des Bf, die Berufungsbehörde hätte ergänzende Erhebungen in Form eines ergänzenden Ortsaugenscheines durchführen müssen, um festzustellen, dass durch die Sanierungs-, Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Bf keine Beeinträchtigung der Festigkeit tragender Bauteile, des Brandschutzes, der Gesundheit oder der Hygiene zu erwarten sei, geht in Anbetracht der obigen Ausführungen (vgl. IV.1.3.) ins Leere.

IV.4. Auch der Einwand, bei den gegenständlichen – derzeit zu Wohnzwecken genutzten – Räumen lägen sämtliche Voraussetzungen für die Nutzung als Geschäftsräumlichkeiten bzw. Büro-Einheiten vor, geht ins Leere. Sinn und Zweck des § 50 Oö. BauO 1994 ist es ja gerade, eine gesetzes- bzw. bewilligungskonforme Benützung baulicher Anlagen durchsetzen zu können. In diesem Sinn ist für den Bf mit seinen Ausführungen nichts gewonnen, wenn seinen eigenen Angaben zufolge die derzeitige Nutzung zwar nicht der Bewilligung bzw. der Flächenwidmung entspricht, jedoch jederzeit so genutzt werden könnte.

IV.5. Insofern der Bf darlegt, die derzeit verordnete Flächenwidmung Betriebsbaugebiet entspreche nicht den örtlichen Gegebenheiten und es lägen vielmehr die Voraussetzungen für ein gemischtes Baugebiet bzw. eine Wohngebietswidmung vor, so führen auch diese Ausführungen nicht zum Erfolg, da entscheidungswesentlich nur die im Zeitpunkt der Entscheidung maßgebliche Flächenwidmung sein kann.

IV.6. Zum Vorbringen, das Berufungsverfahren wäre so lange auszusetzen gewesen, bis der Gemeinderat über die Anregung des Bf auf Änderung des Flächenwidmungsplanes in Beschlussform entschieden hat, wird ausgeführt, dass es sich dabei um keine Vorfrage gemäß § 38 AVG handelt, weshalb die belangte Behörde zu Recht die Sach- und Rechtlage im Zeitpunkt ihrer Entscheidung angewendet hat.

V.1. Im Ergebnis erging von der belangten Behörde daher zu Recht der Auftrag an den Bf, die widmungwidrige Wohnnutzung im Objekt x auf den Gst. Nr. x, xx und xxx, KG Attnang-Puchheim, zu unterlassen. Die dafür eingeräumte Erfüllungsfrist von vier Monaten ab Rechtskraft des angefochtenen Bescheides ist angemessen, da die Frist geeignet ist, dem Bf als Leistungspflichtigen unter Anspannung aller seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falles die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen (vgl. VwGH 27.5.2004, 2003/07/0074 ua).

V.2. Durch die geänderte Rechtslage (Oö. Bauordnungs-Novelle 2013) und dem Umstand, dass das Oö. Landesverwaltungsgericht die Konsensmäßigkeit der gegenständlichen Wohnnutzung im Zeitpunkt seiner Entscheidung zu beurteilen hat, war der Spruch nunmehr auf § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 zu stützen. Der Spruch des angefochtenen Bescheides war insofern einzuschränken, als dem Bf nicht mehr aufgetragen wird, die gegenständlichen Räume entsprechend der Baubewilligung vom 4.3.2010, GZ: GA6-Bau-402-70/2009, als Geschäftsräume und Büros zu verwenden. Der Zweck der Anordnung nach § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 ist die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes. Mit der Untersagung der widmungswidrigen Wohnnutzung wurde das gelindeste Mittel gewählt, um diesen Zweck zu erfüllen (vgl. dazu VwGH 20.2.2007, 2004/05/0188).

V.3. Im Sinne der Rechtsklarheit wurde der letzte Satz im Spruch des Bescheides der Baubehörde erster Instanz vom 6.7.2012 („Die Möglichkeit nachträglich um Verwendungszweckänderung anzusuchen kann aufgrund der bestehenden Betriebsbaugebietswidmung nicht gewährt werden.“), der von der belangten Behörde bestätigt wurde, im Spruch des Erkenntnisses aufgenommen. Damit soll ausdrücklich zum Ausdruck gebracht werden, dass der Antrag des Bf vom 8.11.2011 auf Änderung des Verwendungszwecks abgewiesen wurde.

V.4. Im Hinblick auf die Erledigung des Beschwerdeverfahrens erübrigt sich eine Entscheidung über den Antrag, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

VI. Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur lösenden Rechtsfrage der Anwendbarkeit des § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 in Fällen einer dem Oö. ROG 1994 widersprechenden und gemäß § 25 Abs. 1 Z. 2b Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 90/2013 (Oö. Baurechts-Novelle 2013) anzeigepflichtigen Verwendungszweckänderung fehlt (vgl. VwGH 20.10.2009, 2008/05/0265 mit Hinweis auf VwGH 20.2.2007, 2004/05/0188).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer ordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Doris Manzenreiter

LVwG-150135/4/DM/FE vom 26.2.2014

Erkenntnis

Rechtssatz

§ 25 Abs. 1 Z. 2b Oö. BauO 1994

§ 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994

Die anzeigepflichtige Verwendungszweckänderung gemäß § 25 Abs. 1 Z. 2b Oö. BauO 1994 idF LGBl. Nr. 90/2013, die im Widerspruch zum Oö. ROG 1994 steht, ist – wie auch die bewilligungsfreie Verwendungszweckänderung (vgl. VwGH 20.2.2007, 2004/05/0188) - durch § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 erfasst.

Beschlagwortung:

Verwendungszweck, Änderung; Anzeigepflicht; Bewilligungspflicht; Normwiderspruch